Indsigelse mod gebyrer i forbindelse med ejendomssalg og indfrielse af lån.
| Sagsnummer: | 311/2021 |
| Dato: | 19-04-2022 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: |
Gebyr - omprioritering
Skødedeponeringskonto - anvendelse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod gebyrer i forbindelse med ejendomssalg og indfrielse af lån. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod gebyrer i forbindelse med ejendomssalg og indfrielse af lån.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Jyske Bank, hvor de blandt andet havde optaget et prioritetslån med pant i deres ejendom.
Den 18. marts 2021 skrev klageren og H under på en betinget købsaftale om salg af deres ejendom pr. 1. juli 2021. Banken var i købsaftalen angivet som sælgers pengeinstitut.
Den 25. marts 2021 ringede klageren til banken og spurgte om prisen for bankens ekspedition af boligsagen.
Banken har anført, at den under telefonsamtalen oplyste, at ekspeditionen ville koste 3.500 kr. samt omkostninger for at indfri lån.
Klageren har anført, at banken alene oplyste, at det ville koste 3.500 kr.
Banken modtog salgsdokumenter fra ejendomsmægleren, der den 12. april 2021 bekræftede over for banken, at handlen var endelig.
Den 7. juni 2021 sendte banken ”Aftale om ekspedition af boligsalg / indfrielse af lån” sammen med ”Oplysning om fortrydelsesret” til klageren og H. Af aftalen fremgik, at der var et eksisterende prioritetslån i Jyske Bank på oprindelig 800.000 kr. med en restgæld på 587.699 kr., der skulle kontantindfries. Endvidere fremgik følgende:
|
”Omkostninger i sagen |
Ekspeditionsomk. ved boligsalg |
3.500,00 kr. |
|
|
Provision for indfrielsesgaranti Salg ca. |
500,00 kr. |
|
|
Indfrielsesgaranti Salg |
1.000,00 kr. |
|
|
Hel/delvis indfrielse |
750,00 kr. |
|
|
I alt |
5.750,00 kr. |
...
Sker indfrielsen af vores lån ved brug af den deponerede købesum, stiller Jyske Bank garanti for, at der kan tinglyses anmærkningsfrit skøde. Banken stiller først garantien, når anmærkninger på skødet er godkendt. Indfrielsen kan derfor først ske efter overtagelsesdagen.
…
Garantiprovisionen er anslået og udregnet ud fra en forventet løbetid på 14 dage, dog minimum 500 kr.”
Klageren og H underskrev dokumentet elektronisk den 7. juni 2021.
Den 9. juni 2021 sendte klageren banken en besked via netbank, hvor han bad banken undersøge rigtigheden af de anførte gebyrer ud over gebyret på 3.500 kr. Den 10. juni 2021 svarede banken, at gebyrerne var korrekte og fremgik af prislisten på bankens hjemmeside.
Herefter korresponderede klageren med banken om gebyrerne på i alt 2.250 kr.
I en mail af 28. juni 2021 til klageren anførte banken blandt andet:
”Tak for din mail, hvor du klager over de gebyrer, som Jyske Bank opkræver i forbindelse med, at du har solgt din bolig og har bedt Jyske Bank om at forestå administrationen af salget, herunder indfrielsen af dine lån.
Alle de gebyrer, du nævner i din klage, fremgår af dokumentet Aftale om ekspedition af boligsalg / indfrielse af lån, som I begge har underskrevet 7.6.2021. Det er standardgebyrer i en sag som jeres, hvor en ejendom sælges og lånene skal indfries. Alle gebyrerne er beskrevet i Jyske Banks prisliste, som jeres rådgiver også har henvist til – Øvrige boligrelaterede priser - lån og kreditter (jyskebank.dk).
Jeg vil her sætte lidt flere ord på, hvad gebyrerne dækker over:
- Ekspeditionsomkostninger ved boligsalg – 3.500 kr. Dette gebyr dækker vores administrative arbejde med at ekspedere hushandlen, dvs. koordinering med mægler, sælgers pengeinstitut, advokater og div. anmeldelse til offentlige systemer. Som det fremgår af Jyske Banks prisliste, er beløbet inkl. etablering af deponeringskonto, hvorimod omkostninger til garantistillelse og indfrielse kommer oveni
- Indfrielsesgaranti Salg – 1.000 kr. Det er ikke tilladt for os at bruge de deponerede midler fra salget, og derfor stiller vi garanti overfor købers advokat om, at vi står inde for at alle hæftelser på ejendommen indfries før overdragelse. Dette er altså ikke en garanti for købesum, men derimod Jyske Bank, der på jeres vegne indestår for, at ejendommen er uden hæftelser på overtagelsesdagen. Uagtet, at der på oprettelsestidspunktet kun er hæftelser i ejendommen til Jyske Bank, er det ikke gratis at stille en sådan garanti. Indfrielsesgarantien koster ud over de 1.000 kr. i etablering også en provision, som i jeres sag er anslået til 500 kr. – dette beløb kan dog ændre sig, hvis sagen trækker ud
- Hel/delvis indfrielse – 750 kr. Dette er et almindeligt gebyr for indfrielse af et realkreditlån, og gebyret ville være det samme, hvis du ønskede at indfri dit lån uafhængigt af en ejendomshandel
…”
I starten af juli 2021 indfriede banken prioritetslånet i den solgte ejendom og beregnede sig gebyrer på i alt 5.750 kr. som anført i ”Aftale om ekspedition af boligsalg / indfrielse af lån”.
Parternes påstande
Den 5. juli 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal nedsætte gebyret til 3.500 kr. og tilbagebetale 2.250 kr.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han under telefonsamtalen den 25. marts 2021 fik oplyst et ekspeditionsgebyr på 3.500 kr. og gik ud fra, at dette var prisen for det samlede arbejde ved boligsagen.
Det er korrekt, at han har accepteret ”Aftale om ekspedition af boligsag / indfrielse af lån”, men det skete alene for ikke at forhale boligsagen, da han først modtog aftalen den 7. juni 2021, og han ikke fandt det tidsmæssigt forsvarligt at skulle starte forfra med et andet pengeinstitut.
Hvis bankens gebyr skal stå i rimeligt forhold til bankens indsats, giver det ingen mening, at den opkrævede gebyr og provision for en garanti, den stillede overfor køber for ikke at skulle etablere en mellemfinansiering. Banken havde modtaget den deponerede købesum alene under forudsætning af, at der blev tinglyst anmærkningsfrit skøde. Det er ham bekendt almindelig kutyme i andre pengeinstitutter, at man benytter den deponerede sum, når handlen er solvent til sælgers fordel. I denne sag var der et restprovenu på ca. 1,8 mio. i handlen til ham som sælger. Banken havde derfor ikke nogen risiko ved at indfri pantet via provenuet, da det ville være ensbetydende med et anmærkningsfri skøde. Garantien og dermed betaling af de 1.500 kr. var derfor overflødigt.
Endvidere betalte han 750 kr. for en indfrielsesopgørelse vedrørende et lån i banken, som banken selv havde adgang til uden besvær.
Opkrævningen af det samlede beløb på 5.750 kr. står således ikke i forhold til det samlede tidsforbrug, som banken har benyttet til ekspedition af sagen. Hvis banken i stedet havde opkrævet normalt timeforbrug i sagen, ville den nemt kunne have ekspederet sagen på to til tre timer, når man tager højde for, at alt foregår elektronisk. Det samlede gebyr lever ikke op til kravet i pengeinstitutter om “God skik”, og at beløbet skal stå i rimeligt forhold til ekspeditionens omfang.
Jyske Bank har blandt andet anført, at klageren ved telefonsamtalen den 25. marts 2021 fik oplyst, at der ville være omkostninger forbundet med indfrielse af lån.
Klageren blev senest ved modtagelse og underskrift af ”Aftale om ekspedition af boligsalg /indfrielse af lån” bekendt med de konkrete gebyrer. Der var tale om et tilbud, som klageren ikke var forpligtet til at acceptere/underskrive. Klageren havde mulighed for at undersøge og indhente tilbud fra andre pengeinstitutter i perioden fra marts til juni 2021, og det stod klageren frit for at vælge et andet pengeinstitut, hvis klageren fandt bankens priser for høje.
Klageren og H underskrev aftalen den 7. juni 2021. Omkostninger i sagen fremgår klart og tydeligt på side 1 af aftalen.
Bankens indfrielsesgaranti er en garanti over for køber for, at alle hæftelser på ejendommen slettes før overdragelse. Garantien stilles, da hverken klageren eller banken må anvende det deponerede beløb forud for overdragelse.
Gebyret for hel eller delvis indfrielse på 750 kr. er et almindeligt ekspeditionsgebyr for indfrielse af et boliglån. Gebyret havde været det samme, hvis klageren ønskede at indfri lån uafhængigt af en ejendomshandel.
Klageren er blevet opkrævet bankens standardgebyrer for de anmodede ydelser, jf. bankens prisliste.
Banken har ikke handlet i strid med bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder ved at have opkrævet gebyrer i overensstemmelse med bankens standardgebyrer. Aftalen er heller ikke i strid med hæderlig forretningsskik efter aftalelovens § 38 c, jf. § 36.
Klageren har ikke benyttet sig af de 14 dages fortrydelsesret som efter forbrugeraftalelovens § 18 gælder ved fjernsalg, selv om klageren allerede to dage efter aftalens indgåelse var utilfreds med de af banken opkrævede gebyrer.
Klageren har ikke lidt et tab, og der er alene tale om skuffede forventninger.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Jyske Bank, hvor de blandt andet havde optaget et prioritetslån med pant i deres ejendom.
I 2021 solgte de deres ejendom pr. 1. juli 2021 og anmodede banken om at ekspedere boligsagen. I den forbindelse underskrev de den 7. juni 2021 en ”Aftale om ekspedition af boligsalg /indfrielse af lån”, hvoraf fremgik, at banken skulle indfri prioritetslånet i banken.
Det fremgik endvidere af aftalen, at omkostninger i sagen udgjorde ekspeditionsomkostninger ved boligsalg på 3.500 kr., indfrielsesgaranti salg på 1.000 kr., provision for indfrielsesgaranti salg på 500 kr. og gebyr for hel/delvis indfrielse på 750 kr., i alt 5.750 kr.
Banken har oplyst, at klageren er blevet opkrævet bankens standardgebyrer for de anmodede ydelser i henhold til bankens prisliste.
Klageren har nedlagt påstand om, at banken skal nedsætte gebyret til 3.500 kr. og tilbagebetale 2.250 kr.
Tre medlemmer – Bo Østergaard, Inge Kramer og Karin Sønderbæk – udtaler:
Vi finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at de af banken opkrævede gebyrer for indfrielsesgaranti salg på i alt 1.500 kr. og gebyr for indfrielse af prioritetslånet på 750 kr. overstiger det rimelige. Vi finder derfor, at det ikke kan pålægges banken at refundere disse gebyrer, hverken helt eller delvis.
To medlemmer – Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard – udtaler:
Når der henses til ydelsernes enkle karakter i den konkrete sag, hvor der i forbindelse med ejendomssalget alene skulle indfries et prioritetslån i Jyske Bank, finder vi, at bankens samlede gebyr passende kan fastsættes til 3.500 kr., og at banken skal tilbagebetale 2.250 kr. til klageren.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.