Spørgsmål om ansvar i forbindelse med anmodning om omprioritering m.v.
| Sagsnummer: | 117 /2007 |
| Dato: | 24-01-2008 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Carsten Holdum, Ole Jørgensen, Bent Olufsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med anmodning om omprioritering m.v. |
| Indklagede: | bankTrelleborg |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens krav om erstatning bl.a. begrundet i en manglende gennemførelse af en omprioritering.
Sagens omstændigheder.
Klageren driver en personlig ejet konsulentvirksomhed.
Ved kassekreditkontrakt af 30. maj 2003 ydede sparTrelleborg (nu bankTrelleborg) klageren en erhvervskredit på 100.000 kr. Klageren var på daværende tidspunkt kunde i et andet pengeinstitut.
I september 2003 aftalte klageren en ordning med sit tidligere pengeinstitut således, at hun opnåede saldokvittering mod betaling af 375.000 kr.
Ved gældsbrev af 25. september 2003 ydede sparTrelleborg klageren et boliglån på 308.000 kr. Samme dag underskrev klageren gældsbrev om et billån på 78.500 kr. Provenuet af de to lån, 375.000 kr., blev anvendt til indfrielse af engagementet i det andet pengeinstitut. SparTrelleborg modtog samtidig sikkerhed i et ejerpantebrev på 300.000 kr. med pant i klagerens faste ejendom samt et løsørepantebrev på 225.000 kr. med pant i klagerens bil.
Af sagen fremgår, at klagerens faste ejendom på daværende tidspunkt var belånt med et lån fra Realkredit Danmark på 1.540.000 kr. Lånet var et flexlån med afvikling. Ejendommen var yderligere behæftet med tre private pantebreve på oprindeligt 300.000 kr., 200.000 kr. og 118.522 kr. alle til en rentesats på 9 %.
Af sagen fremgår, at klagerens virksomhed jævnligt havde likviditetsproblemer.
Ved gældsbrev af 21. maj 2004 blev klagerens boliglån forhøjet med 470.000 kr. til 772.421,73 kr. I samme forbindelse udstedte klageren et nyt ejerpantebrev på 400.000 kr. med pant i sin faste ejendom. Ejerpantebrevet blev håndpantsat til sikkerhed for boliglånet samt sekundært for, hvad klageren i øvrigt var eller måtte blive sparTrelleborg skyldig.
BankTrelleborg har oplyst, at af provenuet fra låneforhøjelsen blev 395.000 kr. overført til kassekreditten til inddækning af et overtræk på ca. 265.000 kr.; 58.000 kr. blev anvendt til dækning af overtræk på klagerens private budgetkonto og servicekonto.
Klageren har anført, at hun i sommeren 2004 henvendte sig til sparTrelleborg med henblik på en omlægning af lånene i sin private ejendom. Hun rykkede i den efterfølgende tid, men afdelingsbestyreren oplyste, at låneomlægningen måtte afvente, at der blev formidlet et lånetilbud fra ejendomsmægleren L.
Under sagen er fremlagt en mailkorrespondance mellem klageren og afdelingsbestyreren, hvor spørgsmålet om en låneomlægning omtales.
Klageren har fremlagt kopi af et lånetilbud af 16. september 2004, som hun selv indhentede fra Realkredit Danmark. Af tilbuddet fremgår, at klagerens eksisterende realkreditlån blev forudsat omlagt til et 30-årigt afdragsfrit flexlån på 1.520.000 kr. Provenuet ved omlægningen udgjorde knap 19.000 kr.; omlægningen ville medføre en nedsættelse af første års månedlige ydelse efter skat på 3.295 kr. Omlægningen blev ikke gennemført.
Klageren har anført, at hun i forbindelse med afdelingsbestyrerens fratræden medio januar 2005 blev indkaldt til en drøftelse af engagementet med sparekassen. Maksimum på erhvervskreditten blev sat til saldoen på dette tidspunkt. På mødet blev indgået aftale om at sætte afviklingen af boliglånet i bero. På grund af manglende tillid fra sparekassens side til at stille fornøden likviditet til rådighed følte hun sig tvunget til at sætte sin faste ejendom til salg. SparTrelleborg har anført, at det aftaltes at sætte boliglånets ydelse i bero indtil primo august 2005.
Ved e-mail af 20. maj 2005 til sparTrelleborgs direktør indgav klageren klage over sparekassens behandling af hende. Klageren har oplyst, at hun ikke modtog svar på henvendelsen.
Klagerens ejendom blev solgt for 3.470.000 kr. med overtagelse 1. november 2005; heraf blev 140.000 kr. deponeret hos mægler og 3.330.000 kr. hos sparTrelleborg.
I løbet af december 2005 forestod sparTrelleborg indfrielsen af eksisterende lån, herunder et udlæg i klagerens ejendom. Sparekassen hævede i denne forbindelse 2.353.658,64 kr. på deponeringskontoen. Til indfrielse af de to ejerpantebreve på 700.000 kr. blev hævet 700.000 kr. Af kontoudtog fremgår, at de 700.000 kr. blev overført til klagerens boliglån, budgetkonto, servicekonto samt kassekredit.
Efter at der den 21. februar 2006 var hævet 8.849,74 kr. vedrørende refusionssaldo på deponeringskontoen, var kontoens saldo 271.316,02 kr.
Den 9. marts 2006 blev deponeringskontoen opgjort, idet kontoens indestående blev overført til klagerens forskellige konti, heraf 252.609,99 kr. til boliglånet, hvis saldo herefter var 328.686,26 kr.
Ved skrivelse af 15. december 2005 havde Told Skat givet meddelelse til sparTrelleborg om et udlæg på 101.916 kr. i deponeringskontoen. Ved en fejl fra sparekassens side var beløbet ikke blevet betalt ved opgørelsen af deponeringskontoen. I forbindelse med betaling den 1. maj 2006 hævede sparTrelleborg beløbet på klagerens boliglån, hvis saldo herefter var 440.979,37 kr.
Ved skrivelse af 1. maj 2006 opsagde sparTrelleborg klagerens gæld i henhold til boliglånet.
Den 15. s.m. overgav sparekassen kravet til inkasso ved advokat.
Klageren rettede henvendelse til advokat, som ved skrivelse af 27. september 2006 gjorde indsigelse over for sparekassens inkassoadvokat. Klagerens advokat fandt ikke, at betingelserne for at opsige boliglånet var til stede, ligesom klageren holdt sparekassen erstatningsansvarlig i forbindelse med forløbet af kundeforholdet.
Under en fogedforretning den 13. oktober 2006 rekvireret af sparTrelleborg fastholdt klageren alle indsigelser mod sparekassens krav. Klageren afgav insolvenserklæring.
Ved skrivelse af 17. oktober 2006 fra klagerens advokat til sparTrelleborgs advokat anmodede klagerens advokat om, at sparTrelleborg fremsendte opkrævning på boliglånets ydelse pr. 1. november 6.000 kr. Afdragsbetalingen skulle ikke ses som en anerkendelse fra klagerens side af, at sparekassen havde været berettiget til at opsige boliglånet eller anerkendelse af sparekassens opgjorte krav.
Af kontoudtog for boliglånet fremgår, at klageren genoptog lånets afvikling 11. januar 2007 med betaling af 6.000 kr. Den 14. februar og 15. marts 2007 blev ligeledes betalt 6.000 kr. på lånet.
Ved skrivelse af 16. marts 2007 rettede klagerens advokat henvendelse til sparTrelleborg. Advokaten fremsatte krav om betaling af en erstatning på 1.020.000 kr. begrundet i tab som følge af manglende låneomlægning af klagerens faste ejendom opgjort til 120.000 kr., tab som følge af dårlig rådgivning vedrørende klagerens virksomhed anslået til 500.000 kr. samt tab for manglende overholdelse af aftaler om engagementets indfrielse 400.000 kr. SparTrelleborg meddelte telefonisk klagerens advokats kontor, at sparekassen ikke havde tænkt sig at foretage sig noget i anledning af skrivelsen af 16. marts 2007.
Parternes påstande.
Klageren har den 17. april 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at bankTrelleborg tilpligtes at betale 1.020.000 kr.
BankTrelleborg har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at Ankenævnet bør kunne behandle klagen, da klagen angår såvel hendes private forhold som hendes virksomhed.
Hun henvendte sig i sommeren 2004 med henblik på rådgivning samt gennemførelse af låneomlægning af sin private ejendom som følge af dyre lån i ejendommen. Hun rykkede efterfølgende sparekassen. Afdelingsbestyreren oplyste, at låneomlægningen måtte afvente, at ejendomsmægleren L fremkom med et lånetilbud. Hvis sparekassen ikke ville rådgive om låneomlægningen, burde dette være meddelt udtrykkeligt, hvilket ikke skete. Dermed forhindrede sparekassen hende reelt i at omlægge lånene.
Da hun var likviditetsmæssigt belastet, indhentede hun selv et lånetilbud fra Realkredit Danmark i september 2004.
Sparekassens forhaling af låneoptagelsen betød, at hun fra september 2004, og indtil huset blev solgt, havde en øget likviditetsbelastning.
Såfremt realkreditlånet var blevet omlagt, ville hun have opnået en likviditetsforbedring på ca. 3.300 kr. månedligt efter skat svarende til 54.000 kr. for resten af 2004 og hele 2005. For så vidt angår de tre private pantebreve, hvis rente var 9 %, må det antages, at disse også ville kunne være omlagt til et realkreditlån. Hvis der tages udgangspunkt i lånetilbuddet på 1.520.000 kr. fra Realkredit Danmark, ville et lån på pantebrevenes restgæld på ca. 603.000 kr. kunne afvikles med en ydelse på 4.600 kr. hvert kvartal. Hun blev kvartalsmæssigt opkrævet ca. 13.000 kr. på de private pantebreve. En besparelse ville derfor have udgjort 8.600 kr. pr. kvartal eller ca. 43.000 kr. frem til udgangen af 2005. Hendes samlede besparelse kunne således have været 97.000 kr.
Kundeforholdet var præget af, at hun ikke kunne stole på løfter, som sparekassen gav. Hun vidste aldrig, om sparekassen ville give kredit, idet udsagn herom svingede fra uge til uge.
Sparekassen er erstatningsansvarlig, idet hun led tab som følge af, at engagementet blev opsagt, hvilket bl.a. skyldtes, at afdelingsbestyreren havde handlet uden for sin bemyndigelse. Der blev endvidere handlet i strid med reglerne for god skik for finansielle virksomheder. Sparekassens håndtering af engagementet medførte, at regninger ikke blev betalt, herunder ejendomsskatter og husleje på erhvervslejemålet; checks blev afvist og dankort blev spærret. Sparekassens adfærd medførte tab af kunder. Hun mistede derfor omsætning. Hendes tab i denne relation udgør anslået minimum 500.000 kr., hvorved hun bemærker, at alene omkostninger i forbindelse med fraflytningen af det oprindelige erhvervslejemål, der skyldtes sparekassens undladelse af at betale husleje, beløb sig til 65.000 kr.
Efter, at afdelingsbestyreren var bortvist, opnåede hun et mundtligt tilsagn fra efterfølgeren om, at engagementet kunne afvikles ved betaling af 700.000 kr. Sparekassen stod imidlertid ikke ved aftalen, hvorfor hun blev tvunget til at sælge sin faste ejendom. Ejendommen havde en K1-fejl, som forringede dens værdi, da hun ikke havde tid til at udbedre fejlen. Ejendomshandlen ville have indbragt hende ca. 800-900.000 kr. mere henset til den generelle ejendomsværdistigning, der fandt sted efter november 2005. Hendes tab som følge af brudte løfter skønnes derfor til ca. minimum 400.000 kr.
Skat havde foretaget udlæg for 101.916 kr. i provenuet fra ejendomshandlen, hvilket var meddelt sparekassen. Sparekassen undlod imidlertid at betale beløbet fra den deponerede købesum, men den 1. maj 2006 blev der hævet 101.916 kr. på boliglånet til betaling af udlægget. Da udlægget blev betalt med midler, hvori udlægshaver ikke havde udlæg, havde sparekassen ikke bemyndigelse hertil. Beløbet skal derfor tilbageføres. At sparekassen måtte have et ansvar over for Skat for manglende betaling, er sagen irrelevant.
Sparekassens disponering af de 700.000 kr., der blev dækket af ejerpantebrevene ved salget af ejendommen, var ikke retmæssig. Beløbet er bl.a. anvendt til at indfri kreditten, som havde et aftalt maksimum på 100.000 kr. Kontoen var ikke opsagt, hvorfor det var uberettiget at indfri denne. Boliglånet blev nedbragt med 367.000 kr., uden at boliglånet var opsagt til indfrielse. Indfrielserne var uberettigede og ansvarspådragende og påførte hende tab, som sparekassen er erstatningsansvarlig for. Hun drev en forretning, som i lighed med alle andre forretninger krævede en likviditet. Såfremt samtlige engagementer ikke var blevet indfriet uberettiget, ville hun have haft frie midler til at overholde betalingerne på de løbende forhold og til at drive sin forretning.
BankTrelleborg har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen vedrører erhvervsfinansiering, og at den private andel af finansieringen er meget tæt forbundet med den tidligere etablerede erhvervsfinansiering. Klagen falder derfor uden for Ankenævnets kompetence som erhvervsmæssig. Subsidiært vil en afgørelse af klagen forudsætte vidneførsel, som ikke kan finde sted for Ankenævnet.
Til støtte for frifindelsespåstanden har bankTrelleborg anført, at der ikke foreligger referat af førte telefonsamtaler mellem den tidligere afdelingsbestyrer og klageren, men en ret omfattende mailkorrespondance, som er fremlagt under sagen. Det fremgår, at klageren rettede henvendelse til Realkredit Danmark om et lånetilbud, samt at der havde været kontakt mellem klageren og ejendomsmægleren L om mulighederne for etablering af en finansiering.
Banken har ikke medvirket til rådgivning omkring den eventuelle omprioritering af klagerens ejendom, idet klageren selv hjemtog lånetilbud fra Realkredit Danmark og selv drøftede det økonomiske fundament set i relation til låneformidling via L. En nærmere belysning af forløbet vil forudsætte en bevisførelse med vidneafhøringer.
Klagerens påstand om et tilsagn om kreditfaciliteter for i alt ca. 700.000 kr. til driften af virksomheden fremgår ikke af bankens sagsmateriale. En efterprøvelse af denne påstand vil kræve vidneforklaring.
Det afvises, at banken kan have ansvaret for, at klagerens virksomhed øjensynligt udviklede sig i ganske negativ økonomisk retning.
Man kan ikke anerkende at skulle være erstatningsansvarlig for eventuel værdistigning på klagerens solgte ejendom indtruffet efter, at ejendommen blev solgt. På tidspunktet, hvor ejendommen blev sat til salg, var klageren stærkt insolvent, hvorfor det ikke giver mening at spekulere i eventuelle fremtidige prisstigninger på fast ejendom.
Ejerpantebrevene var pantsat til sikkerhed for alt mellemværende. Sådanne afdisponeres efter bankens valg. Det er sædvanlig pengeinstitutpraksis i relation til håndtering af ejendomshandler, at et ejerpantebrev frigives mod at modtage en ejendoms salgsprovenu, og at salgsprovenuet herefter anvendes til nedbringelse af kundens engagement som en betingelse for frigivelsen af ejerpantebrevet.
Med hensyn til udlægget til Skat på 101.916 kr. er det korrekt, at der var registreret udlæg i det deponerede beløb. Klageren burde i realiteten i forbindelse med opgørelsen af deponeringskontoen have protesteret mod, at der ikke var sket indfrielse af udlægget. Hvorvidt beløbet blev betalt af deponeringskontoen, eller nedbringelsen af lånet er sket med fradrag af udlægsbeløbet, har ikke betydning for klagerens økonomiske situation, og man kan under ingen omstændigheder acceptere, at skulle tilbageføre beløbet til lånekontoen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at afvise sagen som erhvervsmæssig.
Der er ikke for Ankenævnet godtgjort fejl, forsømmelser eller forhold i øvrigt vedrørende bankTrelleborgs behandling af klagerens forhold som kan begrunde et erstatningsansvar. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på oplysningerne om kundeforholdets forløb siden 2003, klagerens eget initiativ vedrørende realkreditbelåning og ansvar for beslutning om salg af fast ejendom samt bankens selvstændige ret til at foretage kreditvurderinger og adgang til at realisere ejerpantebreve pantsat til sikkerhed for alt mellemværende.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.