Krav om tilbageholdelse af en del af købesum til sikkerhed for et eventuelt mangelkrav.
| Sagsnummer: | 22 /2005 |
| Dato: | 23-06-2005 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Sonny Kristoffersen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Krav om tilbageholdelse af en del af købesum til sikkerhed for et eventuelt mangelkrav. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens krav om tilbageholdelse af en del af købesummen for en ejendom til sikkerhed for et eventuelt mangelkrav.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 26. februar 2004 købte klageren og dennes ægtefælle en fast ejendom med overtagelse den 1. juli 2004. Købesummen, som var på 5,7 mio. kr., skulle erlægges ved deponering af 250.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler og deponering af 250.000 kr. hos indklagede, der er sælgers pengeinstitut. De resterende 5,2 mio. kr. blev berigtiget ved en bankgaranti udstedt af klagerens og ægtefællens pengeinstitut.
Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"…
15. Købesummen
…
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- | pantegæld, der ikke skal overtages, |
- | ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, |
- | restancer, |
- | forfalden refusionssaldo i købers favør, |
- | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, |
- | sælgers andel af handlens omkostninger, |
- | salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf. |
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtaget fra tinglysningen.
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.
…
16. Garanti for kontante betalinger
…
Garantibeløb skal udbetales efter skriftlig anmodning, når der er tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og når beløbet er frigivet i overensstemmelse med købsaftalens afsnit 15 af den, som berigtiger handlen, jf. købsaftalens afsnit 12.
Garantien erstattes på overtagelsesdagen ifølge denne købsaftale af en deponering i sælgers pengeinstitut jf. afsnit 13 og på de vilkår, der er bestemt i købsaftalens afsnit 15.
…"
Den 1. juli 2004 blev bankgarantien erstattet af en kontant deponering hos indklagede på 5,2 mio. kr. Indklagede udstedte i forbindelse hermed en deponeringsmeddelelse, hvoraf bl.a. fremgår følgende:
"Handelen berigtiges af
[klageren]
Deponeringen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i den mellem parterne oprettede købsaftale af 26-02-2004, idet [indklagede] disponerer over deponeringen i henhold til købsaftalen pkt. 15.1.3
…
Frigivelse af deponeringsbeløbet til sælger sker efter samtykke fra berigtigende advokat.
…"
Det er oplyst, at klageren er advokat, men har deponeret sin bestalling.
Klageren frigav købesummen bortset fra 50.000 kr., som ifølge skrivelse af 6. juli 2004 skulle tilbageholdes "til dækning af refusionstilsvar og mangler ved ejendommen, som sælgeren er ansvarlig for."
Sælgers advokat gjorde indsigelse mod tilbageholdelsen, da skødet var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og der hverken var restancer eller refusionssaldo i købers favør, hvorfor købesummen i sin helhed skulle frigives til sælger.
Under henvisning til sælgers indsigelser meddelte indklagede ved skrivelse af 15. oktober 2004 klageren, at de 50.000 kr. ville blive frigivet til sælger, med mindre klageren senest den 21. oktober 2004 havde dokumenteret et eventuelt refusionskrav.
Ved skrivelse af 19. oktober 2004 meddelte klageren, at han fortsat mente sig berettiget til at tilbageholde 50.000 kr. Klageren fremhævede, at frigivelse ifølge deponeringsmeddelelsen alene kunne ske med hans samtykke, og at indklagede mundtligt havde bekræftet dette. Klageren var utilfreds med, at han ikke havde haft lejlighed til at imødegå sælgers argumentation. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Som sælgers advokat også udmærket ved, støttes købernes krav naturligvis på købsaftalen, jfr. det ovenfor anførte og skødets § 5 (´… samt andre beløb, som sælgeren ifølge købsaftalen skal betale´). Teoretisk kunne en sælger jo fx tænkes at fordufte til udlandet og derved gøre en købers mulighed for at gennemføre et erstatningskrav illusorisk.
…"
Indklagede fremsendte klagerens skrivelse af 19. oktober 2004 til sælgers advokat, som fastholdt sælgers krav på udbetaling af restkøbesummen.
Den 17. december 2004 udbetalte indklagede de 50.000 kr. med tillæg af renter til sælgers advokat.
Parternes påstande.
Den 17. januar 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal anerkende, at der var uberettiget at frigive de deponerede 50.000 kr. til sælger.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at sælger efter indgåelsen af købsaftalen og før overtagelsesdagen konstaterede, at der i ejendommens kælder havde vist sig en fugtskade, som tidligere var forsøgt afhjulpet. Sælger anmeldte skaden til sit forsikringsselskab, og han blev anmodet om på sælgers vegne at følge skadesanmeldelsen op. Der opstod tvivl om, hvorvidt skaden hørte under ejerskifteforsikringen eller sælgers bygningskaskoforsikring. Under sagen blev han klar over, at skaden var opstået, fordi sælger ikke havde fulgt sit ingeniørfirmas anvisninger, men blot ladet det skadede rum istandsætte, således at det for ham og ægtefællen som købere fremstod som i orden. Forholdet fremgik heller ikke af tilstandsrapporten.
Tilbageholdelsen af de 50.000 kr. skete til sikkerhed for dækning af en skade, som sælger selv konstaterede, selv indgav anmeldelse om til sit forsikringsselskab og selv anmodede ham om at følge op på. Han ser fortsat optimistisk på muligheden for, at sagen løses via de foreliggende forsikringer. Opregningen i købsaftalens afsnit 15 om, hvilke poster han som berigtiger af handelen har pligt til at foranledige betalt, er ikke relevant for sagen.
Indklagede bekræftede både mundtligt og skriftligt, jf. deponeringsmeddelelsen, at de tilbageholdte 50.000 kr. ikke ville blive udbetalt til sælger uden hans samtykke.
Indklagedes korrespondance med sælgers advokat blev ikke forelagt ham, således at han havde lejlighed til at imødegå dennes argumentation. Indklagede har herved bevidst forsøgt at afskære ham fra at få indflydelse på indklagedes stillingtagen. Indklagede har derfor haft frit spil til ensidigt at varetage sin egen kundes interesser. Ved skrivelse af 19. oktober 2005 gjorde han indsigelse imod at blive holdt i uvidenhed om sælgers synspunkter.
Det bestrides, at indklagede ifølge købsaftalen og deponeringsmeddelelsen var forpligtet til ensidigt at frigive restkøbesummen til sælger.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det fremgår af købsaftalen, hvornår der skal ske frigivelse af de deponerede beløb. Eventuelle mangler ved ejendommen er ikke nævnt som et forhold, der kan begrunde, at der ikke skal ske frigivelse.
Da klagerens indsigelser mod frigivelse af de resterende 50.000 kr. af købesummen alene vedrørte mangler ved ejendommen, og da overtagelsen havde fundet sted, refusionssaldoen var udlignet, og der forelå et tinglyst anmærkningsfrit skøde, var betingelserne for frigivelse af købesummen til sælger opfyldt. Man var derfor forpligtet til at frigive de 50.000 kr. til sælger. Såfremt beløbet ikke var blevet frigivet, kunne indklagede have pådraget sig et erstatningsansvar.
Af deponeringsmeddelelsen fremgår, at deponering skete i henhold til købsaftalen. Det i meddelelsen anførte om samtykke til frigivelse af de deponerede midler vedrører alene, at det er berigtigende advokat, der orienterer om, at der foreligger et tinglyst anmærkningsfrit skøde, og at deponeringsbetingelserne dermed er opfyldt, hvorfor de deponerede midler kan frigives. Frigivelsen skete således i overensstemmelse med deponeringsmeddelelsen og gældende ret.
Klageren blev orienteret om sælgers advokats synspunkter og kunne på dette grundlag varetage sine interesser. Allerede i juli 2004 blev klageren af sælgers advokat informeret om, at sælger ønskede det fulde beløb frigivet, og sælgers advokats synspunkter var derfor ikke klageren ubekendt.
Til støtte for afvisningspåstanden gøres det gældende, at sagen er bevisuegnet, da en afklaring af handlingsforløbet kræver afhøring af vidner under straffeansvar.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter købsaftalens indgåelse i februar 2004 blev fugtskaden drøftet mellem sælgeren af ejendommen og klageren, men det må lægges til grund, at der ikke blev indgået aftale om tilbageholdelse af en del af købesummen til sikkerhed for klagerens eventuelle mangelskrav mod sælgeren. Klageren var derfor bundet af deponeringsvilkårene i købsaftalens pkt. 15, som også gjaldt for det beløb på 5.200.000 kr., som på overtagelsesdagen den 1. juli 2004 blev deponeret hos indklagede til afløsning af garantien på samme beløb. Af indklagedes deponeringsmeddelelse af samme dato fremgår, at deponeringen sker i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser.
Af købsaftalens bestemmelser vedrørende deponerede beløb fremgår, at disse skal frigives til sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende anmærkninger, alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, som ikke uden særlig aftale herom omfatter eventuelle mangelskrav. Klageren var således ikke berettiget til at forlange, at 50.000 kr. af det deponerede beløb skulle tilbageholdes til dækning af klagerens eventuelle mangelskrav mod sælgeren, og indklagede var derfor både berettiget og forpligtet til at frigive hele det deponerede beløb til sælgeren som sket. Bestemmelsen i indklagedes deponeringsmeddelelse om, at frigivelsen til sælger sker "efter samtykke fra berigtigende advokat" kan i hvert fald ikke tillægges selvstændig betydning i den foreliggende situation, hvor klageren som køber selv berigtigede handelen. Det er også uden betydning, at indklagede ikke tilsendte klageren kopier af skrivelserne fra sælgerens advokat.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.