Afgørelse

Personlig fordring. Passivitet.

21011132

Personlig fordring. Passivitet.

Det indklagede realkreditinstitut overtog på tvangsauktion i maj 1990 klagerens daværende ejendom. Tvangsauktionen var oprindelig begæret på grundlag af restancer på ca. 60.000 kr. På tvangsauktionstidspunktet udgjorde restancerne 186.723 kr. Instituttet gjorde i 1993 en personlig fordring på 184.613 kr. gældende mod klageren, hvilket han protesterede over med henvisning til passivitet. Kravet blev gentaget over for klageren i 2009. I 2010 opgjorde instituttets advokat fordringen til 315.156 kr., inklusive renter. Klageren protesterede på ny mod kravet og krævede i samme forbindelse opgørelser og dokumentation for kravet. Efter yderligere korrespondance mellem parterne indgav klageren en klage til Ankenævnet den 3. november 2010. Den 11. november 2010 udtog instituttet stævning mod klageren. Retssagen blev i april 2011 afvist som følge af den verserende ankenævnssag.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle frafalde kravet mod klageren. Instituttet påstod frifindelse.
Nævnet konstaterede, at tvangsauktionen fandt sted den 17. april 1990 (1. auktion) henholdsvis den 28. maj 1990 (2. auktion), at ejendommen blev videresolgt pr. 15. august 1992, at instituttet første gang fremsendte sit krav efter tvangsauktionen over for klageren i januar 1993, og at klage var indgivet til Nævnet den 3. november 2010. Kravet var efter Nævnets opfattelse ikke forældet. Det forhold, at instituttet ikke havde overholdt forskrifterne i sit eget produktblad, Forbrugerombudsmandens etiske retningslinjer og bekendtgørelsen om god skik, der havde været gældende for instituttets krav en del af perioden efter tvangsauktionen, kunne efter Nævnets opfattelse ikke i sig selv eller sammen med sagens øvrige omstændigheder medføre, at kravet var bortfaldet ved passivitet. Nævnet bemærkede hertil, at instituttet, omend med lange pauser, havde fastholdt kravet mod klageren. Instituttets krav (det primære tab) var i stævningen opgjort til 184.614 kr. ekskl. renter svarende til forskellen mellem tilgodehavendet på tvangsauktionen og budsummen. Nævnet lagde disse tal til grund for sin vurdering. Nævnet fandt, at en anfægtelse af tallene ikke kunne ske på daværende tidspunkt, men skulle have været sket over for fogedretten i forbindelse med tvangsauktionen. Selv om der kunne rejses tvivl om nogle af posterne i instituttets kontospecifikation, fandt Nævnet det ubetænkeligt at lægge til grund, at instituttets endelige tab (det sekundære tab) væsentligt havde oversteget det primære tab. Nævnet fandt derfor ikke grundlag for at afskære instituttet fra at gøre sit primære tab på 184.614 kr. gældende over for klageren. Nævnet fandt heller ikke grundlag for helt eller delvis at tilsidesætte instituttets renteberegning. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt dem 29. november 2011


JOURNAL NR.: 2010-01-11-132-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Personlig fordring. Passivitet.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2011


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Mads Laursen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejede en ejendom, hvori der indestod et lån til det indklagede realkreditinstitut.

Efter det oplyste kom klageren i 1988/1989 i restancer med ydelserne på sit lån hos indklagede.

Fogedretten fremsendte den 4. december 1989 en indkaldelse til klageren til forberedende tvangsauktionsmøde. Af indkaldelsen fremgik det, at tvangsauktionen var berammet til den 17. april 1990. Af indkaldelsen fremgår endvidere følgende:

”Fordringen er ved indleveringen opgjort til kr. 62.166,10. Pr. dato er påløbet advokatsalær med kr. 400,- excl. moms…

Renter og omkostninger iøvrigt forbeholdes.”

I tvangsauktionssalgsopstilling af 22. marts 1990 var fordringerne opgjort på følgende måde:

”…Prioritetsopgørelse
Pant- og udlægshavere
… 1. fordring
Opgjort pr. auktionsdato 2. Restgæld
På hæftelser, der kan forventes overtaget, med tillæg af uforfaldne renter 3.Restancer… 4. Hæftelser
der
kræves indfriet
Transport
Hæftelse nr. 1. …(Indklagede)… v/adv. … (REKV.)
Kt. lån, opr. kr. 690.000,-, rente 13,53280% p. a. Restgæld ¼-90 kr. 618.788,78, obl.rest kr. 741.425,40. Ord. ¼-årl.ydelse kr. 25.597,91. 807.213,69 622.599,76 184.613,93
I alt ved budsum kr. 807.213,69 622.599,76 184.613,93
Hæftelse nr. 2. Ejerpantebrev…
Opr. kr. 500.000,-, rt. 17% p.a.
IKKE OPLYST, afsat det tingl.beløb 500.000,00 500.000,00
I alt ved budsum kr. 1.307.213,69 622.599,76 184.613,93 500.000,00

…

A. Total 1.307.213,69 622.599,76 184.613,93 500.000,00

…”

Den 17. april 1990 afholdtes der tvangsauktion over klagerens ejendom. Af udskrift af auktionsbogen fremgår blandt andet følgende:

”…Ejeren var mødt.

For rekvirenten mødte …(advokat)…, der opgjorde hæftelse 1 til 809.322,89 kr., heraf restancer kr. 186.723,13…

Med hensyn til fordringernes størrelse, restgæld, der kan forventes overtaget og restancer henvistes til den femlagte salgsopstilling…

Højestbydende blev …(indklagedes advokat)… for …(indklagede)… med et bud på 622.599,76 kr.

Trods 3 gange gentagen opfordring fremkom intet højere bud.

Ejeren begærede ny auktion og stillede straks 3.500,- kr. til sikkerhed for omkostningerne herved…”

På 2. auktion, der blev afholdt den 28. maj 1990, fremkom der ingen bud, og indklagede overtog derfor ejendommen til buddet fra 1. auktion på 622.599,76 kr.

Indklagede videresolgte pr. 15. august 1992 ejendommen til en nominel købesum på 800.000 kr., som blev berigtiget ved de nye ejeres overtagelse af det indestående lån, en kontant udbetaling på 56.000 kr. og udstedelse af et sælgerpantebrev på 109.000 kr.

Fogedretten udstedte den 22. september 1992 auktionsskøde til de nye ejere.

Indklagede fremsendte den 25. januar 1993 følgende brev til klageren:

”…I forbindelse med tvangsauktion over ovennævnte ejendom har Kreditforeningen kunnet konstatere et tab på

kr. 184.613,93

Beløbet svarer til differencen mellem vort samlede tilgodehavende iflg. salgsopstilling og budsummen.

Vi skal henlede opmærksomheden på, at De som tidligere ejer af ejendommen er personlig ansvarlig for tilbagebetalingen af dette beløb.

Vi ser frem til at høre fra Dem inden 14 dage fra dags dato med henblik på en aftale om afvikling af gælden…”

Den 25. februar 1993 fremsendte indklagede et erindringsbrev til klageren, hvori instituttet opfordrede klageren til at rette henvendelse med henblik på at få en aftale på plads.

Klageren fremsendte den 21. marts 1993 følgende brev til indklagede:

”…Det er med nogen overraskelse, jeg har modtaget Deres brev vedrørende ovennævnte pantnummer. Det er nu næsten 3 år siden, ejendommen blev solgt på tvangsauktion, efter at De havde nægtet at medvirke til at finde en anden løsning i forbindelse med min flytning til udlandet.

I disse næsten 3 år har jeg ikke modtaget nogen form for henvendelse om sagen. Hverken formel besked om købet (eller for den sags skyld om salget) eller opgørelse af det krav, der nu er blevet stillet.

Dette finder jeg er en meget lemfældig omgang med et beløb, som i hvert tilfælde undertegnede finder ganske voldsomme.

Det skal derfor understreges, at jeg, især under henvisning til kreditforeningens passivitet både før og efter auktionen, ikke føler at det stillede krav er berettiget.

Desværre er ovenstående forbehold reelt uden indhold, da mine indtægter er begrænsede og en stor del går til at betale af på en ganske kraftig skattegæld. Derfor tror jeg ikke, at der er reel mulighed for, at jeg kan betale noget de første 4-5 år…”

Den 26. august 2009 fremsendte indklagedes advokat følgende brev til klageren:

”Vedr. Deres skyld til …(indklagede)….

Jeg retter henvendelse til Dem i min egenskab af advokat for …(indklagede)… i anledning af det mellemværende De har i forbindelse med tab på tvangsauktion beliggende …(ejendommens adresse)…

Fordringen kan i øvrigt opgøres således:

Endelig gæld kr. 184.613,93
Renter i 5 år kr. 124.917,17
Incassoomkosninger Kr. 5.625,00
I alt Kr. 315.156,10

Beløbet bedes venligst indbetalt inden den 7. september 2009, idet jeg ellers må forbeholde mig at indlede retsskridt.

Såfremt De kan erklære Dem enig i skylden, skal jeg anmode Dem om at underskrive og returnere vedlagte skylderklæring i underskrevet stand, idet De herved kan spare omkostningerne ved en retssag…”

Klageren besvarede den 6. september 2009 advokatens henvendelse som følger:

”…I 1988 indgik jeg ægteskab med en i Andorra bosat kvinde og blev i den forbindelse udlandsdansker. Skattemæssigt kunne dette kun lade sig gøre, hvis man ikke rådede over en helårsbolig her i landet.

Jeg satte derfor mit hus til salg gennem en lokal ejendomsmægler i god tid før brylluppet, men køberinteressen var endog meget lille.

Situation var, især for min daværende hustru, meget alvorlig, og jeg kontaktede derfor kreditforeningen for at finde en frivillig løsning. Dette blev blankt afvist, og jeg meddelte derfor, at jeg måtte gennemtvinge en løsning ved at holde op med at betale ydelsen. Dette førte hurtigt til, at der blev berammet en tvangsauktion baseret på en restance på godt 60.000 kr., hvilket vel var 2 kvartaler plus nogle gebyrer.

Adskillige år senere modtager jeg pludselig et krav på det 3-dobbelte. Det forstår jeg ikke, da jeg ikke mener at have foretaget mig noget, der kunne gøre mig ansvarlig for denne voldsomme forøgelse. Jeg har derfor - flere gange og skriftligt - bedt om dokumentation. Dette har man ikke ønsket at give og har i stedet blot udsat sagen, typisk i et par år.

Især undrer det mig, at kreditforeningens egne retningslinier siger, at der dels efter auktionen, dels når huset videresælges, skal udarbejdes opgørelser, som skal tilsendes skyldneren. Sådanne opgørelser har jeg aldrig modtaget!

Realkreditankenævnet har i sagerne 9902006, 200101004 og 9912102 som jeg, bedømt fra referaterne, synes meget ligner min, afgjort at dette alene bør være nok til at kreditforeningen mister alle krav…”

De retningslinier, klageren i brevet henviste til, er et produktblad fra indklagede vedrørende personlige fordringer, hvoraf følgende fremgår:

”Opgørelse og inddrivelse af gælden
Opstår gælden som følge af en tvangsauktion, er gælden vores tilgodehavende inkl. lån, som har prioritet foran vores lån. Dog fratrækker vi det beløb, der blev budt på tvangsauktionen.

Hvis ejendommen overtages af os, modtager De umiddelbart efter tvangsauktionen meddelelse herom sammen med en foreløbig opgørelse af gældens størrelse.

Vi sætter ejendommen til salg hos en ejendomsmægler, og en endelig opgørelse af gælden kan først ske, når ejendommen er solgt.

Den endelige opgørelse kan medføre et mindre beløb end den foreløbige opgørelse - men aldrig et større.

Hvis ejendommen på tvangsauktionen købes af en anden end os, vil De fra os modtage en opgørelse af vores tilgodehavende hos Dem…”

Indklagedes advokat besvarede den 19. oktober 2010 klagerens brev på følgende måde:

”…Indledningsvis bemærkes, at jeg har gennemgået de tre nævnskendelser, De henviser til i Deres svarbrev.

Jeg skal knytte følgende bemærkninger til de af Dem anførte ankenævnskendelser. For så vidt angår ankenævnskendelse med sagsnummer 9912102 og 9902006 - de drejer det sig om to tilfælde, hvor det opgældende realkreditinstitut ikke var i besiddelse af dokumentation i form af tvangsauktionssalgsopstilling, kontospecifikation (videresalgs)-skøde eller nogen anden form for dokumentation.

I nærværende tilfælde forefindes sådan dokumentation, og jeg er bekendt med, at De tidligere har fået fremsendt denne - i hvert fald ved brev …(indklagede)… af 11. maj 2009.

For god ordens skyld vedlægger jeg dog dokumentation (en gang til), idet jeg vedlægger kopi af salgsopstilling vedrørende tvangsauktionen, kopi af udskrift fra auktionsbogen, kopi af videresalgsskøde samt endelig min klients kontospecifikation.

Allerede af denne grund vil de førnævnte to - af Dem - ankenævnskendelser ikke være relevante i nærværende sag.

Endelig henviser De til ankenævnskendelse med sagsnummer 200101004. Denne ankenævnskendelse relaterer sig til passivitet, nemlig idet det i kendelsen anføres, at der går mere end ti år fra at tvangsauktionen blev gennemført, til at realkreditinstituttet gjorde sit krav gældende.

I nærværende sag kan jeg indledningsvis bemærke, at der har været korrespondance mellem …(indklagede)… og Dem allerede i foråret 1993 set i relation til, at tvangsauktionen skete den 17. april 1990 - altså cirka 3 år efter.

I øvrigt kan jeg bemærke, at der i tiden har været diverse ankenævnskendelser med svingende resultat på området.

Den tvivl, der muligvis måtte have hersket omkring passivitet (herunder af og til også påberåbt forældelse), har i hvert fald nu fundet sin endelige afklaring i og med en afsagt dom fra Østre Landsret af 2. oktober 2007. Jeg vedlægger kopi af dommen, idet jeg især skal henvise til domskonklusionen side 14 og 15.

Efter denne dom må enhver tale om passivitet og forældelse i denne relation ses for afklaret til gunst for realkreditinstitutterne.

Som det muligt måtte være Dem bekendt, træder der en ny forældelseslov i kraft, som bevirker, at nærværende sag skal have sin endelige afklaring inden udgangen af indeværende år. Dette vil sige, at min klient - om nødvendigt - (blot) skal have anlagt retssag inden nytår.

Jeg skal derfor bemærke, at jeg er instrueret om at anlægge retssag, medmindre at der findes en løsning mellem Dem og …(indklagede)…. Jeg vil nu meddele Dem frist indtil onsdag den 10. november 2010 til at oplyse, om De vil være indstillet på at finde en forligsmæssig løsning - herunder eventuelt en akkordmæssig løsning.

Med en akkordmæssig løsning kan jeg oplyse, at jeg - uden nogen form for præjudice i henhold til en mulig anlagt retssag - dog vil oplyse, at …(indklagede)… jævnligt indgår aftaler, hvorefter man lader fordringen akkordere mod betaling af et engangsbeløb. Engangsbeløbets størrelse afhænger af skyldnerens alder, den familiære status, den verserende indtægt samt formueforholdene. Det vil sige, at jeg i så tilfælde skal anmode om et konkret betalingstilbud bilagt de sidste tre lønsedler for Dem og Deres eventuelle ægtefælle samt seneste årsopgørelse fra de samme personer.

Skulle der ikke være konkrete forhandlinger i gang inden dette tidspunkt, skal jeg for at undgå problemer med frist for sagsanlæg meddele, at De må forudse, at jeg vil anlægge retssag den 11. november 2010 - således at begge parter kan få en endelig afklaring af skyldforholdets eksistens/eller ikke…”

Den 8. november 2010 besvarede klageren advokatens brev på følgende måde:

”…Indledningsvis må jeg anføre, at Deres brev dateret 19/10 2010 indeholder flere bilag. Deriblandt en domsudskrift fra Østre Landsret af 2. oktober 2007 omhandlende passivitet i rejsning af krav, som ikke ses at have nogen relevans for den foreliggende sag. Andre bilag var skødet fra mit køb af huset …(ejendommen)… samt en intern kontospecifikation fra kreditforeningen. Jeg kan ikke se, hvorfor disse er medsendt. Til gengæld er et i selve brevet omtalt videresalgsskøde ikke med.

Desværre indeholdt Deres brev ikke nærmere om de 2 opgørelser, som kreditforeningen er pligtig til at udarbejde og fremsende, dels efter auktionen, dels efter det overtagne pants videresalg. Jeg anser dette for at være det centrale punkt i sagen og har nu - forgæves - anmodet både Dem og kreditforeningen om en stillingstagen.

Jeg har derfor oversendt hele sagen til Realkreditankenævnet og anmodet dem om en udtalelse.

Deres brev indeholder heller ikke nogen forklaring på den voldsomme stigning i kravet. Som vedlagte kopi (bilag nr. 1) af auktionsindkaldelsen viser, var det oprindelige krav godt 62.000 kr. Dette er vel 2 kvartaler plus nogle omkostninger og mere eller mindre, hvad jeg ventede, da jeg gennemtvang auktionen. Jeg mener ikke at have foretaget mig noget, der kan begrunde denne stigning og føler mig ikke ansvarlig. Var det ikke sket, havde sagen været lukket for længst…”

Den 3. november 2010 indgav klageren klage hos Realkreditankenævnet.

Den 11. november 2010 udtog indklagedes advokat stævning mod klageren med påstand om dennes betaling af 309.531,10 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg. Af stævningen fremgår endvidere følgende:

”…SAGSFREMSTILLING:

Nærværende sag vedrører sagsøgers tab efter tvangsauktion.

Sagsøgte var indtil 17. april 1990 ejer af …(ejendommen)…. På grund af sagsøgtes betalingsmisligholdelse blev ejendommen solgt på tvangsauktion på vilkår, der fremgår af auktionsnøglen, der fremlægges som sagens bilag 1.

Ejendommen blev overtaget af sagsøger med et bud på kr. 622.599,76, hvilket fremgår af retsbog, der fremlægges som sagens bilag 2.

Herved konstateres et primært tab på kr. 184.613,93.

Som led i sin tabsbegrænsning videresolgte sagsøger ejendommen på vilkår som fremgår af slutseddel af 22. juli 22. 1992, der fremlægges som sagens bilag 3.

Som bilag 4 fremlægges kopi af sagsøgers interne bogholderi, hvoraf fremgår, at sagsøger efter salget af ejendommen har konstateret et endeligt tab på kr. 577.493,40. Da dette beløb overstiger det primære tab, indskrænkes det påstævnte beløb til det primære tab.
Som dokumentation for afbrydelse af forældelse fremlægges som sagens bilag 5 sagsøgtes brev af 21. marts 1993 til sagsøger, hvoraf det fremgår, at sagsøger har modtaget opgørelse af det endelige tab fra sagsøger.

Det påstævnte beløb opgøres på følgende måde:

Tilgodehavende på tvangsauktion, jf. auktionsnøgle (bilag 1) kr. 807.213,69
Budsum kr. 622.599,76
Primært tab kr. 184.613,93
Rente i 5 år á 13,5328% p.a. kr. 124.917,17
I alt kr. 309.531,10


ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende.

at sagsøgtes ejendom grundet betalingsmisligholdelse blev solgt på tvangsauktion,

at sagsøger ikke opnåede fuld dækning for sit pantsikrede tilgodehavende,

at sagsøgers primære tab rettes mod sagsøgte som en personlig fordring, som sagsøger er forpligtet til at betale, og

at rentesatsen udgør den aftalte rente på det tabsgivende lån og er beregnet for de seneste 5 år, jf. forældelseslovens § 30, stk. 1.

