Realkreditlignende lån med særlige indfrielsesvilkår. Rådgivning.
| Sagsnummer: | 343/1997 |
| Dato: | 14-09-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån med særlige indfrielsesvilkår. Rådgivning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | SD |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning:
Denne sag drejer sig om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at klagerne i 1991 optog et realkreditlignende lån ydet af indklagede med særlige indfrielsesvilkår i stedet for et obligationsmixlån i Nykredit.
Sagsfremstilling:
Ved købsaftale af 25. marts 1991 købte klagerne en ejerlejlighed med overtagelse den 1. september samme år. Handlen var fra den medvirkende ejendomsmæglers side foreslået finansieret ved bl.a. et 30-årigt 9% obligationsmixlån på 905.000 kr. i Nykredit.
Efter rådgivning af indklagedes Nørre afdeling, København, blev handlen i stedet finansieret ved et realkreditlignende lån, DANSKE KREDIT lån, på 853.090 kr., rente 9,8328% p.a., ydet af indklagede mod sikkerhed i ejendommen. Klagerne underskrev pantebrev vedrørende lånet den 29. maj 1991. Af pantebrevets forside fremgår bl.a.:
"Mixlån med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af par. 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v."
Pantebrevet er på 12 sider. På side 5-7 er en tabel, der angiver lånets afviklingsforløb. Tabellen indeholder 6 kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 8-10 under "Særlige Bestemmelser" er bl.a. anført følgende:
"3. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
Kapitalen er uopsigelig fra bankens side, bortset fra tilfældene nævnt i Særlige Bestemmelser pkt. 6.
4. Indfrielse
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindelige aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
Under drøftelserne forud for underskrivelsen af pantebrevet blev klagerne bl.a. forevist et af indklagede udarbejdet finansieringseksempel, hvor et traditionelt realkreditlån blev sammenlignet med et DANSKE KREDIT lån. Finansieringseksemplet er sålydende:
"Traditionelt realkreditlån (mixlån)med løbetid 30 år. | DANSKE KREDIT (mixlån)med løbetid 30 år. |
| ____________________________ | ________________________ |
Hovedstol | 500.000 | 473.050 | Hovedstol |
Etableringsomkostninger | 5.000 | Etableringsomkostninger | |
- Indskud 1% | 5.000 | 4.730 | - Stiftelsesprovision 1% |
- Lånesagsgebyr | 1.000 | 1.000 | - Ekspeditionsgebyr |
- Stempel 1,5% | (7.500) | (7.095) | - Stempel 1,5% |
- Kurtage | 1.183 | ||
Kurs | 94,61 | 100 | Kurs |
Kursværdi | 473.050 | ||
Nettoprovenue efteretabl.omk. | 458.367 | 460.225 | Nettoprovenue efteretabl.omk. |
Administrationsbidrag afhovedstol p.a. | 0,3% | 0,3% | Løbende administration ogprovision af hovedstol p.a. |
| _______________________ | ______ | ______ | _____________________ |
| ______________________ | ______ | ______ | ____________________ |
Rente p.a. | 9% | 9,72% | Rente p.a. |
Nominel rente p.a. | 9,31% | 10,08% | Nominel rente p.a. |
Låners effektive rente efter50% skat | 5,46% | 5,29% | Låners effektive rente efter50% skat |
Bruttoudgift 1. år | 54.950 | 55.121 | Bruttoudgift 1. år |
Nettoudgift 1. år ** | 31.847 | 31.571 | Nettoudgift 1. år ** |
Nettoudgift i hele lånets løbetid ** | 943.757 | 928.977 | Nettoudgift i hele lånetsløbetid ** |
| _______________________ | ______ | ______ | _____________________ |
*) Midlertidig stempelfrihed i forbindelse med ejerskifte indtil 30/6-1991.**) v/50% skat.
Begge lån er beregnet med 120 kvartalsvise ydelser på basis af børskurser pr. 18/3-1991.
Regneeksemplet indeholder af overbliksmæssige grunde ikke alle enkeltheder, som kan have indflydelse på pris og omkostninger."
Som det fremgår af finansieringseksemplet, indeholder det ikke sammenligning mellem indfrielsesvilkår for henholdsvis et traditionelt realkreditlån og DANSKE KREDIT-lånet. Klagerne fik samtidig udleveret et finansieringsforslag, hvori indklagede tilbød at yde et lån, der med meget små afvigelser svarede til det lån på 853.090 kr., der faktisk blev ydet i maj 1991. I finansieringstilbudet er de særlige indfrielsesvilkår gengivet ordret som i pantebrevet, således som det er refereret ovenfor.
I 1997 ønskede klagerne at sælge ejerlejligheden, i hvilken forbindelse lånet hos indklagede skulle indfries. Som følge af renteudviklingen efter lånets etablering skulle lånet pr. 29. januar 1998, hvor restgælden var 755.494,78 kr., indfries med 871.516,11 kr., hvortil kom et indfrielsesgebyr på 3.050,31 kr.
Ifølge oplysninger, som klagerne har indhentet hos Nykredit, kunne et 9% obligationsmixlån på 905.000 kr. udbetalt i 1991 pr. 31. december 1997 indfries med 799.514,23 kr.
Den 6. oktober 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at acceptere en indfrielse af lånet pr. december 1997 med 799.514,28 kr. og at betale deres omkostninger på 8.000 kr. til advokat.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført bl.a., at indklagede har handlet ansvarspådragende ved at yde mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen og ved at anbefale den pågældende lånetype frem for et traditionelt realkreditlån. Lånet var et nyt produkt hos indklagede. De var de første kunder i afdelingen, der fik lån af denne type, og det var tydeligt, at indklagedes medarbejder ikke var rutineret. Låneforløbet var forvirrende og hektisk, og under møderne i afdelingen fik de udleveret meget materiale til gennemlæsning. Indklagede undlod at oplyse om de særlige indfrielsesvilkår og betydningen heraf. På deres forespørgsel om der var noget, de skulle være specielt opmærksom på, svarede indklagedes medarbejder benægtende. Først da de i 1997 ønskede at sælge lejligheden, blev de opmærksom på, at de i forhold til det oprindeligt foreslåede Nykreditlån på grund af den særlige indfrielsesklausul skulle betale 76.000 kr. mere ved indfrielse af lånet hos indklagede. Lånet blev etableret på baggrund af mangelfuld rådgivning fra indklagede, og indklagede bør derfor stille dem, som om der i stedet var hjemtaget et traditionelt obligationsmixlån. Deres tilbud om indfrielse af lånet med 799.514 kr. pr. december 1997 svarer til en indfrielseskurs på 105,38. De har således ikke fået en korrekt rådgivning på trods af, at det ikke er ualmindeligt, at der sker konverteringer. Klagerne har i øvrigt anført, at det ofte vil blive krævet, at der sker omprioritering i forbindelse med salg af en ejerlejlighed. Det burde have stået indklagede klart, at det ville være overvejende sandsynligt, at der inden for den 10-årige periode ville ske ejerskifte, og at det dermed var overvejende sandsynligt, at der ville ske omprioritering. Som følge af denne manglende rådgivning, er de blevet bundet til et lån, hvis indfrielse forekommer åbenbart urimeligt. Låneaftalen bør tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 36.
Indklagede har anført, at klagerne ved at vælge lånet hos indklagede, som blev udbetalt til pari, frem for Nykreditlånet undgik et kurstab på 51.910 kr. og opnåede en besparelse på nettoudgiften på ca. 33.000 kr. i hele lånets løbetid. Indklagedes produkt var på daværende tidspunkt i realiteten den eneste mulighed for at opnå et kontantlån, idet denne lånetype for realkreditinstitutter blev afskaffet ved skattereformen i 1985 og først blev genindført i sommeren 1993. Netop det forhold, at lånet er et kontantlån, er baggrunden for de særlige indfrielsesvilkår, hvorefter lånet skal indfries med et højere beløb end det udbetalte lån, hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er lavere end lånets pålydende rente. Efter den i 1986 gennemførte såkaldte "kartoffelkur" gjaldt der meget væsentlige lånebegrænsninger. Der kunne således kun optages max. 60% realkreditlån til bestemte formål (ejerskifte og forbedringer). De realkreditlån, som kunne optages, skulle have en særlig afviklingsprofil med lineær afvikling, hvorfor de særlige mixlån opstod. Endvidere var det blevet forbudt realkreditinstitutterne at udbyde kontantlån. Som følge af de ovennævnte begrænsninger forekom førtidsindfrielse fra 1986 til 1993 stort set ikke. Købere ønskede typisk at overtage de generelt gunstigere ældre lån, og tillægslån kunne ikke optages. Det karakteristiske for et lån som det i sagen omtvistede og kontantlån, udbudt af realkreditinstitutterne/selskaberne, er, at kurstabet, som låntager påføres ved salg af de bagvedliggende obligationer, konverteres til rente. Kontantlånenes efterspørgsel har stedse været baseret på dette forhold, idet låntager opnår et skattemæssigt rentefradrag for renterne, medens kurstabet ved et obligationslån ikke er skattemæssigt fradragsberettiget. "Prisen" er, at låntager ved faldende renteniveau ikke kan førtidsindfri kontantlånet ved betaling af den nominelle pantebrevsgæld, men må betale den bagvedliggende højere obligationsrestgæld. Det vil sige, at indfrielse kun kan ske mod erlæggelse af en overkurs, som egentlig modsvarer det lidte kurstab, der ved låneoptagelsen er tillagt og dermed indeholdt i lånet, men som følge af den førtidige indfrielse ikke er blevet "betalt". Det om kontantlån anførte gælder ganske tilsvarende for et lån som det i sagen omtvistede, som er udformet efter samme principper. Indklagede er uden ansvar for, at renten har udviklet sig i en for klageren ugunstig retning i relation til førtidig indfrielse af lånet. Da låneoptagelsen ligger mere end 6 år tilbage, findes der ikke længere mødereferater eller andet, som beskriver det konkrete rådgivningsforløb. Indklagede har dog anført, at man, da lån som det i sagen omtvistede blev udbudt, var meget opmærksom på netop indfrielsesproblematiken. Indklagedes medarbejdere var derfor nøje instrueret om indgående at forklare kunderne den særlige teknik ved indfrielse af kontantlån og risikoen for overkurs samt særligt at fremhæve, at ved faldende renteniveau måtte låntager ved førtidig indfrielse betale en overkurs, således som dette indgående er beskrevet i pantebrevene. Ud fra de instruktioner, som indklagede i sin tid gav sine medarbejdere, anser indklagede det for helt givet, at klagerne er blevet rådgivet om indfrielsesbestemmelserne i pantebrevet og på forskellen fra realkreditobligationslånet. Indklagede har i øvrigt henvist til et responsum fra Finansrådet afgivet til brug for en retssag, hvoraf fremgår, at det ikke i 1994 - 3 år senere end låneoptagelsen i nærværende sag - i pengeinstitutternes rådgivning var sædvanligt at sammenligne fordele og ulemper ved valg af kontantlån henholdsvis obligationslån. Det fremgår tydeligt af pantebrevets forside, at lånet blev ydet med særlige indfrielsesvilkår. Indfrielsesvilkårene og maksimale indfrielsesbeløb er nærmere angivet i både indklagedes finansieringstilbud til klagerne og i det af klagerne underskrevne pantebrev. Indklagede er ikke forpligtet til at betale klagernes advokatomkostninger.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion:
3 medlemmer - Niels Waage, Peter Stig Hansen og Ole Simonsen - udtaler:
Indledningsvis bemærkes, at det følger af Ankenævnets vedtægters § 16, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part. Allerede som følge heraf tages klagernes påstand herom ikke til følge.
Det fremgår klart af det af klagerne underskrevne pantebrev, at det indeholdt særlige indfrielsesvilkår, der indebar, at klagerne i tilfælde af en fremtidig rentestigning måtte betale en overkurs, såfremt de ønskede lånet indfriet før udløb. Da dette endvidere fremgår klart af det finansieringsforslag, som klagerne fik udleveret af indklagede, inden de besluttede sig til at underskrive pantebrevet, finder vi det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at indklagedes medarbejderes rådgivning omkring de særlige indfrielsesvilkår har været mangelfuld. Vi finder herefter, at klagerne ved at underskrive pantebrevet også accepterede risikoen for at skulle betale overkurs i tilfælde af førtidig indfrielse af pantebrevet. Selv om den fordel, som klagerne havde af at optage det i sagen omhandlede lån fremfor kreditforeningslånet, efter de foreliggende oplysninger må forekomme ret begrænsede, ses indklagede herefter ikke at være erstatningspligtig over for klagerne, og der er således ikke grundlag for at pålægge indklagede at fritage klagerne for at betale den i pantebrevet fastsatte overkurs. Vi stemmer herefter for, at klagen ikke tages til følge.
2 medlemmer - Leif Nielsen og Jørn Ravn - udtaler:
Det er ikke dokumenteret af indklagede, at der er ydet en over for klageren tilstrækkelig og forståelig rådgivning i forbindelse med risikoen for ved førtidig indfrielse ved et faldende renteniveau at skulle indfri lånet til overkurs. Vi stemmer derfor for at tage klagerens påstand til følge, idet vi dog er enige med flertallet vedrørende omkostningsspørgsmålet.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.