Afgørelse

Indfrielse af lån efter tvangsauktion. Omkostninger.

21511187
Indfrielse af lån efter tvangsauktion. Omkostninger
Det indklagede realkreditinstitut havde ydet lån i et fritidshus. Aftalegrundlaget indeholdt en angivelse af lånets indfrielsesvilkår, og i henhold til instituttets prisliste skulle der ved indfrielse betales gebyrer på 200 kr. for indfrielsestilbud og på 750 kr. for indfrielsen. Der blev i maj 2015 afholdt tvangsauktion over ejendommen, hvor klageren blev højestbydende. Tvangsauktionssalgsopstillingen var vedhæftet et bilag, hvoraf det fremgik, at lån i instituttet kun kunne forventes overtaget af en køber, som instituttet kunne godkende, og at det i tilfælde af, at auktionskøber ønskede at indfri lånet, skulle ske i overensstemmelse med instituttets almindelige vilkår. Efterfølgende meddelte instituttet klageren, at han til opfyldelse af auktionsvilkårene inden 6 måneder fra tvangsauktionsdagen enten kunne søge gældsovertagelse eller gennemføre indfrielse af lånet. Instituttet bad samtidig om økonomiske oplysninger, hvilket klageren afviste at give. Dette førte til, at instituttet bad klageren om at oplyse ønsket dato for indfrielse samt indfrielsesmetode. Der var herefter en længere korrespondance, idet klageren med henvisning til, at det var instituttet selv, der havde krævet indfrielse, afviste, at instituttet kunne kræve beløb ud over budsummen, herunder i form af indfrielsesgebyrer og differencerente. Klageren indbetalte efterfølgende det krævede beløb under protest.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle refundere de beløb, der var krævet i indfrielsesgebyrer og differencerente. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede indledningsvis, at det måtte antages, at klageren kunne have overtaget lånet, hvis han var fremkommet med de oplysninger, som instituttet bad om. Ved at nægte dette måtte klageren anses for at have valgt at opsige lånet. Nævnet henviste til, at det af bilaget med ”Særlige bemærkninger” til tvangsauktionssalgsopstillingen fremgik, at lån, der blev dækket af auktionsbuddet, skulle indfries i overensstemmelse med instituttets almindelige vilkår, og at indfrielsesvilkårene, herunder såvel indfrielsesmetoder samt indfrielsesgebyrer, fremgik af aftalegrundlaget for lånet, som klageren havde kunnet gøre sig bekendt med. Nævnet fandt på den baggrund, at klageren var forpligtet af de indfrielsesvilkår, der var gældende for lånet, herunder til at betale differencerente og indfrielsesgebyrer. Nævnet henviste i den forbindelse til en tilsvarende afgørelse i U 2011.2435 V. Nævnet bemærkede videre, at den af instituttet anvendte indfrielsesmetode på tidspunktet for indfrielsen var den mest fordelagtige for klageren. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 27. maj 2016


JOURNAL NR.: 2015-01-11-187-NK


INSTITUT: Nordea Kredit A/S


KLAGEEMNE: Indfrielse af lån efter tvangsauktion. Omkostninger.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 3. maj 2016


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 16, stk. 1)
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut havde ydet et variabelt forrentet obligationslån med renteloft på 938.000 kr. med pant i et fritidshus.

Det for lånet udstedte pantebrev indeholder i de særlige bestemmelser følgende vilkår:

”1. Indfrielsesvilkår og …(indklagedes)… Almindelige forretningsbetingelser.

Lånet er ydet på baggrund af konverterbare obligationer. Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse af lånet kan ske på en af følgende 3 måder:

- ved at overdrage obligationer, svarende til obligationsrestgælden, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet blev effektueret. Obligationerne må ikke være udtrukket eller opsagte.
- ved at indbetale det beløb til …(indklagede)…, der kræves til udtrækning og indløsning af obligationsbeløbet til kurs 105.
- ved at opsige lånet til hel eller delvis indfrielse til kurs 105 med mindst 2 måneders varsel til en termin.

…(Indklagede)… beregner indfrielsesbeløbet og kan fastsætte gebyr for indfrielse samt kræve, at debitor betaler alle omkostninger, incl. eventuelle differencerenter, som er forbundet med opsigelsen.

Ved fuldstændig indfrielse betales en delydelse til indfrielsesdagen.

For pantebrevet gælder i øvrigt …(indklagedes)… Almindelige forretningsbetingelser. Forretningsbetingelserne kan ændres af …(indklagede)… med et varsel på 1 måned efter annoncering i en eller flere landsdækkende aviser. Forretningsbetingelserne, der var gældende på tidspunktet for lånetilbuddet, er udleveret til debitor sammen med lånetilbuddet.

Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets Pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til …(indklagedes)… vedtægter samt …(indklagedes)… Almindelige Forretningsbetingelser.”

Indklagedes Almindelige Forretningsbetingelser fra januar 2015 indeholder følgende afsnit:

”5. Gebyrer
Ud over gebyrer, der følger af særlig aftale, tager …(indklagede)… gebyr for serviceydelser, der udføres for kunden. Det gælder også for henvendelser til offentlige myndigheder. Gebyrerne opkræves enten som et fast beløb for ydelsen, eller som en procentsats eller en timesats i forhold til ydelsens omfang. Beregningsmetoderne kan kombineres.

…

De almindelige gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisliste, som udleveres efter anmodning.

…(Indklagede)… kan uden varsel ændre og indføre nye gebyrer for enkeltstående serviceydelser.

…(Indklagede)… kan ændre gebyrer, som indgår i en bestående aftale, med et varsel på 1 måned ved annoncering i en eller flere landsdækkende danske aviser.

Nye gebyrer i bestående aftaler kan indføres med et varsel på 3 måneder efter direkte meddelelse til de kunder, som bliver omfattet af det nye gebyr.

Ændringer af gebyrsatser og vilkår kan ske som følge af prisudviklingen, ændringer i markedsforholdene eller af forretningsmæssige årsager, herunder …(indklagedes)… indtjening, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig brug af …(indklagedes)… ressourcer.

6. Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse
Lån baseret på konverterbare obligationer:
Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse af lån kan ske på 2 måneder:

1. Ved at overdrage obligationer, svarende til obligationsrestgælden, i samme serie, årgange, rentefod og valuta som de, hvormed lånet er finansieret. Obligationerne må ikke være udtrukne eller opsagte.
2. Ved at indbetale det beløb til …(indklagede)…, der kræves til udtrækning og indløsning af obligationsbeløbet til pari eller anden forudsat indfrielseskurs.

Lånet kan opsiges til hel eller delvis indfrielse med mindst 2 måneders varsel til en termin.”

Af indklagedes prisliste pr. 1. februar 2015 fremgår det, at gebyret for indfrielses- eller nedbringelsestilbud udgør 200 kr. pr. lån, og at der kræves et gebyr på 750 kr. for indfrielse eller nedbringelse pr. lån.

Der blev den 20. maj 2015 afholdt tvangsauktion over ejendommen med indklagede som rekvirent. I tvangsauktionssalgsopstilling af 1. april 2015 var indklagedes fordring samt størstebeløbet opgjort som følger:

Prioritetsopgø-relse
Pant- og udlægs-havere ... 1. Fordring op-gjort pr. auk-
tionsdato 2. Restgæld...
med tillæg af ufor¬fald¬ne ren-ter 3. Restance¬r...
Hæftelse nr. 1
Pantebrev til …(indklagede)… … lyst 24.7.2006, opr. kr. 938.000,00. Lånet er et rentegarantilån annuitet, renteloft 5% p.a. Renten fastsættes halvårligt 1. april og 1. oktober. Renten udgør p.t. 1,3% p.a. Morarente 18% p.a. Obligationerne er inkonverterbare. Særlige indfrielsesvilkår. Lånet kan indfries til max. kurs 105. Obligationsrestgæld 1.4.2015 kr. 740.229,80.
…








805.949,27












742.185,72












63.763,55
I alt ved budsum kr. 805.949,27 742.185,72 63.763,55


”B. Størstebeløbet, der skal betales/overtages
Udover auktionsbudet, jfr. Vilkårenes pkt. 6B: kr. 42.622,58

Heraf kontant at betale inden 4 uger: kr. 42.622,58

Gæld der kan overtages:
(Størstebeløbet – kontantbeløbet) kr.

Om art og afvikling oplyses:


Det under B anførte størstebeløb fremkommer således:

a. rekvirentens udlægs- og auktionsomkostninger
(salærer, gebyrer mv.) kr. 26.938,75
b. rettighedshavernes mødesalærer mv. kr.
De under a og b nævnte beløb er anslået ud fra
det under sikkerhedsstillelsen anførte
auktionsudbud, jf. nedenfor
c. restancer vedrørende:

1.ejendomsskatter kr. 15.097,30 inkl. krav til inddriv-
else hos Skat
2.vejbidrag m.v. kr.
3.kloakbidrag m.v. kr.
4.andre offentlige bidrag kr.
5.vandafgifter kr.
6.brandforsikringsbidrag kr. 586,53
7.krav i h.t. leje- eller brandsikringslovgivning kr.
8.andet, jfr. Specifikation kr.


C. Afgifter m.v. til det offentlige i anledning af auktionen: Se den påtrykte tekst på omslagets inderside.

Ved et auktionsbud på kr. kr. 770.000,00
(beregnet efter ejendomsværdi eller sagkyndig)
Udgør sikkerhedsstillelsen, jf. vilkårenes pkt. 7 kr. 106.386,13

…”

Tvangsauktionssalgsopstillingen var vedhæftet en købervejledning, hvoraf følgende fremgår:

”2. Købesummen

Den samlede købesum består af budsummen med tillæg af størstebeløbet. Størstebeløbet er det beløb, der skal betales ud over budsummen, og består af fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger. Størstebeløbet oplyses under auktionen. Beløbet er anslået i salgsopstillingen.

Derudover skal en køber betale en auktionsafgift på 0,5% af budsummen og størstebeløbet. Hertil kommer udgifter til tinglysning.”

Tvangsauktionssalgsopstillingen var endvidere vedhæftet et bilag med ”Særlige bemærkninger” med følgende indhold:

”Opmærksomheden henledes på, at lån i …(indklagede)… kun kan forventes overtaget af en køber, som …(indklagede)… kan godkende. Såfremt køber er et selskab eller anden juridisk person, må det forventes, at overtagelse af lån i …(indklagede)… kun vil blive bevilget mod en supplerende personlig hæftelse.

Såfremt auktionskøber ønsker at indfri lån/lånene i …(indklagede)… skal dette ske i overensstemmelse med …(indklagedes)… almindelige vilkår.

