Afgørelse

Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med indgåelse af en renteaftale i tilknytning til foreningens realkreditlån

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med indgåelse af en renteaftale i tilknytning til foreningens realkreditlån.

Sagens omstændigheder

I 2005 var foreningens ejendom behæftet med to rentetilpasningslån på hver 7.065.000 kr., i alt 14.130.000 kr., i Realkredit Danmark. Det ene lån (halvdelen) var med afdragsfrihed. I sommeren og efteråret 2005 drøftede foreningen en omlægning af lånene med Nordea Bank.

Den 17. november 2005 blev der afholdt et møde mellem parterne, hvor man på baggrund af nogle plancher, som banken havde udarbejdet, drøftede valg af låntype, herunder fordele/ulemper ved henholdsvis fast rente og variabel rente. Endvidere fremgår muligheden for at aftale renteloft og rentebund i tilknytning til lån med variabel rente.

På foreningens generalforsamling den 21. november 2005 stemte et flertal for en omlægning af foreningens lån til rentetilpasningslån med renteloft på 4 % og rentebund på 2,5 %. Hovedparten af belåningen skulle være med afdragsfrihed. Alternativet, som var kontant- og obligationslån med fast rente baseret på 4 % obligationer, faldt herved bort.

Efter det oplyste blev de eksisterende lån omlagt til to rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (F1) på henholdsvis 10.462.000 kr. og 3.488.000 kr., i alt 13.950.000 kr. i Nordea Kredit. Lånet på 10.462.000 kr. var med afdragsfrihed.

Foreningen indgik en rammeaftale med banken om mulighed for at afdække renterisiko for et beløb på op til 2.616.000 kr., dog maksimalt svarende til hovedstolen på et variabelt forrentet realkreditlån stort kr. 13.950.000 ydet af Nordea Kredit med pant i foreningens ejendom. Af aftalen fremgår i øvrigt blandt andet:

”…

5.2. Kundens opsigelse af aftalen

Hvis kunden ønsker at opsige aftalen om afdækning af renterisiko på et tidspunkt forud for det aftalte ophørstidspunkt foretager banken en opgørelse af aftalen på opsigelsestidspunktet, som beskrevet i punkt 5.3 og sender den til kunden.

Ved sådan førtidig opsigelse kan en aftale om afdækning af renterisiko være forbundet med tab for kunden og et sådant tab påhviler alene kunden.

5.3 Retsvirkning af aftalens opsigelse

Parternes mellemværende opgøres pr. den dato, hvor enten banken afsender meddelelse om opsigelse til kunden efter punkt 5.1 eller kunden opsiger aftalen efter punkt 5.2.

Til brug for opgørelsen indhenter banken tilbud fra mindst to andre banker på den pris disse banker ville kræve af banken for at indgå en tilsvarende aftale om risikoafdækning for den periode, som kundens aftale om risikoafdækning ville have løbet, hvis den ikke var blevet opsagt. Tab eller gevinst fastsættes herefter som et gennemsnit af de indhentede priser med tillæg eller fradrag af ethvert ubetalt beløb.

…”

I henhold til rammeaftalen indgik foreningen og banken en 20-årig renteswapaftale, hvorefter banken af en hovedstol svarende til realkreditlånenes skulle betale differencen til foreningen, hvis CIBOR 1 år renten oversteg 4 %. Foreningen skulle af samme hovedstol betale differencen til banken, hvis CIBOR 1 år renten var mindre end 2,50 % og en løbende præmie på 0,70 %.

Foreningen fik løbende tilsendt opgørelser af markedsværdien af aftalen. Pr. den 30. november 2005 var markedsværdien 276.966 kr. (negativ).

Banken har oplyst, at renteswapaftalen havde en negativ markedsværdi i 2005-2006. I 2007-2008 var markedsværdien overvejende positiv. Efterfølgende var markedsværdien til stadighed negativ som følge af et generelt faldende renteniveau. Foreningens renteudgift fulgte renteniveauet ned til 3,2 % (2,5 % + præmie).

Foreningen har oplyst, at markedsværdien ifølge foreningens årsrapporter var positiv frem til og med årsrapporten 2008/2009. Værdierne blev ikke medtaget i egenkapitalen og havde dermed ingen positiv virkning for den økonomiske værdi af andelene. I de efterfølgende årsrapporter blev renteswapaftalens nu til stadighed negative værdi medtaget i egenkapitalen med negativ virkning for andelsværdierne. Pr. den 30. juni 2013 havde renteswappen en negativ værdi på 1.866.299 kr., hvilket har medført et betydeligt fald i værdien af hver af de 16 boliger, som udgør foreningen.

Banken har fremlagt en oversigt, der viser udviklingen i CIBOR 1 år-renten ifølge renteswapaftalen sammenholdt med F1 renten på realkreditlånet i årene 2004-2012. Oversigten viser differencer på 0,03 - 0,57 procentpoint hovedsageligt i foreningens favør. Banken har anført, at F1 er baseret på obligationslån med sikkerhed, mens CIBOR 1 år renten er baseret på lån uden sikkerhed, hvilket forklarer, at CIBOR 1 år renten typisk er lidt højere end F1 renten.

Parternes påstande

Den 12. december 2013 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at aftalen skal tilsidesættes som uforbindende/ugyldig med virkning fra sagens indbringelse for Ankenævnet.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Foreningen har anført, at banken undlod at oplyse om konsekvenserne af aftalen for så vidt angår markedsværdien og dermed påvirkningen af foreningens egenkapital. Det blev heller ikke oplyst, at aftalen kun kunne opsiges ved indfrielse af den økonomiske markedsværdi.

Aftalen har medført, at foreningen har mistet handlefrihed i forhold til låneomlægning i det nuværende marked. Foreningen er endvidere bragt i en ugunstig konkurrencesituation i forhold til andelsboligforeninger, der ikke er bundet af en renteaftale. Det er ved Højesterets dom refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2013 side 1093 fastslået, at der ved fastsættelsen af prisen på andele i forbindelse med salg skal tages højde for den aktuelle markedsværdi af renteaftalen.

Aftalen er uforbindende/ugyldig i medfør af aftalelovens § 36, jf. §§ 38 a – 38 c, idet der er tale om forbrugerforhold.

Aftalen er uklar og uforståelig.

Bankens rådgivning var mangelfuld, idet banken hverken oplyste om aftalens uopsigelighed eller om betydning af negativ markedsværdi.

Tysklands Højesteret har i en dom af 22. marts 2011 tilsidesat en renteswapaftale som urimelig.

Deres advokat deltog i mødet den 17. november 2005 og i generalforsamlingen, hvor renteaftalen blev vedtaget. Advokaten medvirkede imidlertid ikke til indgåelsen af aftalen og havde således ikke kendskab til vilkårene. Advokaten er først blevet bekendt med vilkårene i forbindelse med ankenævnssagen.

Banken har i forbindelse med udbuddet af produktet tilsyneladende forsømt at undersøge konsekvenserne i relation til maksimalprisbestemmelsen i andelsboliglovens § 5.

Der er ikke indtrådt forældelse. Sagen drejer sig om, at aftalen fremadrettet skal erklæres uforbindende. Dette understøttes af Viborg Rets dom af 12. februar 2014, hvor en renteswapaftale blev kendt uforbindende for en andelsboligforening.

Nordea Bank har anført, at foreningen i forløbet op til og på mødet i november 2005 blev rådgivet om forskellige omlægningsmuligheder, herunder muligheden for at afdække renterisikoen på et realkreditlån ved hjælp af en renteaftale. Efter indgåelse af renteaftalen modtog foreningen kvartalsmæssige markedsværdirapporter, hvoraf den aktuelle markedsværdi af renteaftalen fremgik.

Et eventuelt erstatningsansvar begrundet i mangelfuld rådgivning i 2005 er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet. Foreningen har endvidere fra samme tidspunkt været bekendt med, at renteaftalen kunne have en negativ markedsværdi. Fra og med 2009 har foreningen endvidere indregnet den negative markedsværdi i årsregnskabet.

Banken har rådgivet foreningen korrekt og i overensstemmelse med de rådgivningskrav, som var gældende på rådgivningstidspunktet. Foreningen modtog fyldestgørende rådgivning om fordele og ulemper ved at benytte en renteswap, som rentesikringsinstrument.

Renteswapaftalen er ikke ugyldig ifølge aftalelovens §§ 36, 38-38 c. Aftalen var og er ikke urimelig eller i strid med rimelig handlemåde. Foreningen var repræsenteret af en advokat, der også har fungeret som administrator for foreningen og nu som repræsentant for foreningen i forbindelse med ankenævnssagen.

Aftalen levede op til formålet, idet foreningen opnåede både et renteloft og en lavere ydelse. Foreningen har i flere perioder opnået klare rentefordele, sikret sig mod rentestigninger i aftalens løbetid og opnået mindre kursfølsomhed. Konsekvenserne ved eventuelt førtidig indfrielse fremgår tydeligt af aftalen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der er en andelsboligforening, indgik i 2005 en renteswapaftale med Nordea Bank i tilknytning til foreningens rentetilpasningslån.

Ankenævnet finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte aftalen som ugyldig, jf. aftalelovens § 36, jf. §§ 38a-38c.

Vedrørende spørgsmålet om forældelse af et eventuelt erstatningskrav har Ankenævnet lagt til grund, at foreningen i hvert fald primo 2010 havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et erstatningskrav. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at den negative markedsværdi vedrørende renteswapaftalen var medtaget i foreningens regnskab for 2008/2009. Da foreningen den 12. december 2013 indgav klagen til Ankenævnet, var forældelsesfristen på tre år i medfør af forældelsesloven derfor overskredet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.