Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21212175
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom to rentetilpasningslån til det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget for begge lån fremgik det, at bidragssatsen kunne forhøjes. Forhøjelserne var begrundet med skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer, som særligt var slået igennem på rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed. Instituttet varslede i september 2012 bidragsforhøjelser pr. 1. januar 2013 over for klageren. Bidragsforhøjelserne blev i november 2012 korrigeret og udskudt til 1. april 2013. Klageren protesterede efterfølgende forgæves mod bidragsforhøjelserne, som han fandt var uden sammenhæng til ejendommens værdi.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle fastsætte hans bidrag til det korrekte niveau, svarende til en vurdering på mindst 6,7 mio. kr.

Nævnet bemærkede til klagerens indvendinger vedrørende værdiansættelsen, at denne er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve, og at der ikke i sagen var anledning til at fravige dette udgangspunkt. Instituttet havde i aftalegrundlaget en hjemmel til at forhøje bidraget, uden at det forudsatte, at dette skete ud fra en individuel vurdering af den enkelte pantsatte ejendom. Nævnet kunne ikke kritisere instituttets fremgangsmåde ved ansættelse af en bidragsberegningsværdi, idet denne var baseret på ensartede kriterier for alle de kunder, der havde fået bidragsforhøjelser. Nævnet bemærkede, at et instituts og en låntagers interesse i en retvisende vurdering af den faste ejendom var sammenfaldende ved en bidragsstruktur som instituttets, idet en for lav værdiansættelse ganske vist fører til et højere bidrag for instituttet, men også øgede krav til supplerende sikkerhedsstillelse og de dermed forbundne omkostninger. Nævnet fandt heller ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelsen og bidragsstrukturen, der var behørigt varslet, som urimelig. Nævnet fandt på baggrund heraf, at instituttet ikke havde været forpligtet til at lade bidragsforhøjelsen afhænge af en revurdering af klagerens ejendom, ligesom Nævnet ikke fandt at kunne pålægge instituttet at oplyse, hvilken vurdering der lå til grund for klagerens bidragssatser. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E
afsagt den 14. maj 2013


JOURNAL NR.: 2012-01-12-175-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. marts 2013
Den 19. april 2013

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen

NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Per Englyst

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom to rentetilpasningslån til det indklagede realkreditinstitut. Det ene lån er et F2 lån på oprindelig 2.286.300 kr., og det andet er et F1 lån på oprindelig 1.719.900 kr. Begge lån er ydet med afdragsfrihed.

Lånet på oprindeligt 2.286.300 kr. blev udbetalt i 2009 baseret på et lånetilbud af 29. januar 2009. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”… Oplysninger om nyt lån
…
Bidragssats² pr. termin 0,0967475% af lånerestgælden, dog min. p.t. 225 kr….

² Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået. Bidragssatsen fastsættes efter vurderingen. Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres …

Betingelser for udbetaling af nyt lån
…
• Der skal foretages en besigtigelse af ejendommen og endelig værdiansættelse. Ved nogle ejendomme kræves tillige en besigtigelse og værdiansættelse af …(indklagedes)… egen vurderingsmand. Den endelige besigtigelse og værdiansættelse kan medføre, at lånetilbuddet eller eventuelt tilsagn om afdragsfrihed ændres eller bortfalder …”

Lånet på oprindeligt 1.719.900 kr. blev ligeledes udbetalt i 2009, baseret på et lånetilbud af 21. september 2009, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”…Bidragssats³ pr. termin 0,1709025% af lånerestgælden, dog min. p.t. 225 kr. …

³ Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået. Bidragssatsen fastsættes efter vurderingen. Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres …”

Den dagældende pantebrevsformular B, som benyttes til realkreditpantebreve, indeholder i punkt 1 følgende bestemmelse:

”Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

Indklagede har i medfør af vedtægterne udstedt et regulativ for udlån og obligationer (Udlånsregulativet), hvoraf følgende fremgår:

”B.4. Bestemmelser om stiftelsesprovision, bidrag, gebyrer, morarente og andre takster.

B.4.1.1. Størrelsen af indklagedes stiftelsesprovision, bidragssats, morarenter og størrelse og art af gebyrer m.v. fastsættes af bestyrelsen.

B.4.2. Med mindre andet udtrykkeligt er aftalt, kan bidragssats eller bidragsberegningsmetode i eksisterende låneforhold ændres af forretningsmæssige eller markedsmæssige grunde. Dette kan blandt andet ske med henblik på imødegåelse af øgede omkostninger herunder f.eks. tab eller skatter og afgifter, eller for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget.

En sådan ændring skal varsles senest 3 måneder før den første terminsperiode, hvori ændringen skal gælde.

Oplysning om ændring af bidragssats og bidragsberegningsmetode for eksisterende låneforhold vil ske skriftligt.

For nye låneforhold kan bidragssats og beregningsmetode ændres uden varsel.”

Indklagede fremsendte den 26. september 2012 følgende brev til klageren om bidragsforhøjelse:

”… Nye priser på realkreditlån til privatkunder
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån og især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)…

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats Tillæg for afdragsfrihed
… Rentetilpasningslån 0,24401 0,15186
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,05000
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

Tillægget for valg af afdragsfrihed betales kun i perioder, hvor afdragsfriheden er aktiveret på lånet.

Ved den kommende rentetilpasning i december vil kursskæringen være 0,1 kurspoint som tidligere oplyst. Kursskæring ved rentetilpasning er et fradrag i udbetalingskursen. Det betyder, at jo oftere et lån rentetilpasses, desto større vil effekten af en kursskæring være. …(Indklagede)… varsler samtidig, at kursskæring ved rentetilpasning fremover kan være på op til 0,20 kurspoint. Den konkrete sats fastsættes før opsigelsesfristen til rentetilpasningen.

Gebyrfri omlægning af rentetilpasningslån
Eksisterende kunder med rentetilpasningslån tilbydes frem til 31. marts 2013 en gebyrfri omlægning til et fastforrentet lån. Gebyrfri omlægning betyder, at du ikke skal betale ekspeditionsgebyr, tinglysningsservicegebyr og kurtage.

Hvis du vil vide mere
Efter prisjusteringerne er …(indklagedes)… priser på nuværende tidspunkt de laveste eller på niveau med den lave ende af markedet. Læs mere om vores prisjusteringer og se bidragssatserne for nye lån på …(indklagedes hjemmeside)…, hvor du også kan bestille et lånetilbud med fast rente …”

Den 6. november 2012 fremsendte indklagede følgende korrektionsbrev til klageren vedrørende de nye priser:

”… Korrektionsbrev – nye priser på realkreditlån til privatkunder
Du har i september måned modtaget brev med information om nye priser på realkreditlån til privatkunder. I brevet har vi beklageligvis oplyst en forkert bidragssats og/eller tillæg for afdragsfrihed. Det skyldes en fejl i prioriteringsrækkefølgen på dine lån, som er opstået i forbindelse med brevfletningen. Nedenfor fremgår den korrekte bidragssatsen.

Vi beklager fejlen og den ulejlighed, den måtte medføre. Som kompensation for vores fejl udskydes den oprindeligt varslede ændring fra den 1. januar 2013 til den 1. april 2013.

Bidragssats pr. den 1. april 2013
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats Tillæg for afdragsfrihed
… Rentetilpasningslån 0,52783 0,05000
… Rentetilpasningslån 0,01066 0,18566
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån


Hvis du har mulighed for afdragsfrihed på dit lån
Har du valgt afdragsfrihed på dit lån, betaler du kun tillægget i de perioder, hvor du udnytter afdragsfriheden. Når du igen begynder at afdrage på lånet, fjerner vi automatisk dit tillæg for afdragsfrihed.

Gebyrfri omlægning af rentetilpasningslån
Har du et rentetilpasningslån, kan du fortsat gøre brug af vores tilbud om gebyrfri omlægning til et fastforrentet lån frem til den 31. marts 2013. Gebyrfri omlægning betyder, at du ikke skal betale ekspeditionsgebyr, tinglysningsservicegebyr og kurtage …”

Efter henvendelse fra klageren om bidragssatsen fremsendte indklagedes privatkundechef den 20. november 2012 følgende redegørelse til klageren:

”… Du har spurgt om følgende:

”Hvad er grundlaget for min bidragssats”.

Fastsættelse af bidragssats

Bidraget fastsættes på baggrund af en række kriterier. Et centralt element er, hvor stor risiko, der er forbundet med lånet. Dette har bl.a. betydning for, hvor stort kapitalberedskab …(indklagede)… skal have som følge af lånet.

Fastsættelsen sker som et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånenes sikkerhed. Da rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed medfører en større risiko og større omkostninger for …(indklagede)…, har det nødvendiggjort en større prisstigning på disse typer af lån. Principperne i den nye prisstruktur gælder for både eksisterende lån og nye lån.

Vi har ikke siden belåningstidspunktet foretaget en egentlig fysisk besigtigelse af din ejendom, og kan derfor ikke oplyse en aktuel belåningsværdi.

Du har talt med vores kundecenter den 19. november 2012, hvor I har talt om din henvendelse. Her blev der omtalt et korrektionsbrev, som vi har fremsendt den 6. november 2012. Jeg vil gerne sikre mig, at du har modtaget dette, så derfor vedhæftes det til denne mail. Heri fremgår de nye bidragssatser.

Gebyrfri omlægning

Har du i dag et rentetilpasningslån, kan vi oplyse, at du frem til 31. marts 2013 gebyrfrit kan omlægge til et fastforrentet lån. Gebyrfri omlægning betyder, at du ikke skal betale ekspeditionsgebyr, gebyr for Tinglysningsservice og kurtage. På et lån på 1 mio. kr. svarer det til ca. 7.500 kr. Du skal være opmærksom på, at du fortsat selv skal betale øvrige omkostninger, som f.eks. differencerenter, kurstab og tinglysningsafgift til staten.

Eksempel på beregning af bidrag

…(Indklagede)… anvender et vægtet gennemsnit ved beregning af bidraget. For at anskueliggøre metoden vises følgende eksempel:

En ejendom har en værdi på 2.000.000 kr. Der optages nyt lån med hovedstol på 1.350.000 kr. Der er tale om et rentetilpasningslån med afdragsfrihed. Bidraget beregnes som følger:


Interval Årlig bidragssats i procent Det beløb den pågældende sats beregnes af Kroner
0-40 % 0,45 800.000 kr. 3.600 kr.
40-60 % 1,05 400.000 kr. 4.200 kr.
60-80 % 1,85 150.000 kr. 2.775 kr.
Samlet bidrag Vægtet gennemsnit 0,7833 1.350.000 kr. 10.575 kr.


På vores hjemmeside … kan du se mere om vores bidragssatser, og herunder en række spørgsmål/svar, der giver oplysning om vores nye prisstruktur.

Afslutningsvis kan vi oplyse, at bidragssatserne har været uændrede gennem flere år, men at det desværre nu er nødvendigt at regulere dem. Årsagen er bl.a. at myndigheder, investorer samt ratingbureauer, har skærpet kravene til …(indklagedes)… indtjenings- og kapitalforhold. For at imødekomme disse krav har vi i lighed med øvrige realkreditinstitutter valgt at gennemføre en prisforhøjelse …”

Klageren fremsendte den 21. november 2012 følgende e-mail til indklagedes privatkundechef:

”… Jeg har været i kontakt med Realkreditankenævnet, som anbefalede at skrive endnu engang til …(indklagede)… for at ridse problemstillingen op.

Hvis …(indklagede)… afviser mine klagepunkter, vil der herefter blive klaget til Realkreditankenævnet.

Manglende svar indenfor 5 hverdage fra d.d. vil blive opfattet som en afvisning af mine klagepunkter …”

Indklagedes privatkundechef besvarede den 22. november 2012 klagerens henvendelse på følgende måde:

”… Som nævnt i vores tidligere mail sker fastsættelsen af bidragssatsen på det enkelte lån på baggrund af en række kriterier. Et centralt element er, hvor stor risiko, der er forbundet med lånet.

Når …(indklagede)… vurderer risikoen ved det enkelte lån, er det et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og lånets sikkerhed. Som nævnt har …(indklagede)… ikke siden belåningstidspunktet foretaget en egentlig fysisk besigtigelse af din ejendom, og tager derfor heller ikke udgangspunkt i en konkret værdiansættelse på den enkelte ejendom.

Ved fastsættelse af bidragssatsen indgår en generel tarif for ejendomme i dit lokalområde. Den tarif er dannet ud fra beliggenhed, oplysninger fra BBR-registeret, prisudvikling, hhv. evt. fald/stigning for området m.m. Vi kan således ikke oplyse dig en konkret værdi på din ejendom.

Hvis du er utilfreds med denne afgørelse, kan du klage til Realkreditankenævnet, …, idet vi skal anbefale dig, at du først kontakter Realkreditankenævnet telefonisk for at få vejledning om klagemulighederne. Hvis du har adgang til Internettet, kan du også søge oplysninger om Realkreditankenævnet på www.ran.dk …”

Den 22. november 2012 fremsendte klageren følgende uddybning af sin klage til indklagede:

”… Baggrund:

Jeg har, ligesom en række andre …(indklagede)… kunder, modtaget et brev i hvilket der varsles en betydelig bidragsstigning.

Da jeg ved at sammenholde …(indklagedes)… nye bidragssatser med vurderingen af mit hus slet ikke kan få tallene til at passe, henvender jeg mig den 31/10 første gang til …(indklagedes)… kundecenter. …(Indklagede)… forklarer her, at det ”godt nok ser mystisk ud”, og at …(indklagede)… ”ikke kan forklare” den høje stigning. …(Indklagede)… vil vende tilbage.

Da jeg efter en uge henvender mig igen, får jeg nu oplyst at …(indklagede)… er meget ked af den vurdering der blev lavet af mit hus for ca. 3 år siden - …(Indklagede)… oplyser at dette er en fejl, at de ikke bruger …(ejendomsmæglerkæde)… mere, og at mit hus selvfølgelig skal revurderes.

Yderligere 2 uger senere henvender jeg mig endnu engang da der ikke er sket noget, og jeg får igen samme besked.

Dagen efter modtager jeg så en email fra …(indklagede)… hvor …(indklagede)…

1) Afviser at lave en vurdering af mit hus
2) Nægter at oplyse hvilken vurdering …(indklagede)… har anvendt for at nå frem til den bidragssats jeg skal betale.

Klagepunkter:

a)Jeg står helt uforstående overfor de meget inkonsistente udmeldinger fra …(indklagede)…, og ønsker at …(indklagede)… lever op til afgivne løfter.

b)Hvorfor nægter …(indklagede)… at oplyse hvilken vurdering der ligger til grund for beregningen af bidrag er mig helt uforståeligt.

c)Ved at anvende bidragssatsen som udgangspunkt når jeg frem til at …(indklagede)… har anvendt en vurdering på 5.607.567 kr. – Dette er en helt urealistisk lav vurdering, hvilket …(indklagede)… også telefonisk har bekræftet. Den offentlige vurdering (2011) er 6.700.000 kr., hvilket også er lavt sat. Forskellen i bidrag er 7791 kr. på årsbasis.

Jeg skal derfor endnu engang bede …(indklagede) om at justere bidraget til det korrekte tal …”

Indklagede besvarede den 27. november 2012 klagerens seneste henvendelse på følgende måde:

”… Da vi ikke vurderer, der er fremkommet nye informationer i forhold til vores tidligere besvarelser, giver din seneste henvendelse ikke anledning til at revurdere vores tidligere besvarelser.

Såfremt du er utilfreds hermed kan yderligere klage rettes til Realkreditankenævnet …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at fastsætte hans bidrag til det korrekte niveau, svarende til en vurdering på mindst 6,7 mio. kr.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at indklagede har forhøjet bidragssatsen til et niveau, der indikerer, at indklagede anser klagerens lån for at ligge i 0-80 pct. intervallet. Det er ikke korrekt. Klageren har lån for 4 mio. kr., og ejendommen er vurderet til 6,7 mio. kr.

Telefonisk (der må eksistere optagelser hos indklagede vedrørende dette) har indklagedes medarbejdere oplyst, at:

- I forbindelse med sidste låneoptagelse (for ca. 3 år siden) blev ejendommen vurderet alt for lavt. Forklaringen var, at det var en procedurefejl fra indklagedes side, idet ejendomsmægleren ikke måtte vurdere ”over 5 mio. kr.”
- Samarbejdet mellem ejendomsmægleren og indklagede er opsagt, og selvfølgelig skal klagerens ejendom revurderes.

Efter nogle rykkere kom pludseligt et brev, der fortalte, at indklagede ”er kommet til” at lave en fejl, og som et plaster på såret vil indklagede først introducere den voldsomme stigning fra 1. april 2013.

