Størrelse af provenu ved omprioritering og tillægsbelåning. Kurssikring af eksisterende lån.
| Sagsnummer: | 263/2004 |
| Dato: | 15-02-2005 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Tina Dhanda, Karin Duerlund, Jette Kammer Jensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Størrelse af provenu ved omprioritering og tillægsbelåning. Kurssikring af eksisterende lån. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører størrelsen af provenuet ved en omprioritering og tillægsbelåning af klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder.
Den 30. december 2003 underskrev klageren og dennes ægtefælle en aftale med indklagede om en omprioritering og tillægsbelåning af deres ejendom.
Ved omprioriteringen skulle et eksisterende Totalkredit BoligXlån med renteloft (rentetilpasning) med en restgæld på 1.542.352 kr. erstattes af et Totalkredit BoligXlån uden renteloft (rentetilpasning) med en hovedstol på 1.625.000 kr. Hjemtagelsen og indfrielsen skulle ske den 15. januar 2004. Omprioriteringslånet blev kurssikret til kurs 99,75. Et ejerpantebrev på 200.000 kr. skulle rykke for omprioriteringslånet. Under overskriften "Anslået økonomi ved omprioriteringen" i aftalen er provenuet ved omprioriteringen opgjort til 64.325 kr., der fremkommer således:
Provenu fra realkreditlån | 1.614.000 kr. |
Indfrielse af bestående lån anslået | 1.546.000 kr. |
Fremskaffelse af tingbogsattest | 175 kr. |
Omkostninger til indklagede | 3.500 kr. |
I alt | 64.325 kr. |
Indklagede har anført, at provenuberegningen var baseret på en forudsætning om, at det eksisterende lån ville kunne indfries til kurs 100. Baggrunden herfor var, at det eksisterende lån var et lån med rentetilpasning hvert halve år, hvorfor kursen historisk set ligger omkring 100. Klageren blev gjort opmærksom på, at kursen kunne svinge, og at han derfor ikke uden kurssikring af indfrielsen kunne være sikker på, at provenuet ville blive som anslået. Klageren valgte at kurssikre omprioriteringslånet, men undlod at kurssikre indfrielsen af det eksisterende lån. Klageren har bestridt, at indklagede rådgav om kursrisikoen og muligheden for at kurssikre både det nye og det gamle lån.
Indfrielsen af det eksisterende lån skete med valør den 15. januar 2004 til kurs 100,80, svarende til en overkurs på ca. 12.500 kr.
Omprioriteringskontoen blev opgjort den 15. marts 2004 med et provenu på 48.817,35 kr.
Indklagede har beregnet, at indfrielsen kunne være sket til kurs 100,63, såfremt indfrielsen var blevet kurssikret den 30. december 2003, hvor omprioriteringsaftalen blev indgået og omprioriteringslånet blev kurssikret. Provenuet ved omprioriteringen ville i givet fald være blevet 2.709,13 kr. større.
Ved skrivelse af 22. juni 2004 gjorde klageren og ægtefællen indsigelse imod størrelsen af provenuet, som var ca. 15.000 kr. mindre end forventet.
Indklagede afslog klagerens og ægtefællens krav om en erstatning på 15.000 kr., men tilbød ved skrivelse af 4. august 2004 en kulancemæssig godtgørelse på 5.000 kr., der samtidig blev fremsendt i check. Klageren, der ikke var tilfreds hermed, returnerede checken til indklagede.
Parternes påstande.
Den 15. september 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 15.000 kr.
Indklagede har vedstået sit tilbud om betaling af 5.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det beregnede provenu på ca. 64.000 kr., som skulle anvendes til betaling af håndværkerregninger, var en klar forudsætning for omprioriteringen.
Han blev ikke oplyst om, at der afhængig af kursen på det eksisterende lån var risiko for et mindre provenu, og han blev heller ikke som påstået af indklagede tilbudt at kurssikre indfrielsen.
Omprioriteringen har medført uforholdsmæssigt store omkostninger, idet gælden er blevet forøget med 83.000 kr. for et provenu på ca. 49.000 kr.
Indklagede bør som følge af den dårlige rådgivning betale en erstatning svarende til de manglende 15.000 kr.
Indklagede har anført, at det tydeligt fremgår af beregningen i omprioriteringsaftalen, at provenuet på 64.325 kr. er et anslået beløb. Klageren blev ikke tilsikret et provenu af denne størrelse, og klageren tilkendegav på ingen måde, at det var en forudsætning for omprioriteringen, at provenuet skulle udgøre minimum 64.000 kr. eller et andet bestemt beløb.
Klageren bærer selv risikoen for den ufordelagtige kursudvikling. Klageren blev rådgivet om mulighederne for at kurssikre indfrielsen af det eksisterende lån, men undlod at benytte denne mulighed.
Ved beregningen af det anslåede provenu var det ikke ansvarspådragende at lægge til grund, at det eksisterende lån kunne indfries til kurs 100.
Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab.
Såfremt Ankenævnet finder, at bevisbyrden for, at klageren blev rådgivet om muligheden for kurssikring, ikke er løftet, gøres det gældende, at sagen bør afvises, idet en stillingtagen vil kræve parts- og vidneforklaringer. Subsidiært gøres det gældende, at klageren ved det kulancemæssige tilbud om en godtgørelse på 5.000 kr. er blevet kompenseret for "tabet" ved ikke at have kurssikret indfrielsen den 30. december 2003.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Årsagen til, at klageren og ægtefællen ikke opnåede det forventede provenu på ca. 64.000 kr., er hovedsageligt, at det eksisterende lån ikke kunne indfries til kurs 100, således som indklagede havde forudsat ved udarbejdelsen af provenuberegningen.
Det må anses for uafklaret, om klageren på tilstrækkelig tydelig måde blev rådgivet om muligheden for at kurssikre indfrielsen af det eksisterende lån, hvorved klageren kunne have undgået et provenutab på 2.709,13 kr. Med indklagedes kulancemæssige tilbud om en godtgørelse på 5.000 kr. opnår klageren imidlertid kompensation herfor.
Det fremgår ikke klart af omprioriteringsaftalen og den heri indeholdte provenuberegning, at det eksisterende lån blev forudsat indfriet til kurs 100, hvilket i realiteten forudsatte et kursfald i forhold til det aktuelle kursniveau. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at dette forhold i sig selv kan medføre, at indklagede er forpligtet til at betale en yderligere godtgørelse til klageren. Det bemærkes herved, at indklagede ikke har tilsikret klageren et bestemt provenu, og at klageren ikke har lidt et egentligt tab. Det forhold, at klageren blev skuffet i sine forventninger til størrelsen af provenuet kan ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom af 1. november 1995 refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200. En eventuel nedsættelse af indklagedes vederlag for omprioriteringen må ligesom kompensationen for den manglende kurssikring anses for indeholdt i indklagedes kulancetilbud.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger betale klageren 5.000 kr. Klagegebyret tilbagebetales klageren.