Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med en aftale med et pengeinstitut om en renteswap
| Sagsnummer: | 134 /2013 |
| Dato: | 04-10-2013 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Morten Bruun Pedersen, Kjeld Gosvig Jensen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rente - øvrige spørgsmål
Forældelse - rådgivning |
| Ledetekst: | Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med en aftale med et pengeinstitut om en renteswap |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med et variabelt forrentet realkreditlån kombineret med en aftale med Danske Bank om en renteswap.
Sagens omstændigheder
Klageren i denne sag er en andelsboligforening. Foreningen blev stiftet på en generalforsamling den 23. august 2007.
Andelsforeningen har oplyst, at foreningens medlemmer - forud for stiftelsen og som individuelle parter - var i kontakt med realkreditinstituttet R i forbindelse med køb af andele. De kommende andelshavere blev indkaldt til et møde hos R den 8. august 2007. På mødet deltog en rådgiver fra henholdsvis realkreditinstituttet og en rådgiver fra Danske Bank.
Danske Bank har oplyst, at der på mødet blev gennemgået plancher fra R vedrørende tre realkreditlånetyper og plancher fra banken vedrørende en rentesikring i form af en renteswapaftale med en rentetrappe.
I ankenævnssagen er fremlagt plancher fra R, hvoraf fremgår tre finansieringsforslag til andelsboligforeningen vedrørende henholdsvis: 1) et variabelt forrentet realkreditlån med rentetilpasning hvert 10. år og en årlig ydelse på ca. 514.000 kr. frem til 2017, 2) et 5 % fastforrentet realkreditlån med en ydelse på ca. 570.000 kr. frem til medio 2017, og 3) et variabelt forrentet realkreditlån med rentetilpasning hvert år i kombination med en ”rentetrappe” i Danske Bank og med en ydelse i 2007 på ca. 491.000 kr. Alle realkreditlånene har ca. 10 års afdragsfrihed og hovedstole på ca. 10 mio. kr.
Af plancherne fra banken fremgår:
”…
Finansiering og rentesikring
…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Lånetilbud fra … [realkreditinstituttet R]…
Rentekurver (DKK): faldende renter siden år 2000, men denne tendens er vendt…
…
Renter i Danmark + forventninger
…
Praktik: Rentebytteaftale (renteswap) – illustration
…
[I en ”kasse” på illustrationen står: ”BEMÆRK der kan være minimale diff.” med pile pegende mod henholdsvis låntagerens betaling af en variabel rente til realkreditinstituttet og bankens betaling af en fast rente til låntageren.]
…
Risici ved rentetrappe
Værdien af rentetrappen afhænger af udviklingen i renten, idet rentebetalingerne på rentetrappen er fastsat for hele perioden:
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Faldende renter = værditab på rentetrappe = i alt større gæld…
Bemærk…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Bilag der beskriver forholdene ved den præsenterede renteswap er udleveret sammen med denne præsentation.…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Bestyrelsen skal være bemyndiget til at benytte renteswap til styring af foreningens renterisiko vedrørende realkreditlånet.…
Vilkår for finansielle kontrakter
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Finansielle kontrakter er ”inkonvertible”(Nota: ”Hovedstol”, ”Opkrævet præmie” og ”Markedsværdi”)
…
Tillægskontrakt (rente- og valutaswaps)
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-firstrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="19">text-align:left" align="left">•padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="425">text-align:left" align="left">Kunden kan udtræde af en swap gennem indgåelse af en modgående forretning fs. angår restløbetiden på de til enhver tid gældende markedsvilkår tillagt/fradraget marginal til Danske Bank. Denne førtidige udtræden vil kunne give kunden såvel et tab som en gevinst.…”
Ved andelsboligforeningens stiftelse den 23. august 2007 blev bestyrelsen bemyndiget til at benytte renteswap til styring af foreningens renterisiko vedrørende realkreditlån.
Den 30. august 2007 underskrev bestyrelsen en rammeaftale om indgåelse af valuta-, rente-, indeks-, og værdipapirforretninger.
Banken har oplyst, at bestyrelsen indgik aftale med realkreditinstituttet R og banken om at etablere et variabelt forrentet realkreditlån med årlig rentetilpasning tilknyttet en renteswapaftale med rentetrappe.
Af en fremlagt og underskrevet bekræftelse på en ca. 10 årig renteswap af 3. september 2007 med en hovedstol på 9.972.000 kr. fremgår, at andelsboligforeningen kvartalvis skal betale banken en ”fast” trinvist stigende rentesats fra 4 % i 2007 til 5,3 % i 2012. Banken skal kvartalsvis betale andelsboligforeningen en variabel rente relateret til referencerenten ”DKK-CIBOR-DKNA13” - startende med 5,22 % p.a.
Af bankens brev af 4. september 2007 til foreningen fremgår:
”…
Foreningen optager ønsket realkreditlån … [med årlig rentetilpasning]
Profil:
30 års løbetid, 10 første år som afdragsfrit, sidste 20 år som annuitetslån
Rentesikring
Der etableres en selvstændig aftale (en såkaldt renteswap) med Danske Bank.
