Afgørelse

Salg af fast ejendom i forbindelse med skilsmisse. Krav om erstatning for manglende godtgørelse for istandsættelsesudgifter.

Sagsnummer:	220 /2006
Dato:	06-02-2007
Ankenævn:	Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Sonny Kristoffersen, Erik Sevaldsen
Klageemne:	Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Udlån - bodeling, samlivsophævelse
Ledetekst:	Salg af fast ejendom i forbindelse med skilsmisse. Krav om erstatning for manglende godtgørelse for istandsættelsesudgifter.
Indklagede:	Forstædernes Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav mod indklagede i forbindelse med, at klageren ved et ejendomssalg i forbindelse med skilsmisse ikke fik godtgjort afholdte istandsættelsesudgifter.

Sagens omstændigheder.

Ved gældsbrev af 31. juli 2003 blev klagerens og dennes daværende samlever, S', fælleslån hos indklagede forhøjet til 150.000 kr., som skulle afvikles med en måned ydelse på 1.300 kr., første gang den 30. september 2003.

I 2004 ophævede klageren og S samlivet, og deres fælles faste ejendom blev sat til salg.

Ved skrivelse af 11. maj 2004 til Nykredit anmodede klageren om henstand med ydelserne på realkreditlånet i ejendommen.

Ejendommen blev solgt med overtagelse den 8. september 2004. Købesummen var på 1.250.000 kr., hvoraf 1.180.000 kr. blev deponeret hos indklagede.

Klageren og S indgik en aftale med indklagede om prioritering af ejendommen i forbindelse med salget. Ifølge aftalen skulle deponeringen på 1.180.000 kr. anvendes til indfrielse af hæftelserne på ejendommen, som bestod af et lån i Nykredit med en hovedstol på 1.063.000 kr. og et ejerpantebrev på 150.000 kr., der lå til sikkerhed for fælleslånet. Ejerpantebrevet skulle aflyses, når lånet var indfriet. Indfrielsesomkostningerne blev anslået til henholdsvis 1.030.000 kr. og 147.000 kr., i alt 1.177.000 kr. Omkostningerne til indklagede var på 3.500 kr.

Klageren har anført, at hun i 2002 havde modtaget en arv, som blev anvendt til istandsættelse af ejendommen. S accepterede, at hun på den baggrund skulle godskrives for 50.000 kr. i forbindelse med ejendomssalget. Dette blev påført salgsbudgettet for ejendommen som et udlæg på 50.000 kr.

Ved skrivelse af 23. september 2004 til indklagede sendte klageren en opgørelse af sit krav mod S på 50.000 kr. Klageren anførte bl.a., at S den 12. september 2004 i en sms havde oplyst, at han ville "kunne låne når det hele er på plads".

På samme tidspunkt blev Nykreditlånet indfriet ved betaling af ca. 1.048.000 kr. Endvidere blev der overført 110.000 kr. til fælleslånet og ca. 9.000 til inddækning af gæld på klagerens og S' fælles budgetkonto.

I december 2004 blev der overført yderligere 5.625 kr. til nedbringelse af fælleslånet.

I begyndelsen af 2005 rettede klageren henvendelse til den ejendomsmægler, der havde medvirket til salget, med anmodning om at få tilsendt en kopi af "købeaftalen, den med vores underskrifter på, her skrev [S] nemlig under på mit udlæg på huset".

Ved e-mail af 27. januar 2005 til klageren anførte ejendomsmægleren bl.a.:

"…

Med hensyn til købsaftalen, står der intet om noget udlæg som [S] skulle betale. Derimod er der på salgsbudgettet skrevet noget om et udlæg, men det er meget kraftigt streget ud med blå kuglepen, så hvis jeg tager en kopi af den side, vil det kun være en sort klat. Du er velkommen til at komme ind på kontoret for at se, om du kan tyde det skrevne/udstregede.

…"

Klageren henvendte sig til indklagede og gav udtryk for utilfredshed med, at hun ikke var blevet informeret om overstregningen af aftalen med S, der var anført på salgsbudgettet. Klageren gjorde gældende, at hun kunne have fået formået S til at betale de 50.000 kr. i forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen, hvis hun havde været bekendt med overstregningen.

Handelen blev endeligt afsluttet i sommeren 2005, hvor der blev overført et restprovenu på 8.685 kr. til fælleslånet. Restgælden på fælleslånet var herefter 24.195,06 kr. inklusiv påløbne renter til den 30. juni 2005.

Indklagede erklærede sig indstillet på at opdele gælden med halvdelen til hver.

Den 28. juli 2005 betalte S 12.198,32 kr. svarende til halvdelen af restgælden.

Ved skrivelse til klageren af 4. august 2005 rykkede indklagede for klagerens stillingtagen til en opdeling, idet indklagede tilkendegav, at det ville blive opfattet som en accept, hvis klageren undlod at reagere inden 14 dage.

I efteråret 2005 indledte indklagede en inkassosag mod klageren.

Parternes påstande.

Den 13. september 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale "mit udlæg kr. ca. 50.000,00".

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun som følge af mangelfuld rådgivning fra indklagede er blevet påført et tab på 50.000 kr.

I forbindelse med ejendomssalget blev det aftalt, at S skulle godskrive hende for 50.000 kr. vedrørende istandsættelse af ejendommen. Dette blev bekræftet ved en påtegning om udlæg på salgsbudgettet, som blev underskrevet af begge parter før salget af ejendommen. Hvis hun havde haft kendskab til overstregningen, kunne hun have reageret herpå bl.a. ved at undlade at underskrive købsaftalen.

Den mangelfulde rådgivning har medført, at hun står tilbage med gælden.

Indklagede har anført, at sagen blev ekspederet i overensstemmelse med købsaftalen og prioriteringsaftalen. Købsaftalen indeholdt ikke nogen bestemmelse om det af klageren beskrevne udlæg på 50.000 kr., og det fremgik ikke af prioriteringsaftalen, at provenuet fra ejendomshandelen primært skulle anvendes til dækning af klagerens andel af fælleslånet.

Indklagede blev på intet tidspunkt involveret i partsaftaler om bodeling. Indklagede var således ikke bekendt med den aftale om S' betaling af 50.000 kr. til klageren, som efter klagerens opfattelse blev indgået i forbindelse med ejendomsmæglerens udarbejdelse af salgsbudgettet, jf. klagerens e-mailkorrespondance med ejendomsmægleren i slutningen af januar 2005.

Overskuddet ved ejendomshandelen blev mindre end forventet som følge af betaling af restancer i forbindelse med indfrielse af Nykreditlånet, betaling af forfaldne ejendomsskatter og kursudviklingen i perioden fra indgåelsen af prioriteringsaftalen til indfrielsen af Nykreditlånet. Fælleslånet blev derfor kun delvist indfriet i forbindelse med salget.

Efter forgæves at have efterspurgt en bodelingsoverenskomst til dokumentation af, hvem der skulle være debitor på lånet samt en aftale om fortsat afvikling af restgælden, blev klageren og S opfordret til hver at indbetale halvdelen af restgælden, således at lånesagen kunne afsluttes. I mangel af svar på skrivelsen af 4. august 2005 blev lånet opdelt, og S betalte sin halvdel af lånet.

Der er ikke begået fejl fra indklagedes side, og klageren har ikke dokumenteret et erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Provenuet ved salget af klageren og dennes tidligere samlevers ejendom blev anvendt i overensstemmelse med prioriteringsaftalen, og der fremkom ikke noget overskydende provenu, hvoraf klagerens udlæg på ca. 50.000 kr. kunne have været dækket. Der er heller ikke i øvrigt noget grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med klagerens og dennes tidligere samlevers ejendomssalg har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.