Der tages forbehold om, at fordeling ved …(indklagede)… delvise dækning af auktionsbuddet mellem restancer og overtagelse af restgæld foretages af …(indklagede)…

Det kan endvidere oplyses, at ejendommens beskrivelse i et vist omfang er baseret på offentlige registre, som kan indeholde fejl.

Hverken fogedretten, rekvirenten eller sagkyndige kan drages til ansvar for sådanne fejl.

De på auktionen mødende opfordres til at medbringe kopi af gyldig billedlegitimation, idet …(indklagede)… for at opfylde kravene i lov om forebyggende foranstaltninger med hvidvask af udbytte og finansiering af terrorisme skal kunne dokumentere identiteten af auktionskøber. Dette gælder også når auktionskøber er et selskab, idet der i så anmodes om kopi af billedlegitimation fra personkredsen med bestemmende indflydelse i selskabet.”

Klageren blev på tvangsauktionen den 20. maj 2015 højestbydende med et bud på 530.000 kr.

Indklagede fremsendte den 8. juli 2015 følgende brev til klageren:

”Vi har modtaget oplysning om, at du har købt ejendommen matr. nr. …, på tvangsauktionen den 20. maj 2015.

Ifølge tvangsauktionsvilkårene punkt 6 om købers opfyldelse af auktionsbuddet kan du inden 6 måneder fra tvangsauktionsdagen enten søge om gældsovertagelse af lånet i ejendommen eller gennemføre indfrielse af lånet.

Terminsopkrævninger vil blive sendt til dig, indtil vi har taget stilling til en eventuel ansøgning om gældsovertagelse, eller du indfrier lånet i ejendommen.

Vi vedlægger anmodning om gældsovertagelse, som du kan udfylde, underskrive og returnere til os, hvis du ønsker at søge om overtagelse af lånet. Vi beder dig vedlægge din og din eventuelle ægtefælles seneste personlige årsopgørelse, seneste 3 lønsedler og budget for de kommende 12 måneder. Vi beder dig ligeledes om at oplyse, til hvilket formål du har erhvervet ejendommen.

I …(indklagedes)… koncept indgår, at alle kreditvurderinger foretages af …(koncernforbundet pengeinstitut)… på …(indklagedes)… vegne.

Er du i forvejen kunde i …(koncernforbundet pengeinstitut)…, beder vi dig meddele os navnet på din filial, der så vil foretage kreditvurderingen. Er du ikke kunde i banken, vil din ansøgning blive behandlet i …(koncernforbundet pengeinstitut)…

Ønsker du i stedet at indfri lånet, kan du rekvirere indfrielsestilbud hos os.”

Som reaktion herpå fremsendte klageren den 9. oktober 2015 følgende e-mail til indklagede:

”…(Indklagede)… har i vedlagte brev af 8. juli 2015 stillet en række vilkår for videreførelse af kreditforeningslånet.

Efter nogle drøftelser med ...(indklagedes lokale afdeling)… kan jeg oplyse, at jeg ikke er indstillet på at redegøre detaljeret for vores økonomi m.v. som beskrevet i jeres brev.

Jeg går derfor ud fra, at I kræver restgælden betalt.”

Indklagede bad den 13. oktober 2015 klageren om at give besked om den ønskede indfrielsesmetode samt datoen for indfrielsen, således at der kunne udarbejdes et indfrielsestilbud. Klageren meddelte samme dag indklagede følgende:

”Jeg har ikke bedt om et indfrielsestilbud, men alene meddelt, at jeg ikke ønsker at udlevere de oplysninger, som I har udbedt i brev af 8. juli 2015.

I kan herefter – hvis I ønsker at ophæve lånet – opgøre jeres krav i overensstemmelse med de regler, de gælder for manglende godkendelse af købere i forbindelse med tvangsauktioner, herunder side 83 i tvangsauktionsmaterialet.”

Indklagede meddelte pr. e-mail af 13. oktober 2015 klageren følgende:

”Jævnfør justitsministeriets tvangsauktionsvilkår punkt 6, så overtager køber på tvangsauktion kursrisikoen. I den forbindelse skal lånet være indfriet inden der er gået 6 måneder – enten ved gældsovertagelse eller ved indfrielse af lånet. Såfremt dette ikke sker rettidigt er der tale om misligholdelse af tvangsauktionsvilkårene (se evt. punkt 8).

I den forbindelse skal du oplyse mig dato for indfrielse samt indfrielsesmetode.

Hvis du har behov for rådgivning til ovenstående skal du rette henvendelse til din bankrådgiver eller advokat.”

Klageren protesterede i e-mail samme dag over den skitserede fremgangsmåde:

”De er måske venlig at oplyse – med citat -, hvor i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 det fremgår, at jeg skal bestille et indfrielsestilbud i tilfælde, hvor …(indklagede)… ikke ønsker at videreføre lånet.

Punkt 6 kan kun fortolkes derhen, at …(indklagede)… selv må opgøre sit krav i tilfælde, hvor …(indklagede)… ikke ønsker at videreføre lånet og kravet kan ikke overstige, hvad der i øvrigt fremgår af tvangsauktionsmaterialet.

Med hensyn til evt. misligholdelse, som De henviser til, har jeg med nærværende opfordring til …(indklagede)… om at opgøre sit krav foretaget alt, hvad der kan forlanges af mig som auktionskøber.”

Ligeledes den 13. oktober 2015 fremsendte indklagede følgende e-mail til klageren:

”Idet du ikke er interesseret i, at indlevere beslutningsgrundlag, i forbindelse med kreditvurdering til overtagelse af eksisterende realkreditlån, kan …(indklagede)… desværre ikke tilbyde, at videreføre lånet. Lånet kræves derfor indfriet.

Se vedhæftet fil for indfrielsestilbud/opgørelse af krav.

I forbindelse med udfærdigelse af indfrielsestilbud er der IKKE ydet rådgivning af …(indklagede)… Du er tidligere blevet henvist til din egen bankrådgiver/advokat for rådgivning herom. …(Indklagede)… kan derfor ikke drages til ansvar for, hvorvidt det er den billigste indfrielsesmetode der er anvendt, samt om indfrielsesdatoen er bedst muligt.”

Indklagede fremsendte den 13. oktober 2015 følgende indfrielsestilbud til klageren:

”Rentegarantilån CF annuitet med afvikling Hovedstol Kontantrestgæld Obligationsrestgæld
Pr. 1. oktober 2015 588.324,24 0,00 452.637,90
Nedbringes til 0,00 0,00 0,00

Lånet kan indfries ved kontant indbetaling af følgende beløb:
Terminsydelse for perioden 1. oktober 2015 – 20. oktober 2015 1.476,99
Heraf bidrag 153,40
renter 263,22
afdrag 1.060,37
Obligationsrestgæld 451.577,53 til kurs 105,000000 474.156,40
Differencerente 1,070000% for perioden 21. oktober 2015 – 31. december 2015 945,36
Tilbudsgebyr 200,00
Indfrielsesgebyr 750,00
Kontant indfrielsesbeløb 477.526,76
Skal indbetales på … med … i reference senest den 20. oktober 2015
…
For tilbudet er beregnet et gebyr på 200,00. Beløbet skal indbetales, uanset om indfrielse foretages.

Differencerenten er forskellen mellem den rente, vi betaler obligationsejeren og den rente pt. 0,00000 p.a., vi selv kan opnå ved at råde over indfrielsesbeløbet. Differencerenten dækker perioden fra indfrielse og frem til den obligationstermin, hvor obligationerne kan opsiges eller er opsagt.”


Klageren meddelte den 19. oktober 2015 indklagede, at han ville indbetale det krævede beløb, men at det skete under protest, og at han ville indbringe en sag for Realkreditankenævnet.

Indklagedes advokat fremsendte den 20. oktober 2015 følgende e-mail til klageren:

”Jeg har fra …(indklagede)… modtaget kopi af Deres e-mail korrespondance med …(indklagede)…, hvori De bestrider, at der kan kræves noget beløb betalt udover budsummen vedrørende min klients fordring på tvangsauktionen.

Jeg kan henvise til vedhæftede afgørelse U.2011.2435 V afsagt af Vestre Landsret d. 31. maj 2011, hvori en auktionskøber overfor …(andet realkreditinstitut)… gjorde gældende, at han ikke kunne forpligtes at betale noget beløb udover budsummen i anledning af indfrielse af et realkreditlån.

Vestre Landsret gav, som det fremgår …(andet realkreditinstitut)… medhold under henvisning til, at det i salgsopstillingen var anført, at ”såfremt auktionskøber ønsker at indfri lån/lånene i …(andet realkreditinstitut)…, skal dette ske i overensstemmelse med (andet realkreditinstituts) almindelige indfrielsesvilkår”.

I salgsopstillingen i nærværende sag er der et bilag (side 84) med præcis samme ordlyd, blot er …(indklagede)… anført som realkreditinstitut i stedet for …(det andet realkreditinstitut)… Der henvises til siden lige før selve salgsnøglen under overskriften ”Særlige Bemærkninger”.

Det er derfor min bestemte opfattelse, at man vil komme til samme resultat som i ovennævnte afgørelse, såfremt sagen indbringes for retten eller Realkreditankenævnet, hvorfor jeg skal anmode Dem anerkende, at Deres klient er pligtig til at betale i overensstemmelse med afgørelsen.”

Klageren besvarede den 21. oktober 2015 e-mailen fra indklagedes advokat:

”Jeg skal indledningsvis gøre opmærksom på, at min situation er en anden end den omtalte i den medsendte dom, idet jeg ikke har ønsket at indfri lånet. Det er alene …(indklagedes)… afgørelse, at lånet kræves indfriet.

Min situation falder således ikke ind under auktionsvilkåret: ”Såfremt auktionskøber ønsker at indfri lån/lånene i …(indklagede)… skal dette ske i overensstemmelse med …(indklagedes)… almindelige vilkår”, således som det anføres i ”Særlige bemærkninger” i salgsopstillingen og som i øvrigt også er lagt til grund i Landsrettens dom.

Jeg bemærker videre, at der tillige er tale om en ”svag” landsretsdom, idet der er dissens fra den ene dommer, ligesom fogedretten i øvrigt nåede til det modsatte resultat.

Jeg mener således ikke, at jeg er forpligtiget til at betale hverken differencerente eller tilbuds- og indfrielsesgebyr.

Det forekommer derudover i nogen grad grotesk, at …(indklagede)… via diverse gebyropkrævninger skal berige sig på at nægte mig at videreføre lånet. En sådan berigelse mener jeg ligger klart ud over vilkårene for tvangsauktionen.

Jeg hører forinden videre gerne Deres eventuelle bemærkninger hertil samt Deres eventulle forslag til løsning.”

Indklagedes advokat fastholdt ved e-mail af 4. november 2015 til klageren sine standpunkter.

