Afgørelse

Ændring af refinansieringsprofil. Aftaleindgåelse.

21211146

Ændring af refinansieringsprofil. Aftaleindgåelse.
Klagerne havde i deres ejendom havde et F3 lån til det indklagede realkreditinstitut. Klagernes ejendom havde i en længere periode været sat til salg, og klagerne havde i perioden været i dialog med instituttet om henstand med betaling af terminer. På foranledning af klagerne blev der den 26. september 2011 afholdt et møde mellem parterne, hvorpå der drøftedes dels en henstand med betaling af september termin 2011, dels en eventuel ændring af refinansieringsprofilen fra F3 til F1. Instituttet informerede i oktober 2011 klagerne om den forestående refinansiering, som ville ske automatisk, medmindre klagerne inden 30. november 2011 gav besked om, at de ønskede at ændre lånets vilkår, samt tiltrådte en ny refinansieringsaftale. Instituttet gav i december 2011 klagerne besked om, at deres F3 lån var blevet rentetilpasset. I juli 2012 henvendte klagerne sig til instituttet, idet de var af den opfattelse, at der på mødet den 26. september 2011 var indgået aftale om, at instituttet skulle ændre lånet fra F3 til F1. Ved at have forsømt dette var klagerne ved indfrielse af lånet i forbindelse med salg af ejendommen blevet påført et tab, som de krævede erstattet. Instituttet afviste, at der var indgået aftale om en ændring af refinansieringsprofilen.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle erstatte dem deres tab på 66.974 kr. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at der mellem parterne var uenighed med hensyn til forløbet og resultatet af mødet den 26. september 2011, og at det ikke kunne anses for godtgjort, at der på mødet blev indgået aftale om, at realkreditinstituttet skulle ændre lånets refinansieringsprofil fra F3 til F1. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at det havde været hensigtsmæssigt, især under hensyntagen til, at der var tale om en situation med en nødlidende ejendom, om instituttet i forlængelse af mødet ved en individuel meddelelse havde bekræftet hovedindholdet af den ydede rådgivning med hensyn til ændring af lånets refinansieringsprofil fra F3 til F1, så der ikke efterfølgende opstod usikkerhed eller uenighed herom. Nævnet bemærkede endvidere, at klagerne havde udvist passivitet. Klagerne burde således have reageret, dels da de ikke modtog dokumenter fra instituttet om profilskiftet til underskrift, dels da de modtog refinansieringsmeddelelserne af 4. oktober 2011 og 16. december 2011. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 27. marts 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-11-146-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Ændring af refinansieringsprofil. Aftaleindgåelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 22. februar 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten Bruun Pedersen
Jacob Elverum
Mads Laursen

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne havde en ejendom, hvori der indestod et kortrentelån F3 på oprindeligt 2.477.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet var ydet med afdragsfrihed frem til 2014.

Klagernes ejendom havde i en længere periode været sat til salg, og klagerne havde efter det oplyste i perioden været i dialog med indklagede om henstand med betaling af terminer.

Ligeledes efter det oplyste blev der på foranledning af klagerne afholdt et møde mellem klagerne og indklagede den 26. september 2011. På mødet drøftedes dels en henstand med betaling af september termin 2011, dels en eventuel ændring af refinansieringsprofilen fra F3 til F1.

Indklagede fremsendte den 4. oktober 2011 følgende brev til klagerne om den forestående refinansiering pr. 1. januar 2012:

”… Det er tid til rentetilpasning
Dit tilpasningslån bliver rentetilpasset med virkning fra 1. januar 2012.

Rentetilpasningen sker automatisk, og når den nye rente er fastlagt, sender vi oplysninger om lånets nye ydelse og rente.

Renten på dit lån ændrer sig
Renten har ændret sig, og det påvirker ydelsen på lånet frem til den næste rentetilpasning. Vi har regnet på den årlige ydelse, hvis rentetilpasningen sker til den rente, som er gældende i dag.

Lån nr. Type Valuta Ny restgæld RM* Nuværende Anslået Nuværende Anslået ny
Ydelse før ny ydelse kontantrente kontantrente
Skat før skat


… F3 DKK 2.477.000 1 106.053 53.435 3,8483 1,7240
*Nummeret henviser til den rentetilpasningsmetode, forkortet RM, som anvendes ved denne rentetilpasning. Se oversigt over rentetilpasningsmetoder (RM).

Vær opmærksom på, at afdragsfriheden på dit lån ophører 30. september 2014. Det vil ændre ydelsen på lånet.


Det er muligt at ændre lånets vilkår
Du skal kontakte os i god tid inden 30. november 2011, hvis du ønsker at ændre lånet, perioden mellem rentetilpasningerne, rentetilpasningsmetoden eller indgå en fastkursaftale. Vi kan også oplyse dig om muligheden for at til- og fravælge afdragsfrihed.

Hvis du ændrer i lånets vilkår, skal du underskrive en refinansieringsaftale.

Ændrede forhold for lån med variabel rente
På grund af forventede lovkrav ændrer vi fristen for, hvornår du kan varsle indfrielse eller ændring af lånet ved en rentetilpasning. Fristen ændres fra 1 måned til 2 måneder. Dette er derfor den sidste rentetilpasning, hvor du kan ændre lånet med 1 måneds varsel. På …(indklagede)….dk/rentetilpasning kan du læse mere om, hvorfor fristen ændres.

…(Indklagede)… har besluttet, at lån med variabel rente vil blive finansieret i særskilte puljer (kapitalcentre). Dette kan have indflydelse på lånets rente …”

Den 16. december 2011 fremsendte indklagede endvidere følgende meddelelse til klagerne om den gennemførte refinansiering:

”… Rentetilpasning af lån

Vi har rentetilpasset dit lån med virkning fra 1. januar 2012, og vi sender nye oplysninger om lånet.

Låntype Rest- Oprindelig Rentetil- Kontantrente Næste års
løbetid kontant- passet i procent ydelse pr.
i år hovedstol beløb pr. årª måned i kr.?

TilpasningslånF3-kontantlån 23,00 2.477.000 2.477.000 1,5102 4,012
a)Kontantrenten for lånet er kun beregnet indtil næste rentetilpasning.
b)ydelsen er beregnet som et gennemsnit af lånets ydelser 1. år efter rentetilpasningen.

Næste gang, hele lånet skal rentetilpasses, er 1. januar 2015…

Vi anbefaler, at du retter din forskudsopgørelse med de nye renteoplysninger.

I de viste beregninger og afdragsforløb er der ikke taget højde for bidragsforhøjelsen på 0,1000 procentpoint, der træder i kraft 1. april 2012.

Ændrede forhold for lån med variabel rente
På grund af forventede lovkrav ændrer vi fristen for, hvornår der kan varsles indfrielse eller ændring af lånet ved en rentetilpasning. Fristen ændres fra 1 måned til 2 måneder. Næste gang lånet skal rentetilpasses er der derfor 2 måneders varsel for indfrielse eller ændring af lånet…

Er der spørgsmål til rentetilpasningen, så kontakt venligst …(indklagede)…

Oplysninger om de nye obligationer bag lånet

Serie Obligations- Årgang ISIN- Obligations- Rentetilpas- Kursværdi i
Rente i % kode hovedstol i kr. ningskurs kr.


… 2,00 2015 … 2.442.175 101,4260 2.477.000

Afrunding af obligationshovedstolen kan medføre, at kursværdi i kr. ikke svarer nøjagtigt til det rentetilpassede beløb …”

Klagerne fremsendte den 25. juli 2012 følgende brev til indklagede:

”… Den 26. september kl. 12.00, 2011 holdt …(klagerne)… møde med …(indklagede)… repræsenteret ved …(privatrådgiver) og en kollega. Vi havde tidligere holdt møde fordi vi måtte udsætte betaling af termin. Huset … var sat til salg tidligere – i alt gennem de sidste knap 3 år. Vores situation var vanskelig økonomisk, hvilket …(indklagede)… var orienteret om.

Årsagen til mødet var at vi ønskede rådgivning i forbindelse med udløbet af vores 3-årige lån i ejendommen og hvilken ny lånetype der var bedst i vores situation. Dette møde blev afholdt før fristen for opsigelse/omlægning af det 3-årige lån udløb. Så vi var i god tid og har igennem forløbet handlet med rettidig omhu overfor …(indklagede)…

På mødet anbefalede …(indklagede)… at det nye lån skulle være et 1-årigt lån - hvilket vi aftalte at …(indklagede).. skulle effektuere. Dels forventede vi salg indenfor 1 år (hvilket …(indklagede)… i øvrigt ville forlange når vi ikke kunne betale terminerne) dels at det var den billigste løsning i terminsbetaling og indfrielse ved salg. Vi søgte rådgivningen især da vi var presset p.g.a. situationen og samtidig ikke kender til regler og procedurer.

Da lånet skulle indfris og omlægges til et 1-årigt lån – som vi havde aftalt - forlængede …(indklagede/privatrådgiveren)… i stedet det 3-årige lån – med begrundelsen at vi ikke havde henvendt os til …(privatrådgiveren/indklagede)…!?

I forbindelse med salget af ovennævnte ejendom, med overdragelse til ny ejer pr. 1.8.12 er vi blevet bekendt med, at indfrielsen af det 3-årige lån koster ca. 80.000 mere i kurstab end et 1-årigt lån. Det korrekte beløb skal naturligvis udregnes præcist.

Vi er dermed blevet påført et tab, dels et kurstab dels en højere terminsydelse på grund af …(indklagedes/privatrådgiverens)… ukorrekte sagsbehandling.

Da …(indklagede)… ved …(privatrådgiveren)… er pålagt rådgiveransvar, samt at vi har kontaktet …(indklagede)… i god tid, påhviler ansvaret for tabet …(indklagede)…

Vi gør derfor krav gældende om at blive godtgjort det uretmæssige tab med henvisning til …(indklagedes)… rådgiveransvar …”

Den 8. august 2012 fremsendte indklagede følgende indfrielseskvittering til klagerne:

”… Indfrielse af lån pr. 06.08.2012

Hermed kvitteres for indfrielse af lån med hovedstol 2.477.000,00 kr. og restgæld på indfrielsesdatoen 2.477.000,00 kr. samt obligationsrestgæld 2.442.174,61 kr.

Obligationer Kontantbeløb i kr.


…(Indklagede)… har modtaget 2.442.174,61 0,00
Til dækning af indfrielse 2.442.174,61 -1.801,26
Overskydende beløb er vedlagt i check 1.801,26

… Obligationsindfrielse pr. 06.08.2012

Specifikation af obligationer

Forening Serie Afdeling Procent årgang Fondskode Indfrielseskurs

…(Indklagede)… … Hjd 2,00 2015 … 105,7500

Obligationer i fondskode … kr. 2.442.174,61

Specifikation af kontantbeløb

Ydelse for perioden 01.07.2012-05.08.2012 kr. 4.951,56
Heraf renter kr. 3.659,54
Heraf bidrag kr. 1.292,02
Obligationsafdrag for perioden 01.01.2012-05.08.2012 kr. 6.728,73
Obligationsrente for perioden 01.01.2012-05.08.2012 kr. -29.092,57
Gebyr for indfrielse kr. 750,00
Skyldige terminsydelser kr. 12.653,99
Skyldige morarenter kr. 1.415,34
Skyldige gebyrer kr. 400,00
Beregnede morarenter pr. 06.08.2012 kr. 355,69

I alt kr. -1.801,26
…”

Indklagedes centerdirektør besvarede den 9. august 2012 klagernes henvendelse på følgende måde:

”… Det er naturligvis beklageligt, at indfrielsen af realkreditlånet bliver til en højere kurs end forventet, men det glæder mig, at I har fået solgt ejendommen.

Jeg har set på forløbet som det fremgår hos …(indklagede)… og sammenholdt det med det beskrevne forløb i jeres brev.

Mødet den 26. september 201[1] blev initieret ud fra jeres ønske om henstand med betaling af terminsydelser. Derudover drøftedes muligheden for at omlægge lånet til en anden låntype – herunder at det ville kræve en opsigelse af det eksisterende lån senest den 30. november 201[1]. Der foreligger ingen opsigelse af lånet, ligesom der ikke er indgået en aftale om omlægning/refinansiering af realkreditlånet – hverken en formel aftale, der udskrives hos …(indklagede)…, eller en efterfølgende korrespondance f.eks. via e-mail.

Da jeg ikke kan se, at …(indklagede)… har begået fejl eller rådgivet fejlagtigt, kan jeg ikke indgå i en dialog om godtgørelse …”

Klagerne fastholdt ved brev af 15. august 2012 deres klage. Af brevet fremgår følgende:

”… Tak for skrivelse af 9.8.12, og tak for, at De så præcist peger på hvor …(indklagede)… har begået fejlen. På mødet gjorde …(indklagede)… i øvrigt krav om, at …(indklagede)… ville gennemtvinge salg af ejendommen hvis vi igen skulle komme i restance med terminen. Også af denne årsag var det korrekt at vi aftalte en omlægning til et 1-årigt lån, da et salg skulle effektueres indenfor max et år.

I Deres skrivelse skriver De: ”Derudover drøftedes muligheden for at omlægge lånet til en anden lånetype – herunder at det ville kræve en opsigelse af det eksisterende lån senest d. 30.11.1[1].”

Vi aftalte jo netop, at lånet skulle lægges om, og at bolden lå hos …(indklagede)… for næste step. Først aftaler man - så effektueres aftalen, men det gjorde …(indklagede)… ikke. Deri består fejlen. Vi skal derfor afgive nedenstående tro og love erklæring:



TRO OG LOVE ERKLÆRING:
…(Klagerne)… skal hermed, på tro og love, erklære at vi opsagde det 3-årige lån på mødet for i stedet at få et 1-årigt og billigere lån, samt at den videre proces var …(indklagedes)… ansvar at sørge for.

…(Indklagede)… har ikke sørget for den efterfølgende proces. …(Indklagede)… har ikke fulgt op på aftalen. Det er …(indklagedes)… ansvar at følge op på egen rådgivning ud fra indgået mundtlig aftale. De formelle skrivelser osv. er jo netop ...(indklagedes)… ansvar at igangsætte, men det har …(indklagede)… ikke gjort. Det er fejlen. Vi opsagde lånet på mødet - …(indklagede)… fejlbehandlede herefter ved passivitet eller forglemmelse.

…(Indklagedes)… manglende korrekte sagsbehandling har, som De skriver, medført et højere kurstab end rettelig forventet. Som ansvarlig rådgiver, skal …(indklagede)… sørge for, at vi som kunder får den korrekte rådgivning og sagsbehandling. Det er …(indklagede)… der har ekspertisen i regler og procedurer – ikke os som kunder. Det var jo netop derfor vi anmodede om et møde i god tid.

Vi fastholder derfor vores berettigede krav om at blive godtgjort tabet med henvisning til …(indklagedes)… rådgiveransvar …”

Den 17. august 2012 besvarede centerdirektøren klagernes seneste henvendelse på følgende måde:

”… Jeg tror ikke, jeg kan tilføje noget til mit brev af den 9. august 2012, men jeg vil prøve at præcisere det.

Såfremt der var indgået aftaler angående låneomlægning på kundemødet den 26. september 2011, ville aftalerne have været skriftlige. Dette gælder både for så vidt angår opsigelse af det eksisterende lån og for så vidt angår det/de lån, der skulle afløse det eksisterende. Sådanne aftaler indgås skriftligt, og de foreligger ikke.

Privatrådgiver … har rådgivet jer på kundemødet den 26. september 2011 omkring relevante forhold ved en låneomlægning, herunder at det eksisterende lån skulle opsiges senest den 30. november 2011. Det anfægter I heller ikke.

Jeg har forståelse for jeres situation, men jeg kan desværre ikke hjælpe jer ud af den …”

Klagerne fastholdt på ny ved brev af 21. august 2012 deres klage. Af brevet fremgår følgende:

”… Tak for Deres yderligere præcisering af …(indklagedes)… fejl.

Det er korrekt at der ikke blev underskrevet en opsigelse af lånet på mødet. Dette skyldes, at …(privatrådgiveren)… oplyste, at dette netop ikke kunne finde sted. Om årsagen var at det var for tidligt at gøre dette, eller jeres system var nede husker vi ikke. Vi kender ikke til sagsprocedurerne, men havde tillid til at …(privatrådgiveren)… sørgede for processen efterfølgende som aftalt.

Derfor blev det aftalt, at bolden lå hos …(indklagede)… - at …(privatrådgiveren)… skulle sørge for at processen blev igangsat – at de dokumenter De nævner blev klargjort til underskrift.

Det er helt entydigt …(privatrådgiveren)… der har fejlet ved ikke at udføre korrekt sagsbehandling vedrørende opsigelse og dokumenter der skulle underskrives.

IGEN: Vi opsagde lånet på mødet og aftalte et 1-årigt lån og at …(privatrådgiveren)… herefter sørgede for korrekt sagsprocedure. Dette gjorde …(privatrådgiveren)… ikke – altså en ansvarspådragende manglende handling.

Det er situationen som De bør forholde Dem seriøst til, eller oplyse om klagevejledning højere oppe i systemet.

Vi fastholder vores berettigede krav om at blive godtgjort tabet med henvisning til …(indklagedes)… rådgiveransvar …”

Den 27. august 2012 meddelte centerdirektøren klagerne, at han havde videregivet sagen til indklagedes klageansvarlige enhed, som ville fortsætte behandlingen.

Indklagedes klageansvarlige enhed fremsendte den 19. september 2012 følgende redegørelse til klagerne:

”… Det fremgår af sagen, at I er utilfredse med, at …(indklagede)… ikke har ændret jeres refinansieringsprofil fra en F3 til en F1.

Klageansvarlig enhed har nu haft lejlighed til at gennemgå sagen nærmere.

Af …(indklagedes)… systemer fremgår det, at I – på egen foranledning – arrangerede et møde med …(indklagede)… d. 26. september 2011. Formålet med mødet var at drøfte den kommende termin (30.09) på jeres realkreditlån. På mødet oplystes det, at ejendommen har været til salg hos … i 6 måneder. Ejendommen blev efterfølgende sat til salg hos en anden mægler. På mødet indgår I en betalingsaftale med …(indklagede)… På mødet bliver en eventuel ændring af jeres refinansieringsprofil fra F3 til F1 drøftet. …(Indklagede)… er af den opfattelse, at I ikke valgte at foretage et profilskifte, idet I ville se, om I fik solgt først. I blev på mødet oplyst om, at en profilændring skulle ske senest ultimo november.

Da tiden for refinansiering nærmer sig udsender …(indklagede)… brev af 4. oktober 2011. Af brevet fremgår, at det er tid til refinansiering og at I skal kontakte …(indklagede)… hvis I ønsker at ændre jeres refinansieringsprofil. I brev af 16. december 2011 oplyser …(indklagede)…, at jeres lån er rentetilpasset, og at næste rentetilpasning er 1. januar 2015. Begge breve har I ikke reageret på.

For god ordens skyld har jeg vedlagt de ovenfor omtalte breve.

Det fremgår af sagen, at I havde aftalt et møde med …(indklagede)… d. 5. december 2011. Dette møde aflystes af jer grundet sygdom. Jeg har ikke kunnet finde dokumentation for, at dette møde skulle omhandle ændring af refinansieringsprofil.

På denne baggrund mener …(indklagede)… ikke at kunne drages til ansvar for de omkostninger, der har været forbundet med at indfri jeres F3 lån førtidigt.

På vores telefonsamtale for ca. 14 dage forstod jeg, at I havde en anden opfattelse af forløbet. På denne baggrund er det vigtigt, at I forholder jer til ovenstående og vender tilbage til mig, hvis I ikke mener, at det forløb jeg har skitseret er retvisende …”

I forlængelse af redegørelsen var der en e-mailkorrespondance mellem klagerne og den klageansvarlige enhed, hvorunder følgende fremkom:

E-mail af 28. september 2012 fra den klageansvarlige enhed til klagerne:

”… Som jeg har givet udtryk for i mit forrige brev, er …(indklagede)… af den opfattelse, at du er blevet tilstrækkeligt rådgivet om, at lånet burde refinansieres med en F1 i stedet for F3. Denne opfattelse synes at blive bekræftet af din tidligere mailkorrespondance med …(indklagede)… Uenigheden synes at dreje sig om, hvem der havde ”bolden” mht. at refinansieringsprofilen på jeres lån blev ændret. …(Indklagede)… er af den opfattelse, at I valgte at vente med profilændringen, idet I ville se, om jeres ejendom blev solgt inden refinansieringen. Som jeg forstår dig, er det din holdning, at du havde givet …(indklagede)… besked om at gennemføre profilændringen.

Hvis sidstnævnte er tilfældet, hvorfor reagerer i så ikke på de to henvendelser, som I får fra …(indklagede)… (én før refinansiering og én efter)? I reagerer først da ejendommen er solgt. I den forbindelse er det vigtigt at notere sig, at det ikke er …(indklagede)…, men en anden bank, som ”kører” sælgersagen. …(Indklagede)… har således ikke indblik i, hvor langt I er i salget af ejendommen før lånet bliver indfriet. Ved først at reagere så sent og efter én henvendelse fra …(indklagede)…, der tydeligt tilkendegiver, at I fortsætter med en F3, hvis I ikke henvender jer, og én anden henvendelse hvoraf det fremgår, at I nu er blevet refinansieret i en F3, har I udvist en sådan passivitet, at …(indklagede)… ikke finder grundlag for, at godtgøre jer omkostningerne ved den førtidige indfrielse.

Er der fakta i ovenstående, som ikke er korrekt, bedes du underrette mig herom.

Har du ellers spørgsmål til sagen, er du velkommen til at kontakte mig …”

-0-

E-mail af 1. oktober 2012 fra klagerne til den klageansvarlige enhed:

”… Fakta er ukorrekte, ligesom påstanden om at vi har handlet passivt er særdeles ukorrekt. Det var …(privatrådgiveren)… der ville vente med at udfylde papirer på omlægning til 1-årigt fordi det var for tidligt. Vi kom netop i god tid, allerede d. 26.8.11 for at handle med rettidig omhu. Vi reagerede ikke på det første brev, du nævner, netop fordi vi allerede havde en aftale med …(privatrådgiveren)… der havde bolden om omlægning til 1-årigt lån. Derfor reagerede vi ikke på automatskrivelsen, der jo ikke var afsendt fra …(privatrådgiveren)…, men blot en automatskrivelse.

Det andet brev, du nævner, reagerede vi ikke på, fordi …(privatrådgiveren)… ringede til mig i december og fortalte at det var for sent at omlægge til 1-årigt - og at det kunne der ikke ændres på. …(Privatrådgiveren)… havde jo ikke ringet hvis alt var som …(indklagede)… påstår.

Jeg skal derfor bede …(indklagede)… om følgende:

1:Fremsende en underskrevet tro og love erklæring, der understøtter …(indklagedes)… påstand, fra …(privatrådgiveren).. samt den kollega der var med til mødet d. 26.8.11.

2:Be- eller afkræfte at det var for tidligt at underskrive papirer på omlægning d. 26.8.11 – eller fremkomme med alternativ begrundelse.

3: Oplyse navnet på den kollega der var med til mødet d. 26.8.11.

For god ordens skyld skal jeg oplyse, at modtager jeg ikke ovenstående vil vi anmode Realkreditrådet om at fremskaffe dette …”

-0-

E-mail af 31. oktober 2012 fra den klageansvarlige enhed til klagerne:

”… Så har jeg fået undersøgt sagen nærmere.

Den nærmere gennemgang har ikke fået …(indklagede)… til at ændre holdning. Det i min tidligere mails beskrevne forløb, redegør således for …(indklagedes)… opfattelse af sagen.

For god ordens skyld bekræftes det, at det på mødet d. 26. september var muligt at indgå en refinansieringsaftale. Som tidligere nævnt, valgt I at se tiden an. Efterfølgende har I så ikke reageret på …(indklagedes)… skrivelse af 4. oktober 2011 eller den efterfølgende refinansieringsspecifikation.

Har du spørgsmål til sagen, er du selvfølgelig velkommen til at kontakte mig.

Det bemærkes, at der er etableret et privat ankenævn, der behandler klager over realkreditinstitutter.

Der kan således indbringes klage over …(indklagede)… for Realkreditankenævnet …”

-0-

E-mail af 1. november 2012 fra klagerne til den klageansvarlige enhed:

”… Kan jeg få tilsendt opgørelsen på forskellen mellem tabet på 1-årigt og 3-årigt lån? …”

-0-

E-mail af 1. november 2012 fra den klageansvarlige enhed til klagerne:

”… Jeg har kun fået et tal. Det har kostet 66.974,23 kr. mere at indfri dit F3 lån end dit F1 …”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.



PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at erstatte dem deres tab på 66.974,23 kr.


Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne henviser til deres brev af den 25. juli 2012, hvori de indleder en klagesag mod indklagede med krav om godtgørelse af tab på grund af ukorrekt sagsbehandling, jf. rådgiveransvar.

Klagernes tab, som består af dels et kurstab dels en højere terminsydelse, er forårsaget af indklagedes/privatrådgiverens ukorrekte sagsbehandling. Indklagede har beregnet tabet til 66.974,23 kr.

Efter flere skrivelser mellem indklagede og klagerne blev sagen den 27. august 2012 overgivet til indklagedes klageafdeling.

Af den fremlagte korrespondance ses det, at sagens kerne er, hvem der havde ansvaret for at få omlagt lånet, blandt andet formuleret i indklagedes mail af 28. september 2012:

”Som jeg har givet udtryk for i mit forrige brev, er …(indklagede)… af den opfattelse, at du er blevet tilstrækkeligt rådgivet om, at lånet burde refinansieres med en F1 i stedet for F3. Denne opfattelse synes at blive bekræftet af din tidligere mailkorrespondance med …(indklagede)… Uenigheden synes at dreje sig om, hvem der havde ”bolden” mht. at refinansieringsprofilen på jeres lån blev ændret. …(Indklagede)… er af den opfattelse, at I valgte at vente med profilændringen, idet I ville se, om jeres ejendom blev solgt inden refinansieringen. Som jeg forstår dig, er det din holdning, at du havde givet …(indklagede)… besked om at gennemføre profilændringen.”

Klagerne afviser pure indklagedes udlægning om, at de ville afvente omlægning. Det ville de ikke. De aftalte, at indklagede havde bolden for den videre proces om en omlægning til et 1-årigt lån. Dette har de tidligere dokumenteret med en tro og love erklæring, som de har genfremsat over for Realkreditankenævnet.

De skal derfor anmode Realkreditankenævnet tage stilling til følgende:

1. Generel behandling af klagen.
2. Afklaring af, om indklagedes privatrådgiver har handlet korrekt, jf. rådgiveransvar.
3. Fremskaffelse af en tro og love erklæring fra privatrådgiveren samt dennes kollega, der var med ved mødet den 26. september 2011, som dokumentation for indklagedes påstand.
4. Afklaring af årsagen til, at der ikke på mødet den 26. september 2011 blev udfyldt dokumenter vedrørende en omlægning.
5. Hvis indklagedes version står til troende: Afklaring af, om indklagede privatrådgiver har handlet korrekt og tilgodeset indklagedes interesser i at undlade en personlig overvågning af en omlægning af lånet til et 1-årigt lån, set i lyset af sagens karakter.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne havde optaget et rentetilpasningslån med 3-årig refinansiering F3 på oprindelig 2.477.000 kr. med pant i klagernes daværende ejendom. Lånet skulle refinansieres ved udgangen af 2011.

Indklagede er enig i, at klagerne på eget initiativ anmodede om et møde med indklagede. Klagerne tilkendegav på dette tidspunkt, at formålet var drøftelse af den kommende terminsbetaling, som klagerne umiddelbart ikke var i stand til at betale. Mødet blev afholdt den 26. september 2011, hvorunder en henstandsordning blev etableret. Indklagede er enig i, at lånets refinansieringsprofil ligeledes blev drøftet på mødet. På mødet oplyste klagerne, at ejendommen var sat til salg.

På denne baggrund blev det drøftet, hvorvidt det ville være hensigtsmæssigt at ændre det eksisterende låns refinansieringsprofil fra F3 til F1. Indklagede bestrider, at det blev endeligt aftalt, at indklagede skulle ændre lånets refinansieringsprofil. Klagerne tilkendegav, at de ville overveje et profilskifte og afvente, om ejendommen blev solgt. Indklagede tilkendegav, at ændring af refinansieringsprofilen skulle ske senest 30. november 2011.

Da klagerne ikke tilkendegav ønske om et profilskifte fra F3 til F1, udsendte indklagede den 4. oktober 2011 et refinansieringsadvis, hvori den anslåede årlige ydelse og rente var angivet til henholdsvis 53.435 kr. og 1,7240 pct. mod en eksisterende årlig ydelse og rente på henholdsvis 106.053 kr. og 3,8483 pct. Låntypen var angivet til: F3. Herudover var det angivet, at klagerne skulle kontakte indklagede senest den 30. november 2011, såfremt klagerne ønskede at ændre på lånet, herunder perioden mellem rentetilpasningerne.

Da klagerne ikke reagerede herpå, blev lånet refinansieret i overensstemmelse med refinansieringsadvisets vilkår. Klagerne modtog herefter fra indklagede brev af 16. december 2011. Efter brevets indledning:



”Rentetilpasning af lån
Vi har rentetilpasset dit lån med virkning fra 1. januar 2012, og vi sender nye oplysninger om lånet”

var det angivet, at låntypen var et rentetilpasningslån F3 – kontantlån. Herudover var følgende oplyst:

”Næste gang, hele lånet skal rentetilpasses, er 1. januar 2015”.

Kursen på de solgte udgjorde 101,4260.

Som oplyst af klagerne blev ejendommen solgt med overtagelse pr. 1. august 2012. Det omhandlede lån blev i forbindelse hermed indfriet pr. 6. august 2012, jf. indklagedes brev af 8. august 2012. Indklagede modtog obligationer 2.442.174.61 kr. til kurs 105,75 og dermed en kursværdi på 2.582.599,65 kr. Med fradrag af et nettokontantbeløb på 1.801,26 kr. udgjorde klagernes indfrielsesudgifter således 2.580.798,39 kr.

Ved brev af den 25. juli 2012 gjorde klagerne første gang indklagede opmærksom på, at klagerne var af den opfattelse, at der var indgået aftale om ændring af perioden mellem refinansieringerne fra 3 til 1 år. Klagerne angav i brevet, at aftalen var indgået på parternes møde den 26. september 2011, hvis formål ifølge klagerne var et ønske om rådgivning om valg af låntype. Herefter udvekslede parterne synspunkter.

Indklagede foretog herefter en beregning af de indfrielsesomkostninger, et F1 lån ville havde medført, såfremt lånets refinansieringsprofil pr. 1. januar 2012 var blevet ændret til F1. Der henvises til den fremlagte beregning, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”.

Som det fremgår af beregningen, udgjorde indfrielsesbeløbet, eksklusive skyldige terminer og deltermin, 2.563.192,84 kr. Var lånet blevet refinansieret med et F1 lån og indfriet på samme tidspunkt som det eksisterende lån, ville indfrielsesbeløbet, eksklusive skyldige terminer og deltermin, udgøre 2.496.218,61 kr. Differencen på indfrielsen af de 2 lån udgør således 66.974,23 kr. Hertil kommer differencen på lånets ydelser, herunder delydelse, på henholdsvis 30.259,54 og 24.380,68 kr. i alt 5.878,86 kr.

----oo0oo----

Efter indklagedes opfattelse var det primære formål for mødet den 26. september 2011 at indgå en henstandsordning med indklagede. Det bestrides, at der blev indgået aftale om ændring af det omhandlede låns refinansieringsprofil. En sådan aftale ville i overensstemmelse med indklagedes procedurer og forretningsgange skulle indgås på skriftligt grundlag. Den påståede aftale er ikke på noget tidspunkt bekræftet mundtligt, pr. e-mail eller på anden måde. Det havde været naturligt at bekræfte dette i forbindelse med den øvrige korrespondance mellem parterne, hvor alene henstandsordningen og den manglende betaling af terminerne blev drøftet.

Såfremt klagerne var af den opfattelse, at der var indgået en aftale om ændring af refinansieringsprofil, burde klagerne ved modtagelse af indklagedes brev af 4. oktober 2011 – en uge efter parternes møde – have reageret.

Uanset om klagerne kunne få den opfattelse, at brevet blot var afsendt som et led i en masseudsendelse, burde brevet have givet klagerne – der ikke var i besiddelse af nogen skriftlig bekræftelse på den påståede aftale – anledning til at reagere og kontakte indklagede.

Indklagedes bekræftelse af den 16. december 2011 gav eller burde give klagerne en klar opfattelse af, at lånets refinansieringsprofil ikke var blevet ændret.

Klagerne har først den 25. juli 2012 – 10 måneder efter den påståede mundtlige aftale skulle være indgået - gjort opmærksom på, at indklagede burde have ændret refinansieringsprofilen pr. 1. januar 2012.

Klagernes passivitet, trods adskillige anledninger for klagerne til at reagere, medfører, at klagernes påstand om, at der blev indgået en aftale, ikke er dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort.

Endelig har klagerne ved den udviste passivitet ikke opfyldt den almindelige tabsbegrænsningspligt. Lånets refinansieringsprofil kunne ved klagernes reaktion umiddelbart efter, at klagerne blev bekendt med den gennemførte refinansiering, være blevet ændret uden større kurstab.

Anbringender
Det gøres herefter sammenfattende gældende,

at der ikke er indgået aftale om ændring af perioden mellem lånets refinansieringer fra F3 til F1,

at klagerne ikke ved fremlæggelse af skriftlig aftale eller på anden måde har løftet bevisbyrden herfor,

at klagernes passivitet tværtimod har sandsynliggjort, at der ikke blev indgået en sådan aftale mellem parterne,
at klagernes således ikke har lidt noget tab, og

at klagerne ved deres passivitet ikke har begrænset deres påståede tab.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har i sagen fremlagt følgende opgørelse af indfrielsen af et F1-lån pr. 6. august 2012:

”Indfrielse af … pr. 06.08.2012(F1)

Obligationsrestgæld 2.455.465,57 100,90 2.477.564,76
Kurtage 3.000,00
Delydelse 01.07.-05.08 3.989,56
Heraf renter 2.697,54
Heraf bidrag 1.292,02
Obligationsafdrag i perioden 01.01.-05.08 12.765,92
Skyldige terminsydelser 10.195,56
Skyldige morarenter 1.451,34
Skyldige gebyrer 400,00
Gebyr for indfrielse 750,00
Beregnede morarenter pr. 06.08.2012 286,59
2.510.403,73


Forskel i ydelse

F3 F1
01.04.2012 12.034,74 9.576,31 2.458,43”


Bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder i § 6, stk. 1, følgende bestemmelse:

”§ 6. En finansiel virksomhed skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen. Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er mellem parterne uenighed med hensyn til forløbet og resultatet af mødet den 26. september 2011, særligt hvorvidt der blev indgået en aftale om ændring af det omhandlede låns refinansieringsprofil.

Det kan på den baggrund ikke anses for godtgjort, at der på mødet blev indgået aftale om, at indklagede skulle ændre lånets refinansieringsprofil fra F3 til F1.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at det havde været hensigtsmæssigt, især under hensyntagen til, at der var tale om en situation med en nødlidende ejendom, om indklagede i forlængelse af mødet ved en individuel meddelelse havde bekræftet hovedindholdet af den ydede rådgivning med hensyn til ændring af lånets refinansieringsprofil fra F3 til F1, så der ikke efterfølgende opstod usikkerhed eller uenighed herom.

Nævnet bemærker endvidere, at klagerne har udvist passivitet. Klagerne burde således have reageret, dels da de ikke modtog dokumenter fra indklagede om profilskiftet til underskrift, dels da de modtog refinansieringsmeddelelserne af 4. oktober 2011 og 16. december 2011.

På den anførte baggrund kan Nævnet ikke give klagerne medhold.


Som følge af heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen