Afgørelse

Spørgsmål om banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med forhøjelse af klagerens boliglån og efterfølgende opsigelse heraf.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Lån Spar Bank har handlet ansvarspådragende i forbindelse med forhøjelse af klagerens lån efter underskudsgivende boligsalg samt bankens efterfølgende opsigelse af lånet.

Sagens omstændigheder.

Klageren og dennes tidligere ægtefælle Æ er kunder i Lån Spar Bank, hvor de i 2009 blandt andet havde et boliglån benævnt BoligPrioritet (-787) på ca. 225.000 kr., som de afdrog på.

I foråret 2009 satte klageren og Æ deres ejendom til salg på grund af samlivsophævelse.

Ejendommen blev udbudt til en kontantpris på 1.975.000 kr. Af ejendomsmæglerens salgsbudget fremgår, at man havde budgetteret med et kontant rådighedsbeløb på 232.220 kr. efter salget. Der blev dog taget forbehold for underliggende gæld i et ejerpantebrev på 225.000 kr., der var tinglyst på ejendommen, idet denne gæld ikke var medregnet i salgsbudgettet. Herudover fremgår det af forbeholdet, at kendte restancer, morarenter og udlæg på daværende tidspunkt udgjorde 23.630 kr., som skulle fratrækkes rådighedsbeløbet.

I juni 2009 standsede klagerens indbetalinger på prioritetslånet (-787), hvorefter klageren i august 2009 nedbragte gælden til ca. 184.000 kr. med et ekstraordinært afdrag på 40.000 kr.

Ifølge det oplyste blev ejendommen ultimo august 2009 solgt for 1.850.000 kr. med overtagelsesdag den 1. november 2009.

Klageren og Æ underskrev den 4. november 2009 en boligkontoaftale med tilhørende boligkonto (-265) og deponeringskonto (-281). Af boligkontoaftalen fremgik, at klageren og Æ anmodede banken om at indfri dels et realkreditlån med en anslået restgæld på 1.687.000 kr. samt parrets BoligPrioritet (-787) med en anslået restgæld på 205.000 kr. Af boligkontoaftalen fremgik det herudover:

"…

Omkostninger

…

Omkostninger og gebyrer debiteres deponerings-/boligkontoen. Ved afslutning af sagen bedes saldoen på deponerings-/boligkontoen afregnet på min konto nr. […]-787

Rådgivning

Undertegnede erklærer, at vi i forbindelse med denne aftales indgåelse, er rådgivet om valg af finansiering, konsekvenser ved valg af lånetype, udbetalingstidspunkt samt om muligheder for og konsekvenser ved kurssikring. I øvrigt henvises til rådgivningsskema.

…"

Provenuet for salget af ejendommen blev indsat på deponeringskonto (-281).

Den 6. november 2009 blev der oprettet et såkaldt privatlån (-438) på 170.000 kr. inklusiv stiftelsesprovision til inddækning af underskud på prioritetslånet (-787), der herefter havde en negativ saldo på ca. 41.000 kr.

Den 6. januar 2010 blev der overført 42.670 kr. fra deponeringskontoen (-281) til indfrielse af prioritetslånet (-787).

Banken har oplyst, at banken primo januar 2010 modtog meddelelse om, at skødet på ejendommen, efter berigtigelse af bolighandlen fra køberens advokat, var tinglyst.

Den 13. januar 2010 blev realkreditlånet indfriet med 1.617.571 kr. Banken har anført, at indfrielsen af realkreditlånet på grund af mellemkommende restancer og renter blev en del dyrere end forudsat i boligkontoaftalen af 4. november 2009.

Efter indfrielsen af realkreditlånet var der en negativ saldo på deponeringskontoen (-281) på 9.656 kr. Underskuddet på deponeringskontoen blev inddækket ved træk på boligkontoen (-265).

Efter afregning med blandt andet ejendomsmægleren var der den 9. februar 2010 et underskud på deponeringskontoen (-281) på 43.436 kr. Underskuddet blev inddækket ved en forhøjelse af boligkontoen (-265). Herefter var der et underskud på boligkontoen (-265) på ca. 53.000 kr.

I foråret 2010 anmodede banken klageren og Æ om yderligere dokumentation vedrørende deres økonomiske situation til brug for en låneforhøjelse.

I juni 2010 tilbød banken klageren og Æ en forhøjelse af privatlånet (-438) på 55.530 kr. til indfrielse af boligkontoen (-265). Den månedlige ydelse på lånet skulle samtidig forhøjes fra 2.375 kr. til 3.000 kr.

Klageren og Æ returnerede imidlertid ikke det fremsendte gældsbrev, og oplyste banken om, at de ikke havde råd til at forhøje den månedlige ydelse.

Ved brev af 18. juni 2010 til klageren og Æ skrev banken, at man ville undersøge muligheden for at ændre betalingsplanen på betingelse af, at klageren og Æ fremsendte flere oplysninger vedrørende deres økonomi. Banken anmodede således både klageren og Æ om at fremsende deres årsbudgetter over deres faste udgifter samt kopi af deres gældsposter uden for banken. Herudover anmodede banken Æ om også at fremsende et udskrift af hendes personlige skatteoplysninger for så vidt angik gæld og renteudgifter pr. 31. december 2009, da banken ikke kunne få tallene fra hendes årsopgørelse til at stemme.

Ved brev af 7. juli 2009 anmodede banken klageren og Æ om at indbetale gælden på boligkontoen (-265) inden den 19. juli 2010 under henvisning til, at banken ikke havde modtaget de ønskede oplysninger. Af brevet fremgik videre, at en opsigelse i givet fald ville komme til at omfatte samtlige lån og konti i banken. Banken anmodede samtidig klageren og Æ om at kontakte banken, så man kunne finde en løsning.

Ved brev af 12. juli 2010 gjorde klageren indsigelse over bankens rådgivning og anførte i øvrigt, at de allerede havde fremsendt de pågældende oplysninger.

Ved brev af 27. juli 2010 til klageren skrev banken, at ejendommen var solgt med tab, hvilket blandt andet kunne tilskrives problemer med den digitale tinglysning, og som ikke kunne tilskrives bankens rådgivning. Banken gjorde samtidig gældende, at man fortsat manglede de oplysninger, som banken i brevet af 18. juni 2010 havde anmodet om. Klageren fik frist til den 9. august 2010 til at fremsende de pågældende oplysninger, såfremt banken ikke skulle fastholde den varslede opsigelse af klagerens engagement.

Ved brev af 2. august 2010 til banken gjorde klageren gældende, at lånet var meget højere, end det de havde talt om med banken. Klageren var uforstående overfor, at dette skulle skyldes den digitale tinglysning og klagede samtidig over, at banken ikke havde orienteret dem herom eller ydet rådgivning i den forbindelse. Klageren fastholdt fortsat, at banken havde modtaget de relevante oplysninger.

Ved brev af 9. august 2010 forlængede banken fristen for indsendelse af de anmodede oplysninger til den 17. august 2010.

Boligkontoen (-265) blev ifølge det oplyste opsagt i oktober 2010.

Klageren og Æ underskrev den 2. februar 2011 et nyt gældsbrev med en hovedstol på 232.000 kr. og variabel rentesats på 5,00 %. Af gældsbrevets særlige bestemmelser fremgår, at lånet blev bevilliget til indfrielse af boligkontoen (-265) og privatlånet (-438).

Parternes påstande.

Klageren har den 17. november 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån Spar Bank skal rette op på den økonomiske situation, som banken har bragt dem i.

Lån Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at de havde et lån på ca. 165.000 kr., som de betalte 2.375 kr. om måneden på.

Banken forhøjede lånet med 60.000 kr. uden at informere dem og uden skriftlig tilladelse fra dem. De kom dermed til at skylde banken over 220.000 kr.

Banken sendte efterfølgende rykkere for et overtræk på 60.000 kr. Samtidig ville banken hæve ydelsen på deres lån og have relevante papirer, som de allerede havde fremsendt.

De 60.000 kr. er anvendt til tinglysning til trods for, at de selv havde penge til tinglysning. Banken har smølet i forbindelse med tinglysningen. Skødet blev anmeldt til tinglysning den 16. november 2009, selvom dette i henhold til købsaftalen skulle være sket den 25. september 2009. Banken har under hele forløbet været klar over problemerne med den digitale tinglysning uden at informere dem herom.

Banken er derfor erstatningsansvarlig for de mellemliggende ekstra betalinger, som de er blevet påført.

Lån Spar Bank har anført, at banken har behandlet salget af klagerens ejendom korrekt.

Realkreditinstituttet havde begæret ejendommen på tvangsauktion. Banken valgte imidlertid at indestå for det tab, der ifølge salgsbudgettet ville fremkomme, hvis ejendommen blev solgt i fri handel.

Banken afstod fra at oprette en udlægskredit til klageren, men forventede i stedet en positiv dialog med klageren og Æ om afvikling af underskuddet.

Ejendommens salgspris var ikke tilstrækkelig til at indfri klagerens og Æ’s gæld til banken.

Banken var berettiget til at forhøje klagerens Privatlån (-438) med et beløb svarende til underskuddet ved salget af ejendommen.

Banken er i øvrigt berettiget til indsigt i klagerens økonomi forud for bevilling af ydelsesnedsættelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at der er sket fejl eller forsømmelser fra bankens side, der kan medføre et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.