Fejloplysning om opsigelsesfrist på eksisterende realkreditlån, adkomstspørgsmål i forbindelse med bodeling, rådgivning om kurssikring.
| Sagsnummer: | 77 /1995 |
| Dato: | 28-12-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kirsten Nielsen, Ole Simonsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Fejloplysning om opsigelsesfrist på eksisterende realkreditlån, adkomstspørgsmål i forbindelse med bodeling, rådgivning om kurssikring. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Klageren rettede primo november 1993 henvendelse til indklagedes Skive afdeling med henblik på bistand i forbindelse med omprioritering af sin og ægtefællens faste ejendom, der var beliggende i Rødovre. Ejendommen var prioriteret med et realkreditlån på 715.000 kr. til rest 684.478,91 kr. (9 % mixlån) og et privat pantebrev med en restgæld på 133.068,62 kr.
Klageren indhentede gennem ejendomsmægler et lånetilbud af 7. december 1993 fra Realkredit Danmark på et kontantlån på 706.000 kr. baseret på 6 % obligationer, hvis kurs på dette tidspunkt var 87,45. Indklagede modtog lånetilbudet den 15. december 1993.
Klageren og dennes ægtefælle blev separeret den 21. december 1993, i hvilken forbindelse det blev aftalt, at klageren skulle overtage ejendommen.
Ved møde med indklagede den 23. december 1993 underskrev klageren pantebrev til Realkredit Danmark samt fuldmagt. Under mødet oplyste indklagede fejlagtig, at det eksisterende realkreditlån kunne opsiges senest den 31. december 1993 med tre måneders varsel til indfrielse den 31. marts 1994. Opsigelsesvarslet var rettelig kun to måneder.
Klageren ønskede lånet opsagt til indfrielse pr. 31. marts 1994. Da bodelingsoverenskomsten ikke var indgået, rådede indklagede klageren til at vente med opsigelse af lånet, indtil der var sikkerhed for, at det nye lån kunne hjemtages senest på lånets udløbsdato.
Ejendomsmægleren havde den 3. december 1993 på vegne klageren indhentet Realkredit Danmarks forhåndstilsagn til debitorskifte.
Ved skrivelse af 13. december 1993 havde ejendomsmægleren meddelt klageren, at indklagede til brug ved tinglysning af realkreditlånet skulle bruge en bodelingsoverenskomst eller anden dokumentation for, at klageren blev eneejer af ejendommen.
Ved skrivelse af 8. februar 1994 til ejendomsmægleren gav den efterstående panthaver tilsagn om at ville rykke for lånet på 706.000 kr. Indklagede modtog kopi af denne skrivelse den 11. februar 1994.
Medio februar 1994 modtog klageren fra indklagede til underskrift opsigelsesskrivelse vedrørende lånet i Realkredit Danmark. Efter underskrift afleverede klageren opsigelsen hos Realkredit Danmark. Ved skrivelse af 21. marts 1994 meddelte Realkredit Danmark, at opsigelsen skulle være underskrevet af begge debitorer, og at opsigelsen skulle være Realkredit Danmark i hænde senest den 28. april 1994 til opsigelse pr. 1. juli termin 1994. Opsigelsen blev herefter tillige underskrevet af ægtefællen.
Den 30. marts 1994 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede, hvor rubrikken "Kurssikring ønskes foretaget senere" var afkrydset med følgende tilføjelse: "Tidligere hjemtagelse drøftes i april. Lånet er opsagt pr. 1/7-94."
Bodelingsoverenskomsten, der var underskrevet af ægtefællen den 16. marts 1994, blev tinglyst som adkomst for klageren den 7. april 1994. Den 18. april 1994 meddelte indklagede klageren, at pantebrevet til Realkredit Danmark var tinglyst.
Indklagede har oplyst, at klageren den 20. april 1994 meddelte, at hun selv ville følge kursudviklingen og vende tilbage, når hjemtagelse skulle ske. Klageren har anført, at det aftaltes, at såvel hun som indklagede ville følge kursudviklingen og jævnligt tale sammen.
Den 1. juni 1994 kontaktede indklagede klageren telefonisk, og det aftaltes at hjemtage lånet, som herefter blev hjemtaget pr. 6. juni 1994 på basis af kurs 76,05. Samtidig blev det hidtidige lån straksindfriet.
Klageren har den 9. februar 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte det kurstab, hun har lidt, at tilbagebetale gebyr 2.200 kr. samt at betale en godtgørelse/erstatning for den belastning, den dårlige rådgivning og lange sagsbehandlingstid har påført hende.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes forkerte oplysning om opsigelsesvarslet på det eksisterende realkreditlån forlængede sagens ekspeditionstid. Bodelingsoverenskomsten var ikke nødvendig for ekspedition af lånesagen, hvorfor det eksisterende lån kunne have været opsagt til indfrielse pr. 30. marts 1994. Indklagede rådgav ikke i forbindelse med modtagelse af lånetilbudet om muligheden for at kurssikre; først i forbindelse med underskrift af omprioriteringsblanketten gav indklagede denne rådgivning.
Indklagede har anført, at man ikke var årsag til, at indfrielse af det eksisterende lån først kunne ske pr. 30. juni 1994. Dette skyldtes klagerens manglende adkomst til ejendommen samt den efterstående panthavers manglende tiltrædelse af rykningen. Det var klagerens eget valg ikke at kurssikre i håb om stigende kurser, selv om man rådgav herom. Såfremt man havde rådet klageren til at kurssikre den 23. december 1993, hvor lånetilbudet fra Realkredit Danmark forelå, ville dette betyde, at klageren skulle have foretaget salg af obligationer knyttet til lånetilbudet. Hvis lånetilbudet ikke efterfølgende effektueredes, kunne klageren risikere at skulle genkøbe de solgte obligationer til en højere kurs, hvilket ville medføre et tab for klageren.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagedes medarbejder burde på mødet med klageren den 23. december 1993 have været klar over, at opsigelse af det eksisterende realkreditlån pr. 31. marts 1994 kunne ske indtil udgangen af januar 1994. Medarbejderen burde endvidere have indset, at omprioriteringen uden vanskelighed kunne tilrettelægges således, at det tilbudte nye realkreditlån kunne hjemtages senest den 31. marts 1994. Det bemærkes herved, at lånet kunne hjemtages i begge ægtefællers navn, såfremt man ikke kunne nå at tinglyse bodelingsoverenskomsten som adkomst for klageren. Ankenævnet finder endvidere, at indklagedes medarbejder allerede på mødet den 23. december 1993 burde have rådgivet klageren om muligheden for kurssikring, hvorved bemærkes, at indklagede ikke har gjort gældende, at man ikke ville have været villig til at indgå en kurssikringsaftale med klageren på dette tidspunkt. Som følge af den manglende rådgivning om kurssikring findes indklagede at burde godtgøre klageren det kurstab, hun har lidt ved, at lånet ikke den 23. december 1993 blev kurssikret til afvikling pr. 30. marts 1994. Klageren blev senest i forbindelse med underskrivelsen af omprioriteringsaftalen den 30. marts 1994 gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring, men valgte at undlade dette, og hun findes derfor selv at måtte bære det kurstab, som opstod i tiden fra den 31. marts 1994 til lånets hjemtagelse den 6. juni 1994.
Den erstatning, indklagede efter det anførte bør betale til klageren, bør i overensstemmelse med Ankenævnets praksis beregnes som kursværdien pr. 30. marts 1994 af forskellen mellem obligationsgælden ved hjemtagelse denne dag uden forudgående kurssikring og obligationsgælden ved kurssikring den 23. december 1993 til afvikling pr. 30. marts 1994. Erstatningsbeløbet bør forrentes fra klagens indbringelse for Ankenævnet.
Klageren findes ikke ud over denne erstatning at kunne gøre krav på tilbagebetaling af indklagedes gebyr, ligesom der ikke er grundlag for at tage påstanden om godtgørelse til følge.
Som følge af det anførte
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale en erstatning beregnet som foran anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 9. februar 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.