Afgørelse

Krav om frigivelse af pant i ejendom efter gældssanering.

Indledning

Sagen vedrører krav om frigivelse af pant i ejendom efter gældssanering.

Sagens omstændigheder

Klagerne K og M var kunder i Sparekassen Fyn. Sparekassenhavde underpant i etejerpantebrev i klagernes ejendom til sikkerhed forklagernes gæld til sparekassen.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt anmodede klagerne skifteretten om at indlede gældssaneringssag for dem. Skifterettens medhjælper, advokat A, indhentede en mæglervurdering af 17. februar 2014, hvori salgsprisen for klagernes ejendom var ansat til 1 mio. kr.

I et brev af 20. februar 2014 til A henviste sparekassen til, at den i marts 2013 havde indhentet en vurdering hos en anden ejendomsmægler, hvorefter ejendommen var vurderet til 1.250.000 kr. Sparekassen anførte endvidere:

”Vi holder derfor fast i, at sparekassen er pantsikret for minimum kr. 250.000. Da budgettet ikke pt. levner nogen realistisk mulighed for at afvikle pantet, må det herefter være op til skifteretten at afgøre, om [klagerne] på trods heraf har tilstrækkelig interesse i gældssaneringen, selvom de på et tidspunkt kan blive tvunget til at afhænde ejendommen. …”

Ved kendelse af 25. februar 2014 traf skifteretten beslutning om gældssanering for klagerne. Skifteretten fandt det godtgjort, at klagerne ikke var i stand til og inden for de nærmeste år ingen udsigt havde til at kunne opfylde deres gældsforpligtelser. Ifølge kendelsen bortfaldt usikret gæld stiftet af M og usikret gæld, stiftet af K før den 17. september 2013.

Den 4. april 2014 anmodede klagernes advokat sparekassen om at returnere ejerpantebrevet i kvitteret stand. Advokaten anførte, at sparekassens krav mod klagerne var bortfaldet som følge af gældssaneringen. Den 8. april 2014 afviste sparekassen anmodningen.

Parternes påstande

Den 20. maj 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Fyn skal frigive eller aflyse pantebrevet.

Sparekassen Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at sparekassens pant ligger langt over pantets værdi. Sparekassen har derfor ikke længere et sikret tilgodehavende og bør frigive eller aflyse pantet.

Vurderingen fra marts 2013 afvises. Der er sket et væsentligt fald i ejendomspriserne i området siden da. Vurderingen blev udarbejdet i forbindelse med en omprioritering, hvor sparekassen, der da stod på svage fødder, havde en interesse i at få sit lån til dem omlagt til andre långivere. Sparekassen, der modtog hele provenuet ved omprioriteringen, havde derfor en interesse at få forhøjet vurderingen af ejendommen.

Det bør komme sparekassen bevismæssigt til skade, at sparekassen trods opfordring hertil har afvist at fremlægge den påberåbte vurdering fra marts 2013.

Sparekassen Fyn har anført, at det fremgår af gældssaneringskendelsen, at alene usikret gæld bortfaldt. Der er ikke i konkurslovens § 199, stk. 2 hjemmel til tvangsmæssigt at nedskrive pantsikret gæld.

Vurderingen af ejendommen er uden betydning for sagen i Ankenævnet og ændrer ikke ved, at der ikke er hjemmel til tvangsmæssigt at nedskrive pantsikret gæld.

Sparekassen diskuterede værdiansættelsen af ejendommen med skifteretten og A, da sparekassen i sådanne sager ofte indgår en frivillig aftale om pantets værdiansættelse for at opnå dividende i gældssaneringen i stedet for at skulle afvente ejendommens salg. En frivillig aftale kræver, at der er enighed om ejendommens værdi, hvilket der ikke var i denne sag. Sparekassen er således ikke enig i den af A indhentede vurdering.

Skifteretten vurderede, at usikkerhed om pantets værdi ikke kunne føre til afvisning af gældens sanering, hvilket betyder, at sparekassens pant i ejendommen først vil kunne afklares ved afhændelse gennem et frivilligt salg eller en tvangsauktion. Den del af sparekassens tilgodehavende, der dækkes ved et senere salg, er ikke omfattet gældssaneringskendelsen. Sparekassen skal således ikke aflyse sit pant som følge af kendelsen, men først når ejendommen er solgt, og sparekassen har modtaget et eventuelt provenu.

Vurderingen fra marts 2013 blev indhentet til brug for klagernes belåning hos realkreditinstituttet R. Ifølge sparekassens aftale med R må sparekassen ikke udlevere en kopi af vurderingen.

Ankenævnets bemærkninger

Sparekassen Fynhavde efter det oplyste underpant i etejerpantebrev i klagernes ejendom til sikkerhed forklagernes gæld til sparekassen.

Ved kendelse af 25. februar 2014 traf skifteretten beslutning om gældssanering for klagerne, hvorefter usikret gæld stiftet af M og usikret gæld, stiftet af K før den 17. september 2013, bortfaldt. Efter det oplyste har sparekassen ikke givet helt eller delvist afkald på sin sikkerhed for klagernes gæld inden kendelsen om gældssanering.

Ankenævnet finder herefter ikke, at sparekassen er forpligtet til at frigive sit pant som følge af klagernes gældssanering.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.