Sagsnummer: | 81/2002 |
Dato: | 02-07-2002 |
Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Kåre Klein Emtoft, Ole Reinholdt, Niels Bolt Jørgensen |
Klageemne: | Gebyr - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
Ledetekst: | Omkostninger i forbindelse med meddelelse af samtykke til omprioritering af fast ejendom, hvorpå der var tinglyst pantsætningsforbud. |
Indklagede: | BG Bank |
Øvrige oplysninger: | |
Senere dom: | |
Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes beregning af omkostninger i forbindelse med meddelelse af samtykke til omprioritering af klagerens faste ejendom, hvorpå der var tinglyst pantsætningsforbud.
Sagens omstændigheder.
Den 2. juni 1997 blev der som byrde på klagerens ejendom tinglyst et dokument om forbud mod viljesbestemt pantsætning uden indklagedes samtykke.
I foråret 1998 anmodede klageren indklagede om at respektere optagelse af et tillægslån på 245.000 kr. Ved skrivelse af 6. april 1998 meddelte indklagede, at man ville respektere tillægsbelåningen, og at rykningspåtegning ville blive fremsendt til lysning efter modtagelse af gebyr for rykning på 600 kr. samt tinglysningsafgift på 1.200 kr.
Gebyret og tinglysningsafgiften blev betalt den 15. april 1998.
I foråret 1999 blev indklagede i forbindelse med en omprioritering af klagerens ejendom anmodet om at respektere et nyt lån på 994.000 kr. Ved skrivelse af 16. april 1999 meddelte indklagede, at man accepterede at rykke for lånet, og at rykningspåtegning ville blive fremsendt til tinglysning efter modtagelse af ekspeditionsgebyr for rykning på 800 kr. og tinglysningsafgift på 1.200 kr.
Gebyret og tinglysningsafgiften blev betalt den 4. maj 1999.
Den 24. april 2001 afsagde Sø- og Handelsretten dom i en af forbrugerombudsmanden mod Lån Spar Bank anlagt sag. Forbrugerombudsmandens påstand var, at retten skulle nedlægge forbud overfor sagsøgte efter markedsføringslovens § 1, således at sagsøgte ikke kunne betinge afgivelse af respektpåtegning af pantsætterens betaling af gebyr i tilfælde, hvor respektpåtegning blev givet i overensstemmelse med en sædvanlig omprioriteringsklausul. Sø- og Handelsretten tog forbrugerombudsmandens påstand til følge. Dommen er anket til Højesteret.
På baggrund af dommen rettede klageren henvendelse til indklagede med krav om refusion af omkostningerne i forbindelse med indklagedes rykninger i henholdsvis 1998 og 1999.
Indklagede afviste kravet.
Parternes påstande.
Den 19. februar 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere omkostningerne på i alt 3.800 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under sagen imødekommet et andet klagepunkt.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede skal refundere gebyrerne, som ifølge Sø- og Handelsrettens dom var ulovlige.
Han var nødsaget til at betale gebyrerne for at få låneomlægningerne gennemført. Med Sø- og Handelsrettens dom blev der gjort op med den hidtidige praksis på området, og indklagede bør derfor nu refundere gebyrerne. Indenfor bl.a. skatteområdet er der adskillige eksempler på, at en ændring af hidtidig praksis ved dom eller kendelse er sket med tilbagevirkende kraft.
Gebyrerne til indklagede og tinglysningsafgiften må følges ad, idet begge dele udspringer af et forhold, som er uberettiget. Det kan ikke være indklagedes opgave at "skovle" penge ind til statskassen for et forhold/en ydelse, som må karakteriseres som unødvendig og uberettiget.
Gebyrerne på henholdsvis 600 kr. og 800 kr. er urimeligt høje, idet der alene var tale om fremsendelse af meddelelse om samtykke til omprioritering.
Indklagede har anført, at pantsætningsforbudet blev tinglyst som alternativ til tinglysning og håndpantsætning af et ejerpantebrev til sikring af klagerens engagement. Klageren undgik herved betaling af tinglysningsafgift på 1,5 % af hovedstolen på et eventuelt ejerpantebrev.
Ekspeditionerne i forbindelse med klagerens låneomlægninger, herunder indhentelse af indklagedes samtykke til pantsætning, fremsendelse af dette til tinglysning samt betaling af tinglysningsafgift og gebyr i den forbindelse, var sædvanlige og nødvendige ekspeditioner.
Klagerens krav kan højst udgøre 1.400 kr., eftersom restbeløbet i alt 2.400 kr. udgør betaling af tinglysningsafgift i de to tilfælde af tinglysning af respektpåtegninger.
I modsætning til ved en sædvanlig omprioriteringsklausul i et pantebrev var indklagede berettiget til modsætte sig yderligere pantsætning af ejendommen.
Det var også berettiget, at samtykket blev betinget af ekspeditionsgebyrerne, som var rimelige, og som blev betalt af klageren uden indsigelser eller forbehold.
Sø- og Handelsrettens dom af 24. april 2001 er ikke direkte anvendelig i denne sag og har ikke tilbagevirkende kraft, jf. Ankenævnets kendelse af 25. oktober 2001 i sag nr. 188/2001.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget til at beregne sig gebyr for det arbejde, der var forbundet med at meddele samtykke til de af klageren ønskede omprioriteringer af sin ejendom, og til at forlange, at klageren godtgjorde tinglysningsafgiften. Det bemærkes herved, at indklagede ikke var forpligtet til at meddele samtykke, og at Sø- og Handelsrettens dom af 24. april 2001, der vedrører et pantebrev med en sædvanlig omprioriteringsklausul - dvs. en forhåndstilladelse til omprioritering af foranstående hæftelse på nærmere fastsatte vilkår - er uden betydning for denne sag.
Gebyrerne til indklagede på henholdsvis 600 kr. og 800 kr. findes ikke at kunne tilsidesættes som urimelige.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.