Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet boliglån med særlige indfrielsesvilkår

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet boliglån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle M kontaktede Jyske Bank ultimo 2006, da de ønskede at opføre et hus. I februar 2007 udarbejdede banken beregninger baseret på finansiering med et fastforrentet realkreditlån og et fastforrentet boliglån.

Byggeriet var efter det oplyste færdigt i sommeren 2008. Banken har oplyst, at parret valgte et variabelt forrentet realkreditlån til finansiering af 80 % af boligen. I e-mail af 11. juli 2008 spurgte banken, om parret stadig ønskede et fastforrentet boliglån, eller om boliglånet også skulle være variabelt forrentet. Parret meddelte efter det oplyste telefonisk, at de ønskede et fastforrentet boliglån.

Ved låneaftale af 14. juli 2008 ydede Jyske Bank herefter parret et boliglån på 960.000 kr. til en fast rente på 7,25 % p.a. Lånets løbetid var 15 år og 11 måneder. Af låneaftalen fremgik blandt andet:

"… Individuelle betingelser

REFERENCERENTEN ER 4,92 % PÅ LÅNETS OPRETTELSESTIDSPUNKT. …

Referencerenten anvendes til beregning af kursregulering ved indfrielse af lånet før udløb og ved indbetaling af ekstraordinære afdrag. De kan læse mere om vilkårene for dette under "Lånebetingelser". …

Lånebetingelser…

… Indfrielse af lånet før udløb

Indfrielsen sker til en kurs, der afhænger af, hvordan referencerenten (se nedenfor) har udviklet sig, siden lånet blev oprettet.

Hvis referencerenten er steget siden oprettelsestidspunktet kan lånet indfries til en kurs under 100. Det vil sige, at lånet kan indfries med et beløb (kursværdien), der er mindre end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Hvis referencerenten er faldet siden oprettelsestidspunktet, skal lånet indfries til en kurs over 100. Det vil sige, at lånet skal indfries med et beløb (kursværdien), der er større end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

…

Referencerenten er den effektive rente før skat på en statsobligation med en løbetid, der svarer til lånets aftalte løbetid på oprettelsestidspunktet. …

Ekstraordinært afdrag

Låntager kan betale ekstraordinære afdrag på lånet. … Kursværdien af afdraget beregnes efter samme principper som ved førtidsindfrielse. …"

Låneaftalen angav eksempler på indfrielseskurser ved ændring i referencerenten med +/÷ 1 og 3 procentpoint og ved restløbetider på to, fem, 10 og 15 år. De viste indfrielseskurser lå i intervallet mellem 87 og 117.

Banken har oplyst, at det ikke har været muligt at finde God skik rådgivningsskema i sagen.

Banken har endvidere oplyst, at parret i efteråret 2011 ønskede at foretage et ekstraordinært afdrag på 100.000 kr., som de havde modtaget i erstatning. I e-mail af 28. september 2011 meddelte banken, at banken ikke kunne anbefale dette, da indfrielseskursen for tiden var 114,91, og at parret i stedet kunne afvikle realkreditlånet. Parret rejste herefter indsigelse mod bankens rådgivning ved låneoptagelsen. Ved brev af 30. november 2011 afviste banken indsigelserne.

Parternes påstande

Den 1. oktober 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal ændre lånets vilkår til en variabel rente og med mulighed for indfrielse uden kurstab.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken formidlede boliglånet uden at rådgive hende og M om indfrielsesvilkårene.

Det var vigtigt for dem, at renten var fast i det turbulente år 2008. Renten blev forhandlet til 7,25 % p.a. Den fremlagte korrespondance vedrører udelukkende renteudvikling og obligationskurser og angår ikke indfrielsesvilkår for et fastforrentet boliglån contra et variabelt forrentet boliglån.

Banken redegjorde ikke for de skærpede vilkår for det fastforrentede lån. Det passer derfor ikke, når banken anfører, at "herunder blev der også redegjort for de særlige indfrielsesvilkår, der gjorde sig gældende på et boliglån med fast rente." Banken oplyste ikke om de særlige indfrielsesvilkår, og om at de ikke kunne foretage ekstraordinære afdrag uden at betale ekstra for overkurs.

De troede derfor, at de kunne indfri lånet uden problemer og blev meget forundrede, da de ønskede at ændre lånet og i den forbindelse fandt ud af, at indfrielse kun kunne ske til overkurs. De er nu nærmest stavnsbundet til banken.

Banken har ikke en manual, der sikrer kunden en fyldestgørende rådgivning. Rådgivningen er alene op til den enkelte rådgiver.

Jyske Bank har blandt andet anført, at parret på bindende måde ved deres underskrift på låneaftalen har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår.

Der er ikke tale om usædvanlige vilkår for lån med en fast rente.

Oplysningen om indfrielsesvilkåret fremgår tydeligt af låneaftalen. Det fremgår udtrykkeligt af låneaftalens individuelle betingelser og af de generelle lånebetingelser, at der vil blive foretaget en kursregulering ved indfrielse af lånet før tid.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen har været mangelfuld. Ved rådgivningen blev der drøftet både fordele og ulemper ved variabelt eller fastforrentede lån, og herunder redegjorde banken for de særlige indfrielsesvilkår for et fastforrentet boliglån. Rådgiverne i afdelingen har forklaret, at de er helt sikre på at have rådgivet parret om vilkåret om kursregulering.

Parret har fra starten indstillet sig på at skulle betale en fast rente i lånets løbetid og har således ikke lidt et tab ved, at det på nuværende tidspunkt vil være dyrt for dem at foretage et ekstraordinært afdrag.

Et eventuelt krav er forældet. Lånet blev etableret i juli 2008, og klageren har ikke afbrudt forældelsen indenfor den treårige forældelsesfrist.

Ankenævnets bemærkninger

Boliglånet blev efter det oplyste ydet som restfinansiering af parrets bolig, idet 80 % af boligen blev finansieret med et variabelt forrentet realkreditlån.

Ankenævnet finder, at klageren og M ved deres underskrift på låneaftalen på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen. Der er ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Banks rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.