Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver.
| Sagsnummer: | 165/1994 |
| Dato: | 24-10-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Kirsten Nielsen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 16. september 1993 anmodede klagerne indklagede om at forestå omprioritering af deres ejendom. Nykredit havde i omprioriteringstilbud af 31. august 1993 tilbudt et 30-årigt kontantlån, 6% p.a., på 354.000 kr. til straks-indfrielse af et 20-årigt kontantlån med en obligationsrestgæld på 331.881 kr. og en restløbetid på 12 år. De indregnede nettoomkostninger var anslået til ca. 21.000 kr., heraf differencerente ca. 11.100 kr. og "div. finansieringsomk." 5.000 kr.
I ejendommen var der tre efterstående private panthavere, der i forbindelse med omprioriteringen skulle rykke.
Det eksisterende lån blev straks-indfriet den 9. november 1993 med 346.275,56 kr., hvoraf 3.828 kr. var rente fra seneste termin til indfrielsesdagen, mens 10.267 kr. var differencerente. Et overskud i forhold til Nykredit på 4.070 kr. blev den 11. november 1993 indsat på klagernes omprioriteringskonto hos indklagede.
De efterstående panthavere accepterede at rykke mod udbetaling af nettoprovenuet til prioriteten næst efter det nye lån opgjort i overensstemmelse med retningslinierne i Finansrådets skrivelse af 2. september 1993. Ifølge indklagedes beregning af 15. november 1993 udgjorde nettoprovenuet 7.885 kr. De tre panthavere beregnede sig gebyrer inkl. tinglysningsafgift på henholdsvis 1.500 kr., 1.500 kr. og 2.200 kr. Indklagedes omprioriteringsgebyr udgjorde 3.411 kr., hvortil kom gebyr og provision for garantistillelse med i alt 1.310 kr.
Ved omprioriteringens afslutning den 11. januar 1994 udviste klagernes omprioriteringskonto et underskud på 15.911 kr., som blev inddækket ved overførsel af 3.000 kr. fra klagernes budgetkonto og 12.911 kr. fra en anden indlånskonto.
Den 21. februar 1994 tilbød indklagede et lån på 13.000 kr., variabel rente p.t. 13% p.a., ydelse 500 kr. månedligt og en løbetid på 31 måneder.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre omprioriteringsgebyret på 3.400 kr. samt at yde et lån på 13.000 kr. til samme rente som det hjemtagne kreditforeningslån.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder på et møde i september 1993 oplyste, at omprioriteringen ville koste 2-3.000 kr., som kunne blive trukket på deres budgetkonto, hvilket de accepterede. Indklagede er ansvarlig for, at de ved omprioriteringens afslutning blev påført en uforudset udgift på 12.900 kr., og indklagede var ikke berettiget til at hæve beløbet på deres indlånskonto.
Indklagede har anført, at man orienterede klagerne om, at omprioriteringen kunne ende med et underskud, hvis størrelse man imidlertid ikke kunne oplyse, da man alene kendte størrelsen af indklagedes eget gebyr, ca. 3.000 kr. Det blev nævnt, at et eventuelt underskud kunne afregnes over klagernes budgetkonto. Risikoen for, at underskuddet blev større, end der var dækning for på budgetkontoen, blev ikke drøftet. På det tidspunkt kunne man bl.a. ikke forudse, at omkostninger til rykningspåtegning på de tre private pantebreve blev ca. 50% større end normalt for lignende sager. Det beklages, at klagerne ikke blev orienteret om overførslen fra indlånskontoen til dækning af underskuddet på omprioriteringskontoen. Sagen bør afvises i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1, idet en afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt klagerne blev tilstrækkeligt orienteret, forudsætter en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Peter Blok, Niels Busk og Kirsten Nielsen - udtaler:
En væsentlig årsag til underskuddet på ca. 16.000 kr. på klagernes omprioriteringskonto var, at der skulle betales et beløb på 7.885 kr. som ekstraordinært afdrag på et efterstående pantebrev. Dette beløb fremkom som nettoprovenuet ved låneomlægningen beregnet efter de regler, der gælder i forhold til efterstående pantebreve med sædvanlig omprioriteringsklausul. Vi lægger til grund, at indklagedes medarbejder ikke oplyste klagerne om, at et krav om betaling af et sådant ekstraordinært afdrag måtte forventes, og at et ikke ubetydeligt underskud på omprioriteringskontoen allerede af denne grund måtte påregnes. Efter det foreliggende lægger vi endvidere til grund, at medarbejderen heller ikke på fyldestgørende måde oplyste klagerne om de omkostninger, som måtte påregnes.
Vi finder således, at indklagedes information af klagerne i forbindelse med omprioriteringssagen har været mangelfuld. Den manglende oplysning om, at der antagelig skulle betales et ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev, findes at burde medføre, at indklagede skal tilbyde klagerne uden etableringsomkostninger at yde dem et lån svarende til det betalte afdrag og med samme rente og restløbetid som pantebrevets. Vi finder endvidere, at der bør ske en nedsættelse af indklagedes omprioriteringsgebyr med skønsmæssigt 2.000 kr.
To medlemmer - Niels Bolt Jørgensen og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:
Vi er enige med flertallet i, at indklagedes informationer om virkningen af differencerenten i forholdet til de efterstående panthavere har været mangelfuld.
Vi finder derfor, at indklagede bør nedsætte omprioriteringsgebyret med 1.500 kr.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf