Afgørelse

Bidragsforhøjelse

Sagsnummer:	21510171/0
Dato:	21-11-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jakob Bjerre, Bent Olufsen, Jacob Elverum og Steen Jul Petersen
Klageemne:	Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:	Bidragsforhøjelse
Indklagede:	Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

---

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne ejer to ejerboliger, som aktuelt er udlejet. Ejendom 1 tilhørte den ene af klagerne, og begge klagerne har beboet ejendom 1 i perioder. Herefter har klagerne forgæves forsøgt at afhænde ejendom 1. Ifølge klagerne erhvervede de ejendom 2 til eget brug. Klagerne ejer ligeledes en erhvervsejendom, som imidlertid ikke er omfattet af klagesagen. Som sagen er oplyst, ejer klagerne yderligere ejendom 3 og ejendom 4, der ikke er omfattet af klagen, og begge er kategoriseret som ejerboliger til helårsbrug og med en bidragssats på henholdsvis 0,5 og 0,6 pct.

Alle ejendommene er belånt af det indklagede realkreditinstitut, ejendom 1 med et tilpasningslån F5 på 870.000 kr. med indledende afdragsfrihed, som blev udbetalt i december 2005, og ejendom 2 med et variabelt forrentet lån på 202.100 euro med indledende afdragsfrihed, som blev udbetalt i september 2007.

Pantebrevene for lånene i ejendom 1 og 2 indeholder i de særlige bestemmelser følgende:

”Vilkår for lånet

For lånet gælder …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for udlån. Debitor har sammen med lånetilbudet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for udlån.

…

Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidraget beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning jfr. de for lånet gældende lånevilkår. Ud over denne generelle adgang forbeholder …(indklagede)… sig ret til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån. …(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring)

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån).

For privatkunder er bidragssatsen ved lånets udbetaling afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af fx indfrielse af foranstående lån.

For andre kunder end privatkunder fastsættes bidragssatsen individuelt ved lånets udbetaling.

Kursskæring (kursfradrag ved udbetaling/refinansiering og kurstillæg ved indfrielse) er afhængig af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes Prisblad, som kan findes på …(indklagedes)… hjemmeside.

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).

Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag, beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a)   Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b)   Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,

c)   Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

     ?     øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,

     ?     ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,

     ?     øgede skatter eller afgifter,

     ?     øgede distributionsomkostninger, eller

     ?     generelle garantiordninger,

d)   Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e)   Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente

f)   Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag

g)   Øgede risici, herunder operationelle risici,

h)   Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i)   Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,

j)   Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændre prisstruktur,

k)   Låntagers betalingsmisligholdelse,

l)   Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)…-koncernen, eller

m)   Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeleles individuelt til låntager med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes)… hjemmeside.

For andre kunder end privatkunder meddeles ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag i eksisterende låneforhold dog med 1 måneds varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin, og varsling af generelle ændringer kan ske ved annoncering i dagspressen.”

Efter det oplyste rettede klagerne den 31. august 2015 henvendelse til indklagede med henblik på nedsættelse af bidragssatserne på lån i deres erhvervsejendom.

Indklagede fremsendte den 2. september 2015 meddelelse til klagerne om ændring af bidragssatsen på lånet i erhvervsejendommen. Indklagede sendte samtidig meddelelse om ændring af bidragssatserne for lånene i ejendom 1 og 2:

Ӯndring af bidragssats

Jeg skriver til dig for at bekræfte, at vi ændrer bidragssatsen på nedenstående lån. Der er tale om en forhøjelse af bidragssatsen, som sker på baggrund af de seneste års svage konjunkturforhold og stigende regulering af den finansielle sektor. Det har medført øgede likviditets- og kapitalkrav, som har gjort det nødvendigt for …(indklagede)… at styrke vores kapital og likviditet.

…(Indklagede)… vil også gerne fremover være en stabil udbyder af lån, også i svære tider, men det kræver en forøget indtjening for at kunne honorere de fremtidige likviditets- og kapitalkrav som stilles.

Ændringen er baseret på en individuel vurdering af bidragssatsen set i forhold til engagementet.

Lånenr.	Hovedstol	Eksisterende bidragssats	Ny bidragssats	Med virkning Fra
…	870.000	0,5500	1,2500	01-01-2016

…”

 

Lånenr.	Hovedstol	Eksisterende bidragssats	Ny bidragssats	Med virkning fra
…	202.100,00	0,7500	1,2500	01-01-2016

 

…”

Klagerne sendte den 8. september 2015 følgende e-mail til indklagede:

”Jeg har netop modtaget 3 breve vedr. nedenstående ejendomme/lånenumre:

…

          … bidragssats ændret fra 0,55 til 1,25%

          … bidragssats ændret fra 0,75 til 1,25%

Jeg har d.d. haft en samtale med …(rådgiver hos indklagede)…, som ikke ønskede at oplyse hvilke konkrete vurderinger som ligger bag den ekstreme ændring af satserne, men kun kunne henvise til de medsendte breve. Han henviste til interne redskaber.

Har du mulighed for at oplyse hvilke konkrete ændrede oplysninger (størrelsen af mit arrangement, fald i ejendomspriserne eller andet) som ligger bag denne ændring af satserne?”

Klagerne rykkede den 11. september 2015 for svar, idet de anførte følgende:

”Da jeg endnu ikke har hørt fra dig, antager jeg at …(indklagede)… ikke ønsker at meddele årsagen til de øgede bidragssatser.

Jeg tillader mig desuden at antage at bidragsændringer er direkte forårsaget af min mail af 31.8.2015.”

Indklagede besvarede den samme dag klagernes henvendelse:

”Vi har igennem det sidste halve år været gennem vores låneportefølje og justeret priser og det er derfor lidt tilfældigt, at der lige er en sammenhæng mellem din mail og vores varsling.

Baggrunden for den varslede stigning er uændret i forhold til tidligere. Kravet til kapital vil være stigende frem mod 2018 – Et krav stillet af ratingbureauer samt den lovgivende magt.

Vores interesse er, at vi fortsat kan skaffe billig finansiering til vores kunder og for at kunne leve op til de fremtidige krav, har vi også sat os selv på en større slankekur.

Desværre kan vi ikke undgå også at se på de priser vores kunder betaler for at låne her i …(indklagede)…”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedsætte bidragssatsen på deres lån i ejendom 1 og 2.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at indklagede har foretaget en vilkårlig og åbenbart urimelig forhøjelse af bidragssatserne på deres lån.

Den 31. august 2015 skrev de til indklagedes rådgiver, at de ønskede en nedsættelse af bidragssatsen på deres erhvervsejendom.

De modtog intet svar på mailen, men den 3. september 2015 modtog de med posten breve om forhøjelse af satserne, herunder på deres udlejede ejerboliger:

På ejendom 1 fra 0,55 pct. til 1,25 pct., svarende til en stigning på 127,3 pct. og på ejendom 2 fra 0,75 pct. til 1,25 pct., svarende til en stigning 66,7 pct.

Den 8. september 2015 kontaktede de telefonisk indklagedes rådgiver, som ikke ønskede at oplyse, hvilke konkrete vurderinger, der lå bag ændringerne. Rådgiveren henviste blot til de modtagne breve og bad dem kontakte indklagedes centerdirektør, hvilket de herefter gjorde.

Efter at de havde rykket for svar, modtog de den 11. september 2015 mail fra indklagedes centerdirektør, hvori han tilkendegav, at det var tilfældigt, at brevet om forhøjelserne kom i forlængelse af deres anmodning af 31. august 2015 om nedsættelse af bidragssatserne.

De anerkender, at indklagede i henhold til låneaftalerne har ret til at forhøje bidragssatserne, men i dette tilfælde er der tale om forhøjelser, der er tilfældige og blev udløst, fordi de kontaktede indklagede, og som er urimelige og uden konkret begrundelse.

Til indklagedes udtalelse har de følgende bemærkninger:

1)  Nævnet bedes bemærke, at indklagede fastholder sin påstand om, at boligerne er købt med det formål at være boligudlejningsejendomme. Det er ikke korrekt, og ejendommenes status var indklagede informeret om ved låneoptagelsen.

2)  Indklagede oplyser, at indklagedes låneguide er udleveret. Dette er ikke korrekt. Af kopien fremgår det også, at guiden er gældende fra 6. november 2015. Da dette er indklagedes påstand, må indklagede dokumentere, at indklagede har procedurer/interne processer, som sikrer, at alle låneoptagere modtager guiden. De har aldrig underskrevet dokumenter, hvori de bekræfter modtagelsen af guiden.

Derfor mener de ikke, at indklagede kan hæve bidragssatsen.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser følgende om finansieringen af ejendom 1 og 2:

Ejendom 1

Klagerne fik pr. 23. december 2005 udbetalt et variabelt forrentet lån (F5) på 870.000 kr. med indledende afdragsfrihed indtil den 30. september 2015. Lånet refinansieres næste gang 30. september 2020.

Ejendom 2

Klagerne fik pr. 18. september 2007 udbetalt et variabelt forrentet lån på 202.100 euro med indledende afdragsfrihed indtil den 30. juni 2017.

Der er tale om boligudlejningsejendomme i henhold til bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori, og indklagede har belånt dem som sådan med udgangspunkt i en rentabilitetsværdi.

Realkreditlånene er derfor tilbudt på de vilkår, som hos indklagede er gældende for boligudlejningsejendomme.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2005 (ejendom 1) og pantebrevet fra 2007 (ejendom 2). Begge suppleres af indklagedes Långuide.

Af pantebrevene for lånene, som er underskrevet af klagerne, fremgår det, at ”Debitor har sammen med lånetilbuddet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for udlån”.

Långuiden er en fast bestanddel af lånetilbud fra indklagede, og indklagede afviser derfor, at klagerne ikke skulle have modtaget et eksemplar af långuiden i forbindelse med udbetaling af lån.

Indklagede har varslet bidragsstigninger over for klagerne. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede.

Klager ejer ud over ejendom 1 og ejendom 2 også ejendom 3 (ejerlejlighed) og ejendom 4 (parcelhus), som er belånt hos indklagede.

Både ejendom 3 og ejendom 4 er i indklagede kategoriseret som ejerboliger til helårsbrug, og bidragssatsen fastsat derefter på henholdsvis 0,5 og 0,6 pct.

De fire ejendomme kan ikke hver især tjene som ejerbolig til helårsbrug for klager og kan dermed ikke hver især kategoriseres som ejerboliger til helårsbrug.

Indklagede fastholder derfor kategoriseringen af ejendom 1 og ejendom 2 som private beboelsesejendomme til udlejning.

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at  indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen, som varslet over for klagerne.

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori, nu bekendtgørelse nr. 1761 af 27. december 2016, indeholder følgende afgrænsninger:

”Ejerboliger til helårsbrug

§ 2. Ved ejerboliger til helårsbrug, jf. § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. forstås ejendomme som parcelhuse, rækkehuse, kædehuse, ejerlejligheder, anpartslejligheder m.m. der lovligt kan benyttes til helårsbeboelse for ejeren.

Stk. 2. Endvidere er tofamilieshuse omfattet af denne ejendomskategori, når mindst én af lejlighederne benyttes af ejeren.

Stk. 3. Såfremt en ejendom omfattet af stk. 1, men ikke af stk. 2, er udlejet af ejeren, omfattes den kun af denne ejendomskategori, hvis

1. ejendommen er udlejet i henhold til en lejeaftale, som har en maksimal restløbetid på 3 år, og hvor tidsbegrænsningen må anses for tilstrækkeligt begrundet i ejerens forhold, eller
2. ejeren efter lejelovgivningen kan opsige lejeren med henblik på selv at benytte det lejede.
   …
    
   Private beboelsesejendomme til udlejning
   § 5. Ved private beboelsesejendomme til udlejning, herunder friplejeboliger, jf. § 5, stk. 1, nr. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., forstås ejendomme, der ikke omfattes af § 2, § 4, eller §§ 6-8, og som udelukkende indeholder beboelseslejligheder eller enkeltværelser, der lovligt kan benyttes til helårsbeboelse, og som er udlejet eller bestemt til udlejning.
    
   Stk. 2. Ejendomme, der indeholder mindst 3 beboelseslejligheder, henregnes til denne ejendomskategori, uanset om ejeren beboer en lejlighed i ejendommen.”
    
   Indklagede har på forespørgsel fra Nævnet den 11. maj 2017 oplyst følgende om kategoriseringen af ejendommene:
    

”Realkreditankenævnet har anmodet om yderligere oplysninger om indklagedes kategorisering af ejendommene.

Ejendomskategorisering ejendom 1

Der er tale om et to-families hus. I henhold til ejendomskategoribekendtgørelsen er to-families hus at betragte som en ejerbolig til helårsbrug, når mindst en af lejlighederne benyttes af ejeren.

Klageren har fremlagt bopælsattester, der viser, at klageren beboede ejendommen i perioden 1. december 1992 – 24. december 1996 og igen 1. marts 2006 – 1. maj 2006.

Lånet i ejendommen blev udbetalt den 23. december 2005. I henhold til de fremlagte bopælsattester var ejendommen på daværende tidspunkt ikke beboet af klager/ejer og derfor ikke at betragte som en ejerbolig til helårsbrug på belåningstidspunktet.

Indklagede værdiansatte ejendommen som en privat beboelsesejendom til udlejning på baggrund af en rentabilitetsberegning.

Ejendomskategorisering ejendom 2

Der er tale om et parcelhus.

Klageren har oplyst, at klageren købte huset den 28. marts 2007 med henblik på indflytning, når klageren havde solgt sin daværende bolig 1. Klageren oplyser, at det ikke var muligt at sælge ejendom 1 til den ønskede pris og derfor tog klager aldrig bolig 2 i brug som bolig.

Klageren sendte imidlertid allerede på overtagelsesdagen en mail til indklagede den 28. marts 2007, Bilag H hvor klager vedhæftede budget for ejendommen. Budgettet tog udgangspunkt i, at ejendommen skulle udlejes.

Lånet i ejendommen blev udbetalt den 18. september 2007. Indklagede tilbød lån i ejendommen med udgangspunkt i, at ejendommen var bestemt til udlejning, som klageren havde oplyst. Ejendommen blev derfor værdiansat som en privat beboelsesejendom til udlejning på baggrund af en rentabilitetsberegning.

Kategorisering af kundeforholdet

Begge ejendomme blev således anvendt erhvervsmæssigt til udlejning og indklagede kategoriserede derfor klagers kundeforhold for så vidt angår de 2 ejendomme som et erhvervskundeforhold med deraf følgende erhvervsvilkår.

Indklagede fastholder, at begge ejendomme er korrekt kategoriseret som private beboelsesejendomme til udlejning.

Indklagede har således været berettiget til at anse kundeforholdet for et erhvervskundeforhold.

Indklagede fastholder tidligere påstande og anbringender.”

Ved forelæggelsen på nævnsmøde den 22. maj 2017 bestemte Nævnet, at Sekretariatet skulle afsøge mulighederne for et forlig mellem parterne, eventuelt således, at ejendom 2 blev kategoriseret som en ejerbolig i henhold til ejendomskategoribekendtgørelsen § 2, stk. 3, der er citeret under ”Oplysninger fra Nævnssekretariatet”. I forlængelse heraf har indklagede oplyst, at indklagede er blevet opmærksom på, at klagerne ud over de af sagen omfattede ejendomme og erhvervsejendommen yderligere ejer to ejendomme, der begge er kategoriseret som ejerboliger til helårsbrug. Bidraget på de to yderligere ejendomme er fastsat ud fra den nævnte kategori til henholdsvis 0,5 og 0,6 pct. I lyset af dette ønsker indklagede ikke at forlige sagen. Indklagede fastholder samtidigt kategoriseringen af ejendom 1 og ejendom 2 som private beboelsesejendomme til udlejning.

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet godkendte på sit møde den 18. december 2015 klageadgang, for så vidt angår klagernes to boligejendomme (en ejendom med to lejligheder og en bolig på 121 m2), som alle udlejes aktuelt, men som enten har tjent eller som ifølge klagerne har skullet tjene til bolig for dem.

Nævnet finder, at indklagede har den fornødne hjemmel i aftalegrundlaget til at foretage bidragsforhøjelser, og klagerne anfægter da heller ikke denne hjemmel, men påberåber sig, at forhøjelserne er tilfældige, urimelige og uden konkrete begrundelser.

Med afsæt i praksis vedrørende regulering af bidrag på lån i udlejningsejendomme er der ikke belæg for at fastslå, at forhøjelsen af bidragssatserne på klagernes lån har tilfældig karakter. Med hensyn til størrelsen af forhøjelsen er der heller ikke ud fra niveauet i branchen for udlejningsejendomme grundlag for at fastslå, at satsen på 1,25 pct. p.a. på variabelt forrentet lån/tilpasningslån med afdragsfrihed er urimelig.

Indklagede har kategoriseret klagernes ejendomme som udlejningsejendomme og henviser i den forbindelse til ejendomskategoribekendtgørelsen. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte indklagedes kategorisering af de af sagen omfattede ejendomme som udlejningsejendomme.

Som følge af det anførte

b  e  s  t  e  m  m  e  s

Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.