Afgørelse

Spørgsmål om anvendelse af midler på skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter. Krav om godtgørelse af renter på udlægskredit.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordjyske Bank skulle have anvendt midler fra skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter, i stedet for at trække på klagerens udlægskonto.

Sagens omstændigheder.

Klageren var kunde i Nordjyske Bank.

Den 29. februar 2008 solgte klageren sin faste ejendom på L-vej for 1.015.000 kr.

Af brev af 10. marts 2008 fra Nordjyske Bank til klagerens ejendomsmægler fremgår:

"Under venlig henvisning til telefonsamtale d.d. skal vi hermed meddele, at vi ikke har indvendinger imod handlen, men da vi ikke har indgående kendskab til [klagerens] økonomi, må vi forudsætte, at skødet tinglyses betinget med anmærkninger, hvorefter vi om muligt vil være behjælpelig med indfrielse af ikke overtaget gæld."

På et møde med banken den 8. april 2008 underskrev klageren en aftale om en udlægskonto (kredit) hos banken med en ramme på 775.000 kr. og en debetrente på 9,75 %. Klageren stillede sikkerhed for kreditten i form af pant i det fremtidige indestående på deponeringskontoen.

Ejendommen var ved salget behæftet med følgende prioriteter:

1. 698.000 til Totalkredit
2. 122.000 til [selskab]
3. 23.499 udlæg til ebh finansservice

En kontant købesum på 960.000 kr. blev af køber deponeret i Nordjyske Bank den 15. maj 2008. Kreditrente på deponeringskontoen var 3 %.

Af købsaftalen fremgik det, at banken kunne disponere over købesummen mod at indestå for, at retsanmærkningerne i skødet kunne slettes.

Den 22. maj 2008 blev der tinglyst skøde til køber med anmærkninger.

På udlægskontoen blev der 4. juni 2008 hævet 130.718 kr. til indfrielse af pantebrev og den 11. juni 2008 blev der hævet 617.366 kr. til indfrielse af realkreditlånet hos Totalkredit. Klageren havde indfriet udlægget med andre midler.

Da banken den 29. juli 2008 fra den berigtigende ejendomsmægler modtog besked om, at købesummen kunne frigives, blev saldoen på udlægskontoen nedbragt til 0 ved overførsel af 773.319,77 kr. fra deponeringskontoen.

Den samlede renteudgift på udlægskontoen var 10.455,80 kr. og den samlede renteindtægt på deponeringskontoen var 5.984,44 kr.

Banken har pr. kulance indbetalt 1.072,39 kr. til klageren, svarende til en nedsættelse af debetrenten med 1 %. Klageren ønskede herudover betaling af 1.875 kr. til dækning af advokatomkostninger, hvilket banken afslog.

Parternes påstande.

Klageren har den 7. august 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordjyske Bank skal betale 9.383,41 kr. svarende til renteudgiften på udlægskreditten fratrukket det beløb, som banken har betalt til klageren.

Nordjyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun ikke fik nogen information om, at det var en udlægskonto hun oprettede. Hun blev bedt om at komme ned i banken og skrive under, men fik ikke nogen rådgivning.

Hun havde fået at vide fra mægler, at det ikke er kutyme at oprette en udlægskonto, når indfrielserne ikke sker før skødet er tinglyst, og når der er rigeligt med midler.

Banken havde kendskab til hendes økonomi, da hun havde været kunde i banken i tre år.

Det var ganske urimeligt at trække penge på udlægskontoen, når der på deponeringskontoen stod et beløb, som var mere end 190.000 kr. større end de beløb, der skulle indfries i forbindelse med handlen.

Det fremgik af købsaftalen, at banken kunne anvende de deponerede midler til at foretage de betalinger, der er foretaget ved træk på udlægskontoen. Ingen af prioriteterne er blevet indfriet før købesummen blev deponeret, så banken har ikke haft nogen risiko for at miste sine penge.

Nordjyske Bank har anført, at den tilkendegav over for klageren, at den ville være behjælpelig med at indfri ikke overtaget gæld, og at maksimumsaldoen på udlægskontoen var udmålt herefter.

Det blev på mødet præciseret, at banken ville anvende udlægskontoen til diverse indfrielser, men at den ville afvente tinglysning af skøde, før der ville blive indfriet gæld på ejendommen.

Banken ønskede ikke at påtage sig den risiko, der var forbundet med at foretage betalinger ved brug af de deponerede midler, idet banken i så fald ville komme til at indestå for, at retsanmærkningerne i skødet kunne slettes.

Banken har således gjort det klart, at den af ordens- og sikkerhedsmæssige grunde alene ønskede at løse opgaven på den anførte måde og med de vilkår, der fremgik af de underliggende dokumenter.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klageren indgik ikke en udtrykkelig aftale med Nordjyske Bank om, at banken skulle anvende midlerne på deponeringskontoen til at indløse prioriteterne på ejendommen. Bankens brev af 10. marts 2008 kan heller ikke ses som en tilkendegivelse herom.

Selvom det af købsaftalen fremgår, at Nordjyske Bank var berettiget til at anvende den deponerede købesum til at indfri prioriteterne mod indeståelse for anmærkningsfrit tinglyst skøde, finder Ankenævnet således, at banken ikke over for klageren var forpligtet hertil.

Det bemærkes, at udlægskontoen blev etableret uden stiftelsesomkostninger, og at indlånsrenten på deponeringskontoen var 3 %. Banken har betalt et beløb til klageren, så hendes renteudgifter er blevet reduceret med 1.072,39 kr., hvorefter klagerens nettorenteudgifter udgør 3.399 kr.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse: