Afgørelse

Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med hjemtagelse af variabelt forrentede realkreditlån kombineret med aftaler med et pengeinstitut om renteswap

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med hjemtagelse af variabelt forrentede realkreditlån kombineret med aftaler med Nykredit Bank om renteswap.

Sagens omstændigheder

Klageren i sagen er en andelsboligforening. Foreningen har en administrator ADM. Det fremgår af et fremlagt brev fra foreningens revisor, at foreningen har 21 boliger, hvoraf seks er lejeboliger.

Foreningen havde i efteråret 2008 to realkreditlån. Det ene lån var afdragsfrit, havde en hovedstol på 6,6 mio. kr. og blev rentetilpasset hvert 5. år. Det andet realkreditlån var et 30-årigt fastforrentet 5 % lån med en sædvanlig afdragsprofil og en restløbetid på 26 år. Foreningen havde desuden en kassekredit i et pengeinstitut P. Foreningens administrator ADM kontaktede Nykredit for at få et tilbud på en ny belåning.

Nykredit Bank har anført, at der den 19. november 2008 blev holdt et møde hos administrator ADM med deltagelse af en finansrådgiver fra Nykredit, en person fra ADM og to bestyrelsesmedlemmer fra andelsboligforeningen. Mødet tog udgangspunkt i præsentationsmateriale udarbejdet af Nykredit.

Andelsboligforeningen har anført, at der ikke har været afholdt det påståede møde med foreningens bestyrelse og at foreningen ikke har set præsentationsmaterialet forud for denne sags opstart.

Af det fremlagte præsentationsmateriale udarbejdet af Nykredits repræsentant R og dateret 19. november 2008 fremgår blandt andet:

”…

Omlægning af finansiering

…

F5-lån skal refinansieres i år. Renten er steget, hvorfor der er udsigt til stor stigning i boligafgiften

…

• To nye 30-årige lån i Nykredit:

- Lån 1: 8.063.000 kr. CIBOR3-lån afdragsfrit 30 år
- Lån 2: 2.687.000 kr. CIBOR3-lån med afdrag 30 år
- Kassekredit i … [pengeinstitut P] indfries

- Fastrenteaftale på de to lån

- Da der p.t. ikke kan udstedes CIBOR3-lån, laves der F1-lån i stedet (fastkursaftale laves), og fastrenteaftalerne tilpasses

- Forventning om at F1-lån omlægges til CIBOR3-lån ultimo 2009

…

Fordele ved Nykredit løsning

• Billigere boligafgift 2009 ved omlægning end ved fastholdelse af nuværende løsning i … [det nuværende realkreditinstitut]

• Kassekredit løftes af og indgår i den nye finansiering til en lavere rente

• Skærer ca. 5 % af restgæld på det fastforrentede lån

• Fast rente de næste 30 år

• Kendte terminsudgifter de kommende 30 år

Fastrenteaftale for A/B
…

• Der indgås en fastrenteaftale (swap), hvor … [andelsboligforeningen]

…

Markedsværdiopgørelse

Udvikling i markedsværdi

Hovedstol på swap: DKK 10.750.000

30 % af hovedstol: DKK 3.225.000

Sammenfatning

Alle rentesatser i denne præsentation er vejledende beregnet pr. den 19. november 2008 kl. 12.00

…

Bilag

Hvad er en fastrenteswap og hvad bruges den til?

Hvad sker der i praksis?

…”

Den 26. november 2008 foretog Nykredit en vurdering af ejendommen.

Den 27. november 2008 afholdt andelsboligforeningen en ekstraordinær generalforsamling, hvor der blev stillet forslag om omlægning af den eksisterende belåning.

Andelsboligforeningen har anført, at foreningens bestyrelse deltog i et møde med ADM og R fra Nykredit en time før generalforsamlingen. R gennemgik kort sit finansieringsforslag for bestyrelsen.

Nykredit har anført, at det bestrides, at dette møde blev afholdt.

På generalforsamlingsmødet gennemgik R et præsentationsmateriale dateret den 27. november 2008. Af materialet fremgår blandt andet:

”…

Omlægning af finansiering

…

F5-lån skal refinansieres i år. Renten er steget, hvorfor der er udsigt til stor stigning i boligafgiften

…

• To nye 30-årige lån i Nykredit:

- Lån 1: 6.623.000 kr. CIBOR3-lån med afdrag 30 år - Lån 2: 4.133.000 kr. CIBOR3-lån afdragsfrit 30 år - Kassekredit i … [pengeinstitut P] indfries

- Fastrenteaftale på de to lån

- Da der p.t. ikke kan udstedes CIBOR3-lån, laves der F1-lån i stedet (fastkursaftale laves), og fastrenteaftalerne tilpasses

- Forventning om at F1-lån omlægges til CIBOR3-lån ultimo 2009

…

Fordele ved Nykredit løsning

• Billigere boligafgift 2009 ved omlægning end ved fastholdelse af nuværende løsning i … [det nuværende realkreditinstitut]

• Kassekredit løftes af og indgår i den nye finansiering til en lavere rente

• Skærer ca. 3,5 % af restgæld på det fastforrentede lån

• Fast rente de næste 30 år

• Kendte terminsudgifter de kommende 30 år

Alle rentesatser i denne præsentation er vejledende beregnet pr. den 27. november 2008 kl. 12.00

Sammenfatning

Generalforsamlingen vedtog en omlægning af andelsboligforeningens lån. Foreningen omlagde efterfølgende til to variabelt forrentede F1-realkreditlån på henholdsvis 6.623.000 kr. (med afdrag) og 4.133.000 kr. (med delvis afdragsfrihed). Banken har oplyst, at foreningen desuden underskrev en rammeaftale vedrørende finansielle instrumenter og telefonisk indgik to renteswapaftaler. Den ene swap havde en hovedstol på 6.623.000 kr., en fast rente på 4,38 % og en afdragsprofil svarende til den forventede afdragsprofil på et variabelt forrentet annuitetslån. Den anden swap havde en hovedstol på 4.133.000 kr., en fast rente på 4,18 % og en afdragsfri profil.

Ved brev af 7. juli 2011 rettede andelsboligforeningens advokat henvendelse til Nykredit. Af brevet fremgår, at foreningen blandt andet har konstateret, at den samlede ydelse på lånene inklusive renteswap blev betydeligt større i 2009 og 2010 end det beløb, som foreningen blev stillet i udsigt i forbindelse med låneomlægningen i 2008. I brevet udtrykker foreningen desuden utilfredshed med Nykredits rådgivning i forbindelse med omlægningen og anfører, at foreningen er berettiget til at blive løst fra renteswapaftalerne og til at modtage erstatning.

Af Nykredit banks brev 7. september 2011 fremgår blandt andet:

”…

Foreningen optog herefter de to lån og indgik de to fastrenteswaps.

Det var herefter meningen, at de to lån skulle omlægges til CIBOR 3-lån ultimo 2009. På grund af en beklagelig fejl fra Nykredits side blev foreningen desværre ikke kontaktet herom, så derfor blev lånene ikke omlagt. I foråret i år er swapforretningerne blevet tilpasset, og ved det kommende årsskifte er det hensigten, at foreningens lån skal omlægges til CIBOR 3-lån, så de passer til swapforretningerne.

Ovenstående fejl medførte, at foreningen har betalt mere, end den ville have gjort, hvis omlægningen var sket som planlagt ultimo 2009. Vi beklager, at omlægningen ikke skete som planlagt, og vi er indstillede på at godtgøre foreningen det beløb, som foreningen har betalt for meget pga. … den manglende omlægning.

Som følge af tilpasningen af swapforretningerne har foreningen modtaget to nye handelsbekræftelser, som foreningen imidlertid ikke har villet underskrive.

…

Det er stadig vores håb, at vi kan finde en tilfredsstillende afslutning på sagen for alle parter, og vi foreslår derfor, at vi holder et møde, hvor vi kan drøfte sagen og en løsning af denne. Endvidere kan vi forhåbentlig ved samme lejlighed få underskrevet de nye handelsbekræftelser og få drøftet den kommende omlægning af de to F1-lån.

…”

Ved brev af 14. oktober 2011 opfordrede andelsboligforeningens advokat Nykredit til, at der blev fundet en løsning, der dels indebar, at foreningen blev fritaget for forpligtelserne i henhold til renteswapaftalerne, og dels indeholdt en eventuel omprioritering af de eksisterende lån.

Af Nykredits brev af 7. december 2011 fremgår blandt andet:

”…

Som omtalt i Nykredits brev af 7. september 2011 tog Nykredit ved en beklagelig fejl ikke initiativ til … [at F1-lånene ultimo 2009 blev omlagt til CIBOR3-lån], hvorfor swapaftalerne og realkreditlånene i … perioden ikke har matchet hinanden. Dette har Nykredit tilbudt at afhjælpe således, at foreningens merrenteudgift kr. 31.548,70, som beregnet i Nykredits brev, betales til foreningen.

Vi vil i forbindelse med ovennævnte ændring af swapforretningerne fremsende nye handelsbekræftelser, som foreningen skal underskrive. Når vi har modtaget handelsbekræftelserne i underskrevet stand, vil vi straks sørge for at beløbet betales til foreningen.

…

Vi håber fortsat, at vi kan finde en mindelig løsning på situationen. Udover den allerede aftalte ændring af swapforretningerne for 2012, foreslår jeg, at foreningen kontakter Nykredit med henblik på at drøfte nærmere om eventuel større afdragsfrihed og omlægning til CIBOR-3 lån ved næste refinansiering.

…”

Ved brev af 8. juni 2012 oplyste foreningens advokat Nykredit om, at sagen ville blive indbragt for Ankenævnet. Af brevet fremgår desuden:

”…

Min klient er imidlertid økonomisk trængt p.g.a. at der som bekendt er afdraget med kr. 263.486,91 mere pr. d.d. end forudsat ved låneaftalernes indgåelse i efteråret 2008. Jeg skal derfor anmode om, at Nykredit Bank A/S yder min klient en kredit svarende til det beløb, der er afviklet for meget på lånet, og jeg kan af den foreliggende korrespondance se, at De tidligere har tilbudt dette.

Jeg forventer selvfølgelig, at min klient holdes skadesløse i forbindelse med kreditgivningen således at renten på kreditten er den samme som renten på kreditforeningslånet, ligesom jeg tillader mig at forvente, at kreditten kan ydes uden nogen form for etableringsomkostninger.

Sluttelig skal jeg oplyse Dem om, at min klient desværre ikke ser sig i stand til at overføre penge til betaling af swapydelsen pr. 30. juni 2012 på kr. 82.593,98.

…”

Parterne opnåede i den følgende korrespondance ikke enighed om en løsning på sagen.

Parternes påstande

Den 21. juni 2012 har andelsboligforeningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal anerkende, at foreningen er berettiget til at træde tilbage fra renteswapaftalen uden beregning, ligesom banken skal erstatte foreningen det tab, som foreningen har lidt ved at indgå aftalen.

Nykredit Bank har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Andelsboligforeningen har blandt andet anført, at bankens rådgivning om den foreslåede belåning var såvel mangelfuld som vildledende.

I 2008 var renteswapaftaler i ikke-erhvervsforhold et nyt og særdeles komplekst finansielt produkt. Dette stillede store krav til den rådgivning, som banken skulle yde foreningen, forinden en aftale blev indgået.

Der påhviler banken en skærpet forpligtelse til at kunne dokumentere, at forudsætningerne for at anbefale de finansielle produkter var til stede samt at banken havde foretaget en omhyggelig vurdering af foreningens mulighed for at bære et eventuelt tab. Banken havde en skærpet forpligtelse til at beskrive det foreslåede finansielle produkts risici og øvrige karakteristika i aftalegrundet.

Banken forsømte at sammenligne sit produkt med mere traditionelle og konservative produkter som for eksempel et fastforrentet lån.

Der er ikke rådgivet om den risiko, der ligger i, at renten måske kunne falde, hvilket ville betyde en højere årlig ydelse på lånet. Et fald i renten har således betydet, at de afdrag, der betales på det ene lån, er blevet væsentligt større end forudsat, hvilket har betydet, at foreningens likviditet er blevet væsentligt forringet.

Der er heller ikke rådgivet om, at aftalen med et fald i renten ville få en negativ markedsværdi, og derved negativt påvirke andelskronen, og påføre fald i maksimalpriserne med tab til følge for de andelshavere, der skulle sælge andelene.

Det tilbudte produkt indebar endvidere en yderligere risiko, idet aftalen blev indgået som en 30-årig uopsigelig aftale med den konsekvens, at en senere låneomlægning og opsigelse af renteswapaftalen ville medføre en ikke ubetydelig risiko for et væsentligt tab. Dette blev ikke oplyst.

Banken har tillige ikke rådgivet om, at ”rentebenene” på renteswapaftalen og kreditforeningslånene var forskellige og den deri liggende risiko ved en forskellig udvikling af F1 og CIBOR3 renten. Der var således allerede ved aftalens indgåelse ikke overensstemmelse mellem den reelle gæld og den afdragsprofil, der fremgår af renteswapaftalen.

Bankens rådgivning og præsentationsmateriale fokuserer alene på fordele ved ”fastforrentningsaftalen”, og der informeres således ikke om ulemperne for eksempel ved et fald i renten.

Der har ikke været afholdt det påståede møde den 19. november 2008. Foreningen har først i 2011 efter tvistens opståen modtaget en kopi af det af banken påberåbte præsentationsmateriale.

Det gøres i øvrigt gældende, at det ikke har betydning for afgørelsen af sagen, om mødet har været afholdt eller ej, idet bankens rådgivning stadig har været mangelfuld og vildledende.

Banken skal erstatte foreningens tab i forbindelse med, at der ikke blev rådgivet om risikoen ved, at de to ”renteben” ikke var ens.

Tabet som følge af den manglende tilpasning af ”rentebenene” kan opgøres til 63.283,20 kr. ifølge den beregning, som banken på foreningens opfordring har fremlagt.

Banken har henvist til afgørelse nr. 2010-01-09-118 af 29. august 2011 fra Realkreditankenævnet. Det fremgår heraf (på side 8), at Nykredit allerede i 2007 via en forespørgsel til to revisorer var bekendt med, at swapaftalen skulle værdireguleres i andelskronen, når foreningen værdiansætter sin ejendom efter valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering.

Såfremt nævnet måtte lægge til grund, at ikke alle risici ved en renteswapaftale var kendt i 2008, må risikoen for aftalernes negative påvirkning af foreningens økonomi alene bæres af banken som den økonomisk overlegne og professionelle part, der har udbudt, rådgivet om og anbefalet produktet.

Foreningens administrationsaftale med ADM omfattede ikke finansiel rådgivning, hvorfor foreningen ikke fik anden rådgivning end bankens meget mangelfulde og ensidige rådgivning.

Vedrørende bankens afvisningspåstand bemærkes, at der er tale om et privat kundeforhold. Der henvises til Ankenævnets afgørelser nr. 196/2010 og 300/2010.

Sagen kan behandles og skal ikke afvises som følge af tvist om de faktiske forhold.

Nykredit Bank har til støtte for afvisningspåstanden blandt andet anført, at foreningen er erhvervsdrivende og at klagen adskiller sig fra et privat kundeforhold, idet de indgåede finansielle forretninger er produkter, der entydigt er målrettet erhvervskunder og ikke tilbydes private kunder. Der henvises til afgørelse nr. 260/2010 fra Ankenævnet.

Foreningen har gennem hele forløbet været rådgivet af en professionel administrator, som har varetaget foreningens økonomiske forhold.

Foreningen er ifølge sine vedtægter en juridisk person med et klart defineret erhvervsmæssigt formål: at erhverve, eje og administrere foreningens ejendom.

Såfremt sagen ikke afvises på baggrund af ovenstående (jf. § 2 i nævnets vedtægter), bør den afvises (i henhold til § 7), da der er usikkerhed om de faktiske oplysninger i sagen og er behov for vidne- og partsforklaringer, hvilket ikke kan ske ved Ankenævnet.

Banken har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at foreningen efter datidens forhold er blevet informeret om de væsentligste karakteristika og risici ved den indgåede finansiering herunder de indgåede fastrenteswaps, hvilket i væsentligt omfang dokumenteres ved de udarbejdede præsentationer.

Der er for eksempel i præsentationen af 19. november 2008 en grundig beskrivelse af markedsværdien og opgørelsen heraf. Det fremgår, at aftalen er bindende og uden konverteringsret/mulighed samt at der vil opstå en negativ markedsværdi ved rentefald. Der er en følsomhedsberegning, hvoraf fremgår, hvad der sker med markedsværdien, når renten ændrer sig med 0,01 %.

Det var på daværende tidspunkt den almindelige opfattelse, at markedsværdien af for eksempel en renteswap ikke skulle medregnes ved opgørelse af andelskronen. Nykredit kunne i november 2008 ikke tage højde for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen og Erhvervs- og Byggestyrelsens senere udtalelser i 2009 og 2010 om deres forståelse af reglerne.

Foreningens bemærkning i relation til afgørelsen fra Realkreditankenævnet er ikke korrekt. Tværtimod fremgår det af den omtalte planche i afgørelsen, at som udgangspunkt skal finansielle instrumenter ikke værdireguleres i andelskronen, hvilket er vurderet uafhængigt af to revisionsselskaber.

Af præsentationen af 19. november 2008 fremgår, at der i forbindelse med omlægningen i 2008 ikke kunne udstedes CIBOR3-lån. Det blev i stedet foreslået, at der blev lavet F1-lån og at fastrenteaftalerne blev tilpasset hertil. Endvidere fremgår, at den variable rente på de to lån vil være F1 renten. Det samme fremgår af den senere præsentation. De to renteswaps blev tilpasset det forhold, så udover den periode, som foreningen er blevet tilbudt en godtgørelse for, medførte forskellen i rentesatserne ikke yderligere udgifter for foreningen.

Ifølge bankens beregning - vedrørende hvad foreningen har betalt i rente og hvad foreningen skulle have betalt i rente, hvis referencerenterne på de to renteswaps og de to lån havde været ens - fremgår, at beløbet udgør 66.833,13 kr. Det bemærkes, at den relevante periode for beregningen er fra den 31. december 2009 til den 31. marts 2011, da det variable ben i de to renteswaps i de øvrige perioder har været tilpasset F1-renten.

Den tilbudte godtgørelse på 31.548,70 kr. tager udgangspunkt i rentemæssigt at stille foreningen, som den var blevet stillet i udsigt i præsentationen af 27. november 2008. Beregningen på 66.833,13 kr. fremkommer ved en direkte sammenligning mellem de to rentesatser. Såfremt foreningen modtager sidstnævnte beløb, vil foreningen rentemæssigt blive stillet bedre, end den var stillet i udsigt på generalforsamlingen.

Banken har på foreningens opfordring fremlagt en opgørelse over, hvad der er betalt i rente på realkreditlån og renteswaps i 2009. Det fremgår, at foreningen har modtaget 590.446,59 kr. fra de to renteswaps og betalt 586.896,66 kr. i rente på realkreditlånene. Foreningen har således modtaget 3.549,33 kr. mere, end den har betalt.

Foreningen blev på mødet den 19. november 2008 præsenteret for alternative finansieringsløsninger. De blev imidlertid alle afvist af foreningen, da de ville medføre en højere boligafgift.

Det er korrekt, at afdragene er blevet større end forventet. Dette skyldes, at afdragsdelen af ydelsen på et variabelt forrentet annuitetslån stiger, når renten falder. Når renterisikoen er afdækket via renteswappen, falder foreningens rentebetalinger imidlertid ikke, og derfor vil den totale ydelse på den samlede finansiering stige. Sådan fungerer et variabelt forrentet annuitetslån, og foreningen blev på mødet den 19. november 2008 gjort opmærksom på problemstillingen. Foreningen har ikke lidt noget tab som følge af forskellene i afdragsprofilerne, da foreningens gæld er blevet tilsvarende mindre som følge af de højere afdrag. Det kan medføre likviditetsmæssige problemer, men Nykredit har ved flere lejligheder tilbudt foreningen at drøfte yderligere kreditmuligheder.

I præsentationerne er nævnt som en fordel, at der opnås kendte terminsudgifter i 30 år. Der er her specifikt tænkt på rentesatsen, som er fast i renteswappens løbetid. Udsagnet er anført ud fra datidens forhold og forventninger og skal vurderes på baggrund heraf. På daværende tidspunkt havde rentetillæggene på CIBOR lån historisk set været meget lave, og der var ikke forventninger om det ekstreme rentefald (som har forårsaget de forhøjede afdrag), der har været efterfølgende.

Foreningen har i hele forløbet været repræsenteret af en professionel ejendomsadministrator ADM, der må forventes at have indgående kendskab til og erfaring med de forskellige former for finansiering af andelsboligforeninger. Det var ADM, der oprindelig henvendte sig med anmodning om forslag til finansiering. ADM deltog både i det første møde med to bestyrelsesmedlemmer og på generalforsamlingen. Der nævnte ADM, at den foreslåede finansiering som udgangspunkt var fornuftig.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende på en måde, der medfører, at foreningen er berettiget til at blive stillet som anført i foreningens påstand.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:

Efter sagens oplysninger lægger vi til grund, at andelsboligforeningen rettede henvendelse til Nykredit Bank vedrørende omlægning af foreningens eksisterende realkreditbelåning, der bestod af et fastforrentet 5 % lån og et variabelt forrentet F5 lån.

Vi lægger endvidere til grund, at der blev holdt et møde den 19. november 2008 mellem repræsentanter for Nykredit og andelsboligforeningens bestyrelse. Vi har herved navnlig lagt vægt på, at Nykredit har udarbejdet præsentationsmateriale til brug for dette møde, og at Nykredit den 26. november 2008 vurderede ejendommen, hvilket var en forudsætning for omlægning af lånene.

Andelsboligforeningen vedtog på generalforsamlingen at omlægge foreningens lån til to variabelt forrentede F1 realkreditlån med tilknyttet renteswap.

Vedrørende spørgsmålet om Nykredit Bank har handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivning af foreningen forud for optagelse af de nævnte lån og indgåelse af swapaftalen bemærker vi indledningsvis, at det af præsentationsmaterialet dateret 19. november 2008 blandt andet fremgår, at fordelene ved Nykredits løsning blandt andet er en ”fast rente de næste 30 år” og ”kendte terminsudgifter de kommende 30 år”.

Det fremgår imidlertid af sagen, herunder af Nykredits breve af 7. september og 7. december 2011, at de to F1 lån ikke som forudsat blev omlagt til Cibor 3-lån ultimo 2009, og at det har medført en forøget renteudgift for foreningen.

Banken har i den forbindelse tilbudt andelsboligforeningen 31.548,70 kr. - i øvrigt under forudsætning af, at foreningen underskriver handelsbekræftelser vedrørende en tilpasning af swapforretningerne i foråret 2011. Banken har forklaret, at beløbet på 31.548,70 kr. tager udgangspunkt i rentemæssigt at stille foreningen, som den var blevet stillet i udsigt i præsentationen af 27. november 2008.

Vi finder, at foreningen grundet bankens fejl har krav på at få godtgjort den reelle ekstra omkostning til renter. Ankenævnet forstår bankens øvrige beregninger således, at denne omkostning beløber sig til 66.833,13 kr., hvorfor dette herefter lægges til grund.

Nykredit Bank har endvidere erkendt, at foreningens totale ydelse på finansieringen er steget, hvilket skyldes, at renten er faldet og afdragene på foreningens annuitetslån samtidig er steget. Banken har anført, at foreningen ikke har lidt et tab som følge heraf og at foreningen blev gjort opmærksom på problemstillingen på mødet den 19. november 2008.

Den problemstilling, der opstår som følge af, at renten falder og afdragene på kreditforeningslånene stiger, er ikke behandlet i præsentationsmaterialet af 19. november 2008. Tværtimod fremgår det af materialet, at terminsudgiften – det vil sige foreningens samlede udgifter på kreditforeningslånene – er kendte de kommende 30 år.

Under hensyn hertil og til at dette forhold må antages at have været et væsentligt forhold i forbindelse med foreningens beslutning om at omlægge sin finansiering, finder vi, at banken uden omkostninger for foreningen skal stille den således, at der ydes foreningen en kredit svarende til det beløb, der er afdraget for meget på lånene i forhold til forudsætningerne ved aftalens indgåelse på samme vilkår med hensyn til rente og bidrag som gælder for F1 lånene.

To medlemmer – Jan Staal Andersen og Kjeld Gosvig Jensen – udtaler:

På grund af usikkerheden om bankens mundtlige rådgivning af foreningen - herunder i forbindelse med mødet den 19. november 2008 - finder vi, at afgørelsen af, om Nykredit Bank har handlet ansvarspådragende vedrørende ovennævnte forhold må bero på en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Vi stemmer derfor for, at denne del af sagen afvises i medfør at § 7, stk. 1, i Ankenævnets vedtægter.

Herefter udtaler to medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn:

Vi finder det ikke i øvrigt godtgjort, at andelsboligforeningen blev rådgivet på fyldestgørende måde i forbindelse med indgåelsen af renteswapaftalen - herunder hverken om konsekvenserne, hvis renten skulle falde, eller om de særlige vilkår der var forbundet med at udtræde af renteswapaftalen før dens udløb, hvilket reelt betød, at klagerens realkreditlån blev inkonverterbart - hvorfor vi stemmer for at give andelsboligforeningen fuldt medhold i sin påstand.

Vi har herved lagt vægt på, at swapaftaler i et ikke-erhvervsforhold er et nyt og komplekst finansielt produkt.

Heroverfor udtaler tre medlemmer Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen og Kjeld Gosvig Jensen:

Vi finder, at præsentationsmaterialet indeholder oplysninger om opgørelse af markedsværdi på renteswapaftaler og betydningen heraf, herunder at markedsværdien vil være negativ, hvis renten falder. Materialet indeholder endvidere et eksempel på den beløbsmæssige betydning af et rentefald. Det fremgår således, at et rentefald på 1,71 % medfører, at markedsværdien bliver negativ med 30 % svarende til 3.225.000 kr. Hertil kommer, at det fremgår af materialet, at fastrenteaftalen er bindende uden konverteringsret/mulighed.

Vi finder, at denne rådgivning i hvert fald efter datidens forhold må anses for fyldestgørende, og vil derfor ikke give andelsboligforeningen medhold for så vidt angår denne del af klagen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Nykredit Bank skal inden 30 dage betale andelsboligforeningen 66.833,13 kr. og tilbyde foreningen ovennævnte kreditfacilitet. Klageren får ikke i øvrigt medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.