Afgørelse

Indsigelse mod opkrævet garantiprovision i forbindelse med forhåndslån

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse over for Danske Banks opkrævning af garantiprovision i forbindelse med et forhåndslån.

Sagens omstændigheder

Fra realkreditinstituttet R modtog klageren et lånetilbud af 9. november 2009, hvoraf fremgår:

"…

Før udbetaling skal følgende betingelser være opfyldt, …

…

Garantierklæring for forhåndslån, underskrevet af et pengeinstitut.

…

…

Når byggeriet bliver færdigmeldt over for os, skal vi vurdere Deres ejendom. …

…

Arbejdet, der skal udføres: Tilbygning på ca. 80 kvm. Total indvendig renovering af det eksisterende hus, herunder nyt køkken/alrum, nye gulve med gulvvarme. Efterisolering af ydermure. Udskiftning af 4 vinduer m.v.

…"

Danske Bank har oplyst, at lånet delvist blev udbetalt som et tillægslån og delvist som et forhåndslån. Forhåndslånsdelen udgjorde ca. 800.000 kr., hvorfor banken stillede en forhåndslånsgaranti over for realkreditinstituttet på dette beløb.

Klageren og banken indgik samme dag en "Aftalte om finansiering og tinglysning", hvoraf fremgår:

"…

Her er en oversigt over, hvilke lån mv. aftalen indeholder, og hvordan de behandles i forbindelse med den nye finansiering af ejendommen. Der følger også flere informationer om aftalens øvrige indhold, for eksempel omkostninger, fuldmagter, sikkerhedsstillelse og garantier samt rådgivning.

…

Nye lån, der udbetales

Lån hos … [realkreditinstituttet] udbetales først, når alle forbehold i lånetilbuddet fra den 09.11.2009 er opfyldt, eller der er stillet garanti for, at forbeholdene opfyldes.

…

Provenu af lånet overføres til byggekonto nr. …

…

Omkostninger til Danske Bank

…

Forhåndslån

Garantiprovision på 0,500 % pr. løbende 3 måneder forud af 800.663 kroner (garantiens størrelse) – minimum 300 kroner pr. kvartal.

Når garantien udstedes, hæves garantiprovisionen for de første 3 måneder på omprioriteringskontoen.

…

Danske Bank stiller garanti over for … [realkreditinstituttet], i forbindelse med at lånet hjemtages …

Hvis garantien er stillet i forbindelse med hjemtagelse af et forhåndslån i … [realkreditinstituttet], ophører garantien først, når … [instituttet] har foretaget og godkendt en ny vurdering af ejendommen, efter det aftalte forbedringsarbejde er færdiggjort.

…"

Banken har oplyst, at banken og klageren fra oktober 2010 flere gange drøftede færdiggørelsen af byggeriet og opkrævningen af garantiprovisionen.

Banken har anført, at klagerens rådgiver ultimo 2010 oplyste, at hvis byggeriet var afsluttet den 1. juni 2011, ville garantiprovisionen for 2. kvartal 2011 blive tilbageført.

Banken har oplyst, klageren den 3. maj 2011 spurgte, hvorfor banken ikke havde tilbageført garantiprovisionen for 2. kvartal, som var blevet opkrævet den 1. marts 2011. Rådgiveren oplyste til klageren, at beløbet på 4.003,31 kr. ville blive tilbageført, hvis byggeriet som forventet var færdigt den 1. juni 2011. Banken har anført, at dette var baggrunden for, at rådgiveren ud for posteringen på klagerens kontoudtog skrev "Tilbageføres …".

Banken har videre oplyst, at klageren efter den 1. juni 2011 flere gange blev rykket for en færdigmelding af byggeriet. Realkreditinstituttet bevilgede en fristforlængelse til den 1. juni 2012.

Banken har anført, at klageren primo marts 2012 oplyste, at tidsfristen ville holde. Han klagede fortsat over garantiprovisionen. Rådgiveren oplyste, at banken stadig var indstillet på at tilbageføre garantiprovisionen for 2. kvartal 2011, som klageren var blevet stillet i udsigt, selvom han ikke havde opfyldt sin del af aftalen. Rådgiveren fastholdt, at banken ville opkræve garantiprovision i overensstemmelse med aftalen herom.

Banken har videre anført, at realkreditinstituttet besigtigede ejendommen den 18. juni 2012. Instituttet godkendte værdien af ejendommen til trods for, at der fortsat udestod enkelte småting. Garantien blev frigivet. Banken valgte kulancemæssigt at tilbageføre garantiprovision for 3. kvartal 2012, selvom banken principielt ikke havde fået en endelig værdibekræftelse.

Af klagerens brev af 2. juli 2012 til sin rådgiver i banken fremgår:

"…

I marts måned 2011 lovede du at ville tilbageføre garantiprovision pr. 2/3 2011, kr. 4.003,31, samt stoppe fremtidig tilskrivning.

Byggekontoen er nu opgjort, men der er ikke sket nogen godtgørelse/tilbageførsel, hvilket du straks må gøre, som lovet.

…"

Banken har godtgjort klageren garantiprovision for 2. kvartal 2011 og 3. kvartal 2012. I den følgende korrespondance fastholdt banken at være berettiget til den i øvrigt opkrævede garantiprovision.

Parternes påstande

Den 21. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal godtgøre ham 16.013,24 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken uberettiget har opkrævet garantiprovision på 4.003,31 kr. den 2. juni 2011, 2. september 2011, 7. december 2011 og 7. marts 2012 svarende til i alt 16.013,24 kr.

Byggeriet af den nye tilbygning blev afsluttet i februar 2011.

Moderniseringen af den oprindelige gamle ejendom afsluttes ca. januar 2013, hvilket hele tiden har været planen, da han selv laver en del af arbejdet.

I marts 2011 blev bygningen færdigmeldt over for bankens rådgiver, som lovede at tilbageføre den tilskrevne garantiprovision pr. 2. marts 2011. Provisionsberegningen ville blive stoppet, hvilket imidlertid ikke skete.

Rådgiveren har på kontoudtoget skrevet, at garantiprovisionen pr. 2. marts 2011 ville blive tilbageført, ligesom beregningen ville blive stoppet, da tilbygningen jo var færdig.

Han blev lovet, at beregningen ville blive stoppet.

Hvorfor tilbageførte banken ellers provisionen for 2. kvartal 2011?

Danske Bank har blandt andet anført, at banken efter den indgåede "Aftale om finansiering og tinglysning" var berettiget til at opkræve garantiprovision, så længe forhåndslånsgarantien ikke var frigivet af realkreditinstituttet.

Klageren opfyldte først den 7. juni 2012 betingelserne for at kunne færdigmelde byggeriet, jf. realkreditinstituttets lånetilbud, hvorefter instituttet efter en værdibekræftelse frigav garantien.

Til trods for at klageren ikke som aftalt havde færdiggjort byggeriet den 1. juni 2011 tilbageførte banken garantiprovisionen for 2. kvartal 2011, ligesom at banken kulancemæssigt har tilbageført provisionen for 3. kvartal 2012.

Banken har på intet tidspunkt stillet klageren i udsigt, at banken generelt ville frafalde garantiprovisionen.

Banken er uden ansvar for, at byggeriet ikke blev færdiggjort tidligere.

Banken har ikke på anden måde handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker, at det af "Aftale om finansiering og tinglysning" fremgår, at "Hvis garantien er stillet i forbindelse med hjemtagelse af et forhåndslån i … [realkreditinstituttet], ophører garantien først, når … [instituttet] har foretaget og godkendt en ny vurdering af ejendommen, efter det aftalte forbedringsarbejde er færdiggjort." Endvidere fremgår: "Garantiprovision på 0,500 % pr. løbende 3 måneder forud …" vedrørende omkostninger til banken.

Ankenævnet finder ikke, at rådgiverens tilføjelse af "Tilbageføres" på klagerens kontoudtog ud for en garantipostering kan anses for et tilsagn om, at provisionen ikke fremover opkræves, hvis betingelserne herfor i øvrigt er til stede.

Ankenævnet finder ikke sandsynliggjort, at klageren på andet grundlag berettiget kunne forvente - eller havde aftalt - at banken ikke skulle opkræve provision i henhold til "Aftale om finansiering og tinglysning".

Ankenævnet lægger til grund, at realkreditinstituttet først efter den 18. juni 2012 godkendte det aftalte forbedringsarbejde som lå til grund for lånoptagelsen, hvorved garantien ophørte.

Ankenævnet lægger endvidere til grund, at banken har opkrævet garantiprovision frem til 3. kvartal 2012 - bortset fra 2. kvartal 2011, som banken har tilbageført, selvom byggeriet ikke var afsluttet den 1. juni 2011.

Ankenævnet finder ikke grundlag for, at banken skal godtgøre klageren yderligere garantiprovision.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.