Fejl i omprioriteringsaftale, idet der var anført en for lav indfrielseskurs på et eksisterende lån. Tab. Skuffede forventninger.
| Sagsnummer: | 202/2017 |
| Dato: | 07-11-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Fejl i omprioriteringsaftale, idet der var anført en for lav indfrielseskurs på et eksisterende lån. Tab. Skuffede forventninger. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om Nordea Bank hæfter for en fejl i en omprioriteringsaftale, hvor der var anført en for lav indfrielseskurs på et eksisterende lån.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Bank.
I 2006 optog klageren via Nordea Bank et 30-årigt rentegarantilån (CF5) hos Nordea Kredit med en hovedstol på 1.500.000 kr. og med 10-års indledende afdragsfrihed. Lånet var med pant i klagerens ejerlejlighed. Af lånetilbuddet fremgik, at lånet var et ”Konverterbart (kurs 105) obligationslån med renteloft 5%”. Under en beskrivelse af indfrielsesvilkårene og i Standardiseret Europæisk Informationsblad var anført indfrielseskurs 105. Af pantebrevet, som klageren underskrev den 17. januar 2006, fremgik blandt andet:
”…
… Lånet er udbetalt på baggrund af obligationer, konverterbare til kurs 105
…
Særlige bestemmelser
…
Lånet er ydet på baggrund af konverterbare obligationer. Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse af lånet kan ske på en af følgende tre måder:
- Ved at overdrage obligationer, svarende til obligationsrestgælden, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet blev effektueret. Obligationerne må ikke være udtrukket eller opsagte
- ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til udtrækning og indløsning af obligationsbeløbet til kurs 105
- ved at opsige lånet til hel eller delvis indfrielse til kurs 105 med mindst 2 måneders varsel til en termin.
…”
Den 22. maj 2014 udarbejdede en ejendomsmægler en salgsprovenuberegning vedrørende ejerlejligheden. I beregningen var indfrielseskursen for lånet anslået til kurs 105.
Den 13. januar 2017 udarbejdede en anden ejendomsmægler en salgsprovenuberegning vedrørende ejerlejligheden. Ifølge denne var indfrielseskursen for lånet pr. den 4. januar 2017 kurs 105,60.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt solgte klageren lejligheden og underskrev i den forbindelse en ”Omprioriteringsaftale ved boligskift” med banken vedrørende blandt andet indfrielse af Nordea Kredit lånet. Ifølge aftalen udgjorde ”Anslået indfrielsesbeløb” 1.431.464 kr., hvilket svarede til den aktuelle restgæld. Under ”Indfrielsesmetode” var anført: ”Kurs 100 evt. med differencerente”. Gebyret til banken for aftalen udgjorde 3.000 kr.
Klageren har fremlagt en udskrift fra sin telefon, som viser, at han den 18. januar 2017 foretog et opkald til banken med en varighed på 6 minutter.
Efter det oplyste blev lånet efterfølgende indfriet til kurs 105. Banken afviste et krav fra klageren om at blive stillet som om indfrielsen var sket til kurs 100.
Den 31. maj 2017 indgav klageren en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.
Ved brev af 5. september 2017 til Ankenævnet meddelte banken, at den pr. kulance ville refundere gebyret på 3.000 kr. for omprioriteringsaftalen.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Bank skal betale differencen mellem kurs 100 og kurs 105 svarende til cirka 70.000 kr.
Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken var bundet af den underskrevne skriftlige aftale, hvorefter indfrielseskursen var kurs 100.
Aftalen blev gennemgået telefonisk. Under samtalen bekræftede banken, at indfrielseskursen var kurs 100. Han spurgte eksplicit ind til kursen, som vedkommende undersøgte meget grundigt.
Banken har således både skriftligt og mundtligt lovet ham, at lånet kunne indfries til kurs 100.
Han var ikke bekendt med, at lånet havde særlige indfrielsesvilkår. Han var alene bekendt med, at indfrielseskursen tidligere havde været kurs 105, og at kursen kunne ændre sig. Han kendte imidlertid ikke den aktuelle kurs. Han stolede på bankens oplysning om, at den aktuelle kurs var kurs 100, og indrettede sit budget herefter. Fejlen medførte et hul i budgettet på godt 70.000 kr.
Nordea Bank har anført, at det fremgår af pantebrevet, lånetilbuddet og det standardiserede Europæiske Informationsblad, at lånet alene kunne indfries ekstraordinært til kurs 105.
Det fremgik endvidere af salgsbudgetter udarbejdet af ejendomsmæglere i henholdsvis 2014 og 2017, at lånet kunne indfries til kurs 105, henholdsvis kurs 105,6.
Banken kan ikke på nuværende tidspunkt dokumentere den rådgivning, der fandt sted i 2006, da klageren optog lånet.
Banken har ikke ved fejlskriften på omprioriteringsaftalen tilsikret klageren, at lånet kunne indfries til kurs 100.
Banken kan ikke genkende klagerens oplysning om, at han mundtligt af en medarbejder i banken skulle have fået bekræftet, at lånet kunne indfries til kurs 100, og banken er ikke bekendt med, hvilken medarbejder klageren har talt med.
Klageren var klar over, at lånet havde særlige indfrielsesvilkår, og klageren vidste eller burde have vidst, at oplysningen om kurs 100 i omprioriteringsaftalen var en fejlskrift fra bankens side.
Klageren har ikke lidt noget tab ved bankens fejlskrift på omprioriteringsaftalen
Ankenævnets bemærkninger
I forbindelse med at klageren solgte en ejerlejlighed, indgik han en omprioriteringsaftale med Nordea Bank om blandt andet indfrielse af et rentegarantilån i Nordea Kredit. I aftalen anførte banken fejlagtigt, at lånet kunne indfries til kurs 100. Lånet blev som følge af særlige indfrielsesvilkår indfriet til kurs 105. Indfrielsen blev derved cirka 70.000 kr. dyrere end klageren forventede.
Banken gav ikke klageren en garanti for, at lånet ville blive indfriet til kurs 100.
Den fejlagtige indfrielseskurs dannede endvidere ikke grundlag for klagerens beslutning om at indfri lånet. Fejlen medførte således ikke, at klageren blev påført et erstatningsberettiget tab, men at klageren blev skuffet i sine forventninger til størrelsen af provenuet ved salget af hans lejlighed.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Banken har refunderet gebyret på 3.000 kr. for omprioriteringsaftalen.
Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at betale yderligere.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.