Indsigelse om dårlig rådgivning i forbindelse med køb af andelslejlighed
| Sagsnummer: | 89 /2013 |
| Dato: | 04-10-2013 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Morten Bruun Pedersen, Kjeld Gosvig Jensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Rådgivning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse om dårlig rådgivning i forbindelse med køb af andelslejlighed |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om Danske Bank har ydet klageren ansvarspådragende rådgivning i forbindelse med hans køb af andelsbolig.
Sagens omstændigheder
Klageren købte i sommeren 2007 en andelslejlighed. I forbindelse hermed modtog han rådgivning af rådgiver R i Danske Bank - og optog et andelsboliglån på 460.900 kr. med variabel rente (på ”for tiden” 6 %) og afvikling over ca. 30 år. Til sikkerhed for lånet fik banken pant i boligen via et ejerpantebrev.
Banken har anført, at andelsboligforeningen fik store økonomiske problemer og likviderede sig selv. Andelshaverne overgik derfor i efteråret 2011 til at være lejere og tabte deres indskud.
Banken har videre anført, at klagerens andelsboliglån skulle indfries og ejerpantebrevet slettes i andelsboligbogen, da andelsboligforeningen var blevet frivilligt likvideret.
Efter nogen forhandling optog klageren et ”Danske Lån” på 440.600 kr. med variabel rente (på ”for tiden” 7,95 % pr. år) til afvikling over ca. 10 år.
Ved en mail af 21. oktober 2012 til banken udtrykte klagerens far utilfredshed med bankens rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens køb af andelslejligheden i 2007. Han anmodede i flere følgende mails blandt andet banken om at oplyse, hvad rådgiver R i 2007 havde sagt til klageren.
Af bankens mail af 7. januar 2013 fremgår:
”…
Jeg har talt med … [rådgiver R] omkring sagen. Han oplyser, at han naturligvis ikke husker mødet specifikt, men at han altid henviser til en advokat i forbindelse med et boligkøb. Derfor finder han det også usandsynligt, hvis han ikke også har gjort dette i denne sag.
Vi fastholder således, at vi alene har rådgivet om finansieringen og IKKE om købet. Vi har henvist til en advokat for nærmere gennemgang af selve købet.
…”
Parternes påstande
tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">Den 13. marts 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Danske Bank skal betale ham en erstatning.Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at det desværre viste sig, at andelsboligforeningens økonomi ikke hang sammen, hvorfor den gik konkurs.
Han sidder derfor i dag tilbage med en gæld på 430.000 kr.
Banken har ydet ham en dårlig rådgivning.
I forbindelse med købet af andelslejligheden spurgte han sin rådgiver R, hvad han syntes om papirerne på lejligheden og købet af den.
Rådgiver R oplyste, at han mange gange tidligere havde etableret lån til lejligheder, som de konkrete sælgere (S1 og S2), administrerede - og at S2 havde været med til at stifte mange andre boligforeninger.
R sagde derfor, at der ikke var nogen problemer i købet og at det var et godt køb.
R henviste ham på intet tidspunkt til en advokat.
Ankenævnet bedes vurdere, om bankens rådgivning i sommeren 2007 i forbindelse med købet af andelslejligheden var ansvarspådragende.
Danske Bank har blandt andet anført, at banken ikke har begået ansvarspådragende fejl ved rådgivningen om klagerens økonomiske forhold.
Banken har ikke begået ansvarspådragende fejl ved rådgivningen i forbindelse med klagerens finansiering af købet af andelslejligheden.
Banken har ikke ydet rådgivning om selve købet af den pågældende andelsbolig.
Det er klageren selv, der må bære ansvaret for den efterfølgende negative udvikling på andelsboligmarkedet, som formentlig var hovedårsagen til, at foreningen blev frivilligt likvideret.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Ankenævnets bemærkninger
Det er klagerens opfattelse, at banken har ydet rådgivning vedrørende såvel selve købet af andelsboligen som finansieringen af dette. Danske Bank har bestridt, at bankens rådgivning også omfattede selve købet af andelsboligen.
Som udgangspunkt påhviler det ikke en bank at yde rådgivning om juridiske forhold i forbindelse med køb af fast ejendom, andelsbolig eller lignende. Det påhviler derfor klageren at godtgøre, at Danske Bank i det foreliggende tilfælde har påtaget sig at rådgive ham om selve købet af andelsboligen. Da klageren ikke har godtgjort dette, og da Ankenævnet ikke finder godtgjort, at Danske Banks rådgivning vedrørende finansieringen af købet er ansvarspådragende, er banken ikke ansvarlig for det tab, som klageren har lidt som følge af købet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.