Krav om frigivelse af håndpantsat ejerpantebrev.
| Sagsnummer: | 254/2006 |
| Dato: | 10-05-2007 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Jette Kammer Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - frigivelse af håndpantsætning
|
| Ledetekst: | Krav om frigivelse af håndpantsat ejerpantebrev. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | IF SD |
| Senere dom: |
Vestre Landsret (dom afsagt den 14. april 2009)
Retten i Sønderborg (dom afsagt den 9. juli 2008) |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om frigivelse af et til indklagede håndpantsat ejerpantebrev.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Den 16. august 2001 underskrev klagerne et ejerpantebrev på 500.000 kr. med pant i deres fællesejede sommerhus.
Samme dag underskrev klagerne en erklæring om håndpant til sikkerhed for opfyldelse af forpligtelser af enhver art, som M "nu har eller senere måtte få" over for indklagede. Af håndpantsætningserklæringen fremgår bl.a.:
"…
|
Håndpant |
Til sikkerhed for kontonr. -878 pantsættes de til enhver […] Depotet er tillige pantsat for [klagerne] For tiden omfatter pantet: |
|
kr. |
500.000,00 |
Ejerpantebrev i [sommerhus] |
|
Oplysninger |
Pantsætningen sikrer en forhøjelse af allerede eksiste- |
|
…" |
Af de almindelige bestemmelser for pantsætningen fremgår bl.a.:
"…
Pant, stillet i henhold til dette dokument, tjener tillige til sikkerhed for pantsætters øvrige nuværende og fremtidige forpligtelser over for banken …"
Henholdsvis den 13. februar og 1. juni 2006 blev sommerhuset af to ejendomsmæglere vurderet til en kontantpris på henholdsvis 1.950.000 kr. og 2.275.000 kr.
Ved skrivelse af 27. januar 2006 til klagernes advokat, A, opgjorde indklagede klagernes engagement og tilbød en afvikling af dette. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"…
Bankens tilgodehavende opgøres således:
|
lån nr. -878 |
Kr. |
1.119.112,06 |
|
lån nr. -576 |
Kr. |
515.125,57 |
|
lån nr. -633 (fælles lån) |
Kr. |
196.608,27 |
|
Eventualkrav vedrørende betalingsgaranti |
Kr. |
270.000,00 |
|
I alt |
Kr. |
2.100.845,90 |
hvortil kommer renter fra 1.5.2006 og til betaling sker.
Til sikkerhed er deponeret:
kr. 500.000,- ejerpantebrev med pant i sommerhus
160 stk. aktier i Danske Bank
kr. 200.000,- anparter i [anpartsselskab]
kr. 3.000.000,- K/S beviser i […]
Banken vil meddele Deres klienter saldokvittering for ovennævnte mod at modtage følgende:
|
1. |
kr. 1.250.000,00 kontant senest den 1.8.2006 |
|
2 |
At blive frigjort for betalingsgaranti kr. 270.000,- |
|
3. |
Salgsprovenu fra salget af 160 aktier i Danske Bank |
|
4. |
Likvidationsprovenuet fra likvidation af …… APS |
[…]
Når vi modtager kr. 1.250.000,- vil pantet i sommerhuset blive frigivet. Når garantien er frigjort vil K/S beviserne blive frigivet.
Saldokvittering vil blive udstedt når alle betingelser er opfyldt.
…"
Ved skrivelse af 18. august 2006 fremsatte klagerne via A et tilbud, der svarede til indklagedes tilbud af 27. juni 2006 bortset fra kontantbeløbet, idet klagerne i stedet for 1.250.000 kr. tilbød 1.059.906,30 kr., svarende til værdien af ejerpantebrevet med tillæg af M’s andel af friværdien i sommerhuset. Klagerne anførte, at indklagede ikke havde haft indvendinger imod, at M’s andel af sommerhuset blev overdraget til H for 1.075.000 kr., svarende til halvdelen af kontantprisen på sommerhuset, som på grundlag af ejendomsmæglervurderingerne var fastsat til 2.150.000 kr. Med prioritet forud for ejerpantebrevet indestod der et realkreditlån med en restgæld på 590.093,77 kr., hvorefter friværdien blev opgjort til 1.059.906,30 kr. (2.150.000,00 kr. ÷ 590,093,77 kr. ÷ 500.000,00 kr.) svarende til 529.953,15 kr. til henholdsvis M og H. Det tilbudte beløb på 1.029.953,15 kr. var sammensat af 500.000 kr. til indfrielse af ejerpantebrevet og M’s provenu på 529.953,15 kr.
Ved skrivelse af 21. august 2006 afviste indklagede tilbuddet. Samme dag indgav indklagede begæring om fogedsager mod henholdsvis M og H. Kravet mod M blev opgjort til 1.906.221,29 kr. og kravet mod H til 210.020,19 kr.
Ved betinget skøde af 25. august 2006 solgte M sin andel af sommerhuset til H for 1.075.000 kr., som skulle berigtiges ved H’s overtagelse af realkreditgæld på 295.046,88 kr. og en kontant deponering på 779.953,12 kr. til M i pengeinstituttet P.
Ved skrivelse af 3. oktober 2006 protesterede A mod fogedsagen, som var berammet til den 6. oktober 2006, bl.a. med henvisning til, at indklagede efter klagernes opfattelse uberettiget havde afslået en anmodning fra P om at få tilsendt ejerpantebrevet mod betaling af 500.000 kr.
Fogedretsmødet i sagen mod M blev afholdt den 6. oktober 2006, hvor indklagede fik udlæg i bl.a. M’s ideelle andel af sommerhuset. Af udskriften fra fogedretsmødet fremgår bl.a.:
"…
[Indklagede] anmodede om at få foretaget udlæg i [M’s]ideelle andel af sommerhuset beliggende… .
[M] protesterede herimod. [M] fremlagde en banknoteret check på 500.000 kr. fra [H]. [M] anmodede herefter fogedretten om at tilpligte [indklagede] at udlevere ejerpantebrev mod betaling af ejerpantebrevets pålydende 500.000 kr.
Fogeden bemærkede, at der ikke inden for rammerne af den udlægsbegæring, der var modtaget fra [indklagede] var grundlag for at træffe afgørelse vedrørende det besiddelseskrav, som [M] ønsker inddraget under forretningen. Fogeden traf derfor ikke afgørelse i sagen, men henviste [M] til at indsende begæring om umiddelbar fogedforretning desangående.
[M] anførte videre, at udlæget er formålsløst, idet han har tilbudt [indklagede] at indfri ejerpantebrevet mod betaling af dets pålydende værdi, hvilket [indklagede] har afslået. [Indklagede] står i vejen for, at handlen vedrørende sommerhuset kan gennemføres, da [indklagede] ikke vil lade [M] indfri ejerpantebrevet.
Fogeden bemærkede, at der ikke i det af [M] anførte var grundlag for at nægte [indklagedes] anmodning om foretagelse af udlæg. [Indklagedes] udlægsbegæring vedrørende [M’s] ideelle andel af sommerhuset beliggende …, blev herefter imødekommet.
…"
Den 20. oktober 2006 indgav klagerne en klage over indklagede til Ankenævnet.
Som led i handelen mellem M og H blev der den 16. november 2006 hos P deponeret 779.953,12 kr. på en deponeringskonto i M’s navn.
Under en udkørende fogedforretning den 21. december 2006 fik indklagede udlæg i indeståendet på skødedeponeringskontoen.
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede skal udlevere ejerpantebrevet mod betaling af ejerpantebrevets pålydende på 500.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede uberettiget forhindrer gennemførelsen af ejendomshandlen ved at afslå at udlevere ejerpantebrevet mod betaling af ejerpantebrevets pålydende.
Købesummen i sommerhushandelen er baseret på ejendomsmæglervurderinger, og indklagede har på intet tidspunkt gjort indsigelse imod købesummens størrelse.
Selvom indklagede selv er årsag til, at ejendomshandelen ikke kan gennemføres, har indklagede under sagen ved en udkørende fogedforretning foretaget udlæg i provenuet.
Ved sommerhushandelen er der korrekt blevet deponeret 779.953,12 kr. Ejerpantebrevet er håndpantsat til sikkerhed for M’s gæld til indklagede. H er alene meddebitor på realkreditlånet i sommerhuset men ikke for det gældsforhold, som ejerpantebrevet er håndpantsat til sikkerhed for.
Indklagede har anført, at det fremgår klart af dokumenterne vedrørende pantsætningen, at ejerpantebrevet er håndpantsat til sikkerhed for det samlede engagement. Da ejerpantebrevet således ligger til sikkerhed for den sidste krone, kan ejerpantebrevet kun kræves udleveret mod betaling af den samlede gæld.
M og H, der er henholdsvis direktør og advokat, har haft fuld indsigt i forholdene omkring pantsætningen af ejerpantebrevet og har i forbindelse med etableringen af pantet været fuldt ud vidende om, at pantet ikke ville blive frigivet, før hele engagementet var indfriet. Dette har været drøftet både ved bevillingen af engagementet og i forbindelse med de kreditudvidelser, der løbende har fundet sted. Prissætningen på engagementet er sket med baggrund i, at ejerpantebrevet først skulle udleveres, når det samlede engagement var indfriet.
Købesummen i sommerhushandelen er ensidig fastsat af klagerne og væsentligt lavere end den pris, der ville kunne opnås ved et frit salg til tredjemand. Med handelen forsøger klagerne at unddrage aktivet fra M’s kreditorer, herunder indklagede.
Tilbuddet af 18. august 2006 blev afvist, idet det var indklagedes opfattelse, at klagerne havde mulighed for at betale et større beløb end det foreslåede forligsbeløb. Det var først efter indklagedes afslag på forligstilbuddet, at M valgte at overdrage sin ideelle andel af sommerhuset til H.
Allerede på fogedretsmødet den 6. oktober 2006 anmodede man om, at der blev foretaget udlæg i købesummen for ejendommen. Da købesummen endnu ikke var deponeret, blev udlægget ikke foretaget. Med udlægget fik man sikkerhed for, at den fulde købesum kun kan udbetales med frigørende virkning til indklagede, hvis handelen mellem klagerne måtte blive gennemført.
Ved opgørelsen af købesummen i det betingede skøde er der ikke taget højde for, at ejerpantebrevet er tinglyst i den fælles ejendom og ikke alene i M’s ideelle andel. Ejerpantebrevet skal således dækkes forlods, forinden et eventuelt restprovenu skal deles mellem ægtefæller. Gælden sikret ved ejerpantebrevet, som er håndpantsat til sikkerhed for M’s gæld til indklagede, skal således indfries i hele ejendommen og ikke kun i friværdien i M’s andel af ejendommen. Ved handelen burde der være blevet deponeret 500.000 kr. til indfrielse af ejerpantebrevet + 529.953,12 kr. svarende til M’s andel af friværdien, eller i alt 1.029.953,12 kr. Hvis klagernes opgørelse af købesummen for ejendommen i skødet anerkendes, vil indklagede blive påført et betydeligt tab. Klagerne har således også ved opgørelsen af købesummen for ejendommen søgt at unddrage indklagede deres midler.
Det er overvejende sandsynligt, at M vil stoppe afviklingen af sit resterende engagement, hvis ejerpantebrevet udleveres.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer – John Mosegaard, Jette Kammer Jensen og Lotte Aakjær Jensen – udtaler:
Vi finder, at klagerne har krav på at få ejerpantebrevet udleveret mod betaling af 500.000 kr. svarende til ejerpantebrevets hovedstol. Vi har herved lagt vægt på, at der ikke er dokumenteret nogen udtrykkelig aftale om det modsatte, og at der i hvert fald for så vidt angår H er tale om et forbrugerforhold. Vi har endvidere lagt vægt på, at indklagede ved pantsætningen ikke kunne forvente at oppebære et beløb, der overstiger ejerpantebrevets hovedstol.
Vi henviser i øvrigt til Ankenævnets praksis, således som denne er kommet til udtryk i sagerne 433/1995, 39/1998 og 305/2004.
Vi har ikke fornødent grundlag for at tage stilling til, på hvilken del af engagementet indfrielsesbeløbet bør afskrives.
To medlemmer – Ole Jørgensen og Peter Stig Hansen – udtaler:
Det fremgår tydeligt af håndpantsætningserklæringen, at ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for det samlede engagement. Det lægges til grund, at M og H blev gjort opmærksom på dette ved underskrivelse af håndpantsætningserklæringen og ved kreditudvidelserne. M og H må således antages at have været bekendt med, at ejerpantebrevet ikke ville blive frigivet, før hele engagementet var indfriet - og at indklagede har tillagt dette betydning ved lånets etablering og de efterfølgende kreditudvidelser.
Det tillægges i denne forbindelse betydning, at M er direktør og H advokat : der er ikke tale om uprofessionelle forbrugere men professionelle, som må antages at have forstået og accepteret, at ejerpantebrevet ikke ville blive udleveret, før det samlede engagement var indfriet.
Det bemærkes yderligere, at M lagde kr. 200.000 anparter i et anpartsselskab i depot, hvilket yderligere indikerer erhvervsaktivitet og dermed professionalisme.
Vi stemmer herefter for, at klagen ikke tages til følge.
Som følge af det anførte
Indklagede skal acceptere at frigive det ejerpantebrev, som klagerne har håndpantsat til indklagede, mod betaling af ejerpantebrevets hovedstol på 500.000 kr. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.