Købers indsigelse mod frigivelse.
| Sagsnummer: | 308/2005 |
| Dato: | 18-10-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Hans Daugaard, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Købers indsigelse mod frigivelse. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes indsigelse om, at indklagede i forbindelse med deres køb af en ejerlejlighed i strid med deres ret til at tilbageholde en del af købesummen til dækning af mangler anvendte det deponerede beløb til indfrielse af pantehæftelser og frigav restbeløbet til sælger.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 1. marts 2004 købte klagerne en ejerlejlighed af et anpartsselskab, som forestod ombygning af hovedejendommen og dennes opdeling i ejerlejligheder. Overtagelsesdagen var den 1. april 2004, og købesummen var på 1.595.000 kr., hvoraf 1.510.000 kr. skulle deponeres hos indklagede, der var sælgers pengeinstitut. Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"…
15. Købesummen
…
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- | pantegæld, der ikke skal overtages, |
- | ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, |
- | restancer, |
- | forfalden refusionssaldo i købers favør, |
- | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, |
- | sælgers andel af handlens omkostninger, |
- | salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf. |
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysningen.
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.
…"
Ifølge et tillæg til købsaftalen skulle en række nærmere angivne mangler ved ejendommen udbedres af sælger inden overtagelsesdagen. Af tillægget fremgår bl.a.:
"Indtil ovennævnte forhold er færdiggjort/etableret er køberne berettiget til at tilbageholde kr. 50.000,- af den deponerede købesum, selv om der foreligger anmærkningsfrit skøde."
Den 1. april 2004 modtog indklagede deponeringen på 1.510.000 kr. fra klagernes pengeinstitut. Beløbet blev indsat på en deponeringskonto i sælgers navn.
Den 15. april 2004 blev skødet tinglyst med retsanmærkning.
Den 18. maj 2004 hævede indklagede i alt 1.505.100 kr. på deponeringskontoen til indfrielse af pantehæftelser på ejendommen, som ikke skulle overtages af klagerne.
Den 30. juli 2004 overførte indklagede restsaldoen på 4.900 kr. til sælger.
Den 3. september 2004 blev retsanmærkningen på skødet slettet.
Den 15. november 2004 blev deponeringskontoen ophævet, idet påløbne renter på 242,41 kr. blev overført til sælger.
Den 1. februar 2005 blev sælger erklæret konkurs.
Ved skrivelse af 17. februar 2005 til indklagede anmodede klagerne via deres repræsentant om at få udbetalt 47.315,66 kr. af de deponerede midler til dækning af deres krav mod sælger. Beløbet vedrørte hovedsagelig udbedring af mangler på ejendommen, som klagerne havde set sig nødsaget til at lade udføre for sælgers regning.
Ved skrivelse af 28. februar 2005 meddelte indklagede, at man hverken fra klagerne eller sælger havde modtaget nogen instruks om tilbageholdelse af de deponerede midler, som var blevet anvendt til indfrielse af hæftelser på ejendommen med henblik på udstedelse af anmærkningsfrit skøde.
Klagerne overgav sagen til en advokat, som ved skrivelse af 6. maj 2005 til indklagede rejste krav om betaling af 50.000 kr. Skrivelsen skulle samtidig betragtes som et rentepåkrav, således at beløbet krævedes forrentet med almindelig morarentesats fra den 6. juni 2005.
Indklagede afviste kravet.
Parternes påstande.
Den 21. november 2005 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal 50.000 kr. med tillæg af almindelig morarente, jf. renteloven, fra den 6. juni 2005 til betaling sker.
Indklagede har under sagen til klagerne betalt 5.000 kr. med tillæg af renter 567,12 kr. fra den 6. juni 2005.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede, som var bekendt med købsaftalen og tillægget hertil, burde have tilbageholdt 50.000 kr. af de deponerede midler.
Indklagede var ikke berettiget til at frigive midlerne uden deres eller deres repræsentants samtykke.
Ifølge købsaftalens pkt. 15 var indklagede forpligtet til at betale beløb som ifølge handelens vilkår skulle betales af sælger eller modregnes i købesummen.
De har lidt et tab på minimum 50.000 kr. idet de har været nødsaget til selv at sørge for udbedring af en lang række mangler. Der kan ikke opnås dækning for kravet i sælgers konkursbo.
Indklagede er forpligtet til at betale beløbet med tillæg af rente, jf. rentepåkravet.
Indklagede har anført, at bestemmelsen i tillægget til købsaftalen var formuleret som en rettighed for klagerne til at tilbageholde 50.000 kr. af den deponerede købesum. Det måtte påhvile klagerne eller deres repræsentant at gøre et eventuelt tilbageholdskrav gældende. Indklagede var ikke forpligtet til at tilbageholde beløbet af egen drift.
De deponerede midler blev i overensstemmelse med købsaftalen og branchesædvane anvendt til indfrielse af de hæftelser, som klagerne ikke skulle overtage, således at skødet kunne tinglyses anmærkningsfrit.
Indfrielserne skete ca. 6 uger efter overtagelsesdagen og ca. en måned efter, at skødet var tinglyst med anmærkninger. På daværende tidspunkt vidste man ikke, at klagerne ville gøre et tilbageholdskrav gældende. Dette blev først oplyst ved klagernes repræsentants skrivelse af 17. februar 2005 eller ca. 10 måneder efter overtagelsesdagen.
Efter indfrielserne var der et restindestående på deponeringskontoen på 5.000 kr., som kunne udbetales til klagerne. Under sagen er klagerne blevet godtgjort dette beløb med tillæg af renter.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ifølge tillægget til købsaftalen var klagerne berettigede til at tilbageholde 50.000 kr. af den deponerede købesum. Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede i mangel af anden tilkendegivelse fra klagerne eller deres repræsentant i overensstemmelse med købsaftalens øvrige vilkår var berettiget til af de deponerede midler at betale pantegæld, der ikke skulle overtages, mod at indestå for sletning af retsanmærkninger.
Det må lægges til grund, at beløbene på i alt 1.505.100 kr., som indklagede betalte den 18. maj 2004, alene medgik til indfrielse af pantehæftelser, som klagerne ikke skulle overtage, og disse betalinger kan herefter ikke anses for uberettigede. Det bemærkes herved, at klagerne modtog anmærkningsfrit tinglyst skøde den 3. september 2005.
Indklagede har under sagen godtgjort klagerne restindeståendet på deponeringskontoen med tillæg af renter.
Ankenævnet finder ikke, at det kan påhvile indklagede at godtgøre klagerne yderligere beløb.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.