Afslag på at udbetale en refusionssaldo i købers favør

Sagsnummer:304/2011
Dato:01-05-2012
Ankenævn:Henrik Bitsch, Christian Bremer, Troels Hauer Holmberg, Jørn Ravn, Astrid Thomas
Klageemne:Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
Ledetekst:Afslag på at udbetale en refusionssaldo i købers favør
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører pengeinstituttets afslag på at udbetale en refusionssaldo i købers favør.

Sagens omstændigheder

Den 28. oktober 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af en fast ejendom med overtagelse den 1. december 2009. Købesummen var på 2,9 mio. kr., hvoraf 120.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler. Af købsaftalen fremgår, at købesummen ikke var tilstrækkelig til at dække alle panthavere i ejendommen. I øvrigt fremgår blandt andet:

"…



14.

Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen skal udarbejdes senest 30 dage efter overtagelsesdagen. … Saldo i købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne …

16.

Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

Særaftale

Det er aftalt mellem parterne, at nedenstående punkter udbedres af sælger inden overtagelse, samt at arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Såfremt nedenstående punkter ikke er udbedret af sælger inden overtagelse, kan køber få arbejdet udført af autoriserede håndværker på sælgers regning. Beløbet medtages over refusionsopgørelsen.

-

Oprydning og færdiggørelse af terrasseprojekt …

18.

Købesummen

Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:
- pantegæld der ikke skal overtages

- forfalden refusionssaldo i købers favør

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger. …

Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 16, og betingelserne herfor er opfyldt.



For restkøbesummen på 2.780.000 kr. stillede klagernes pengeinstitut den 20. november 2009 en "Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom". Garantien skulle pr. overtagelsesdagen erstattes af en kontant deponering i Spar Nord Bank, hvor sælgerne, M og H, var kunder. Deponeringsbetingelserne svarede til standardbetingelserne i købsaftalen. Endvidere fremgår blandt andet:

"…

Såfremt det i særlige tilfælde er uklart, om betingelserne anført i købsaftalen for tilbageholdelse af et beløb er opfyldt, eller hvis det er uklart, om køber på andet grundlag har dokumenteret, at vedkommende er berettiget til at foretage tilbageholdelse i det deponerede beløb, kan depositar undlade at frigive et beløb, svarende til det omstridte beløb. Dette kan kun ske, hvis betingelserne for at videredeponere i lov nr. 29 af 16. februar 1932 om skyldners ret til at frigøre sig ved deponering er opfyldt.

…"

Spar Nord Bank har oplyst, at man i slutningen af januar 2010 konstaterede, at skødet var tinglyst. Banken indfriede herefter et eksisterende lån i ejendommen via skødedeponeringskontoen. Der opstod herved et overtræk på 663.564,47 kr., som den 26. februar 2010 blev inddækket ved en indbetaling på kontoen. Saldoen på skødedeponeringskontoen udgjorde herefter 0 kr.

Klagernes advokat udarbejdede en refusionsopgørelse, hvorefter sælgerne (M og H) skulle refundere 57.472 kr. Heraf var 54.375 kr. håndværkerudgifter for "oprydning og færdiggørelse af terrasseprojekt", jf. købsaftalen. Køber (klagerne) skulle refundere 5.485,66 kr. Refusionssaldoen var herefter 51.986,34 kr. i (købers) klagernes favør.

Ved e-mail af 19. august 2010 til Spar Nord Bank frigav klagernes advokat deponeringen bortset fra refusionssaldoen på 51.986,34 kr.

Ved brev af 12. november 2010 anmodede advokaten banken om at udbetale refusionssaldoen, som nu var godkendt af sælgernes ejendomsmægler.

Ved brev af 18. april 2011 anmodede advokaten på ny om udbetaling af refusionssaldoen, der nu var underskrevet af den ene af de to sælgere (H).

Ved e-mail af 11. maj 2011 afviste banken anmodningen med henvisning til, at der ikke var enighed mellem parterne.

Parternes påstande

Den 8. juni 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal betale 51.986,34 kr.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Spar Nord Bank uberettiget har afslået at udbetale refusionssaldoen.

Spar Nord Bank har anført, at den ene af de to sælgere (M) har meddelt banken, at han ikke kan anerkende refusionsopgørelsen, hvilket er årsagen til, at banken over for klagernes advokat har tilkendegivet, at saldoen ikke umiddelbart kan betales.

Da sælgerne ejer ejendommen i fællesskab, er det bankens vurdering, at begge skal tiltræde refusionsopgørelsen for at denne kan betragtes som endeligt accepteret af sælgerne. Dette understøttes af købsaftalens pkt. 14.

Ifølge M var de aftalte forhold udbedret, hvorfor klagerne ikke var berettiget til at beregne sig håndværkerudgifter via refusionsopgørelsen. Banken kan ikke foretage udbetaling så længe uenigheden om opfyldelse af særaftalen eksisterer.

Der forelå ingen aftale med sælger om indfrielse af de eksisterende hæftelser. Indfrielserne skete ud fra vilkårene i købsaftalen. På indfrielsestidspunktet var banken ikke bekendt med refusionssaldoen.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at sagen vedrører en tvist mellem klagerne og sælgerne.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

I forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom blev købesummen deponeret i Spar Nord Bank, hvor sælger var kunde. Der var tale om en såkaldt underskudshandel, idet købesummen ikke var tilstrækkelig stor til at dække alle eksisterende hæftelser på ejendommen.

Det lægges efter det foreliggende til grund, at de deponerede midler alene er blevet anvendt til indfrielse af hæftelser på ejendommen, som klagerne ikke skulle overtage, og at der ikke er blevet udbetalt noget overskydende provenu til sælger.

Det lægges endvidere til grund, at klagerne har opnået anmærkningsfrit skøde på ejendommen.

Banken har ikke over for klagerne indestået for at betale en eventuel refusionssaldo i deres favør. Det må endvidere lægges til grund, at der fortsat er uenighed mellem parterne om refusionssaldoen.

Allerede som følge af ovenstående finder Ankenævnet, at banken, i hvert fald på det foreliggende grundlag, var berettiget til at afvise klagernes anmodning om betaling af refusionssaldoen på 51.986,34 kr. Der gives herefter ikke klagerne medhold.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.