FORSLAG TIL SAGENS BEHANDLING:

I relation til retsplejelovens § 348, stk. 2, nr. 6, er det sagsøgers opfattelse;

at der ikke er anledning til at bestemme, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen af sagen, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3,

at der ikke er anledning til at bestemme, at retten under hovedforhandlingen skal tiltrædes af 2 sagkyndige medlemmer, jf. retsplejelovens § 20,

at der ikke er anledning til at henvise sagen til behandling ved Landsretten, jf. retsplejelovens § 226 eller ved Sø- og Handelsretten, jf. retsplejelovens § 227 og

at sagsøger, såfremt Retten indkalder til et forberedende møde, ikke ønsker at drøfte andre forhold end de under retsplejelovens § 353, stk. 1, nr. 1-19 nævnte…”

Den 10. januar 2011 orienterede indklagede Realkreditankenævnet om status i retssagen. Af brevet fremgår følgende:

”Da sagen verserer ved …(byretten)…, skal jeg under henvisning til Realkreditankenævnets vedtægter § 3, stk. 4, venligst anmode om, at ankenævnssagen udsættes til efter den 8. februar 2011, hvor der holdes forberedende retsmøde i retssagen.

Det skal oplyses, at …(indklagedes)… advokat har henledt rettens opmærksomhed på, at sagen tillige er indbragt for Realkreditankenævnet. Desuagtet har …(byretten)… fastholdt, at der skal afholdes forberedende retsmøde…”

Den 31. januar 2011 skrev indklagedes advokat et brev til klageren, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”…Jeg tillader mig at vende tilbage til sagen forinden det telefoniske retsmøde, som er berammet til foretagelse tirsdag den 8. februar 2011 kl. 09.00.

Jeg skriver særskilt omkring Deres bemærkninger om forskellen mellem det opgjorte tab og det beløb, som fremgår i brev fra civildommeren i …(by)… dateret den 4. december 1989.

I brevet fra retten er 4. december 1989 anføres et beløb på kr. 62.166,10 som udgørende ”fordringens opgørelse pr. dato”, hvortil dengang skulle lægges et yderligere beløb på kr. 400 eksklusiv moms.

Til Deres forståelse af sagen kan jeg oplyse, at når man er bagud med terminer, starter sagen indledningsvis med at kreditforeningen alene forfølger fordringen for så vidt angår manglende betalte terminer. Disse udgjorde på tidspunktet for indgivelse af auktionsbegæringen (dengang forberedende auktionsmøde) det nævnte beløb på kr. 62.166,10.

Det betyder, at tvangsauktionssagen dengang kunne være afværget ved betaling af førnævnte kr. 62.166,10 med tillæg af de omkostninger, der i øvrigt måtte være påløbet dengang.

Beløbet er således ikke noget udtryk for Deres samlede gæld efter tvangsauktionen.

Den gæld, som …(indklagede)… er blevet påført fremgår af stævningen og udgør en opgørelse over udfaldet på tvangsauktionen (underdækning) med tillæg af liggetidsomkostninger, videresalgsomkostninger m.v. samt det tab som …(indklagede)… i øvrigt bliver påført. Dette er dokumenteret med kontoudtoget - retssagens bilag 4.

Håber nærværende kan være Dem en støtte for forståelsen af sagsforløbet…”

Den 15. februar 2011 gav indklagede Realkreditankenævnet følgende status på retssagen:

”…Den 8. februar 2011 var der telefonisk restmøde i den sag, som …(indklagede)… har anlagt mod …(klageren)….

…(Klageren)… havde trods opfordring hertil ikke oplyst et telefonnummer og deltog derfor ikke i mødet.

Dommeren kom ikke ind på sagens materie, men var af den opfattelse, at da sagen nu er anlagt - og …(klageren)… selv havde indbragt sagen for ankenævnet, så ville hun være indstillet på blot at lade sagen hvile i retten - afvente behandlingen i Nævnet - herunder Nævnets afgørelse af, om sagen overhovedet opfylder kriterierne for nævnsbehandling.

Dommeren noterede derfor foreløbigt sagen frem til ”efter sommerferien” afventende Nævnets behandling.

Dommeren ville fremsende en retsbogsudskrift vedr. det passerede, som fremsendes i kopi til ankenævnet, så snart jeg har modtaget den…”

Klageren kærede den 18. februar 2011 byrettens beslutning om at udsætte sagen. Af kæreskriftet fremgår blandt andet følgende:

”…Sagsøgtes påstand:

Rettens kendelse om at udsætte sagen med frist til 1/9 2011 ophæves og sagen afvises i overensstemmelse med sagsøgtes principale påstand i svarskrivelsen.

Begrundelse:
Retsmøde 8/2 2011 var et telefonmøde, hvor sagsøgte var tilsagt og klar, men ikke blev kontaktet og derfor ikke havde mulighed for at påvirke kendelsen.

Sagsøgte er enig med retten i, at Retsplejelovens § 361 ikke kan anvendes, da sagen er overgået til Ankenævnet, inden stævning blev udtaget. Sagsøgers advokat var underrettet herom i anbefalet brev dateret og sendt 8/11 2010. Derudover har retten desværre ikke angivet anden hjemmel/begrundelse, end at sagsøger ønsker udsættelse.

Sagsøgte finde, at sagen bør afvises, da vedtægterne for Realkreditankenævnet, som sagsøger har forpligtet sig til at følge, i § 3, stk. 3, siger:

Stk. 3. Så længe en sag verserer for Ankenævnet, kan klagesagens parter ikke anlægge sag ved domstolene eller voldgiftsret om de spørgsmål, som klagen omfatter.

Sagsøgte finder, at dette punkt er klart overtrådt, og sagen derfor bør afvises…”

Byretten fremsendte den 21. februar klagerens kæreskrift til Landsretten, som den 30. marts 2011 afsagde følgende kendelse i sagen:

”…Realkreditankenævnet er godkendt af Økonomi- og Erhvervsministeren.

Det følger af forbrugerklagelovens § 3, stk. 1, at sagens parter ikke kan anlægge sag ved domstolene, så længe en sag verserer for et godkendt ankenævn.

Sagen er anlagt den 15. november 2010, mens …(klageren)… efter det oplyste allerede den 3. november 2010 indbragte sagen for Realkreditankenævnet. Sagen bør herefter afvises fra byretten, hvorfor

b e s t e m m e s :

Byrettens afgørelse ændres, således at den af …(indklagede)… anlagte sag afvises…”

Byretten afviste den 5. april 2011 sagen med henvisning til Landsrettens kendelse.




PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at frafalde sit krav mod klageren.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i efteråret 1983 købte den omhandlede ejendom. Handelen var vist for tiden meget almindelig og blev i hovedsagen finansieret med et realkreditlån hos indklagede.

I 1988 indgik klageren ægteskab med en i Andorra bosat dansk statsborger og blev i den forbindelse udlandsdansker. Skattemæssigt kunne dette kun lade sig gøre, hvis man ikke rådede over en helårsbolig her i landet.

Han satte derfor sit hus til salg gennem en lokal ejendomsmægler i god tid før brylluppet, men køberinteressen var endog meget lille.

Situationen var, især for hans daværende hustru, meget alvorlig, og han kontaktede derfor indklagede telefonisk for at finde en frivillig løsning. Dette blev blankt afvist og han meddelte derfor, at han måtte gennemtvinge en løsning ved at holde op med at betale ydelsen.

I september 1988 tog han varigt ophold i Andorra og mistede dermed stabil forbindelse til situationen omkring huset. Dog er han i besiddelse af indkaldelsen til auktionen, hvoraf han har fremlagt kopi. Denne indkaldelse taler om en restance på godt 62.000 kr., hvilket vel var 2 kvartaler plus nogle gebyrer og mere eller mindre som forventet. Herefter hørte han ikke mere til sagen, før han modtog en årsopgørelse for 1998, hvor kravet var steget til det 3-dobbelte. Det forstår han ikke, da han ikke mener at have foretaget sig noget, der kunne gøre ham ansvarlig for denne voldsomme forøgelse.

Han har derfor – flere gange og skriftligt – bedt om dokumentation, Dette har man ikke ønsket at give og har i stedet blot udsat sagen, typisk i et par år.

I august 2009 overgav indklagede sagen til advokat, fra hvem han modtog et brev dateret 26. august 2009. Dette besvarede han 6. september 2009 med en kortfattet gennemgang af sagen og en gentagelse/specifikation af sit krav om dokumentation. Herpå modtog han et svar dateret 19. oktober 2010. Svaret indeholdt bilag, hvoraf de 2 (kopi af en domsudskrift fra Østre landsret 2007 og hans eget skøde fra købet af huset i 1983) ikke ses at have relevans for den aktuelle sag. Til gengæld var der ikke vedlagt et omtalt videresalgsskøde, betydningen af en kontospecifikation forstår han ikke, og hans krav var ikke nævnt med et ord.

Sagsbegrundelse:
Han føler nu, at han er kørt fast. Gentagne gange, først over for indklagede, senest over for indklagedes advokat, har han fremført kravet om at modtage de 2 opgørelse, som ifølge indklagedes egne retningslinjer skal udarbejdes i forbindelse med en tvangsauktion, og som han aldrig har modtaget. Kravet bliver ikke engang kommenteret.

Han har derfor oversendt sagen til Realkreditankenævnet for at få dets bedømmelse.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkning er:

Det påpeges, at indklagede overhovedet ikke beskæftiger sig med klagens centrale punkt, nemlig de manglende opgørelser, som det under hele sagen er lykkedes indklagede at undgå at fremlægge/kommentere. Det er vanskelig at tro, at de ikke er udarbejdet. Når man ikke for længst har lukket den foreliggende sag, blot ved at fremsende dem, er det derfor nærliggende at tro, at disse opgørelser indeholder formuleringer eller poster, som man er klar over, ikke kan godkendes. At dette kan være tilfældet indikeres af, at indklagedes interne bogføringsbilag synes at indeholde mindst en større post, som er en forbedring af pantet (skift fra oliefyr til gasfyr), som næppe kan være hans ansvar.

Desuden havde det været ønskeligt med en forklaring på, hvorfor der gik så lang tid (ca. 5 måneder) fra det indledende til det endelige retsmøde, og hvorfor kravet i denne periode nærmest tredoblede.

Den genfremsendte dom fra Østre Landsret ses ikke at have nogen relevans for den foreliggende klage.

Påstand:
Til støtte for sin påstand skal han anføre, at indklagede ikke har dokumenteret sit krav med de 2 opgørelser, som man er pligtig til at udarbejde og fremsende, dels umiddelbart efter auktionen, dels umiddelbart efter pantets videresalg. Indklagede har derfor mistet alle krav på ham.

Begrundelse:
Indklagede har altid kun opgivet sit krav som en totalsum. Det til trods for, at der er pligt til at udarbejde og fremsende opgørelser og til trods for, at han gentagne gange, skriftligt, har anmodet om, at få kravet nærmere dokumenteret.

Det er derfor ikke muligt at bedømme kravet. Dette er især beklageligt, fordi kravet synes meget stort. På det aktuelle tidspunkt tog det normalt 2-3 kvartaler at gennemføre en tvangsauktion, men det aktuelle krav synes at svare til 6-7 kvartaler.

Han mener ikke at have foretaget sig noget, der kan begrunde forskellen, og ønsker opgørelserne for at kunne bedømme, om der i kravet indgår posteringer, som er ham uvedkommende.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 1983 optog realkreditlån hos indklagede mod pant i klagerens daværende ejendom.

Da klageren misligholdt betalingerne på lånet, indgav indklagede anmodning om tvangsauktion over ejendommen.

Ejendommen blev efterfølgende solgt på tvangsauktion den 17. april 1990. Ejendommen blev overtaget af indklagede for et bud på 622.599,76 kr. herved fik indklagede et primært tab på 184.613,93 kr.

I 1992 videresolgte indklagede ejendommen til 800.000 kr. Ved salget af ejendommen blev konstateret et endeligt tab på 577.493,40 kr. Da dette beløb oversteg det primære tab, blev kravet mod klageren indskrænket til det primære tab, nemlig 184.613,93 kr.

Efterfølgende fremsendte indklagede brev af 25. januar 1993, hvor indklagede gjorde kravet gældende mod klageren.

Da indklagede ikke havde hørt fra klageren fremsendte indklagede endnu en skrivelse af 25. februar 1993. Klageren svarede ved brev af 21. marts 1993.

Klageren har i årene herefter ikke villet medvirke til en afvikling af gælden.

I 2009 blev sagen så overgivet til indklagedes eksterne advokat, som fremsendte brev af 26. august 2009 med en aktuel opgørelse af den personlige fordring. Herefter korresponderede klageren og indklagede ved brev af 6. september 2009 og 19. oktober 2010.

Klageren indbragte herefter sagen for Realkreditankenævnet den 3. november 2010.

I forbindelse med et forsøg på at løse sagen uden Ankenævnets mellemkomst fremsendte indklagedes advokat brev af 31. januar 2011 til klageren og redegjorde endnu engang for, hvordan indklagede kom frem til det endelige krav mod klageren.

Da det ikke var muligt at nå frem til en fælles forståelse parterne imellem, behandles sagen nu som en ankenævnssag.

Indklagede er af den opfattelse, at alle relevante skrivelser og opgørelser er fremlagt i forbindelse med ankenævnssagen, og klageren opfordres til at specificere, hvilken opgørelse han savner, såfremt han mener, at det er relevant for sagen.

Anbringender:
Til støtte for påstanden gøres gældende,

at indklagedes endelige tab først kunne konstateres efter videresalget af ejendommen i sidste halvdel af 1992,

at indklagede fremsendte en opgørelse over sit endelige tab ved brev af 25. januar 1993,

at kravet er fuldt ud dokumenteret,

at indklagede ikke har udvist forhold, der af klageren har kunnet tolkes som afkald på den personlige fordring, og

at fordringen således ikke kan anses som bortfaldet på grund af passivitet, jf. Østre landsrets dom af 2. oktober 2007.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har over for Nævnssekretariatet oplyst, at opgørelsen af, hvordan kravet på tvangsauktionen er sammensat, for nuværende ikke kan fremlægges/eksisterer.

I klagesagen er fremlagt indklagedes kontospecifikation for det overtagne pant, der indeholder følgende samlede oversigt over bevægelser på kontoen, og som viser det endelige tab:

”Art Tekst Total



01 RESTANCER PR. OVT. 171.819,99
02 YDELSER 161.445,61
04 INDFRIELSER 703.465,41
21 UDG/INDT. PR. OVT. DAG 25.681,45
23 AUKTIONSOMKOSTNINGER 34.003,89
31 REFUSION 25.961,49-
32 ADVOKATOMKOSTNINGER 9.180,50
33 MÆGLERSALÆR 48.780,60
34 MÆGLERANNONCER 35.639,53
35 LÅNEOMK. - NYT LÅN 62.553,59
40 EJENDOMSSKAT 27.955,80
41 FORSIKRINGSPRÆMIE 2.033,00
42 FORBRUGSAFGIFTER 8.016,47
43 HÅNDVÆRKERUDGIFTER 27.626,00
49 SMÅUDGIFTER/INDTÆGT. 18.097,02
51 UDBETALING 56.000,00-
52 NYT RD-LÅN, HOVEDSTOL 635.000,00-
53 RESERVEFONDSPTB. 4T 109.000,00-
54 RES.PTB.KURSR. 4T 16.350,00
60 DIVERSE HONORAR-EDK 6.500,00
61 HONORAR EJERB.-EDK 4.000,00
62 FORBRUGSAFG.-BOLGS. 9.355,50
69 SMÅPOSTER - EDK 31.220,53
91 AFSLUT HENSÆTTELSE 586.000,00
92 AFSLUT UDLÆG 577.493,40-
93 AFSLUT GEVINST/TAB 8.506,60-
Total *** 577.493,00”

Posten ”Håndværkerudgifter” på 27.626 kr. dækker ifølge specifikationen over udskiftning af oliefyr.

Forbrugerombudsmandens etiske retningslinier for realkreditinstitutter, som var gældende fra 1. juni 1996 og frem til reglerne i bekendtgørelse om god skik, som er udstedt i medfør af § 43 i lov om finansiel virksomhed, trådte i kraft i oktober 2003, indeholder følgende om personlige fordringer efter tvangsauktion:

”9. Opgørelse af den personlige fordring efter tvangsauktion
Senest en måned efter afholdelse af tvangsauktion, skal realkreditinstituttet skriftligt give meddelelse til skyldneren om, hvorvidt der gøres krav gældende mod låntageren i henhold til den personlige hæftelse og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, samtidig med oplysning om mulighederne for reduktion af kravet i forbindelse med senere salg af ejendommen, jf. nedenstående bestemmelse.
Samtidig anmodes skyldneren om at fremsætte forslag til afvikling af gælden. Såfremt det ikke lykkes at indgå aftale om gældens afvikling, skal realkreditinstituttet give skyldneren oplysning om instituttets procedure i forbindelse med inddrivelse af kravet.
Er det ved realkreditinstituttets senere salg af den overtagne ejendom åbenbart, at salgssummen ikke dækker budsummen samt realkreditinstituttets efterfølgende udgifter i forbindelse med salg af ejendommen, foretages der ingen revideret opgørelse af instituttets samlede tab. I andre tilfælde skal instituttets samlede tab opgøres under hensyn til muligheden for en eventuel reduktion af kravet mod skyldneren.”

Bekendtgørelsen og god skik (nu bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011) har stedse indeholdt krav til den information, der skal gives tvangsauktionsdebitor efter en tvangsauktion. Dette er formuleret på følgende måde i den gældende bekendtgørelse:

”§ 22. Senest 1 år efter afholdelsen af en tvangsauktion over en ejendom, skal et penge- eller realkreditinstitut, der har et udækket pantebrev på tvangsauktionen, skriftligt oplyse kunden om, hvorvidt instituttet vil gøre kravet gældende mod kunden og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, og hvor det ikke er muligt en foreløbig opgørelse over kravets størrelse.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Tvangsauktionen fandt sted den 17. april 1990 (1. auktion) henholdsvis den 28. maj 1990 (2. auktion), og ejendommen blev videresolgt pr. 15. august 1992. Indklagede fremsendte første gang sit krav efter tvangsauktionen over for klageren i januar 1993. Klage er indgivet til Nævnet den 3. november 2010. Kravet er efter Nævnets opfattelse ikke forældet, - hverken efter Danske Lov 15-14-4 eller den nugældende forældelseslov, jf. lovens § 30, stk. 1.

Det forhold, at indklagede ikke har overholdt forskrifterne i sit eget produktblad, Forbrugerombudsmandens etiske retningslinjer for realkreditinstitutter og bekendtgørelsen om god skik, der har været gældende for indklagedes krav en del af perioden efter tvangsauktionen, kan efter Nævnets opfattelse ikke i sig selv eller sammen med sagens øvrige omstændigheder medføre, at kravet er bortfaldet ved passivitet. Nævnet bemærker i den forbindelse, at indklagede – omend med lange pauser – har fastholdt kravet mod klageren.

Indklagedes krav er i stævningen opgjort til 184.613,93 kr. (primært tab) excl. renter svarende til forskellen mellem indklagedes tilgodehavende på 802.213,69 kr. på tvangsauktionen og budsummen på 622.599,76 kr. Nævnet lægger disse tal til grund for sin vurdering. Nævnet finder, at en anfægtelse af tallene ikke kan ske på nuværende tidspunkt, men skulle have været sket over for fogedretten i forbindelse med tvangsauktionen.

Selv om der kan rejses tvivl om nogle af posterne i indklagedes kontospecifikation, f.eks. håndværksudgifter på 27.626 kr., finder Nævnet det ubetænkeligt at lægge til grund, at indklagedes samlede tab (sekundært tab) væsentligt har oversteget det primære tab. Nævnet finder derfor ikke grundlag for at afskære indklagede fra at gøre sit primære tab på 184.613,93 kr. gældende over for klageren.

Nævnet finder heller ikke grundlag for helt eller delvis at tilsidesætte indklagedes renteberegning.

Nævnet kan som følge af det anførte ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef