Spørgsmål om afvisning af klage vedrørende frigivelse af beløb fra deponeringskonto i forbindelse med andelsboligforenings køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 169a/2008 |
| Dato: | 15-10-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hanssen, Troels Hauer Holmberg, Ole Jørgensen, Bent Olufsen |
| Klageemne: |
Formalitetsafgørelse - ankenævnets kompetence
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om afvisning af klage vedrørende frigivelse af beløb fra deponeringskonto i forbindelse med andelsboligforenings køb af ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører en andelsboligforenings indsigelse mod frigivelsen af et deponeret beløb i forbindelse med andelsboligforeningens overtagelse af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I foråret 2005 udbød et anpartsselskab - herefter benævnt byggeselskabet - et andelsboligprojekt med 8 andelsboliger.
Den 21. september 2005 blev der afholdt stiftende generalforsamling i andelsboligforeningen vedrørende det af byggeselskabet udbudte projekt, hvor de 8 kommende andelsbolighavere var til stede. Af referat for generalforsamlingen fremgår, at efter at der var truffet beslutning om andelsboligforeningens stiftelse og valg af bestyrelse, underskrev bestyrelsen betinget skøde og købsaftale for andelsboligforeningens køb af det udbudte projekt.
Af den betingede købsaftale fremgår, at overtagelsesdag forventedes at blive 15. oktober 2005. Af aftalen fremgår i øvrigt:
"…
§ 5
Afleveringsforretning - Mangelsansvar:
Byggeriets overgang fra anlæg til drift foretages ved en afleveringsforretning efter reglerne i ABT 93 § 28.
Såfremt der konstateres mangler, opregnes disse i særskilt afleveringsdokument for den enkelte bolig, hvilket dokument underskrives af såvel sælger som den enkelte andelshaver og/eller bestyrelsen. Mangler, som fremgår af afleveringsdokumentet, afhjælpes inden 4 uger.
Andelsboligforeningen kan ikke efterfølgende stille krav om afhjælpning af andre synlige mangler, som kunne og burde være påtalt ved afleveringen, end dem, der fremgår af afleveringsdokumentet.
1 år efter byggeriets aflevering indkalder andelsboligforeningen til fornyet mangelgennemgang, hvorunder tidligere skjulte fejl og mangler påtales overfor totalentreprenøren. Påtalte mangler afhjælpes herefter inden 4 uger efter 1 års gennemgangens afholdelse.
Totalentreprenøren hæfter for eventuelle skjulte fejl og mangler i henhold til dansk rets almindelige regler, dog således at mangelansvar er aftalt begrænset til 5 år fra afleveringsforretningens afholdelse. Sælgers ansvar for udførelse af haveanlæg, herunder beplantning, ophører dog 1 år efter afleveringen.
Sælger transporterer til køber enhver rettighed og garantistillelse, sælger måtte have i forhold til udførende totalentreprenør.
…
§ 8
Købesum:
Købesummen er aftalt til kr. 10.250.000,00, skriver timillionertohundredeoghalvtredstusinde 00/100, som berigtiges således:
A. | Sælger optager følgende lån i realkreditinstitut, hvor køber indtræder som debitor: |
| ||
| 1. | 30-årigt kontantlån med 100 % rentetilpasning hvert år. Lånet er afdragsfrit i 10 år. Tinglyses med foreløbig rente og med hovedstol |
kr. |
4.100.000,00 |
| 2. | 30-årigt fastforrentet kontantlån år, hovedstol. |
kr. |
4.100.000,00 |
B. | Restkøbesummen | kr. | 2.050.000,00 | |
| deponeres i sælgers pengeinstitut én måned før overtagelsesdagen. Deponeringskontoen oprettes i sælgers navn med den klausul, at det deponerede beløb frigives til sælger, når andelsboligbyggeriet er afleveret, således at ibrugtagning kan finde sted, og køber har modtaget tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Mod indeståelse/garanti fra pengeinstitut/forsikringsselskab for opfyldelse af betingelserne kan sælger dog pr. overtagelsesdagen eller senere kræve restkøbesummen frigivet. Indeståelse/garanti skal gå på beløbets tilbagebetaling med renter svarende til diskontoen + 5%, såfremt køber ikke kan opnå tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. |
|
| |
| Købesum i alt | kr. | 10.250.000,00 |
…
§ 9
Betingelser:
Nærværende handel er betinget af,
• | overtagelsesdagens endelige fastsættelse |
• | købesummens betaling |
…"
Det er oplyst, at endeligt skøde blev lyst den 23. januar 2006, og at samtlige andelshavere flyttede ind ultimo 2006.
På baggrund af uenighed mellem parterne om betingelserne for frigivelsen af det deponerede beløb, der var deponeret i Nordea Bank Danmark, blev der den 19. december 2006 afholdt et møde med deltagelse af en repræsentant for banken. Af et af denne udarbejdet referat fra mødet fremgår:
"…
Det var ikke muligt at konkludere om konkret dato for reel indflytning, overtagelse og aflevering. Omkring afvigelser henviste [byggeselskabets repræsentant] til salgsmaterialet, der tager forbehold for ændringer i projektet.
…
Manglende opsætning af glasvæv i køkkener
…
[Byggeselskabets repræsentant] tager sig af dette og forhandler endelig aftale på plads.
Planering af haver, manglende muld, dræn for overfladevand
[Byggeselskabet] var enig i at disse mangler skal afhjælpes. Det blev tilbudt, at dette foretages af anlægsgartner for regning [byggeselskabet]. Der var enighed om dette samt enighed om at arbejdet kan vente til efter vinterperioden.
Andre fejl og mangler
Andelsboligforeningen havde til formålet udarbejdet oversigt over generelle fejl og mangler. Denne oversigt er en herefter en integreret del af dette referat. [Byggeselskabet] tilbød at afhjælpe samtlige forhold med start 1. arbejdsdag i 2007. …
[Byggeselskabets repræsentant] bekræftede at der senere pålægges slidlag på vej og P-pladser.
…
Gældsovertagelse af lån i Nordea og frigivelse af andelshavernes indskud
Andelsboligforeningen meddelte, at gældsovertagelse og frigivelse kan finde sted, når det aftalte jævnfør ovenstående er udført.
Årsgennemgang
Der var enighed om at parterne foretager årsgennemgang, når … har afhjulpet fejl og mangler og det hele er færdigt.
…
HERTIL REFERAT/RESUME:
Andelsboligforeningen v/ … har den 5. januar 2007 anmodet at der indføjes følgende, idet det accepteres at referat/resume er at betragte som parternes forlig i sagen:
…
• | Der stilles garanti på 300.000 kr. for etableringen af slidlag og grubning af havearealer. Andelsboligforeningen accepterer at sikkerhedsstillelsen effektueres ved tilbageholdelse af 300.000 kr. andelshavernes kontante indskud |
• | Begge parter underskriver referatet/forliget med tegningsberettigede underskrifter in duplo, der efter underskrift distribueres af Nordea til hver af parterne. |
…" |
|
Af en brevveksling mellem andelsboligforeningens advokat og Nordea Bank Danmark fra foråret 2007 fremgår, at foreningen ikke anså udbedring af mangler for foretaget.
Af skrivelse af 7. september 2007 fra andelsboligforeningens advokat til det udførende entreprenørselskab fremgår, at andelsboligforeningen havde modtaget afslag fra kommunen om opførelse af carporte. Advokaten anførte, at allerede opførte udhuse, der skulle være en integreret del af carportene, måtte anses for ulovligt opførte, hvorfor advokaten reklamerede herover. Han oplyste samtidig, at man ville forsøge at opnå en ændring af lokalplanen med henblik på opførelse af carporte, men tog forbehold, såfremt dette ikke viste sig muligt.
Ved brev af 1. april 2008 rettede Nordea Bank Danmark henvendelse til andelsboligforeningens advokat. Banken henviste til, at der var sket gældsovertagelse af kreditforeningslånene, og at byggeriet var færdigmeldt den 17. december 2007. Banken anså derfor betingelserne for frigivelse af den deponerede købesum for opfyldt. Frigivelse ville ske snarest muligt, idet 300.000 kr. ville blive tilbageholdt vedrørende etablering af slidlag m.v.
Ved skrivelse af 2. april 2008 til byggeselskabet indkaldte andelsboligforeningens advokat til 1 års gennemgang af byggeriet til foretagelse den 16. april 2008.
Ved brev af 3. april 2008 protesterede andelsboligforeningens advokat over for Nordea Bank Danmark mod frigivelse af det deponerede beløb. Ved brev af 4. samme måned fastholdt Nordea Bank Danmark, at man ville frigive det deponerede beløb, dog således, at 300.000 kr. blev tilbageholdt.
Den 7. april 2008 frigav Nordea Bank Danmark herefter ca. 1,5 millioner kr. fra deponeringskontoen.
Den 16. april 2008 blev der foretaget 1 års gennemgang af andelsboligforeningens ejendom.
Den 24. april 2008 indgav andelsboligforeningen klage til Ankenævnet med krav om fortsat tilbageholdelse af det deponerede beløb.
Den 13. juni 2008 udtog andelsboligforeningen stævning mod byggeselskabet med påstand om betaling af 800.000 kr. vedrørende mangler.
Parternes påstande.
Andelsboligforeningen har nedlagt påstand om, at Nordea Bank Danmark "fortsat skal tilbageholde beløb indtil udbedring har fundet sted eller der er foretaget opgørelse af erstatningskrav og sket betaling heraf".
Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om afvisning.
Parternes argumenter.
Andelsboligforeningen har anført, at det den 19. december 2006 blev aftalt, at frigivelse af deponerede midler kunne finde sted "når det aftalte jf. ovenstående er udført". Da de på mødet aftalte udbedringsarbejder vedrørende fejl og mangler ikke er udført, har banken uberettiget foretaget udbetaling af beløbet.
Nordea Bank Danmark har anført, at en stillingtagen til sagen vil kræve en entrepriseretlig vurdering og en bedømmelse af faktiske forhold vedrørende afleverings- og mangelsudbedring, som ikke er egnet til behandling i Ankenævnet.
Hertil kommer, at en stillingtagen til frigivelsen af det deponerede beløb vil forudsætte, at der gennemføres vidneafhøring af parterne, herunder medarbejdere fra banken.
Ankenævnet bør derfor afvise sagen efter Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Banken anmoder om, at Ankenævnet tager særskilt stilling til afvisningsspørgsmålet, idet man tager forbehold om at fremkomme med yderligere argumentation, såfremt Ankenævnet vælger at realitetsbehandle klagen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må efter det foreliggende antages, at berettigelsen af Nordea Banks frigivelse af størstedelen af det deponerede beløb i første række beror på forståelsen af den aftale, som på mødet den 19. december 2007 blev indgået mellem andelsboligforeningen og byggeselskabet, jf. det af banken udarbejdede og af parterne underskrevne referat fra mødet. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at afvise sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Nordea Bank Danmarks påstand om afvisning af sagen tages ikke til følge, og behandlingen af sagen udsættes, i første omgang på, at Nordea Bank Danmark afgiver et indlæg om sagens realitet.