Aftalen med Danske Bank medfører, at foreningen skal betale et beløb til banken svarende til, at foreningen havde en fast rente på realkreditlånet. Danske Bank betaler omvendt et beløb svarende til den variable rente på realkreditlånet.
Det svarer samlet til, at renten på renten på realkreditlånet ”fastlåses” for den ønskede periode.
Fast rente
Anslået 4,96% p.a. i hele perioden (10 år) (incl. bankens marginal)
…”
Banken har anført, at andelsboligforeningen har fået tilsendt månedlige opgørelser over renteswapaftalens markedsværdi. Af en fremlagt oversigt af 28. september 2007 fremgår:
”…
mso-border-insidev:none" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">mso-yfti-lastrow:yes">padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="321">text-align:left" align="left">Rente- og Valutaswaps i altpadding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt" valign="top" width="123">text-align:right" align="right">- 100.474…
Markedsværdien i DKK viser Deres aktuelle gevinst (+) eller tab (-), som ville være fremkommet, hvis de nævnte forretninger var blevet lukket på udskriftsdagen for dette brev.
…”
Ved brev af 29. november 2012 afviste banken en klage fra andelsboligforeningen vedrørende renteswapaftalen.
Parternes påstande
Den 18. april 2013 har andelsboligforeningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal give dem ”en låneaftale, der er gennemskuelig for usagkyndige og ikke er uforudsigelig og risikobetonet.”
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Andelsboligforeningen har blandt andet anført, at de som forening står meget dårligt som følge af den indgåede aftale. De er bundet frem til ultimo 2016.
Der var tre forskellige lånemuligheder ved præsentationen i august 2007. Det var rentetrappen, som fyldte mest i materialet. Det er dens fordele, som bankens rådgiver fremhæver.
Præsentationen fremstår som salgsmateriale og ikke som reel information om de forskellige muligheder.
Præsentationen tegnede et billede af, at deres fremtidige udgifter er enkle og overskuelige. De beregninger, som blev fremlagt, er baseret på, at det udelukkende er positivt for dem som andelshavere.
Efter informationen var gennemgået blev de bedt om at tage stilling til, hvorvidt de ville indgå en aftale om en rentetrappe.
Lånet blev besluttet ved håndsoprækning.
Efter etableringen af andelsboligforeningen mødte bestyrelsen i banken til underskrift af aftalen. Ved dette møde er der ikke information om lånet.
De har anmodet om et referat fra mødet. Det findes ikke.
Rentetrappen er svær at gennemskue og et komplekst produkt.
Foreningen er utilfreds og uforstående over for, at banken valgte at sælge så komplekst et produkt på baggrund af et salgsmøde - over for en gruppe mennesker, der ikke kendte hinanden og som ikke har forudsætninger for at kunne gennemskue produktet.
Danske Bank har blandt andet anført, at bestyrelsen var bemyndiget til at optage realkreditlånet samt indgå renteswapaftalen på foreningens vegne.
Andelsboligforeningen har modtaget fyldestgørende rådgivning fra banken.
Foreningen har optaget realkreditlånet og indgået renteswapaftalen i banken på et fuldt oplyst grundlag.
Banken rådgav både foreningen om muligheden for at sikre en fast rente ved at optage et traditionelt fastforrentet realkreditlån og om alternative løsninger som variabelt forrentede realkreditlån tilknyttet en renteswapaftale i banken.
Andelsboligforeningen valgte at etablere realkreditlånene med afdragsfrihed og tilknytte en renteswapaftale med rentetrappe i banken for at opnå så billig en startydelse som muligt.
Foreningen blev gjort bekendt med, at renteswapaftalen kunne få en negativ markedsværdi.
Foreningen fik etableret den løsning, som den efterspurgte.
Der henvises til den tidligere afgørelse nr. 74/2010 fra Ankenævnet.
Banken har ikke i øvrigt handlet ansvarspådragende.
Et eventuelt krav vil i øvrigt være forældet, da rådgivningen fandt sted i 2007.
Ankenævnets bemærkninger
Det fremgår af de plancher, som Danske Bank har udarbejdet til brug for andelsboligforeningens belåning af ejendommen blandt andet, at faldende rente vil medføre værditab på rentetrappe = i alt større gæld, at renteswappen skal lukkes, såfremt realkreditlånet lukkes før tid, og at renteswappen kun kan lukkes efter aftale med banken i løbetiden. Det fremgår endvidere, at finansielle kontrakter er inkonvertible og at banken hver måned udsender en opgørelse over markedsværdien, hvilket også er sket, og at markedsværdien skal optages i foreningens regnskab.
Ankenævnet finder, at foreningen i hvert fald efter datidens forhold i tilstrækkeligt omfang blev informeret om konsekvenserne af en belåning i form af et variabelt forrentet realkreditlån med rentetilpasning hvert år i kombination med en renteswapaftale.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.