Afgørelse

Værdiansættelse. Bidragsindplacering.

21507139
Værdiansættelse. Bidragsindplacering.
Klagerne, som i deres ejendom havde et 4 pct. obligationslån til det indklagede realkreditinstitut, modtog i april 2015 en vejledende beregning på omlægning til et 2 pct. fastforrentet obligationslån. Ifølge beregningen var bidragssatsen på det tilbudte lån 0,79 pct., medens satsen på det det lån, som skulle indfries, var på 0,60 pct. Klagerne henvendte sig efterfølgende til instituttet med en protest over, at en intern vurdering, som de hverken kunne få indblik i eller få en uvildig bedømmelse af, var lavere end værdien ved låneoptagelsen i 2012 med den deraf følgende forhøjelse af bidragssatsen. Instituttet redegjorde for de legale værdiansættelsesregler, hvor der skal tages afsæt i en markedsværdi, og oplyste, at grunden til det højere bidrag på det tilbudte lån var, at bidraget altid fastsættes på ny ved tilbud/udbetaling af nyt lån.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle lade klagerne omlægge deres lån hos instituttet, uden at dette medførte en urimelig stigning i bidragssatsen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet udtalte indledningsvis, at realkreditinstitutter generelt anvender to forskellige fremgangsmåder ved fastsættelse af værdier på ejerboliger. Der ansættes således i forbindelse med nybelåning en værdi, som er baseret på en besigtigelse af ejendommen efter reglerne i SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens kapitel 1. Derudover ansættes en værdi til brug for den løbende overvågning af lånegrænsen også kaldet LTV (Loan-to-Value), jf. SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens kapitel 3. Sidstnævnte forudsætter ikke en besigtigelse, men kan baseres på en værdiansættelsesmodel, som er godkendt af Finanstilsynet. Nævnet henviste til, at begge typer af værdiansættelser tilsyneladende blev omtalt i flæng i dialogen mellem parterne i nærværende sag. Uanset hvilken af værdiansættelsesmetoderne, der var tale om, fastslog Nævnet, at værdiansættelse af fast ejendom er en kredit- og udlånspolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der var ikke i nærværende sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Nævnet fandt i øvrigt, at instituttet ikke havde pligt til at tilbyde låntagerne, at de kunne foretage en låneomlægning, og at instituttet var berettiget til at fastsætte de eventuelle vilkår for en låneomlægning. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at klagerne og instituttet havde en overensstemmende interesse i, at ejendommens værdi var retvisende. Ganske vist ville en lav værdi udløse et højere bidrag, men en lav værdi ville samtidig også (hurtigere) kunne udløse et krav om supplerende sikkerhedsstillelse ved overskridelse af lånegrænsen. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 27. maj 2016



JOURNAL NR.: 2015-01-07-139-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse. Bidragsindplacering.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 3. maj 2016


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 16, stk. 1)
Per Englyst
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne har i deres ejendom et 4 pct. obligationslån på oprindelig 2.373.000 kr., som er ydet af det indklagede realkreditinstitut.

Som sagen er oplyst, ønskede klagerne i foråret 2015 at omlægge deres lån. I den anledning rettede klagerne den 31. marts 2015 pr. e-mail henvendelse til et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for indklagede:

”Nu har vi tænkt, og vi vil gerne lægge vores realkreditlån om til 2% eller, hvis det bliver aktuelt, 1,5% 30 år. Hvornår ligger næste frist for at sige vores nuværende lån op? Og skal man optage det nye lån til samme frist, eller hvordan fungerer det?”

Det låneformidlende pengeinstitut besvarede ved e-mail af samme dato klagernes henvendelse:

”Så skal vi i første omgang have opsagt jeres realkreditlån senest ultimo april.

Vi behøves ikke at have et underskrevet lånetilbud liggende klar på det tidspunkt.”

Klagerne henvendte sig den 7. april 2015 på ny til det låneformidlende pengeinstitut:

”Det lyder godt, så er det det, vi gør.

Hvornår vil det være passende at få et nyt lånetilbud på plads? Jeg tænker især på, hvad det koster at kurssikre fx fra nu og frem til det nye lån træder i kraft.”

Det låneformidlende pengeinstitut svarede ved e-mail af 9. april 2015:

”Kurserne er steget en smule, men vi anbefaler altid kurssikringen. Denne bliver dog billigere, jo tættere vi kommer på det tidspunkt, der skal kurssikres til. Alternativt skal man lave en straks-indfrielse, som det hedder.

Men dette er måske nemmere lige at forklare pr. telefon?

Men skal jeg ikke få fremsendt en opsigelse af lånet?”

