Spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt.
| Sagsnummer: | 17 /1996 |
| Dato: | 07-11-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Garanti - frigivelse
Deponering - frigivelse |
| Ledetekst: | Spørgsmål om betingelser for frigivelse var opfyldt. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 16. november 1992 underskrev klageren en tegningserklæring, hvorefter han erklærede at indtræde som andelshaver i en andelsboligforening, der havde til formål at erhverve de andelsboliger, som anpartsselskabet J lod opføre. Klageren skulle pr. 1. oktober 1993 overtage brugsretten til en andelslejlighed. Indskuddet i andelsboligforeningen for lejligheden androg 99.032 kr. Af tegningserklæringen fremgår:
"1.
..........
Købspris for andelsbeviset deponeres i SLAGELSE SPAREKASSE, .... afdeling, eller der stilles bankgaranti gennem eget pengeinstitut ved underskrivelse af nærværende erklæring.
Beløbet er klausuleret således, at deponering/garanti er til disposition for [J] ved færdigmelding/overtagelse.
..........
2.
Ved andragerens overtagelse (indflytning) afløses den under punkt 1 nævnte bankgaranti og boliglån af betaling af det garanterede beløb.
Betalingen sker til et af bygherren valgt pengeinstitut, idet beløbet skal frigives til sælgeren, når følgende betingelser er opfyldt:
1. Der foreligger færdigmelding fra bygherren vedrørende samtlige 17 boliger.
2. 75% af andelsboligerne er ibrugtaget af andelshaverne, således at tidspunktet for beregning af rentebidraget vedrørende disse andele er indtrådt.
3. Når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og sælger har dokumenteret at samtlige tilslutningsafgifter m.v. er betalt.
4. Når Slagelse Kommune har godkendt endeligt byggeregnskab.
..........
Hvis samtlige boliger ikke kan sælges inden den 1. april 1993, er såvel bygherre som andrager berettiget til at hæve aftalen mod frigivelse af den nævnte garanti/deponering. Herefter har parterne ingen krav mod hinanden.
...
Andrageren er pligtig at ibrugtage den til andelen knyttede bolig ved dennes færdiggørelse, idet der meddeles et skriftligt varsel på 2 mdr. til indflytning den 1. i en måned. Andrageren er endvidere pligtig at meddele flytning til folkeregisteret ved boligens overtagelse."
Den 28. juli 1992 stillede Bikuben på foranledning af klageren en garanti på 104.002 kr. over for J. Af garantierklæringen fremgik:
"Nævnte beløb, der vedrører det kontante indskud i henhold til den af garantianmoderen underskrevne indmeldelse i Andelsboligforeningen [navn], Slagelse, hvorved brugsretten i bolig nr. ... i ejendommen ..., overdrages til garantianmoderen, træder i stedet for kontant deponering og udbetales til Dem på anfordring og uden rettergang og uden henvendelse forud fra bankens side til garantianmoderen, når ibrugtagningstilladelse for den pågældende bolig foreligger, og når de i slutsedlens punkt 2 anførte betingelser er opfyldt."
Klageren har oplyst, at garantien blev stillet for et andet projekt, hvor han skulle erhverve en andel for 104.002 kr. Dette projekt blev ændret, hvorved prisen faldt til 99.032 kr., som anført i tegningserklæringen.
Indklagede har oplyst, at årsagen til, at differencen mellem den stillede garanti og det i tegningserklæringen anførte beløb ikke blev udbetalt, var, at byggeudgifterne blev ca. 535.000 kr. større end projekteret. 80% blev finansieret ved hjemtagelse af et tillægslån, mens 20% skulle betales af andelshaverne. Klagerens indskud udgjorde herefter 104.081 kr.
Af klagerens advokats skrivelse af 30. august 1993 til J fremgår,
"Min klient fastholder, handelen er væsentligt misligholdt fra Deres side, man da De ikke kan acceptere ophævelsen, har min klient bestemt sig for selv at sælge lejligheden bedst muligt til anden side og i øvrigt overholde tegningserklæring i forhold til Dem. Min klient forbeholder sig erstatning i sagens anledning, ..."
Ved skrivelse af 1. oktober 1993 anmodede J Bikuben om at fremsende garantibeløbet til indklagede til indsættelse på deponeringskonto på samme vilkår, som var gældende for den stillede garanti. Efter en korrespondance om, hvorvidt betingelserne herfor var opfyldt, overførte Bikuben den 19. oktober 1993 garantibeløbet til indklagede.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt solgte J andelsboligen til anden side for 30.000 kr. Indklagede blev bekendt med overdragelsen den 26. december 1993. Den 27. december 1993 fik indklagede oplyst, at køberen af lejligheden havde afgivet "tro- og love erklæring" på overdragelsen af lejligheden. Den 28. december 1993 blev der på sælgerens konto hos indklagede indbetalt et beløb på 30.000 kr., der ifølge indklagede vedrører købet af lejligheden.
Indklagede har oplyst, at sælgeren havde udgifter på 30-35.000 kr. i forbindelse med salget, som modregnedes i salgsprovenuet.
Af opgørelse af 5. januar 1994 vedrørende J's dækningssalg fremgår det, at der var en saldo på 8.714,14 kr. i klagerens favør. Klageren har ikke anerkendt opgørelsen.
Ved skrivelse af 19. januar 1994 meddelte klagerens advokat indklagede, at klageren havde hævet købsaftalen, og at det deponerede beløb ikke måtte frigives over for J, idet klageren ikke var indflyttet i boligen.
Den 1. juni 1994 meddelte J's advokat indklagede, at betingelserne i det betingede skøde var opfyldt, og at der forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde, hvorfor de af de enkelte andelshavere deponerede beløb kunne frigives til J. Samme dag overførte indklagede de af andelshaverne deponerede beløb til et byggelån, der var bevilget J til opførelse af andelsboligerne, idet indklagede havde transport i samtlige beløb, som var deponeret af andelsbolighaverne. Prioriteringen af ejendommen blev forestået af indklagede.
Klageren har ført en erstatningssag mod J og har den 19. september 1995 erhvervet udeblivelsesdom. Af dommens konklusion fremgår:
"Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ophævelsen af den af sagsøger underskrevne tegningserklæring er sket med rette, og at den til sikkerhed herfor stillede bankgaranti stor kr. 104.002,00, der er konverteret til en deponeringskonto hos [indklagede] inden 14 dage frigives sagsøger ....."
J's bo er på et ikke oplyst tidspunkt taget under konkursbehandling.
Efter yderligere korrespondance mellem klagerens advokat og indklagede om berettigelsen af frigivelsen af deponeringen har klageren ved klageskema af 15. januar 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale garantibeløbet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede, forinden frigivelse skete, vidste, at han havde hævet den indgåede købsaftale, hvorfor deponeringen ikke skulle frigives. Indklagede var således bekendt med, at synspunktet gengivet i skrivelse af 30. august 1993 ikke længere var gældende. Kravet skal primært rettes mod J under konkurs, men da konkursboet er uden midler til simple kreditorer, hæfter indklagede subsidiært. Garantiens udbetaling var betinget af opfyldelse af udbetalingsbetingelserne i tegningserklæringen. Erhververen af fordringer som omhandlet i denne sag erhverver ikke bedre ret end overdrageren. Indklagede har ikke ved den skete overdragelse af den oprindelige garanti til depotet opnået en bedre retsstilling end sælgeren. J under konkurs er blevet dømt til at frigive depotet. Depotet er uretmæssigt frigivet af indklagede til fordel for indklagede selv. Han har ikke accepteret forhøjelsen af indskuddet på andelen.
Indklagede har anført, at klageren ved at undlade at flytte ind i og at flytte folkeregisteradresse til andelsboligen ikke har kunnet udskyde overtagelsen og dermed frigivelsen af garantien. Klageren har ved sin tidligere advokats skrivelse af 30. august 1993 meddelt, at han ville overholde tegningserklæringen og anerkende, at brugsretten til andelsboligen blev overtaget den 1. oktober 1993. Det var nødvendigt for J at finde en, som ville flytte ind i andelsboligen, da han skulle dokumentere samtlige andelshaveres ibrugtagning for at få prioriteringen på plads. Klageren må rette et eventuelt økonomisk krav mod J under konkurs og ikke mod indklagede, som har været berettiget til at hæve det deponerede beløb. Der var oprindeligt tale om en anfordringsgaranti med helt klare udbetalingsbetingelser. Depotet må derfor behandles som en ubetinget garanti, og det kunne derfor frigives, når betingelserne i pkt. 2 i tegningsaftalen var opfyldt, uanset klagerens indsigelser over for J. Klageren har kontraheret med J om lejligheden. Indklagedes rolle er alene en formidlerrolle. Det forhold, at klageren stiller sikkerhed via indklagede, gør ikke indklagede til part i sagen, hvorfor indklagede ikke er begrænset til at disponere i forhold til klagerens aftale med sælgeren. Hvis depotet skulle fastholdes, ville indklagede bære samme risiko som sælgeren for klagerens indsigelser. Klageren ville derved opnå samme effekt, som hvis J og indklagede hæftede solidarisk. Klageren kan ikke gøre et erstatningskrav gældende over for indklagede, og det forhold, at frigivelsen skete uden orientering af klageren, ændrer ikke på dette forhold. Udbetalingsbetingelserne i tegningsaftalen var opfyldt på tidspunktet for garantiens frigivelse. Garantien er klart adskilt fra det underliggende forhold, dvs. erklæringen om at indtræde som andelshaver i andelsforeningen. Frigivelsen af garantien er derfor ganske uafhængig af klagerens indsigelse mod sælgeren. I modsat fald ville indklagede, når garantiens udbetalingsbetingelser var opfyldt, kunne blive erstatningsansvarlig uanset, om garantien blev frigivet, eller den blev tilbageholdt.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved sin underskrift på tegningserklæringen havde klageren accepteret, at den stillede bankgaranti skulle afløses af deponering i et af bygherren valgt pengeinstitut "ved andragerens overtagelse (indflytning)". Det er ubestridt, at andelsboligen var stillet til klagerens disposition senest pr. 1. oktober 1993, hvor bygherren anmodede Bikuben om at udbetale garantibeløbet til deponering hos indklagede. Selv om klageren havde valgt ikke at flytte ind i andelsboligen, må konverteringen af garantien til en deponering herefter anses for berettiget.
Indklagede har oplyst, at man i december 1993 fik kendskab til, at bygherren havde solgt den oprindeligt til klageren solgte andelsbolig til anden side. Da indklagede herefter vidste, at salget til klageren ikke ville blive gennemført, og da klageren ved sin advokat i øvrigt ved brev af 19. januar 1994 meddelte, at klageren havde hævet købsaftalen, tjente det deponerede beløb ikke længere til sikkerhed for klagerens opfyldelse af handlen, men derimod til sikkerhed for bygherrens eventuelle erstatningskrav mod klageren. Indklagede var herefter ikke berettiget til at frigive det deponerede beløb til bygherren, selv om betingelserne i købsaftalens punkt 2 muligvis var opfyldt.
Det er senere ved den dom, som blev afsagt i den af klageren mod bygherren anlagte retssag, fastslået, at klageren havde hævet handelen med rette. Herefter har bygherren ikke haft noget erstatningskrav mod klageren i anledning af handelens ophævelse, og det deponerede beløb burde således have været frigivet til klageren.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale 104.002 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 16. januar 1996. Klagegebyret tilbagebetales klageren.