Frigivelse af garanti vedrørende opførelse af ejerlejlighedsejendom.
| Sagsnummer: | 18/2007 |
| Dato: | 20-09-2007 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Ole Simonsen, Bent Olufsen |
| Klageemne: |
Garanti - frigivelse
|
| Ledetekst: | Frigivelse af garanti vedrørende opførelse af ejerlejlighedsejendom. |
| Indklagede: | Andelskassen Midtthy |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes frigivelse af en garanti stillet i forbindelse med et anpartsselskabs opførelse og videresalg af nogle ejerlejligheder.
Sagens omstændigheder.
Den 14. oktober 2002 stillede indklagede på foranledning af et anpartsselskab en garanti på 1 mio. kr. over for en ejerlejlighedsforening. Af garantien fremgår:
"til sikkerhed for: Færdiggørelse indvendigt samt udvendigt af byggerriet [adresse].
Garantien er gyldig: fra d.d. og indtil færdiggørelsen har fundet sted."
Af sagen fremgår, at ejerlejlighedsejendommen består af seks lejligheder. Under sagen er fremlagt dokumenter vedrørende salget af en af lejlighederne, herunder uddrag af købsaftale og skøde. Af skødet fremgår:
" Som sikkerhed for færdiggørelsen af ejendommen såvel udvendig som indvendig stiller sælger en bankgaranti på i alt kr. 1.000.000,00. Garantien vedrører især udvendigt murværk, det fælles udhus, indvendig trappeopgang og baggang. Garantien stilles til ejerforeningen … under stiftelse. Såfremt ejerforeningens flertal accepterer det kan garantibeløbet nedsættes eftersom byggearbejderne færdiggøres."
Af en skrivelse af 29. juli 2003 fra pågældende købers advokat til anpartsselskabets advokat fremgår:
"Deres bemærkninger vedrørende frigivelse af eventuelle tilbageholdne beløb til ejerlejlighedsejerne forstår jeg ikke, men såfremt frigivelsen vedrører den deponering på kr. 1 mio., som er stillet fra Deres klienters side i forbindelse med ombygning mv., vil jeg foreslå, at der rettes henvendelse til ejerlejlighedsforeningen, da det er et flertal heri, som eventuelt skal frigive beløbet på nuværende tidspunkt."
Indklagede har oplyst, at garantien udgik i løbet af 2004.
Ved skrivelse af 16. juli 2005 henvendte ejerlejlighedsforeningen sig til anpartsselskabets advokat vedrørende garantien på 1 mio. kr. Af skrivelsen fremgår, at foreningen på en generalforsamling havde drøftet fejl og mangler vedrørende ejerlejlighedsejendommen. Ejerforeningen anmodede om at få oplyst, i hvilket pengeinstitut garantien på 1 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af ejendommen såvel udvendig som indvendig var stillet.
Af selskabsrapport fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen vedrørende anpartsselskabet fremgår, at selskabet blev opløst efter likvidation pr. 21. februar 2006.
Af en skrivelse af 27. juni 2006 fra indklagedes advokat til en af køberne af ejerlejlighederne fremgår, at:
"… [indklagede] fik at vide, at ejendommen var færdiggjort, at [klageren] havde anerkendt, at ejendommen var færdiggjort, og at min klient i henhold til hel normal praksis fik den originale garanti retur, hvorfor min klient var berettiget til at lade denne garanti ophøre."
Parternes påstande.
Den 22. januar 2007 indgav en af ejerlejlighedskøberne klage mod indklagede med påstand om, at indklagede skal anerkende, at garantien er gældende, indtil fejl og mangler er udbedret. Ved skrivelse af 10. juli 2007 meddelte ejerforeningen med førnævnte ejerlejlighedskøbers accept, at klagesagen var overtaget af ejerforeningen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede har ladet garantien ophøre alene på grundlag af en anmodning fra anpartsselskabet, der var bygherre. Frigivelse er således sket uden tilladelse fra klageren.
Indklagede har ikke dokumenteret garantiens frigivelse.
Ejerforeningen har i flere år efterlyst garantien, som man formodede var hos anpartsselskabets og indklagedes fælles advokat, der stod for alt vedrørende etablering af vedtægter mv. for ejerforeningen.
Indklagede har anført, at garantien blev overdraget direktøren i anpartsselskabet til eventuel videreoverdragelse til klageren, lejlighedskøberne, deres rådgiver eller deres pengeinstitutter.
Ved salget af de enkelte ejerlejligheder blev der på sædvanlig vis deponeret en købesum til frigivelse, når anmærkningsfrit skøde forelå, hvilket først kunne ske, når ejerlejlighederne successivt blev færdiggjort, hvorved bemærkes, at der var tale om en løbende udstykning af en ejendom til seks matrikelnumre.
De pågældende køberes advokater frigav successivt salgssummerne fra deponeringskontiene, efterhånden som ejerlejlighederne blev færdiggjort og selvstændigt matrikuleret.
Anpartsselskabet meddelte indklagede, at der løbende blev afholdt afleveringsforretninger, og tilbageleverede i 2004 den originale garanti til indklagede, som straks aflyste denne i henhold til normal praksis.
Indklagede modtog aldrig instruks fra klageren, lejlighedskøberne, deres rådgivere eller pengeinstitutter om, at garantien skulle fremsendes til nogen af disse. Indklagede var af den formodning, at garantien blev udleveret af bygherren. Ved tilbageleveringen blev det oplyst, at der havde været afholdt afleveringsforretninger for alle lejlighederne.
Der foreligger ingen skrivelse fra klageren om kvittering af garantien eller dennes tilbagelevering til indklagede.
Indklagede var af den opfattelse, at garantien var blevet udleveret til klageren, hvorfor man ved anpartsselskabets tilbagelevering af garantien var i god tro om, at klageren havde frigivet garantien.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede udstedte den 14. oktober 2002 en garanti på 1 mio. kr. over for klageren til sikkerhed for færdiggørelse af opførelse af ejerlejlighedsejendommen. Garantien var gyldig fra udstedelsen, og "indtil færdiggørelsen har fundet sted".
Indklagede har oplyst, at man i 2004 modtog garantien retur fra det anpartsselskab, på hvis foranledning garantien var stillet, men uden at man modtog særskilt erklæring eller kvittering fra klageren om garantiens frigivelse.
Uanset om indklagede ved tilbageleveringen af garantien fra anpartsselskabet blev oplyst om, at der havde været afholdt afleveringsforretninger for alle lejligheder, og at indklagede således kunne formode, at garantien var frigivet af klageren, finder Ankenævnet, at garantien er gældende, indtil det ved erklæring fra den, som garantien er stillet til fordel for, eller ved retslig afgørelse er fastslået, at den forpligtelse, der er stillet garanti for, er opfyldt.
Indklagede bør derfor anerkende, at garantien på 1 mio. kr. fortsat er gældende.
Som følge heraf
Indklagede skal anerkende, at den den 14. oktober 2002 stillede garanti over for klageren fortsat er gældende. Klagegebyret tilbagebetales klageren.