Ekspeditionstid, kurstab for køber.
| Sagsnummer: | 92/1995 |
| Dato: | 22-02-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Bjarne Lau Pedersen, Lars Pedersen, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ekspeditionstid, kurstab for køber. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale underskrevet af parterne henholdsvis 3. og 16. februar 1994 købte klageren en ejerlejlighed med overtagelse 1. maj 1994. Købesummen skulle berigtiges bl.a. ved optagelse i sælgers navn af et 30-årigt kontantlån på 327.000 kr. hos BRFkredit. Det fremgik, at såfremt den årlige ydelse på kontantlånet på lånetilbudstidspunktet havde ændret sig med mere end +/- 5% i forhold til den forudsatte ydelse, skulle der for den overskydende del ske en regulering af sælgerpantebrevets hovedstol.
Den 25. februar 1994 afgav BRFkredit lånetilbud på kontantlånet på basis af 5% obligationer. Kursen på lånetilbudstidspunktet var 80,85.
Den 21. marts 1994 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler lånetilbudet og handelens dokumenter til indklagedes Ishøj afdeling, der som sælgers pengeinstitut skulle forestå hjemtagelsen af kontantlånet. Klagers advokat modtog kopi af fremsendelsesskrivelsen.
Om sagens ekspedition har indklagede oplyst, at afdelingen umiddelbart efter modtagelsen af dokumenterne fra ejendomsmægleren anmodede sælgeren om at kontakte afdelingen med henblik på at iværksætte ejerskiftelånets hjemtagelse. Møde blev afholdt den 29. marts 1994, hvor lånetilbud og pantebrev blev underskrevet. Sælgeren blev orienteret om muligheden for kurssikring, idet afdelingen fejlagtigt var af den opfattelse, at kursrisikoen på ejerskiftelånet først overgik til klageren på lånets hjemtagelsestidspunkt og ikke allerede på lånets tilbudstidspunkt. Sælgeren ønskede ikke lånet kurssikret. Pantebrevet blev modtaget retur fra tinglysning den 27. april 1994. Den følgende dag rettede afdelingen på ny henvendelse til sælgeren, med hvem der blev afholdt et nyt møde den 5. maj 1995. På mødet underskrev sælgeren bl.a. en omprioriteringsaftale med indklagede. Kursen på ejerskiftelånets bagvedliggende obligationer var på dette tidspunkt faldet i forhold til kursen på lånetilbudstidspunktet. Da sælgeren på baggrund af afdelingens orientering troede, at kursrisikoen påhvilede ham, ønskede han at udskyde hjemtagelsen af lånet i forventning om stigende kurser.
Som svar på klagerens advokats anmodning om gældsovertagelse meddelte BRFkredit i skrivelse af 13. maj 1994, at anmodningen først kunne behandles, når det tilbudte lån var udbetalt.
Ved skrivelse af 13. juni 1994 rettede klagerens advokat henvendelse til afdelingen vedrørende lånet, idet hun bl.a. undrede sig over, at lånet endnu ikke var udbetalt, ligesom hun med henvisning til købsaftalen fremhævede, at hjemtagelsestidspunktet var uden betydning for sælger. Advokaten forbeholdt sig at gøre et erstatningsansvar gældende.
Indklagede har oplyst, at afdelingen ved modtagelsen af advokatens skrivelse blev bibragt den rette forståelse af købsaftalens reguleringsklausul, hvorfor den rettede telefonisk henvendelse til sælger med oplysning herom. Det blev aftalt at lade lånet kurssikre, hvilket skete den 14. juni 1994 (kurs 70,10) til afvikling den 30. s.m.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning principalt for kurstabet fra 28. april 1994 til hjemtagelsen med den årlige merydelse på 1.497,72 kr. x 30, i alt 44.931,60 kr., subsidiært den årlige merydelse netto efter skat over 30 år opgjort til 27.229,62 kr., mere subsidiært et beløb til ekstraordinær indfrielse af ejerskiftelånets obligationsgæld for nominelt 34.000 kr. svarende til differencen i obligationsgælden ved den faktiske hjemtagelse og ved hjemtagelse den 3. maj 1994, og mest subsidiært en erstatning efter Ankenævnets skøn.
Indklagede har påstået principalt afvisning, subsidiært frifindelse, mere subsidiært frifindelse mod betaling af 1.810,80 kr. og mest subsidiært frifindelse mod, at indklagede nedbringer obligationsgælden med et pålydende beløb på 24.000 kr.
Klageren har anført, at hun havde en berettiget forventning om, at indklagede ville hjemtage ejerskiftelånet snarest muligt og senest i forbindelse med overtagelsesdagen 1. maj 1994. Indklagedes fejlagtige forståelse af reguleringsklausulen medførte, at lånet ikke blev hjemtaget som forudsat, hvorved hun led et betydeligt tab. Indklagede burde straks efter modtagelsen af pantebrevet fra tinglysningen den 27. april 1994 have fremsendt dette til udbetaling. Advokaten fandt ikke umiddelbart anledning til at reagere på skrivelsen af 13. maj 1994, idet alt så "normalt ud" ud fra de givne forudsætninger på dette tidspunkt. Det er ikke sædvanligt, at den berigtigende advokat tager kontakt til det omprioriterende pengeinstitut, idet det altid er ejendomsmægleren, som har kontakten hertil. Årsagen til forlængelsen af ekspeditionstiden og det deraf følgende kurstab for hende var udelukkende indklagedes fejlagtige forståelse af købsaftalen. Indklagede bør være ansvarlig herfor over for hende, og Ankenævnet bør kunne behandle klagen, selv om der ikke består et egentligt kundeforhold mellem hende og indklagede.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren ikke var eller er kunde hos indklagede, idet indklagede alene havde et kundeforhold til sælgeren af ejendommen. Klagen bør derfor afvises efter Ankenævnets vedtægters § 2, stk. 2, jf. herved § 3, stk. 1. Hvis det er fastslået, at sælger er erstatningsansvarlig over for køber, vil sælger kunne indbringe sagen for Ankenævnet og gøre et eventuelt regreskrav gældende. Anerkendes det, at køber på egen hånd kan indgive klage, vil sælger ikke kunne inddrages i sagen, hvilket skaber risiko for, at denne afgøres på et ufuldstændigt grundlag.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at klageren, repræsenteret ved sin advokat, har udvist en betydelig grad af egen skyld. Såfremt hjemtagelse af lånet omkring overtagelsesdagen var af betydning for klageren, burde dennes advokat, således som det er sædvane, have rettet henvendelse til indklagede herom. End ikke ved modtagelsen af BRFkredits skrivelse den 13. maj 1994 fandt advokaten anledning til at kontakte indklagede. Kursen på de bagvedliggende obligationer var på dette tidspunkt og frem til den 24. maj 1994 mellem 74 og 75. Såfremt lånet efter sædvanlig ekspeditionstid var blevet udbetalt på baggrund af aftale på mødet med sælgeren den 5. maj 1994, kunne lånet være udbetalt den 11. maj 1994, hvor kursen var 73,9. Først den 13. juni 1994, hvor kursen igen var faldet, blev indklagede kontaktet af klagerens advokat. Til støtte for den mere subsidiære påstand har indklagede anført, at en eventuel erstatning for kurstab, som kun kan gøres gældende for tiden efter 11. maj 1994, bør opgøres i overensstemmelse med principperne i købsaftalens reguleringsklausul, hvorefter erstatningen kan opgøres til 1.810,80 kr. Mest subsidiært gøres det gældende, at erstatningen opgøres ved at foretage en ekstraordinær indfrielse af obligationsrestgælden for nominelt 24.000 kr., svarende til forskellen mellem den faktiske obligationsgæld på 466.476 kr. og obligationsrestgælden ved kursen 73,9 den 11. maj 1994 på 442.489 kr.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelsen af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selv om et egentlig kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelser m.v. alene bestod mellem indklagede og sælgeren, findes det krav, klageren i sin egenskab af køber har gjort gældende mod indklagede, at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Det må lægges til grund, at indklagedes Ishøj afdelings fejlagtige opfattelse af købsaftalen var uden betydning for sagens ekspedition, der blev foretaget på sædvanlig vis indtil mødet med sælgeren den 5. maj 1994, hvorunder denne valgte at udskyde hjemtagelsen af lånet. Det må efter det oplyste lægges til grund, at lånet ville være hjemtaget til kursen den 11. maj 1994, såfremt sælgeren ikke på baggrund af indklagedes fejlagtige opfattelse havde undladt at hjemtage det. Ankenævnet finder, at klageren, der i forventning om hjemtagelse af lånet omkring 1. maj 1994 havde undladt at kurssikre, i hvert fald burde have reageret, da det ved skrivelse af 13. maj 1994 fra BRFkredit blev oplyst, at lånet ikke var udbetalt. Lånet kunne i så fald have været udbetalt i hvert fald inden den 24. s.m. Med henvisning til indklagedes oplysning om, at kursen på den bagvedliggende obligation i perioden 13.-24. maj 1994 var højere end den 11. s.m., finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale noget beløb til klageren.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.