Ekstraordinært afdrag på efterstående pantebrev til realkreditinstitut.
| Sagsnummer: | 171 /1995 |
| Dato: | 28-12-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kirsten Nielsen, Ole Simonsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Ekstraordinært afdrag på efterstående pantebrev til realkreditinstitut. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 4. januar 1994 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagedes Greve Strand afdeling, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelse af et tilbudt kontantlån på 1.157.000 kr. i Realkredit Danmark og indfrielse af et eksisterende lån i samme realkreditinstitut. Et efterstående lån til Nykredit på oprindeligt 98.000 kr. skulle rykke for det nye lån. Af omprioriteringsaftalen fremgår i øvrigt, at pantebrevet skulle fremsendes til udbetaling/modregning i kreditforeningen straks efter tinglysning. Det fremgår endvidere, at indklagedes omprioriteringsgebyr var 2.100 kr.
Lånet blev udbetalt den 21. januar 1994 på grundlag af tinglyst pantebrev. Et beløb på 1.138.296,84 kr. blev modregnet i låneprovenuet til straksindfrielse af det eksisterende lån. I indfrielsesbeløbet var indeholdt rente fra seneste termin til indfrielsestidspunktet, 7.352,91 kr., og differencerente fra indfrielsestidspunktet til førstkommende termin 1. juli 1994, 26.286,66 kr.
Ved indklagedes skrivelse af 3. marts 1994 blev Nykredit anmodet om at respektere det nye lån. Ved skrivelse af 4. s.m. meddelte Nykredit rykningstilsagn under forudsætning af, at der ikke fremkom provenu ved omlægningen.
Ved provenuopgørelse af 25. april 1994 beregnede indklagede nettoprovenuet til 39.248 kr., idet differencerente og rente af bestående lån fra sidste termin til indfrielsen i overensstemmelse med Finansrådets retningslinier af 2. september 1993 ikke blev fradraget i opgørelsen. Nettoprovenuet blev ved træk på klagerens omprioriteringskonto fremsendt til Nykredit den 25. april 1994.
Omprioriteringssagen blev afsluttet den 23. august 1994, hvor Nykredit meddelte, at rykningspåtegning på pantebrevet til Nykredit kunne tinglyses. Om årsagen til den sene afslutning af sagen har indklagede oplyst, at pantebrevet henlå til notering af rykningspåtegning i Nykredit, og at indklagede telefonisk rykkede herfor den 2., 9. og 17. juni samt 12. juli 1994. Først den 21. juli 1994 blev indklagede kontaktet af Nykredit, som meddelte, at sagen "var glemt", men at den nu ville blive ekspederet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om "rentefri tilbagebetaling" af det ekstraordinære afdrag på 39.248 kr. og refusion af gebyret for omprioriteringen på 2.100 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han ved omprioriteringens start fik oplyst, at omkostningerne udgjorde 2.100 kr. Han modtog ingen rådgivning eller vejledning fra indklagede. Hver tredje uge ringede han til afdelingen for at høre, hvor sagen stod. Ekspeditionstiden var for lang, og resultatet blev, at han skulle betale et ekstraordinært afdrag på 39.248 kr. Gebyret på 2.100 kr. bør refunderes.
Indklagede har anført, at omprioriteringssagen blev behandlet korrekt og i overensstemmelse med aftalen med klageren. Afslutningen af omprioriteringssagen trak ud på grund af forhold hos Nykredit, som indklagede ikke er ansvarlig for. Klageren vil opnå en ugrundet berigelse på indklagedes bekostning, såfremt klagerens påstand om betaling af det ekstraordinære afdrag tages til følge.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at indklagede i forbindelse med indgåelsen af omprioriteringsaftalen i begyndelsen af januar 1994 burde have undersøgt, om Nykredit var indforstået med at lade sit efterstående pantebrev rykke uden betingelser eller ville forlange, at nettoprovenuet ved låneomlægningen blev betalt som ekstraordinært afdrag på pantebrevet til Nykredit, eller at indklagede i hvert fald på forhånd burde have oplyst klageren om, at Nykredit muligvis ville stille krav om betaling af et ekstraordinært afdrag. I forbindelse hermed burde indklagede yderligere have oplyst klageren om, at et nettoprovenu af ikke ubetydelig størrelse måtte påregnes, bl.a. fordi differencerenter ikke kan fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet. Det må lægges til grund, at de nævnte spørgsmål ikke har været drøftet med klageren, og indklagedes rådgivning i forbindelse med låneomlægningen var derfor mangelfuld.
Betalingen af det ekstraordinære afdrag på 39.248 kr. til Nykredit og det hertil svarende underskud på omprioriteringskontoen er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab. For så vidt klagerens påstand skal forstås som et krav om, at indklagede skal godtgøre ham beløbet på 39.248 kr., kan den derfor ikke tages til følge. Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde klageren et rentefrit lån på 39.248 kr., for så vidt påstanden skal forstås på denne måde. Derimod finder Ankenævnet, at indklagede som konsekvens af den begåede fejl dels bør tilbyde klageren uden etableringsomkostninger at yde ham et lån med samme rente og restløbetid som Nykredits pantebrevs, dels bør tilbagebetale klageren 1.000 kr. af det opkrævede gebyr for behandlingen af omprioriteringssagen, hvilket beløb bør forrentes som nedenfor anført.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale 1.000 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 23. august 1994. Endvidere bør indklagede inden for samme frist tilbyde klageren et lån på 39.248 kr. på vilkår som foran anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.