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at refundere de beløb, der er krævet i indfrielsesgebyrer og differencerente.


Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han den 20. maj 2015 købte den omhandlede ejendom på tvangsauktion. Den eneste fordring, der opnåede (delvis) dækning, er indklagedes. Indklagede har imidlertid efterfølgende krævet lånet indfriet.

Indklagede fremsendte den 13. oktober 2015 en opgørelse af kravet, som omfattede betaling for et indfrielsestilbud, som han ikke havde bestilt, samt gebyr for indfrielsen – i alt gebyrer for 950 kr. Derudover indeholdt kravet differencerente på 945,36 kr. frem til 31. december 2015. Han indbetalte den 20. oktober 2015 det opgjorte krav.

Han mener ikke, at han skal betale disse beløb, når der henses til tvangsauktionsvilkårene, herunder bilaget med ”Særlige bemærkninger” til tvangsauktionssalgsopstillingen. Det fremgår heraf, at såfremt køber ØNSKER at indfri lånet, skal dette ske i overensstemmelse med realkreditselskabets almindelige vilkår. Men han ønsker ikke at indfri lånet.

Han mener derfor, at kun de almindelige tvangsauktionsvilkår gælder, hvorefter budsummen er endelig, og at der ikke kan opkræves beløb ud over, hvad der fremgår af de generelle tvangsauktionsvilkår.

I landsrettens kendelse U 2011.2435 V er det da også lagt til grund for afgørelsen, at tvangsauktionskøberen havde BEDT om indfrielse af lånet, og at han i forbindelse med tvangsauktionen var blevet gjort opmærksom på, at indfrielse skulle ske i overensstemmelse med realkreditselskabets almindelige vilkår.

Modsætningsvist kan han ikke være forpligtet til at betale sådanne beløb, da han ikke har ønsket at indfri lånet, men har indfriet lånet, fordi indklagede har valgt at opsige det. Disse beløb ligger således ud over, hvad der blev oplyst ved tvangsauktionen.

Han har tidligere været kontaktet af indklagedes advokat, men han valgte ikke at besvare advokatens returnerede bemærkninger til ham af 21. oktober 2015. Han har som følge heraf konkluderet, at indklagede fastholder sin påstand om betaling.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Indledningsvis bemærker han, at indklagede i sin udtalelse ikke anfægter hans påstand om ikke at skulle betale differencerente. Han udlægger dette som indklagedes accept af hans påstand, og han har derfor ikke yderligere kommentarer hertil.

Indklagede henviser til bilaget ”Særlige bemærkninger”, som var vedlagt tvangsauktionssalgsopstillingen, og mener sig ud fra teksten heri berettiget til at opkræve gebyrer i forbindelse med sin opsigelse af realkreditlånet i ejendommen.

Ud fra en naturlig sproglig forståelse af bemærkningerne i bilaget ”Særlige bemærkninger” tilsiger dette, at kun ved tvangsauktionskøbers eget initiativ og ønske om indfrielse af lånet bliver man omfattet af bestemmelserne, hvorefter indfrielse af lånet skal ske i overensstemmelse med indklagedes almindelige vilkår. Derimod kan vilkåret ud fra en naturlig sproglig forståelse ikke dække den foretagne låneopsigelse foretaget af indklagede. Modsætningsvis kan udledes, at hvis tvangsauktionskøber ønsker at fortsætte lånet, men dette nægtes af realkreditinstituttet, gælder disse vilkår ikke.

Dertil kommer, at indklagede valgte en metode for ophævelse af lånet, som indebar beregning af en differencerente (opsigelsesmetoden). Han er ikke blevet forelagt beregninger, som i stedet viser opkøb af de obligationer, der lå til grund for lånet, og som ikke ville indebære beregning af differencerente.

Med hensyn til tidspunkt for ophævelse/indbetaling af restgæld har indklagede fastsat denne til den 20. oktober 2015, jf. det fremsendte påkrav. Pr. denne dato udgjorde kursen på lånet 104,9 ud fra det oplyste. Heller ikke under hensyntagen hertil finder han, at han skal belastes med differencerente.

Det er endvidere almindelig anerkendt retspraksis, at specifikke oplysninger som dem, der er omtalt i bilaget ”Særlige bemærkninger”, har fortrinsstilling i forhold til de mere generelle vilkår, som måtte være oplyst ved tvangsauktionen, som f.eks. tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 A.

At indklagedes formulering i bilaget ”Særlige bemærkninger” var tiltænkt at dække såvel opsigelse fra debitors som fra kreditors side, ændrer ikke ved, at formuleringen ikke dækker begge situationer.

Ved selve tvangsauktionen gøres der i øvrigt altid opmærksom på, at tvangsauktionskøber skal forholde sig til de oplysninger, som fremgår af tvangsauktionsmaterialet, og at der ikke efterfølgende kan gøres andre forhold gældende end dem, der fremgår af dette materiale. Det er således et afgørende forhold i hele tvangsauktionsinstituttet, at man som tvangsauktionskøber netop kan og skal forholde sig til de oplysninger, der er fremlagt på tvangsauktionen.

Man er som tvangsauktionskøber således forpligtet henholdsvis berettiget til at agere i forhold til de fremlagte oplysninger, f.eks. ved vurdering af, i hvilket omfang man vil byde på auktionen.

Indklagedes henvisning til sine vedtægter og almindelige forretningsbetingelser kan således ikke gøres gældende. Det bemærkes i den forbindelse, at det i sagen omhandlede pantebrev og betingelserne heri ikke var fremlagt i forbindelse med tvangsauktionen.

Som nævnt ovenfor omhandler landsrettens kendelse U 2011.2435 V, som indklagede bl.a. henviser til, en tvangsauktionskøber, der ønskede at indfri et realkreditlån. Dommen er således ikke dækkende for hans situation, da han af likviditetsmæssige årsager i stedet ønskede at videreføre lånet.

Vedrørende indklagedes henvisning til, at en auktionskøber iflg. Jens Anker Andersen ”indtræder i den tidligere ejers rettigheder vedrørende reservefonden og må naturligvis modsvarende respektere de i det pågældende realkreditinstituts vedtægter fastsatte bestemmelser” er det som nævnt hans klare opfattelse, at indholdet af bilaget ”Særlige bemærkninger” har fortrinsret i forhold hertil.

At indklagede ikke vil godkende ham som låntager til et lån på kun 450.000 kr. ud fra almindeligt foreliggende offentlige oplysninger er selvfølgelig indklagedes egen afgørelse.

Det bemærkes i øvrigt, at indklagede tidligere har belånt ejendommen med over 1,6 mio. kr. – vel at mærke på et tidspunkt, hvor huset kun var på ca. 56 m2, dvs. før tilbygningen i 2014, hvor huset blev forøget til 134 m2. Dette skal ses i forhold til, at der pr. 20. oktober 2015 kun var tinglyst det omhandlede lån på ca. 450.000 kr. i ejendommen.

Udover friværdien her kunne indklagede også ved simple opslag i tingbogen have konstateret en betydelig friværdi i hans faste bopæl.

Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut var i øvrigt godt klar over, at hans nettoformue udgør ca. 10 mio. kr. Alligevel ønskede indklagede ikke at videreføre lånet.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører, at klagesagen drejer sig om, hvorvidt klageren som køber af den omhandlede ejendom på tvangsauktion er forpligtet til at betale to gebyrer til indklagede på henholdsvis 200 kr. for indfrielsestilbud og 750 kr. for indfrielsesekspeditionen samt differencerente.

Sagsfremstilling
Indklagede ydede i 2006 et lån på oprindelig 938.000 kr. med pant i ejendommen. Lånet er et rentegarantilån med et renteloft på 5 pct. Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare obligationer.

Der blev afholdt tvangsauktion over ejendommen den 20. maj 2015. Tvangsauktionen var rekvireret af indklagede.

For tvangsauktionen gjaldt Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår, som i punkt 6 A, punkt b, indeholder bestemmelser om berigtigelse af budsummen.

Tvangsauktionssalgsopstillingen var endvidere vedhæftet bilaget ”Særlige bemærkninger”, som omhandlede vilkårene for eventuel gældsovertagelse eller indfrielse af lånet. Det fremgår heraf, at en gældsovertagelse af det indestående lån kun kan påregnes, hvis indklagede kan godkende køber som ny debitor, og at indfrielse skal ske i overensstemmelse med indklagedes almindelige vilkår, såfremt auktionskøber ønsker at indfri lån fra indklagede.

Indklagede henviser til bestemmelserne i pantebrevet, som indeholder en henvisning til indklagedes vedtægter samt indklagedes almindelige forretningsbetingelser.

Af forretningsbetingelserne fremgår det i relation til ekstraordinær indfrielse/nedbringelse, at indklagede beregner indfrielsesbeløbet og kan fastsætte et gebyr for indfrielsen samt kræve, at kunden betaler alle omkostninger, inkl. eventuelle differencerenter, som er forbundet med indfrielsen.

Af indklagedes prisblad fremgår indklagedes gebyrer for henholdsvis et indfrielsestilbud og en indfrielse.

Klageren blev højstbydende på auktionen med et bud på 530.000 kr. Indklagedes lån blev således delvis dækket på auktionen.

Indklagede henviser til den fremlagte e-mailkorrespondance i perioden 9. oktober – 4. november 2015 mellem klageren og indklagede og indklagedes inkassoadvokat.

Som det fremgår af klagerens e-mail af 9. oktober 2015, oplyste klageren, at han ikke ønskede at redegøre for sin økonomi, og at han derfor gik ud fra, at indklagede ville kræve restgælden betalt.

Ved e-mail af 13. oktober 2015 bad indklagede med henblik på, at indklagede kunne udarbejde et indfrielsestilbud, klageren om at oplyse, hvilken indfrielsesmetode han ønskede at gøre brug af.

Ligeledes ved e-mail af 13. oktober 2015 meddelte indklagede klageren, at indklagede som følge af, at klageren ikke ønskede at indlevere et beslutningsgrundlag med henblik på en gældsovertagelse, ikke kunne tilbyde at videreføre lånet, og at lånet derfor krævedes indfriet.

Herefter fulgte en e-mailkorrespondance, hvor klageren bestred indklagedes ret til at kræve, at der udarbejdedes et indfrielsestilbud, og at der opkrævedes et gebyr for indfrielsestilbuddet og selve indfrielsen.

I forbindelse med e-mailkorrespondancen med indklagedes inkassoadvokat fremlagde advokaten en kendelse afsagt af Vestre Landsret, hvor landsretten statuerede, at auktionskøber var blevet bundet af kreditforeningens almindelige indfrielsesvilkår, som der var henvist til i salgsopstillingen.