Den 13. april 2015 udarbejdede det låneformidlende pengeinstitut på vegne af indklagede en vejledende beregning vedrørende omlægning af det indestående lån til et 2 pct. fastforrentet obligationslån på 2.322.000 kr. Af beregningen fremgår blandt andet følgende:

”Vejledende beregning på omlægning af lån
STRAKS-INDFRIELSE
…
Specifikation af lån, der optages
Nøgletal Fastforrentet obligationslån,
2%

Lånets løbetid i år 27
Lånets rentesats i procent 2,00
Lånets bidragssats i procent 0,79
…
Specifikation af lån, der indfries
Nøgletal Obligationslån
Lånets restløbetid i år 27
Lånets rentesats i procent 4,00
Lånet bidragssats i procent 0,60
…

Specifikation af kursværdi, indfrielsesbeløb og omkostninger
Kursværdi ved låneoptagelse
Fastforrentet obligationslån, 2% - 2.322.000 til kurs 98,12 2.278.277
I alt 2.278.277
…
Omkostninger – realkredit
Lånesagsgebyr 4.000
Ekspeditionsgebyr pengeinstitut 5.000
Kurtage 3.417
I alt 12.417
…”

Den 21. april 2015 skrev klagerne en e-mail til instituttets klageansvarlige enhed, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Jeg har modtaget en låneberegning på et 2% fastforrentet obligationslån ifm at jeg ønsker at omlægge mit 4% fastforrentede obligationslån hos …(indklagede)… til et tilsvarende lån med lavere rente.

I låneberegningen fremgår det, at bidragssatsen, som jeg har forstået baserer sig på lånetype og belåningsprocent, vil stige.

Jeg har spurgt ind til dette i …(det låneformidlende pengeinstitut)…, da ingen af faktorerne for beregningen af bidragssatsen efter min opfattelse er ændrede, da jeg ønsker at skifte fra et fastforrentet lån til et andet fastforrentet lån.

Forklaringen på den øgede bidragssats er ifølge …(det låneformidlende pengeinstitut)…, at husets værdi i… (indklagedes)… interne vurdering er faldet siden 2012, hvor 4% lånet blev optaget, og at belåningsprocenten dermed er steget. Fra …(det låneformidlende pengeinstitut)… lyder det, at husets værdi i …(indklagedes)… beregninger ligger på under halvdelen af værdien, da det blev handlet i 2007 og mere en 1 mio. kr. under dags dato salgspriser for nabohusene.

Jeg har fremsat min undren over værdiansættelsen af huset over for …(det låneformidlende pengeinstitut)… og fået forklaringen, at …(indklagedes)… interne vurderinger ikke er at sammenligne med en vurdering af salgsprisen. Men jeg kan ikke få at vide, hvad denne interne vurdering så kan sammenlignes med, eller hvad den beror på. Jeg blev yderligere oplyst, at hvis jeg er uenig i …(indklagedes)… vurdering, er jeg velkommen til at bestille en ny vurdering – foretaget af de vurderingsfolk, …(indklagede)… samarbejder med, såfremt jeg betaler et gebyr for dette.

Jeg forventer ikke, at en ny vurdering, betalt af mig men udført af …(indklagede)…, vil give et andet udfald end det som allerede foreligger.

Men jeg synes, at en øgning af bidragssatsen baseret på en intern vurdering, som jeg hverken kan få indblik i eller få en uvildig ny vurdering af er hverken rimelig eller velbegrundet.

Jeg vil derfor gerne bede om en ny låneberegning med en bidragssats svarende til den nuværende, da hverken husets værdi, restgælden, belåningsprocenten eller lånetypen er ændret væsentligt i forhold til 2012.

Hvis dette ikke er muligt, vil jeg gerne bede om indsigt i …(indklagedes)… vurderinger af huset og grundlaget for disse, ifm lån optaget i 2007 og 2012 og i forbindelse med låneberegning i 2015, så en korrekt værdiansættelse af huset kan blive lavet.”

Indklagedes klageansvarlige enhed besvarede klagernes henvendelse ved brev af 28. april 2015:

”Jeg kan forstå, at du har modtaget en vejledende beregning på omlægning af dit lån i …(indklagede)… på opr. 2.373.000 kr., hvor bidraget på det nye tilbudte lån er højere end det bidrag, du betaler i dag.

Det skyldes, at bidraget altid fastsættes på ny ved tilbud/udbetaling af nyt lån.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån).

Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen.

Det er korrekt, at …(indklagede)… har vurderet, at ejendommen har en lavere værdi end tidligere. …(Indklagede)… har i september 2014 vurderet ejendommen til 1.575.000 kr.

Ifølge lov om realkreditlån og realkreditobligationer skal …(indklagede)… ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen.

Værdien skal ligge inden for det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen. …(Indklagede)… skal ved værdiansættelsen tage hensyn til eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.

…(Indklagedes)… værdiansættelse af ejendommen vil således adskille sig fra en værdiansættelse af ejendommen i en almindelig salgssituation, idet vi blandt andet skal tage hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.

Derudover skal værdiansættelsen tillige tage udgangspunkt i en handel, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag og med forsigtighed.

Da værdiansættelsen af ejendommen nu er lavere end i 2012, beregner vi et højere bidrag på det nye lån, som du har fået tilbudt.

Vi kan derfor ikke tilbyde dig et nyt lån med et bidrag svarende til det, du betaler i dag.”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klagerne kan omlægge deres lån hos indklagede uden at dette medfører en urimelig stigning i bidragssatsen.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at klagen vedrører indklagedes fastsættelse af værdien på ejendommen og derved fastsættelsen af bidragssatsen ved omlægning af lån. De finder, at indklagedes fastsættelse af ejendomsværdien er et skøn, som hverken er rimeligt eller velbegrundet, og som betyder, at en omlægning af lån giver dem en meromkostning på 10.000 kr. om året i bidragssats.

De har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Indklagede henviser til, at der er tale om en vejledende låneberegning og ikke et lånetilbud. Det er dog låneberegningen, som de har gennemgået sammen med deres bank for at vurdere fordele og ulemper ved en omlægning af deres lån, og det blev fremlagt således, at de på baggrund af låneberegningen skulle tage beslutning om at opsige deres nuværende lån, i fald de ønskede at lægge om. Den fremlagte korrespondance med banken dokumenterer, at de i forbindelse med deres ønske om låneomlægning blev vejledt til at opsige deres lån på baggrund af det materiale de havde fået, som var låneberegningen, og at deres nuværende lån skulle opsiges, inden de kunne få et lånetilbud. I låneberegningen står der ganske rigtigt, at tallene er vejledende, og at lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet. På baggrund af den fremlagte korrespondance kunne de kun opfatte det således, at det var bidragssatsen og dermed vurderingen af huset som anført i låneberegningen, der var gældende, hvilket i øvrigt blev bekræftet i telefoniske samtaler med banken som opfølgning på e-mail dateret den 9. april 2015.

De blev ikke gjort opmærksom på, heller ikke i den efterfølgende telefonsamtale, at et lånetilbud kunne være anderledes i forhold til vurdering af huset eller den beregnede bidragssats. Tværtimod blev de gjort opmærksom på, at bidragssatsen i låneberegningen var beregnet på baggrund af en ny vurdering af huset fra indklagede.

I låneberegningen står der på side 3: ”Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet”, men de blev gjort opmærksom på, at ejendommen var vurderet, og at bidragssatsen i låneberegningen var beregnet ud fra denne vurdering.

I låneberegningen står endvidere: ”Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.” De blev anbefalet af banken at kurssikre, som det fremgår af korrespondancen. På intet tidspunkt i forløbet blev de gjort opmærksom på, at alle nødvendige dokumenter for en låneomlægning ikke var blevet indhentet, og/eller at de beregninger, de forholdt sig til, måske ikke var retvisende. De havde derfor den opfattelse, at låneberegningen var retvisende med hensyn til værdiansættelsen på huset, og dermed også bidragssatsen, og at de kunne risikere at opsige deres nuværende lån og være tvunget til at underskrive et lånetilbud med en værdiansættelse af ejendommen, de ikke var enige i.

Ved at spørge ind til den højere (i forhold til deres nuværende lån) bidragssats fik de oplyst, at den bl.a. beror på belåningsprocenten, og at belåningsprocenten var steget, fordi huset var faldet i værdi.

De blev dog ikke gjort opmærksom på:

• At bidragssatsen i låneberegningen er beregnet ud fra en værdi på huset på 1.575.000 kr.
• Hvilke forhold der har betydning for indklagedes værdiansættelse af huset.
• At indklagedes værdiansættelse af huset er anderledes nu i 2015 end tidligere (fx i 2012, hvor de sidst lagde lån om).

De har heller ikke kunnet få oplyst hverken ved henvendelse til banken eller indklagede, hvilke forhold der præcist ligger til grund for indklagedes vurdering, og især til grund for, at huset fra 2012 til 2015 er faldet så markant i indklagedes vurdering. De har fået oplyst, at det er indklagedes interne vurdering, som ikke kan sammenlignes med hverken den offentlige vurdering eller salgspriser.

De stod således i en situation, hvor de skulle tage beslutning om at lægge lån om på baggrund af en låneberegning, hvori det fremgår, at bidragssatsen bliver fastlagt bl.a. på baggrund af en vurdering, som de ingen indsigt kan få i.

For selv at få en vurdering har de kontaktet en vurderingskonsulent for indklagede og fået at vide, at vurderingen skal bestilles via indklagede.

De er således i en situation, hvor de

• ikke kan få indsigt i indklagedes vurdering og de forhold, der ligger til grund for vurderingen, som har stor indflydelse på fastsættelsen af bidragssatsen,
• ikke kan få indsigt i, hvilket eller hvilke forhold der betyder, at indklagede nu fastsætter værdien på ejendommen væsentlig lavere end tidligere,
• ikke kan efterprøve indklagedes vurdering med en uvildig vurdering.

Det fremstår for dem, som om indklagedes vurdering af værdien i huset hænger nøje sammen med størrelsen på det lån, de gerne vil optage, og med et fra indklagedes side ønske om at kunne fastlægge en bestemt bidragssats.

Med indklagedes nuværende praksis omkring vurdering og beregning af bidragssatser kan indklagede således frit lave en vurdering af huset, som ligger meget lavt i forhold til lånets størrelse og dermed forhøje bidragssatsen markant, uden at de har mulighed for at gøre indsigelse.

De har således på kort sigt ikke kunnet lægge lån om, uden at deres bidragssats blev forhøjet så meget, at fordelen ved at omlægge fra et 4 pct. fastforrentet lån til et 2 pct. fastforrentet lån med samme løbetid blev næsten opvejet af det øgede gebyr til indklagede.

På lang sigt er de i en situation hvor de, uanset hvor meget de nedbringer gælden i huset, altid er prisgivet indklagedes interne vurdering af værdien af huset, som således til hver en tid kan sættes, så det er til gavn for indklagede. Nedbringer de gælden til 1.500.000 kr., kan indklagede fastsætte værdien af huset til 1.000.000 og således fastholde en meget høj belåningsprocent og bidragssats, uden at de har mulighed for at gøre indsigelse, og uden at der er nogen rimelig sammenhæng til andre vurderinger, som fx den offentlige vurdering, de generelle salgspriser i området eller lignende.

For at opsummere:

De har fået nogle langt ringere vilkår tilbudt, end da de lagde lån om i 2012. De spurgte ind til, hvorfor vilkårene var så meget ringere end sidst og fik forklaringen, at huset var blevet vurderet til at være mindre værd. Det er der ikke noget belæg for, hvilket de informerede banken om. Banken holdt på, at det var den vurdering, der var gældende. Derfor valgte de at lade være med at lægge lån om. De klagede herefter, først til indklagede og efterfølgende til Realkreditankenævnet.

I forbindelse med klagen til Realkreditankenævnet meldte indklagede ud, at de ikke havde fået noget faktisk lånetilbud, og hvis de bare havde fået det, så kunne det have set anderledes ud. Det var på ingen måde sådan, det blev præsenteret for dem (hvilket fremgår af den dokumentation, de har fremlagt), og de sidder i dag med et langt dyrere lån, end hvis de havde fået korrekt information og fået forelagt et lånetilbud med en korrekt værdiansættelse af ejendommen og således en reel mulighed for at lægge om til et 2 pct. lån.

De henviser til den fremlagte beregning af den omkostningsmæssige forskel på deres nuværende 4 pct. lån og det 2 pct. Lån, de ønskede at lægge om til.

De undrer sig meget over, at de på baggrund af et udtrykkeligt ønske om at lægge lån om udelukkende er blevet forelagt oplysninger og information som det ud fra de oplysninger, indklagede nu har fremlagt, ikke var relevant, at de forholdt sig til, fordi de ikke var baseret på et lånetilbud.

Det undrer dem endvidere, hvorfor der overhovedet figurerer en værdi på huset på 1.575.000 kr., hvis indklagede hævder, at huset ikke er blevet vurderet, og det undrer dem, at banken har haft den opfattelse, at vurderingen af huset og bidragssatsen lå fast.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne den 30. marts 2012 fik udbetalt et 30-årigt obligationslån på 2.373.000 kr. Bidraget på dette lån udgør aktuelt 0,5976 pct.

Klagerne modtog via deres bankforbindelse en vejledende beregning den 13. april 2015 på omlægning af ovenstående lån til et nyt lån. Der er på nuværende tidspunkt alene udarbejdet en vejledende beregning.

Det betyder, at tallene i beregningen alene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges. Der er således ikke udstedt et bindende lånetilbud.

Bidraget på det nye lån er foreløbigt beregnet til 0,79 pct. Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes ifølge indklagede långuide i forbindelse med ydelse af lånet. Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved låneoptagelsen. Værdiansættelse foretages af indklagede på den af indklagede valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation.

Indklagede har i overensstemmelse med lov om realkreditlån og realkreditobligationer værdiansat ejendommen til brug for låneudmålingen. Indklagede har vurderet ejendommen til 1.575.000 kr.

-0-

Klagerne anfører, at de var i en situation, hvor de skulle tage beslutning om at foretage en låneomlægning på baggrund af en vejledende beregning.

Det er ikke korrekt. Klagerne kunne have rekvireret et lånetilbud, som indeholder alle relevante oplysninger for at kunne træffe beslutning om en låneomlægning.

Indklagede understreger på ny, at klagerne alene har modtaget en vejledende beregning, og at udstedelse af lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lån kan bevilges. Det er således ikke udstedt et bindende lånetilbud. Det er derfor ikke korrekt, når klagerne konstaterer, at de har fået nogle langt ringere vilkår end tidligere. Da klagerne fortsat ikke har fået et lånetilbud, er de således ikke blevet tilbudt specifikke vilkår for et nyt lån.

Indklagede opfordrer klagerne til via deres pengeinstitut at rekvirere et konkret lånetilbud, som de kan tage stilling ud fra.

Klagerne henviser til, at de har fremlagt dokumentation for, at de af banken blev vejledt således, at deres nuværende lån skulle opsiges, inden de kunne få et lånetilbud.

Det er der ikke fremlagt dokumentation for. Banken har i de fremlagte e-mails alene anbefalet kurssikring og oplyst, at nuværende lån kan opsiges, uden at nyt lånetilbud er underskrevet.

Det er korrekt, at lån kan opsiges uden krav om, at det nye lånetilbud er underskrevet.

Det ændrer dog ikke på, at der ikke er udstedt et bindende lånetilbud, og klagerne har fortsat ikke fremlagt dokumentation for, at der skulle være udstedt et bindende lånetilbud.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagedes værdiansættelse er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Realkreditankenævnet ikke efterprøver,

at indklagede har gennemført værdiansættelsen af klagernes ejendom i overensstemmelse med realkreditlovgivningens regler,

at bidraget er foreløbigt fastsat i overensstemmelse med indklagedes retningslinjer for fastsættelse af bidrag,

at indklagede er berettiget til at fastsætte retningslinjer for fastsættelse af bidraget,

at indklagede er berettiget til at fastsætte bidraget på ny ved udstedelse/udbetaling af nyt lån,

at bidraget er fastsat i overensstemmelse med indklagedes prisstruktur på samme vis som over for indklagedes øvrige kunder.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Det indklagede institut har i sagen fremlagt Långuide, og af denne fremgår følgende:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.”

Klagerne har i sagen fremlagt en beregning af klagernes rente- og bidragsudgift i restløbetiden for det hidtidige lån sammenlignet med rente- og bidragsudgifterne på det 2 pct. lån, der var omfattet af omlægningsberegningen af 13. april 2015.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Generelt anvender realkreditinstitutter to forskellige fremgangsmåder ved fastsættelse af værdier på ejerboliger. Der ansættes således i forbindelse med nybelåning en værdi, som baseres på en besigtigelse af ejendommen efter reglerne i SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens kapitel 1 (bekendtgørelse nr. 287 af 27. marts 2014). Derudover ansættes endvidere en værdi til brug for den løbende overvågning af lånegrænsen også kaldet LTV (Loan-to-Value), jf. SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens kapitel 3. Sidstnævnte forudsætter ikke en besigtigelse, men kan baseres på en værdiansættelsesmodel, som er godkendt af Finanstilsynet.

Tilsyneladende omtales begge typer af værdiansættelser i flæng i dialogen mellem parterne i nærværende sag.

Uanset hvilken af værdiansættelsesmetoderne, der er tale om, er værdiansættelse af fast ejendom en kredit- og udlånspolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i nærværende sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Nævnet finder i øvrigt, at indklagede ikke har pligt til at tilbyde låntagerne, at de kan foretage en låneomlægning, og at indklagede er berettiget til at fastsætte de eventuelle vilkår for en låneomlægning.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at klagerne og indklagede har en overensstemmende interesse i, at ejendommens værdi er retvisende. Ganske vist vil en lav værdi udløse et højere bidrag, men en lav værdi vil samtidig også (hurtigere) kunne udløse et krav om supplerende sikkerhedsstillelse, når lånegrænsen måtte overskrides.

Som følge af det anførte



b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef