Ikke pligt eller ret til tilbageholdelse af beløb for mangler.
| Sagsnummer: | 123/1988 |
| Dato: | 09-03-1989 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Arnold Kjær Larsen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Ikke pligt eller ret til tilbageholdelse af beløb for mangler. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 16. maj 1986 købte klagerne en fast ejendom af en kunde hos indklagede for 660.903,23 kr. Ifølge slutseddelen skulle klagerne deponere 138.899,05 kr. i et af sælgeren anvist pengeinstitut. Den 18. juni 1986 oprettede klagerne på foranledning af deres eget pengeinstitut i indklagedes Vipperød afdeling en spærret konto med indbetaling af ovennævnte beløb og med bemærkning om, at indeståendet skulle frigives til sælgeren mod forevisning af tinglyst anmærkningsfrit skøde.
Det var i slutsedlen fastsat, at sælgeren inden overtagelsen skulle udbedre diverse mangler, herunder reparere et garagetag.
Til sikkerhed for sit engagement med afdelingen gav sælgeren den 20. juni 1986 afdelingen transport i det ham tilkommende provenu ved salget af ejendommen, som bestod af den kontante udbetaling på 40.000 kr. samt kontantprovenu af det af klagerne udstedte sælgerpantebrev på 137.695,42 kr., hvilket samlede provenu svarede til det deponerede beløb på 138.899,05 kr.
Den 8. juli 1986 foretog pantefogeden udlæg for sælgerens skatterestancer på ca. 122.000 kr. i "den kontante udbetaling på kr. 153.599,05" vedrørende sælgerens salg af ejendommen.
Ved skrivelse af 15. juli 1986 modtog den berigtigende advokat kopi af transporten, som han tidligere telefonisk var gjort bekendt med, ligesom han blev underrettet om det foretagne udlæg.
Ved skrivelse af 13. august 1986 fremsendte afdelingen en check på 5.181,15 kr. vedrørende refusionsopgørelsen til advokaten, ligesom man oplyste, at man samtidig havde tilsendt dommerkontoret samtlige pantebreve til aflysning, hvorfor indklagede indestod for anmærkningsfrit skøde, således at skødet kunne fremsendes til annullation af retsanmærkninger. Indklagede forventede endvidere at modtage meddelelse om frigivelse af deponering til sælger.
I skrivelse af 18. august 1986 anmodede advokaten afdelingen om at frigive den deponerede del af købesummen med fradrag af 20.000 kr., idet sælgeren endnu ikke havde udbedret manglerne, som aftalt i slutsedlen.
Ved skrivelser af 1. december 1986 og 3. februar 1987 til afdelingen meddelte advokaten, at han var blevet gjort bekendt med, at afdelingen havde frigivet den resterende del af den kontante del af købesummen uagtet hans skrivelse til indklagede af 18. august 1986. Klagerne ville derfor nu på sælgers regning lade manglerne udbedre, hvorefter advokaten, når han havde modtaget faktura på det udførte arbejde, ville fremsende fakturaen til indklagede, hvorefter han gik ud fra, at indklagede anviste beløbet.
I skrivelse af 9. marts 1987 til indklagedes hovedsæde meddelte advokaten, at det ikke havde været muligt- for ham at formå afdelingen til at besvare hans henvendelser, hvorfor han anmodede hovedsædet om at være behjælpelig med at udvirke et svar i sagen. Afdelingen henvendte sig herefter i skrivelse af 13. marts 1987 til advokaten og meddelte, at man havde frigivet det deponerede beløb i henhold til almindelige regler for skødekonto, idet sælgeren havde fremvist et tinglyst anmærkningsfrit skøde. Man var dog indstillet på at medvirke til sagens afslutning, idet man gjorde opmærksom på, at der i handelen var refunderet 5.000 kr. til udbedring af mangler. Afdelingen var endvidere af den opfattelse, at de resterende mangler ikke var af en størrelse, der berettigede klageren til at tilbageholde dette beløb, hvorfor afdelingen ville afvente nærmere oplysning herom, inden man foretog videre i sagen.
Efter at afdelingsbestyreren havde besigtiget manglerne, meddelte afdelingen, at man var villig til at indgå et forlig mod betaling af 1.500 kr. Ved skrivelse af 28. april 1987 meddelte advokaten afdelingen, at klagerne ikke var indstillet på et forlig på dette beløb, men ønskede 7.000 kr. til fuld og endelig afgørelse. Efter yderligere brevveksling med indklagede vedrørende senere opståede mangler meddelte afdelingen, at man anså indklagedes tilbud til klagerne om at indgå et forlig mod betaling af 1.500 kr. som bortfaldet.
Efter yderligere brevveksling med indklagede har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte klagerne det tab, de har lidt ved indklagedes udbetaling af det fulde deponerede beløb. Klagerne har anslået tabet til 15.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Til støtte for påstanden har klagerne anført, at indklagede trods den berigtigende advokats instruks om at tilbageholde 20.000 kr. har frigivet hele udbetalingen, endog uden at oplyse advokaten herom. Indklagede har til stadighed telefonisk, bade overfor klagerne og deres advokat, tilkendegivet, at man ville medvirke til en for både dem og sælgeren rimelig løsning på sagen. Denne adfærd har bevirket, at klagerne ikke har indledt nogen retsskridt overfor sælgeren, der emigrerede til Australien i marts 1987. Klagerne har således nu tabt muligheden for at retsforfølge sælgeren. Der havde i den mellemliggende periode været flere muligheder for klagerne, bl.a. arrest i indbo, biler m.v. for at få sagen afsluttet.
Indklagede har til støtte for den nedlagte påstand anført, at sælgeren til sikkerhed for enhver forpligtelse overfor indklagede havde meddelt denne transport i sit tilgodehavende i henhold til slutsedlen, samt at pantefogeden havde foretaget udlæg i den kontante udbetaling vedrørende salg af ejendommen, hvilket den berigtigende advokat havde modtaget meddelelse om. Denne var således vidende om, at de på den spærrede konto indestående beløb som følge af dels transport dels udlæg tilkom andre end sælgeren, hvorved bemærkes, at alene indklagedes tilgodehavende langt oversteg det deponerede beløb. Endvidere er det helt klart, at udbetaling ikke kan nægtes, når betingelser om anmærkningsfrit tinglyst skøde er opfyldt. Dette gælder allerede i forhold til sælgeren som umiddelbar kreditor og derfor naturligvis tillige overfor en senere erhverver af fordringen.
Efter at den skete transport var noteret, havde sælgeren ikke længere krav på betaling af det deponerede beløb, og heller ikke noget krav, hvori sælgerens kreditorer, herunder køberne med prioritet forud for indklagede kunne foretage arrest, udlæg eller modregning.
Da indklagede i oktober måned erfarede, at skødet nu var tinglyst anmærkningsfrit, var man således i overensstemmelse med spærringsbestemmelsen for kontoen og i henhold til den meddelte transport berettiget til at hæve det resterende beløb på skødekontoen til delvis dækning af sit resttilgodehavende hos sælgeren, uanset den berigtigende advokats anmodning til banken af 18. august 1986 om at tilbageholde 20.000 kr. på kontoen.
Afdelingsbestyrerens efter besigtigelse af de påståede mangler fremsatte tilbud om betaling af 1.500 kr. til delvis dækning af klagernes krav på 7.000 kr. var kulancemæssigt for at opnå en afslutning på sagen.
Ankenævnets bemærkninger:
Ifølge vilkårene for deponeringen af den kontante udbetaling på 138.899,05 kr. var frigivelse af beløbet for sælger alene betinget af forevisning af tinglyst anmærkningsfrit skøde. Indklagede havde derfor efter opfyldelse af denne betingelse ikke pligt - og i forhold til sælgeren heller ikke ret - til at efterkomme anmodningen fra klagernes advokat om at tilbageholde 20.000 kr. af det deponerede beløb som sikkerhed for afhjælpning af mangler, hvilket advokaten måtte være klar over. Indklagede burde dog straks have tilkendegivet advokaten, at man ikke havde i sinde at efterkomme anmodningen, ligesom indklagede straks burde have besvaret advokatens skrivelse af 1. december 1986. Hverken disse forhold eller det forhold, at indklagede indlod sig i drøftelser om en forligsmæssig ordning, findes imidlertid at være tilstrækkelige til at pålægge indklagede erstatningspligt, og klagen tages derfor ikke til følge.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.