Afgørelse

Indsigelse vedrørende et pengeinstituttets oplysning angående en vurdering af en fast ejendom

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om, at Sparekassen Sjælland i forbindelse med en skilsmisse oplyste, at parrets ejendom var blevet vurderet til 2,5 mio. kr. - og at dette var grundlaget for, at hun valgte at overtage den.

Sagens omstændigheder

Klageren K, hendes tidligere ægtefælle, M, og hans virksomhed, V, var i 2009 kunder i Sparekassen Sjælland. Engagementet var sikret ved et ejerpantebrev på 350.000 kr. i parrets ejendom.

Ejendommen blev af et realkreditinstitut i marts 2009 vurderet til at have en markedsværdi på 2,1 mio. kr.

Sparekassen har anført, at klageren i efteråret 2009 oplyste, at M var flyttet og at parret skulle skilles. M’s virksomhed V havde økonomiske problemer og han betalte ikke til en fælles budgetkonto. Klageren spurgte sparekassen, om hun kunne overtage ejendommen, da hun var interesseret i fortsat at bebo den med parrets børn og da hun frygtede, at M’s kreditorer ville gøre udlæg heri. En mæglerkæde vurderede ejendommens salgspris til 2 mio. kr. Sparekassen lavede en vejledende budgetberegning, der viste, at klagerens rådighedsbeløb ville være ca. 9.300 kr. pr. måned. Sparekassen bevilgede, at hun kunne overtage ejendommen. Det var en forudsætning, at V’s engagement blev indfriet eller overtaget, da ejerpantebrevet lå til sikkerhed herfor. Klageren blev anbefalet at søge advokatbistand i forbindelse med bodelingen. K og M indgik en bodelingsoverenskomst, hvorefter K overtog ejendommen og gælden knyttet til M’s virksomhed. Der blev herom oprettet et særligt gældsbrev mellem M og K.

Klageren har anført, at den vurdering, der blev foretaget af mæglerkæden i forbindelse med hendes overtagelse af ejendommen, var på 2,5 mio. kr. Dette blev hun telefonisk oplyst om af sin rådgiver i sparekassen. I sagen er fremlagt en redegørelse fra rådgiveren, hvor dette bestrides. Klageren har videre anført, at hun ikke ville have kæmpet for at bevare ejendommen, hvis hun havde vidst, at det dengang ikke var i nærheden af at være 2,5 mio. kr. værd.

Sparekassen har oplyst, at klageren den 10. februar 2010 optog et boliglån på 436.000 kr. til indfrielse af M og V’s engagement. Til sikkerhed herfor fik sparekassen pant i klagerens ejendom.

Primo 2011 korrespondere klageren og hendes rådgiver i sparekassen om klagerens økonomisk trængte situation og at hendes ejendom kunne risikere at komme på tvangsauktion.

Af klagerens mail af 30. marts 2011 til sparekassen fremgår:

"…

Jeg forstår stadig intet omkring huset og huspriser… Der har ingen været at kigge på huset, og jeg kan slet ikke få økonomien til at hænge sammen … Synes det er SÅ vildt at husets vurdering er faldet fra 2,5 da jeg tog lånet sidste år til 1,6 nu, og der så slet ikke kommer nogen og kigger på huset … Det er ALT for billigt … Hvad siger du?

…"

Af sparekassens svar af samme dato fremgår:

"…

Iflg. … [mæglerkæden] er markedet faldet markant i pris hvor du bor. Han kunne formentlig godt have sat prisen højere, hvis du havde tid til at vente på den rigtige køber. Men det har du ikke, da du ikke betaler på lånene i ejendommen.

Prisen sidste år er sat ud fra at huset ikke nødvendigvis skulle sælges hurtigt. Det skulle det meget gerne nu, så derfor er prisen sat lavere baseret på et muligt hurtigsalg.

…"

Klageren har oplyst, at ejendommen var på tvangsauktion den 22. marts 2012.

Parternes påstande

Den 9. marts 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland skal "tage sin del af sit økonomiske ansvar for at have fejloplyst en vurdering ud fra noget, som for … [hende] virker som bondefangeri, for at indhente pengene hos den sikreste betaler af et skilt ægtepar."

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandet andet anført, at rådgiveren i sparekassen telefonisk oplyste - i forbindelse med hendes overtagelse af ejendommen - at den var blevet vurderet til 2,5 mio. kr.

Rådgiveren bekræfter dette i sin mail af 30. marts 2011.

Det var på grundlag af denne vurdering, at hun besluttede at overtage ejendommen. Hun ville da - hvis "det ikke gik" - ikke tabe voldsomt og kunne leve op til sine forpligtelser.

Hun kunne - hvis vurderingen af ejendommen havde været realistisk - have sat salgsprisen ned, kun have tabt få penge, have undgået tvangsauktion, depression og en masse bekymringer.

Hun fik at vide, at hendes rådighedsbeløb var meget lavt og at der ikke var plads til afvigelser.

Gennem 2010 havde hun to jobs og arbejdede op til 100 timer om ugen for at overholde sine aftaler.

Hun blev sygemeldt i juli 2010, hvilket startede en nedtur.

Hun forsøgte at sælge ejendommen i fri handel til ca. 1,7 mio. kr.

Sparekassen og realkreditinstituttet har samarbejdet om at få deres risiko minimeret. Hun fik derfor lov til at overtage ejendommen, da rådgiveren vidste, at hun ville gøre alt i sin magt for at redde den uheldige situation. De vidste, at M aldrig ville betale en krone.

Hun sidder nu tilbage med en voldsom gæld. Sådan går det åbenbart de, som forsøger at handle forsvarligt og prøvet at gøre, hvad de kan for at leve op til deres forpligtelser.

Sparekassen Sjælland har blandt andet anført, at er ikke bekendt med, at der skulle have foreligget en vurdering af ejendommen på 2,5 mio. kr.

Sparekassen har hverken skriftligt, mundtligt eller telefonisk meddelt klageren, at ejendommen havde en sådan værdi.

At ejendommen efterfølgende er faldet i værdi må tilskrives udviklingen i ejendomspriserne og at omsætteligheden i området er meget lav.

Klagerens økonomiske situation i forholdet til M ses - henset til bodelingsoverenskomsten - ikke at være forringet.

Sparekassens rådgiver har ikke i mailkorrespondancen bekræftet klagerens opfattelse af vurderingen. Rådgiveren meddeler blot, hvad mæglerkæden har lagt til grund for ansættelsen af den aktuelle vurdering.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Sparekassen Sjælland i forbindelse med klagerens overtagelse af ejendommen har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar eller at hendes gæld til sparekassen skal nedsættes eller bortfalde.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.