Efter endnu nogle rykkere meddelte indklagede så, at indklagede, modsat tidligere løfter;

- ikke vil revurdere huset,
- ikke vil oplyse hvilken vurdering, der ligger til grund for de nye bidragssatser.

Dette er selvfølgelig uacceptabelt.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører indledningsvis, at instituttet har forstået klagen sådan, at klageren ønsker en nedsættelse af bidraget på det ene af sine lån hos indklagede.

Indklagede oplyser, at klageren i 2009 optog to lån hos indklagede. Klagerens lån blev udbetalt på grundlag af lånetilbud af den 29. januar 2009 og den 21. september 2009.

Af begge tilbud fremgår det, at ”Den fastsatte bidragssats og minimumsbidraget kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.”

Det fremgår endvidere af de to lånetilbud, at indklagede tager forbehold for ændringer i bidragssatsen.

Der er endvidere i pantebrevene og i udlånsregulativet taget forbehold for forhøjelse af bidragssatserne og ændring af beregningsprincipperne for bidrag.

Ved skrivelse af den 26. september 2012 varslede indklagede en bidragsforhøjelse over for klageren. I skrivelsen blev det angivet, at bidragsforhøjelsen ville have virkning fra 1. januar 2013. Da der i forbindelse med varslingen var sket en fejl i forhold til prioriteringsrækkefølgen, korrigerede indklagede forhøjelsen ved brev af 6. november 2012, således at bidragsforhøjelsens ikrafttræden blev udskudt til 1. april 2013.

Klageren havde i oktober og november 2012 flere telefonsamtaler med indklagede angående bidragsreguleringen og grundlaget herfor. Indklagede besvarede klagerens henvendelse ved det fremlagte brev af 20. november 2012. Der var herefter yderligere mailkorrespondance mellem parterne, der blev afsluttet med indklagedes mail af 27. november 2012.

ANBRINGENDER:

Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at bidragsforhøjelsen og størrelsen heraf er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne.

Det fremgår således både af de fremsendte lånetilbud og pantebrevene, at bidragssatsen kan forhøjes efter beslutning af indklagede. Det fremgår ligeledes af aftalegrundlaget, at beregningsprincipperne for bidraget også kan ændres.

For så vidt angår størrelsen af bidragsforhøjelsen, gøres det gældende, at indklagede kan foretage og har foretaget en generel vurdering af behovet for bidragsforhøjelse under hensyntagen til bl.a. risikoen på lånene, produkttype og vilkårene for lånene sammenholdt med bl.a. markedssituationen og kravene til finansielle virksomheders indtjenings- og kapitalforhold i såvel reguleringen som fra ratinginstitutter m.fl.

Ved fastlæggelsen af bidragssatsen for de enkelte lån lægges der særligt vægt på risikoen ved lånene og på lånets placering i forhold til den af indklagede skønnede værdi af ejendommen. Ved fastlæggelsen af værdien tages udgangspunkt i den af indklagede på belåningstidspunktet fastlagte belåningsværdi reguleret med den generelle prisudvikling i lokalområdet, jf. indklagedes mailbesvarelse af 21. november 2012 til klageren. Den offentlige ejendomsværdi har ikke nogen betydning for den herved fastlagte værdi.

Den varslede bidragsændring samt principperne for fastsættelsen af bidraget er i harmoni med øvrige institutters praksis, og satserne ligger også i alt væsentligt på niveau med markedets satser.

Det gøres således samlet gældende,

at bidragsforhøjelsen og beregningsprincipperne er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne,

at de forhøjede bidragssatser ikke er urimelige, hverken konkret eller i forhold til de generelle markedsvilkår,

at indklagede som kreditgiver er berettiget til at vurdere, hvilken størrelse bidragsforhøjelsen skal andrage under hensyn til blandt andet indklagedes omkostninger og risici, herunder risikoen tab samt regulerings- og markedsmæssige krav til finansielle virksomheders kapitalgrundlag og indtjening.



OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagedes prisoversigt for nye lån indeholder følgende om bidrag:

”Bidragssatser for nye lån

Bidragssatser for lån med variabel rente______________

Bidragssatser p.a. Med afdrag Uden afdrag
Låneinterval 0-40% 0,425% 0,450%_____
Låneinterval 40-60% 0,090% 1,050%_____
Låneinterval > 60% 1,450% 1,850%_____
Låneinterval 0-80% 0,800% 0,950%_____

Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller.

Bidraget beregnes i procent af lånerestgælden. Mindstebidraget for nye lån udgør 900 kr. pr. år …”

På forespørgsel fra Nævnssekretariatet har indklagede den 26. marts 2013 oplyst følgende:

”…(Indklagedes)… model til foretagelse af den løbende overvågning, der skal ske efter SDO-reguleringen, er godkendt af Finanstilsynet. De værdier, der fremkommer ved benyttelse af den godkendte model, anvendes også ved beregningen af bidraget på lånene i ejendommen. Denne værdi kan kaldes ”bidragsberegningsværdien”. Den belåningsværdi, der senest er fastsat af …(indklagede)…, er udgangspunkt for modellens beregning. Ud fra den senest fastlagte belåningsværdi sker der en regulering på basis af prisudviklingen i det område, hvor ejendommen ligger. Denne regulering sker på basis af indhentede statistiske oplysninger om ejendomspriser fra bl.a. e-nettet, SKAT m.fl. I forbindelse med beregningen af bidragsberegningsværdien skete der i første omgang en frasortering af ejendomme, hvis værdi virkede usædvanlig – såvel for høj som for lav. I disse tilfælde er der sket en manuel behandling, herunder med besigtigelse af ejendommen, med henblik på at vurdere, om værdien var retvisende eller skulle korrigeres. I det omfang, der er sket korrektion, har den korrigerede værdi udgjort bidragsberegningsværdien …

Den værdi, der er lagt til grund ved udregning af bidragsberegningsværdien i den konkrete sag, er …(indklagedes)… belåningsværdi, da lånene blev ydet. Værdien er udtryk for den korrekte belåningsværdi i overensstemmelse med værdiansættelsesreglerne og …(indklagedes)… politikker. Der er således ikke noget i sagen, der indikerer, at værdien blot er udtryk for den nødvendige belåningsværdi. Det kan oplyses, at …(indklagede)… mindre end et år tidligere havde kontrolvurderet ejendommen til en værdi, der afveg mindre end ti pct. fra den belåningsværdi, som blev anvendt ved ydelse af lånene …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klageren anfører, at den af indklagede foretagne forhøjelse af hans bidragssats er uretmæssig, idet denne ikke er baseret på en retvisende vurdering af hans ejendom.
Indklagede har om klagerens anbringender vedrørende den oprindelige værdiansættelse oplyst, at der ikke er ”noget i sagen, der indikerer, at værdien blot er udtryk for den nødvendige belåningsværdi”, og at indklagede ”mindre end et år tidligere havde kontrolvurderet ejendommen til en værdi, der afveg mindre end ti pct. fra den belåningsværdi, som blev anvendt ved ydelse af lånene”.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke noget i denne sag, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt.

Indklagede har i aftalegrundlaget en hjemmel til at forhøje bidraget. Det er ikke efter aftalegrundlaget en forudsætning, at dette sker ud fra en individuel vurdering af den enkelte pantsatte ejendom.

Ifølge de oplysninger, indklagede har givet om grundlaget for bidragsforhøjelsen, er denne baseret på en statistisk model med en fremskrivning af den oprindelige belåningsværdi. Der er herved fremkommet en bidragsberegningsværdi for den enkelte ejendom, som er korrigeret ved væsentlige afvigelser.

Nævnet kan ikke kritisere denne fremgangsmåde, som er baseret på ensartede kriterier for alle de kunder, der har fået bidragsforhøjelser. Nævnet bemærker i den forbindelse, at et realkreditinstituts og en låntagers interesse i en retvisende vurdering af den faste ejendom er sammenfaldende ved en bidragsstruktur som indklagedes. Ved en for lav værdiansættelse opnår realkreditinstituttet ganske vist et højere bidrag, men samtidig betyder den lavere vurdering, at kravet til realkreditinstituttets supplerende sikkerhedsstillelse og de dermed forbundne omkostninger øges.

Nævnet finder heller ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelsen og bidragsstrukturen, der ifølge det oplyste er behørigt varslet, som urimelig.

Nævnet finder på baggrund heraf, at indklagede ikke har været forpligtet til at lade bidragsforhøjelsen afhænge af en revurdering af klagerens ejendom, ligesom Nævnet ikke finder at kunne pålægge indklagede at oplyse, hvilken vurdering der ligger til grund for klagerens bidragssatser.



Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen