Forsinkelse ved indhentelse af vurdering af ejendommen.
| Sagsnummer: | 85 /1995 |
| Dato: | 28-12-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kirsten Nielsen, Ole Simonsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Forsinkelse ved indhentelse af vurdering af ejendommen. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I december 1993 blev der mellem klageren og indklagedes Trøjborg afdeling afholdt et møde om omlægning af lån i klagerens ejendom. Ejendommen var prioriteret med et BRF obligationsmixlån til rest 426.179 kr. (restløbetid 13-14 år) og to kontantlån til Nykredit til rest henholdsvis ca. 54.000 kr. og 17.000 kr. (restløbetid 8-9 år). Ifølge klageren blev det på mødet aftalt at sætte omlægningsproceduren i gang. Ifølge indklagede blev klageren anmodet om at fremkomme med årsopgørelse for lån i ejendommen og skatteopgørelser, inden en konsekvensberegning kunne foretages. Klageren har oplyst, at indklagede fik årsopgørelsen for det største lån i december 1993. Indklagede har oplyst, at denne blev modtaget inden den 25. januar 1994.
På et møde den 25. januar 1994 blev det aftalt at lade ejendommen vurdere. Ifølge klageren oplyste indklagede, at det højst ville tage en uge, inden vurderingen kunne foretages, og yderligere ca. en uge, inden indklagede ville modtage vurderingsrapporten. Ifølge indklagede afventede man fortsat modtagelsen af årsopgørelse på de to andre lån, inden man ville rekvirere en vurdering af ejendommen. Ifølge en konsekvensberegning udarbejdet samme dag blev lånet til BRF foreslået erstattet af et 20-årigt kontantlån i Danske Kredit på 432.857 kr. Ifølge beregningen var nettonutidsværdien af det eksisterende lån 471.608 kr. og nettonutidsværdien af det foreslåede nye lån 426.179 kr.
Vurderingen af ejendommen blev på indklagedes anmodning foretaget i begyndelsen af marts 1994, selv om indklagede endnu ikke havde modtaget de manglende årsopgørelser. Vurderingsrapporten blev modtaget i indklagedes bygningsafdeling den 7. marts 1994 og sendt til Trøjborg afdelingen den 15. marts 1994. På grund af mangler ved rapporten blev denne returneret til indklagedes vurderingsmand og afsluttet den 20. april 1994.
Indklagede foretog den 18. april 1994 en konsekvensberegning omfattende omlægning af alle tre lån til et nyt lån på 580.000 kr. og orienterede den 25. april 1994 klageren om, at renteforskellen mellem gammel obligationsrente og aktuel kontantlånsrente burde være minimum 2 %, hvis konverteringen skulle være fordelagtig. Renteforskellen på dette tidspunkt var fortsat lidt over 2 %, men ikke af samme størrelse, som da undersøgelsen af muligheden for omlægningen blev påbegyndt.
Klageren har oplyst, at indklagede frarådede en gennemførelse af konverteringen på grund af renteforskellens størrelse. Indklagede har oplyst, at klageren afstod fra at foretage en konvertering, idet han ville afvente kursudviklingen.
Omprioriteringssagen blev herefter opgivet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet den 13. februar 1995 med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 45.429 kr. i erstatning for det tab han led ved, at konverteringen ikke blev gennemført i januar 1994.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede har påført ham et tab ved undladelse af at indhente en vurdering i en periode, hvor renten var på konstant bevægelse nedad. Indklagede havde i december 1993 modtaget den for konsekvensberegningen relevante årsopgørelse, idet de to øvrige lån på grund af disses størrelse ikke ønskedes konverteret. Den nedlagte påstand er forskellen imellem nettonutidsværdien af det eksisterende låns og et nyt låns ydelser; beløbene er indeholdt i indklagedes konsekvensberegning af 25. januar 1994.
Indklagede har anført, at klageren frivilligt afstod fra konverteringen, hvorfor de foretagne beregninger samt vurderingen af ejendommen kun har været en undersøgelse af mulighederne for konvertering, som ikke kan danne basis for et erstatningsansvar. Klageren har ikke lidt noget tab, da han undlod at omlægge eksisterende lån på et tidspunkt, hvor det fortsat var økonomisk fordelagtigt. Der var ikke mulighed for at hjemtage et lån på tidspunktet for udfærdigelsen af konsekvensberegningen den 25. januar 1994, hvorfor beløbets størrelse 45.429 kr. bestrides.
Ankenævnets bemærkninger:
To medlemmer - Peter Blok samt Kirsten Nielsen, som i medfør af vedtægternes § 13, stk. 2 er tillagt to stemmer - udtaler:
Vi finder det ikke godtgjort, at indklagede på mødet den 25. januar 1994 med klageren gjorde det klart for denne, at man ikke ville rekvirere den aftalte vurdering af ejendommen, før man fra klageren havde modtaget årsopgørelserne vedrørende de to eksisterende Nykredit-lån. Det bemærkes herved, at vurderingen kunne foretages uafhængigt af disse årsopgørelser, at indklagede senere rekvirerede vurderingen uden at have modtaget dem, og at låneomlægningen ifølge klageren alene skulle omfatte det eksisterende BRF-lån, hvilket også stemmer med beregningen foretaget den 25. januar 1995. Vi finder endvidere, at der - bl.a. fordi afdelingen først fremsendte anmodningen i begyndelsen af marts 1994 - gik urimelig lang tid, før vurderingen forelå. Efter vor opfattelse kunne og burde sagen have været ekspederet således, at et lånetilbud vedrørende det i beregningen af 25. januar 1994 anførte kontantlån på 432.857 kr. havde foreligget i hvert fald inden for en måned, dvs. senest den 25. februar 1994. Vi finder, at indklagede er erstatningsansvarlig for det tab, klageren led som følge af den langsommelige sagsbehandling, men det må ved fastsættelsen af tabets størrelse tages i betragtning, at klageren den 25. april 1994 valgte ikke at gennemføre omprioriteringen.
Vi finder herefter, at tabet under de foreliggende omstændigheder kan fastsættes som det tab, klageren ville have haft ved hjemtagelse af lånet på 432.857 kr. den 25. april 1994 set i forhold til hjemtagelse af dette lån den 25. februar 1994. I overensstemmelse med Ankenævnets praksis vedrørende tilfælde, hvor hjemtagelse faktisk har fundet sted den senere dato, bør erstatningen herefter beregnes som kursværdien den 25. april 1994 af forskellen mellem obligationsgælden ved hjemtagelse af lånet denne dag og obligationsgælden ved hjemtagelse af lånet den 25. februar 1994. Erstatningen bør forrentes som nedenfor bestemt.
To medlemmer - Ole Simonsen og Jens Ole Stahl - udtaler:
Vi finder, at der består en sådan tvivl bl.a. om, hvad der blev aftalt på mødet den 25. januar 1995, at en stillingtagen til sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for nævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Vi stemmer derfor for at afvise sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale en erstatning beregnet som foran af flertallet anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 13. februar 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.