Tidspunkt for opsigelse af eksisterende lån.
| Sagsnummer: | 762/1994 |
| Dato: | 21-09-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Tidspunkt for opsigelse af eksisterende lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 8. september 1993 tilbød Realkredit Danmark klageren et kontantlån på 406.000 kr. i klagerens ejendom til indfrielse af 2 eksisterende lån i samme realkreditinstitut. Af lånetilbuddet fremgår bl.a.: "Lånetilbuddet er beregnet med indfrielse af de eksisterende lån senest pr. 29. oktober 1993. Såfremt indfrielsen sker som pari- straks efter denne dato, skal der eventuelt ske en reberegning af differencerenten. Dette kan have betydning for lånets endelige provenu."
Efter aftale med indklagede fremsendte klageren den 4. oktober 1993 lånetilbuddet og andre dokumenter vedrørende omprioriteringen til indklagede. Samtidig anmodede klageren om forhøjelse af et eksisterende lån til dækning af ekspeditionsomkostningerne i forbindelse med omprioriteringen.
Ved skrivelse af 8. oktober 1993 til klageren anerkendte indklagede modtagelsen af dokumenterne og anmodede samtidig klageren om at fremsende restgældsoplysninger på de eksisterende lån og at underskrive en allonge til et ejerpantebrev på 60.000 kr., udbetalingsbrev til Realkredit Danmark og en regaranti. I dokumentet vedrørende regarantien er der under overskriften "Tidspunkt for indfrielser" sat kryds ud for rubrikken "Hurtigst muligt" og under overskriften "Tidspunkt for effektuering" er der sat kryds ud for rubrikken "Ved bankgaranti (1,5 % pro anno i garantiprovision)".
Dokumenterne blev underskrevet af klageren den 11. oktober 1993 og fremsendt til indklagede samme dag.
Efter indhentelse af yderligere oplysninger vedrørende klagerens budget bevilgede indklagede den 22. oktober 1993 henstand med i alt 4 ydelser på klagerens to kreditfaciliteter hos indklagede. Den ene allonge vedrørende henstanden blev underskrevet af klageren den 24. oktober 1993, men blev den 28. oktober 1993 genfremsendt til klageren, idet allongen ikke var korrekt underskrevet. Underskrift af dokumenterne vedrørende henstanden blev ligesom håndpantsætningserklæringen vedrørende ejerpantebrevet endeligt underskrevet i begyndelsen af november 1993.
Den 10. november 1993 påbegyndte indklagede ekspeditionen af omprioriteringssagen, idet det nye lån blev hjemtaget mod garanti og de to eksisterende realkreditlån blev straksindfriet. I forbindelse med straksindfrielserne betaltes differencerenter frem til 1. oktober 1994. Ifølge en erklæring fra Realkredit Danmark kunne differencerente for perioden 1. april til 1. oktober 1994 have været undgået, såfremt lånene var blevet opsagt inden 29. oktober 1993.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte hans udgift til differencerente i perioden 1. april til 1. oktober 1994.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede forud for fremsendelsen af lånetilbud m.v. den 4. oktober 1993 telefonisk havde indvilget i at forestå omprioriteringen. Efter fremsendelse af yderligere oplysninger og underskrifter på indklagedes anmodning den 11. oktober 1993 gik han ud fra, at ekspeditionen af omprioriteringssagen var sat i gang. Det fremgik ikke af den senere korrespondance, at dette ikke var tilfældet. Hans lån hos indklagede blev ikke forhøjet. Indklagede ydede henstand med nogle ydelser vedrørende ekisterende lån til finansiering af ekspeditionsomkostningerne i forbindelse med omprioriteringssagen. Omprioriteringen ville medføre en månedlig ydelsesbesparelse på ca. 3.000 kr., og indklagede fik herudover håndpant i et ejerpantebrev på 60.000 kr. til sikkerhed for hans engagement, der var på ca. 35.000 kr. Det forhold at differencerenterne er fradragsberettiget er sagen uvedkommende, idet han skal betale skat af erstatningsbeløbet.
Indklagede har anført, at det telefonisk var meddelt klageren, at omprioriteringen ikke kunne påregnes ekspederet, før finansieringen af de med konverteringen forbundne omkostninger var tilvejebragt, og alle dokumenter var indklagede i hænde i korrekt underskrevet stand. Bevillingen og ekspeditionen af lånet til finansiering af omkostningerne var på plads den 8. november 1993, hvor de sidste dokumenter blev modtaget i underskrevet stand, og omprioriteringen blev igangsat den 10. november 1993. Det ville indebære betydelige risici og være ansvarspådragende for indklagede at opsige de eksisterende realkreditlån uden først at have indgået en juridisk bindende aftale om lånet til konverteringsomkostningerne. Klageren havde ikke nogen berettiget forventning om, at de eksisterende lån blev opsagt inden den 29. oktober 1993, og sagen blev behandlet korrekt og ekspederet på bedst mulige måde. Ved opgørelsen af merudgiften til differencerente bør der tages højde for det skattemæssige fradrag.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald i forbindelse med bevillingen af henstanden på de eksisterende kreditter til finansiering af omkostningerne i forbindelse med omprioriteringen var berettiget til at gå ud fra, at ekspeditionen af omprioriteringssagen var påbegyndt, og at indklagede påså, at fristen for opsigelse af de eksisterende lån, der var anført i lånetilbuddet, blev overholdt.
Ankenævnet finder under disse omstændigheder, at indklagede burde have gjort klageren opmærksom på, at det eksisterende lån ikke på indklagedes foranledning ville blive opsagt inden fristens udløb.
Indklagede bør som følge heraf betale klageren en erstatning svarende til klagerens merudgift til differencerente som følge af manglende opsigelse af de eksisterende lån inden 29. oktober 1993. Ankenævnet finder ikke grundlag for at nedsætte erstatningen med det beløb, der kan fratrækkes i skat, idet erstatningen må anses for skattepligtig kapitalindkomst for klageren.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren en erstatning som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.