Anbringender
Som det fremgår af Justitsministeriets auktionsvilkår punkt 6, tilfalder en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånene køberen, ligesom han bærer et eventuelt kurstab. Det fremgår endvidere, at pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion, med den rente der tilkommer den enkelte panthaver.

Jens Anker Andersen skriver i Auktioner, 3. udgave, side 546, i forbindelse med indfrielse af kontantlån, at auktionskøberen må affinde sig med, at han (auktionskøberen) kan siges at komme til at betale mere end auktionsbuddet.

Jens Anker Andersen anfører endvidere på side 547, at en auktionskøber ”indtræder i den tidligere ejers rettigheder vedrørende (reserve-) fonden, og må naturligvis modsvarende respektere de i det pågældende realkreditinstituts vedtægter fastsatte bestemmelser”.

På side 543 anfører Jens Anker Andersen, at ”Da betalingen skal ske inden 6 måneder efter auktionens afslutning, betyder kontant betaling i auktionsvilkårenes forstand i realiteten en henstand på 6 måneder”.

Der kan endvidere henvises til den førnævnte kendelse fra Vestre Landsret.

Vilkårene for pantebrevet fremgår af tingbogen, der er offentligt tilgængelig for alle, og indklagedes priser og almindelige forretningsbestemmelser fremgår af indklageres hjemmeside.

Klageren anfører, at han ikke er forelagt beregninger på indfrielsesmetoder.

I e-mail af 13. oktober 2015 bad indklagede klageren oplyse den ønskede indfrielsesmetode samt dato for indfrielsen. Indklagede gjorde yderligere opmærksom på, at klageren skulle rette henvendelse til sin rådgiver eller advokat for at få rådgivning om indfrielsesmetoder. Det svarede klageren ikke på. I forbindelse med fremsendelsen af indfrielsestilbuddet gjorde indklagede pr. e-mail endnu engang opmærksom på, at der ikke var ydet rådgivning i forbindelse med indfrielsen, jf. den fremlagte e-mailkorrespondance.

Indklagede kan dog oplyse, at den straksindfrielse, der blev givet tilbud på den 13. oktober 2015, og som blev gennemført, var den billigste indfrielsesmetode. Var indfrielsen i stedet gennemført med obligationsindlevering, skulle obligationerne være opkøbt til kurs 105,75 (lukkekurs den 13. oktober 2015). Det ville betyde, at obligationsrestgælden skulle indfris til 1,0575*451.477 = 477.542 kr. Ved straksindfrielsen skulle der bruges 474.156 kr. til indfrielse af obligationsrestgælden, jf. indfrielsestilbuddet. Når der tages højde for differencerenterne var straksindfrielsen derfor 2.441 kr. (477.542 – 474.156 – 945) billigere end en obligationsindlevering.

Det gøres herefter gældende:

at det er anerkendt i domspraksis og litteraturen, at en auktionskøber som følge af erhvervelsen af ejendommen som højestbydende på tvangsauktionen også forud for en eventuel gældsovertagelse indtræder i den tidligere debitors rettigheder og forpligtelser i forhold til lånet i indklagede, indtil lånet indfries,

at budsummen ikke nødvendigvis udgør det højeste beløb, som auktionskøber skal udrede,

at det forhold, at klageren ikke ønskede at indlevere et beslutningsgrundlag med henblik på stillingtagen til en eventuel gældsovertagelse, ikke i forhold til vilkårene i pantebrevet og indklagedes almindelige forretningsbetingelser medfører en ændret retsstilling i forhold til auktionskøbers forpligtelser over for indklagede,

at indklagede har den fornødne hjemmel i salgsopstillingen, jf. bilaget ”Særlige bemærkninger” samt Justitsministeriets auktionsvilkår, vilkårene i pantebrevet samt indklagedes almindelige forretningsbetingelser til at forudsætte, at der indhentes et indfrielsestilbud, og at der opkræves et gebyr for det udførte arbejde i forbindelse med henholdsvis indfrielsestilbuddet og selve indfrielsen, og

at der skal betales differencerente ved indfrielse af lånet. Der skal altid betales differencerente, når et lån indfries, før obligationerne kan udtrækkes. Den investor, der ejer obligationerne bag lånet, har krav på rentebetaling frem til obligationerne udtrækkes, og det er en omkostning, der påhviler låntager.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Tvangsauktionsvilkårene (bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 med senere ændringer frem til tvangsauktionstidspunktet i nærværende sag) indeholder blandt andet følgende bestemmelser om køberens forpligtelser:
”6. Køberens forpligtelser
A.
Opfyldelse af auktionsbudet
Auktionsbudet anvendes, så langt det rækker, til dækning af hæftelserne i prioritetsordenen. Hæftelsernes nøjagtige størrelse oplyses under auktionen.
Auktionsbudet opfyldes således:
a. Køberen overtager de hæftelser, der ikke kan kræves udbetalt. Overtagelsen er dog betinget af, at restancer og eventuelle særlige afdrag betales inden 4 uger efter auktionens slutning.
b. Køberen betaler de hæftelser, der kan kræves udbetalt.
Beløb, der skal betales efter pkt. b, betales inden 6 måneder efter auktionens slutning.
Eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånene tilfalder køberen, ligesom han bærer eventuelt kurstab samt tab ved, at kontantlån med særlige indfrielsesvilkår må indfries med et større beløb end lånets kontante pålydende.
Andele i reserve- og administrationsfonde tilfalder køberen, når der bliver fuld dækning til de pågældende lån.
Pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver…
…
B.
Beløb, der skal betales ud over auktionsbudet
Under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal betale ud over auktionsbudet. Det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og andre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbudet.
På auktionen oplyses et størstebeløb for, hvad der skal betales, og hvilke krav og pligter, der kan overtages.
Af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbudet, kan særligt nævnes:
a. Auktionsrekvirentens udlægsomkostninger og omkostninger ved gennemførelse af auktionen, herunder salær til advokat samt honorar til en af fogedretten antaget sagkyndig.
b. Salær og rejseomkostninger til repræsentanterne for de andre i ejendommen berettigede. Vedrørende a og b er det en betingelse, at de pågældende rettighedshavere får andel i auktionsbudet. Ved delvis dækning nedsættes salærkravet forholdsmæssigt. Er auktionen rekvireret af et konkursbo eller et dødsbo, hvori gælden ikke er vedgået, betales dog altid fuldt rekvirent salær.
c. Ejendomsskatterestancer.
d. Brandforsikringsbidrag.
e. Gade-, vej- og fortovsbidrag.
f. Spildevands- og kloakbidrag.
g. Restancer for forbrug af vand, leveret af offentlige almene vandforsyningsanlæg.
h. Brugspanthavers underskud efter afholdelse af nødvendige udgifter ved bestyrelse, drift og vedligeholdelse m. v. af ejendommen. Overskud afskrives i brugspanthaverens fordring og derefter i den i øvrigt bedst berettigedes fordring.
i. Nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse m. v., som er afholdt af auktionsrekvirenten, selv om ejendommen ikke har været taget til brugeligt pant.
j. Krav, der i henhold til lejelovgivningen, brandsikringslovgivningen og bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning.
Beløb, der skal betales ud over auktionsbudet, udredes inden 4 uger efter auktionens slutning til rette vedkommende.
…
10. Auktionsvilkårenes fravigelighed
Foranstående vilkår kan ikke fraviges til ugunst for køberen medmindre auktionen angår en forretnings-, industri, landbrugs eller udlejningsejendom.”

Den af klageren påberåbte retsafgørelse er gengivet i U 2011.2435 V:

”Auktionskøber pålagt ved straksindfrielse af fastforrentet obligationslån at betale beløb ud over auktionsbuddet til dækning af bl.a. indfrielsesgebyr og differencerente.

A havde på en ny tvangsauktion den 19. marts 2010 fået hammerslag på et enfamilieshus med et bud på 470.000 kr. A ønskede at indfri 1. prioriteten, der var et fastforrentet obligationslån til …(realkreditinstitut)…, og den 8. juni fremsendte kreditforeningen en opgørelse, hvor kreditforeningen ud over auktionsbuddet krævede betaling af 9.791,24 kr. indeholdende ydelser efter auktionstidspunktet, differencerenter og indfrielsesgebyr. Det havde i salgsopstillingen været angivet, at ”Såfremt auktionskøber ønsker at indfri lån/lånene i …(realkreditinstitut)…, skal dette ske i overensstemmelse med …(realkreditinstituttets)… almindelige indfrielsesvilkår.” Af kreditforeningens ”Låntyper og forretningsbetingelser” for private fremgik, hvornår kreditforeningen skulle have modtaget opsigelsen ved fastforrentede obligationslån, og det var angivet, at låntagere i tilfælde, hvor lånet ønskedes indfriet inden næste kreditortermin, skal betale renter til obligationsejerne frem til næste termin. A nægtede at betale beløbet på 9.791,24 kr., bortset fra renter fra auktionsdagen indtil indfrielsen, idet A henviste til auktionsvilkårenes pkt. 6, hvoraf kun fremgik, at en auktionskøber ved indfrielse af et kontantlån med særlige indfrielsesvilkår skal betale et eventuelt kurstab. Fogedretten tog auktionskøberens påstand til følge. Landsrettens flertal tog påstanden fra kreditforeningen til følge, idet flertallet fandt, at auktionskøberen var blevet bundet af kreditforeningens almindelige indfrielsesvilkår, som der var henvist til i salgsopstillingen. Mindretallet ville stadfæste fogedrettens afgørelse, idet denne dommer fandt, at indfrielsesgebyr og differencerente ikke var omfattet af auktionsvilkårenes bestemmelse om ”kurstab samt tab ved, at kontantlån med særlige indfrielsesvilkår må indfries med større beløb end lånets kontante pålydende”.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at det må antages, at klageren kunne have overtaget lånet, hvis han var fremkommet med de oplysninger, som indklagede bad om. Ved at nægte dette må klageren anses for at have valgt at opsige lånet.

Det fremgår af bilaget med ”Særlige bemærkninger” til tvangsauktionssalgsopstillingen, at lån, der dækkes af auktionsbuddet, skal indfries i overensstemmelse med indklagedes almindelige vilkår.

Indfrielsesvilkårene, herunder såvel indfrielsesmetoder samt indfrielsesgebyrer, fremgår af aftalegrundlaget for lånet, som klageren har kunnet gøre sig bekendt med.

Nævnet finder på den baggrund, at klageren er forpligtet af de indfrielsesvilkår, der gælder for lånet, herunder til at betale differencerente og indfrielsesgebyrer, jf. hertil afgørelsen, som er gengivet i U 2011.2435 V. Nævnet bemærker videre, at den af indklagede anvendte indfrielsesmetode var den mest fordelagtige på tidspunktet for indfrielsen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nordea Kredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen