Indsigelse om fejlagtig rådgivning og realkreditfinansiering i forbindelse med køb af klubværelse (ejerlejlighed) i 2018. Krav om erstatning for tab ved salg uden realkreditfinansiering i 2023.
| Sagsnummer: | 450 /2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Jonas Thestrup Nielsen, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Indsigelse om fejlagtig rådgivning og realkreditfinansiering i forbindelse med køb af klubværelse (ejerlejlighed) i 2018. Krav om erstatning for tab ved salg uden realkreditfinansiering i 2023. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om fejlagtig rådgivning og realkreditfinansiering i forbindelse med køb af klubværelse i 2018. Krav om erstatning for tab ved salg uden realkreditfinansiering i 2023.
Sagens omstændigheder
I juli 2018 købte klageren et klubværelse for 520.000 kr. Af købsaftalen fremgik, at ejendomstypen var ”Ejerlejlighed”.
Klubværelset blev finansieret med et 30-årigt 2 % obligationslån i Totalkredit på 389.000 kr. formidlet af Arbejdernes Landsbank og et boliglån i Arbejdernes Landsbank på 155.000 kr. med en rente på for tiden 5,2 % om året.
I 2023 ønskede klageren at sælge klubværelset.
Klageren har fremlagt en e-mail af 16. februar 2023 fra ejendomsmægleren til ham vedrørende opdatering om salg af klubværelset, hvori det var anført:
”… Der er problemer i forhold til finansieringen selvom den unge mand selv kan rejse 250.000,- i kontanter til købet.
Kunden benytter [pengeinstituttet P] og dermed Totalkredit i forhold til realkreditbelåning og de har ifølge faren pure afvist at ville belåne denne type bolig. …
Hvor om alting er, så har vi nu forsøgt at gøre det, at vi har ledt kunden mod din bank Arbejdernes Landsbank og praktisk talt din bankrådgiver for at se om hun kan løse opgaven for kunden i stedet for [P]. …”
Den 15. maj 2023 klagede klagerens repræsentant til Arbejdernes Landsbank. Repræsentanten anførte, at en køber var trådt tilbage, da køberens bank, P, havde meddelt, at Totalkredit ikke yder belåning til klubværelser uden eget bad og toilet. Der var derfor var sket fejl i bankens rådgivning til klageren i 2018, og den ydede belåning i Totalkredit beroede på en fejl. Klagerens repræsentant anførte blandt andet:
”… [Klageren] har valgt at afhænde lejligheden gennem [ejendomsmægleren]. Der har været stor interesse for lejligheden, der blev aftalt solgt pr. 15.03. 2023 for 625.000 kr. til en køber, der stod med 250.000 kr. i hånden og skulle have resten finansieret ved Totalkredit gennem egen bank – [P]. [P] meddelte køberen, at banken/Kreditforeningen ikke kunne finansiere købet, da lejligheden er defineret som et klubværelse med toilet og fælles bad med øvrige klubværelser. Købet kunne derfor ikke gennemføres.
[Klageren] henvendte sig derefter til Arbejdernes Landsbank for at få at vide, hvorfor Totalkredit ikke kunne belåne lejligheden, når Totalkredit allerede havde belånt lejligheden til ham gennem Arbejdernes Landsbank. Rådgiveren meddelte, at Arbejdernes landsbank havde begået en fejl, da [klagerens] lån blev bevilget. Rådgiveren fortalte, at lånet ikke burde have været givet, da banken heller ikke på daværende tidspunkt belånte klubværelser.
Arbejdernes landsbank skal rådgive [klageren] med baggrund i [klagerens] interesser og med baggrund i [klagerens] kendskab til boliglån. [Klageren] var førstegangskøber og havde ingen kendskab til Arbejdernes Landsbanks interne retningslinier for långivning – herunder, at banken havde regler, der forbød belåning af klubværelser.
Det er min opfattelse, at Arbejdernes Landsbank alene bærer ansvaret for fejlagtig rådgivning og belåning i strid med bankens egne regler.
Fejlen har betydet, at [klagerens] forsøg på salg blev næsten umuliggjort.
Med baggrund i ovenstående er [klageren] alligevel lykkedes med at sælge til en køber, der kunne finde alternativ finansiering. Dette er lykkedes, fordi køber, der har købt til 600.000 kr. pr. 01.05.2023 er uden behov for finansiering fra Totalkredit. Det gennemførte salg har kostet [klageren] 25.000 kr. i manglende salgsindtægt og derudover merudgifter som følge af at salget forsinkes 1,5 mdr. ..”
Banken svarede den 22. juni 2023:
”… Du skriver i klagen, at banken skulle have oplyst dig om, at banken har begået en fejl ved bevilling af lån tilbage i 2018. Filialen er ikke bekendt med at skulle have oplyst om, at der blev begået en fejl og er heller ikke af den opfattelse, at der blev begået fejl.
Du har i klagen lagt vægt på, at belåningen skete i strid med bankens interne retningslinjer.
Banken har dog ikke retningslinjer, som tilsiger, at der ikke kan ske belåning af klubværelser.
Det er min vurdering, at banken ikke har begået fejl ved rådgivningen eller ved bevilling af lånet. Jeg kan derfor ikke give dig medhold i den fremsendte klage. …”
Klageren fastholdt klagen. Den 6. juli 2023 skrev klagerens repræsentant til banken:
”… [Klageren] kan supplerende oplyse, at han har ringet til [medarbejder i banken] den 20.02.2023 kl. 13.39. Rådgiveren var ikke til stede og en anden person fortalte [klageren] at han ville blive ringet op. [Klageren] blev ringet op kl. 15.38 fra tlf. … – [en anden, navngiven medarbejder i banken, R]. Det er denne medarbejder, der har orienteret [klageren] om, at banken havde begået en fejl ved at låne ham pengene. …
Jeg har bedt [klageren] om at kontakte Totalkredit for at få vejledning om Totalkredits vilkår for belåning af klubværelser. [Medarbejder, M1, angivet ved fornavn] – ved Totalkredits kundeservice bekræfter overfor [klageren], at Totalkredit ikke belåner klubværelser med mindre der er tilhørende eget toilet, køkken og bad. Der kan således ikke belånes klubværelser hvortil forefindes fælles bad med andre lejligheder – da lejligheden vil blive vurderet som ”svært omsættelig”. [M1] er ikke bekendt med at Totalkredits politik desangående er ændret indenfor de seneste år. …”
Den 21. juli 2023 svarede banken, at den havde talt med R, som ikke kunne nikke genkendende til, at hun under en telefonsamtale med klageren havde sagt, at banken havde begået en fejl.
Den 31. juli 2023 indgav klageren klage til Ankenævnet.
Banken har fremlagt en e-mail af 7. september 2023 fra Totalkredit, hvoraf det fremgik:
”Jf. Totalkredits forretningsgang så belåner Totalkredit
- klubværelser eller etværelseslejligheder uden køkken og/eller bad
- lejligheder med fælles toilet/bad eller køkken
- lejligheder uden bad og toilet og uden mulighed for at indrette lejligheden med det
Og den pågældende lejlighed kan dermed belånes.
Som i alle andre tilfælde, så skal ejendommen selvfølgelig besigtiges/vurderes af en af vores vurderingsansvarlige. Men jf. forretningsgangen er der ikke noget til hinder for, at vi vil belåne lejligheden.
Jeg har været i kontakt med vores kreditafdeling, og vi er overbevist om, at de samme regler var gældende i 2018. Hvis dette ikke var tilfældet ville vi jo også have afslået belåningen i 2018.”
Klageren har anført, at hans repræsentant den 13. september 2023 var i telefonisk kontakt med en navngiven kunderådgiver, M2, i Totalkredits kundeservice og spurgte om muligheden for at belåne et klubværelse med toilet, uden køkken og med fælles bad til en pris af 625.000 kr., hvor kunden selv havde 250.000 kr. M2 svarede, at klubværelset ikke kunne belånes hos Totalkredit, da sagen ville blive vurderet som en risikosag på grund af ”lav omsættelighed”, og at det aldrig havde været Totalkredits opgave at finansiere denne type bolig.
Parternes påstande
Den 31. juli 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale kompensation for hans tab påført ved bankens fejlrådgivning.
Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken fejlagtigt rådgav ham og derefter bevilgede et realkreditforeningslån til ham. Banken gav ikke korrekt og fyldestgørende rådgivning i forbindelse med hans køb af klubværelset i 2018. Banken fortalte ikke, at den tilsidesatte Totalkredits retningslinjer for belåning af klubværelser. Konsekvensen var, at han fik et økonomisk tab, da han måtte sælge til en lavere pris.
Han formoder, at bankens egen forretningsinteresse kan have motiveret til omgåelse af Totalkredits retningslinjer.
Af sagen fremgår, at Totalkredit ikke belåner klubværelser, hvilket har medført, at han ikke kunne sælge med realbelåning. Dette indskrænkede køberpotentialet voldsomt. Han var derfor nødsaget til at sælge klubværelset billigere til en investor, der kunne finansiere uden realkreditbelåning.
Banken har anført, at banken og Totalkredit ikke har retningslinjer, der forhindrer belåning af klubværelser, og at han ikke har dokumenteret sådanne retningslinjer. Han har ikke indsigt i eller adgang til bankers og kreditforeningers interne retningslinjer. Han kan derfor kun forholde sig til de oplysninger, som han efterfølgende har fået.
Ejendomsmæglerfirmaet oplyste, at P/Totalkredit ikke belåner klubværelser, jf. den fremlagte e-mail af 16. februar 2023. Af denne årsag måtte en køber trække sig fra handlen.
R fortalte ham telefonisk, at lånet ikke burde være givet, da banken/Totalkredit ikke belåner klubværelser. Banken søger i svarbrevet at så tvivl om samtalen ved at fremhæve R’s manglende erindringer. Det er trist, at R ikke kan erindre en så væsentlig samtale og ej heller, må det formodes, har lavet et notat om en så betydende vejledning. Den nøjagtige beskrivelse, han har angivet af dato, klokkeslæt, telefonnummer og navn, burde kunne efterprøves i bankens log. Han var i en efterfølgende samtale med sin repræsentant rystet over, at R havde fortalt ham, at han havde fået et lån, han ikke skulle have haft.
En medarbejder i Totalkredits kundeservice har bekræftet over for ham, at Totalkredit ikke belåner klubværelser med fælles bad, da en sådan lejlighed vil blive vurderet som ”svært omsættelig”. Medarbejderens supervisor bekræftede dette. Medarbejderen mente ikke, at denne politik var ændret i forhold til tidligere. Svaret fra kundeservice må givetvis være baseret på interne retningslinjer.
Totalkredits kundeservice har endvidere over for hans repræsentant bekræftet, at Totalkredit ikke belåner klubværelser med fælles bad. Da Totalkredit i den fremlagte mail af 7. september 2023 har tydeliggjort, at de samme regler var gældende i 2018, betyder det, at han har fået et lån, han aldrig skulle have haft og fortsat ikke vil kunne få. Om alternativ mulighed for finansiering svarede Totalkredits kundeservice, at han kunne være heldig at finde en bank, der gerne ville tjene penge og få finansiering derigennem.
Han har lidt et tab. Han havde mulighed for at sælge til en køber til en højere salgspris end den opnåede. Han mistede køberen, da denne ikke kunne belåne et klubværelse hos Totalkredit gennem P. Han blev presset til at sælge til en køber med alternativ finansiering til en lavere pris. Banken/Totalkredit har taget sig betalt for et lån, som de selv erkender ikke skulle have været bevilget.
Arbejdernes Landsbank har anført, at klageren modtog korrekt og fyldestgørende rådgivning i forbindelse med købet af klubværelset i 2018, både for så vidt angår de af banken og Totalkredit ydede lån og muligheden for belåning.
Banken og Totalkredit har ikke retningslinjer, der tilsiger, at der ikke kunne ske belåning af klubværelset.
Både banken og Totalkredit godkendte belåning af ejendommen i 2018.
Klageren har ikke dokumenteret retningslinjer for belåning, som skulle være til hinder for belåning af klubværelset.
Banken har rettet en generel forespørgsel til Totalkredit, der har bekræftet, at en ejendom som den i sagen omhandlede kan belånes, og at Totalkredit ikke har retningslinjer, der er til hinder for belåning. Totalkredit har endvidere bekræftet, at retningslinjerne var de samme i 2018.
Banken har ikke mulighed for at forholde sig til, om P har ønsket at medvirke til finansiering, herunder med hvilken begrundelse.
Banken har ikke søgt at så tvivl om R’s erindring, men har oplyst, at banken ikke kan nikke genkendende til klagerens udlægning.
Klageren har ikke lidt et tab.
Ankenævnets bemærkninger
I juli 2018 købte klageren et klubværelse for 520.000 kr.
Klubværelset blev finansieret med et 30-årigt 2 % obligationslån i Totalkredit på 389.000 kr. og et boliglån i Arbejdernes Landsbank på 155.000 kr. med en rente på for tiden 5,2 % om året.
I 2023 ønskede klageren at sælge klubværelset.
Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med hans køb af klubværelset i 2018 var fejlagtig og ufyldestgørende. Banken oplyste ikke, at belåningen var en tilsidesættelse af Totalkredits retningslinjer for belåning af klubværelser. Konsekvensen var, at han fik et økonomisk tab, da han måtte sælge til en lavere pris, idet en køber, der ville have købt klubværelset for 625.000 kr., trak sig som følge af manglende mulighed for realkreditfinansiering.
Det lægges efter de foreliggende oplysninger til grund, at klageren solgte klubværelset i 2023 for 600.000 kr.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl i sin rådgivning af klageren i forbindelse med hans køb af klubværelset. Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at belåningen var i strid med Totalkredits retningslinjer for belåning af klubværelser uden eget bad og/eller køkken. Ankenævnet har herved lagt vægt på e-mailen af 7. september 2023 fra Totalkredit, hvori Totalkredit har oplyst, at klagerens klubværelse efter Totalkredits forretningsgang kan belånes, og at dette også var tilfældet i 2018.
Ankenævnet bemærker i øvrigt, at der ikke er grundlag for at fastslå, at banken i forbindelse med finansieringen i 2018 har tilsikret klageren, at en eventuel fremtidig køber ville kunne opnå realkreditbelåning.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.