Indsigelse mod udbetaling af provenu ved ejendomssalg til den ene af to medejere.
| Sagsnummer: | 272 /2006 |
| Dato: | 06-03-2007 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Poul Erik Tobiasen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Passivitet - overførsel til tredjemands konto |
| Ledetekst: | Indsigelse mod udbetaling af provenu ved ejendomssalg til den ene af to medejere. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod, at indklagede i forbindelse med et salg af en ejendom, som klageren var medejer af, udbetalte det samlede provenu til klagerens tidligere samlever.
Sagens omstændigheder.
Klageren ejede en fast ejendom i fællesskab med S, som han havde boet sammen med på en anden adresse.
I begyndelsen af 2003 blev ejendommen solgt for en kontantpris på 1,2 mio. kr.
Den 23. januar 2003 opgjorde den ved handlen medvirkende ejendomsmægler salgsprovenuet til 240.686 kr. Samme dag underskrev klageren og S salgsprovenuberegningen, som var på fem sider. Den sidste side (side 5), hvorpå underskrifterne blev anført, blev sendt pr. telefax den 23. januar 2003 henholdsvis kl. 13.36 og 14.20. Salgsprovenuets størrelse fremgik ikke af siden. Umiddelbart over underskrifterne var der anført følgende fortrykte tekst:
"Evt. skat i h.t. lov nr. 247 af 2. juni 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.
Hvis ejendommen er på 1.400 m2 eller derover, eller hvis sælger ikke har boet på ejendommen, mens den har haft status af en- eller tofamiliebolig eller af ejerlejlighed til beboelse, er ejendommen som hovedregel ikke omfattet af "parcelhusreglen", som medfører, at salget kan ske skattefrit. Som følge heraf anbefales det sælger hos en revisor at få beregnet, hvorvidt salget er forbundet med betaling af ejendomsavanceskat og i bekræftende fald hvor meget."
Klageren har anført, at han pr. telefax fik tilsendt salgsprovenuberegningens side 5, som han underskrev og returnerede pr. telefax.
Indklagede har under sagen fremlagt et uunderskrevet eksemplar af en aftale med S om indfrielse af lånene i ejendommen i forbindelse med salget. Når provenuet ved salget blev frigivet, skulle et lån hos indklagede (konto nr. -217) med en restgæld på ca. 33.000 kr., indfries. Nettoprovenuet herefter skulle afregnes til S' konto. Indklagede har anført, at klageren ved underskrift af en påtegning på aftalen tiltrådte denne.
I foråret 2006 meddelte skattevæsenet klageren, at han skulle beskattes af fortjenesten ved salget af ejendommen og den fortjeneste, han kunne have opnået ved at udleje denne. Klageren rejste i den forbindelse krav mod indklagede om udbetaling af halvdelen af provenuet ved salget, hvilket indklagede afslog.
Parternes påstande.
Den 10. november 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal fremlægge den originale underskrevne aftale om indfrielse af lån og udbetaling af provenu i forbindelse med salget, subsidiært betale halvdelen af salgsprovenuet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han ikke vidste, at der efter indfrielse af diverse pantebreve og boliglån i forbindelse med ejendomssalget fremkom et overskydende provenu. Han blev først klar over dette ved Skats henvendelse i maj 2006. Han rettede henvendelse til ejendomsmægleren, der sendte det fulde dokument vedrørende salgsprovenuberegningen, og til indklagede, der oplyste, at provenuet var blevet udbetalt til S.
Det fremgik af skødet, at han var medejer af ejendommen, og indklagede var derfor ikke berettiget til at udbetale det overskydende provenu til S uden hans accept.
Han mener ikke at have givet tilsagn om, at et for ham ukendt provenu skulle stilles til rådighed for S, og indklagede har ikke dokumenteret sin påstand herom. Den fremlagte uunderskrevne aftale om indfrielse af lån er udformet som en aftale alene mellem indklagede og S, ligesom der i dokumentet kun er plads til S' underskrift. Hans navn fremgår ikke noget sted.
Han har hverken fraskrevet sig retten til sin andel af provenuet eller forholdt sig passivt.
Indklagede har anført, at S oplyste, at klageren alene var proformamedejer af ejendommen, da hun efter ophævelsen af samlivet ikke havde kunnet blive kreditgodkendt til at erhverve ejendommen alene. S oplyste endvidere, at klageren ikke havde bidraget til omkostningerne ved at have ejendommen.
Klageren tiltrådte med sin underskrift, at provenuet ved ejendomssalget skulle indsættes på S' konto. Det har beklageligvis ikke været muligt at fremfinde det originale dokument.
Klageren har i forbindelse med salget nødvendigvis underskrevet diverse dokumenter i sin egenskab af medejer. Det havde således ikke været muligt at få tinglyst skødet til køber af ejendommen uden klagerens underskrift. Klageren har endvidere underskrevet den af ejendomsmægleren udarbejdede salgsprovenuberegning og bærer selv ansvar for, at han ved underskrivelsen ikke havde kendskab til dokumentets side 1-4.
Klageren har udvist passivitet ved først at rette henvendelse til indklagede om provenuet mere end tre år efter salget.
Det forhold, at klageren er blevet opkrævet skat af såvel fortjeneste som lejeindtægter, er indklagede uvedkommende. Klageren burde have ladet sig rådgive om disse forhold på købstidspunktet.
En eventuel fordeling af provenuet er alene en sag mellem klageren og S.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klageren og dennes tidligere samlevers fælles ejendom blev solgt i begyndelsen af 2003, og ifølge indklagede gav klageren samtykke til, at det overskydende provenu ved handlen blev afregnet til samleverens konto.
Ankenævnet finder, at klageren ved først at rette henvendelse til indklagede om sagen i foråret 2006, ca. tre år efter, som følge af passivitet er afskåret fra at gøre et eventuelt krav gældende mod indklagede vedrørende afregningen af provenuet. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at det måtte påhvile klageren som medejer af ejendommen at varetage sine interesser i forbindelse med salget, herunder selv at bære ansvaret for, at han underskrev på salgsprovenuberegningen uden at kende beregningens indhold eller resultat.
Sagen beror herefter på retsforholdet mellem klageren og henholdsvis den tidligere samlever og skattevæsenet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.