Spørgsmål om indfrielse af prioritet, der ikke skulle overtages af køber, og om frigivelse af restkøbesum skulle have fundet sted tidligere end sket.
| Sagsnummer: | 61/1998 |
| Dato: | 20-05-1998 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Jette Kammer Jensen, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om indfrielse af prioritet, der ikke skulle overtages af køber, og om frigivelse af restkøbesum skulle have fundet sted tidligere end sket. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag angår spørgsmålet, om hvorvidt indklagede var berettiget og forpligtet til at anvende midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af en prioritet, der ikke skulle overtages af køber, og til at frigive restkøbesummen, før berigtigende advokat havde givet tilladelse hertil.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 16. marts 1997 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 15. maj 1997. Den kontante købesum på 401.000 kr. skulle betales ved deponering af 25.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler senest to dage efter underskriften og deponering af 376.000 kr. hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut, senest to dage før overtagelsesdagen. Køber var pligtig til at tage endeligt skøde senest den 18. april 1997. Skødet skulle være indleveret til tinglysning senest den 7. maj 1997. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
Renter af deponeringsbeløb i henhold til købsaftalens pkt. 9.2 tilfalder sælger fra dispositionsdagen.
...
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages,
...
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved handelen skulle indklagede forestå indfrielse af et eksisterende realkreditlån og et privat pantebrev. Kreditforeningslånet blev opsagt til indfrielse den 1. juli 1997.
Den 15. maj 1997 modtog indklagede 376.000 kr. fra køberen til deponering. Af den af indklagede udstedte deponeringskvittering fremgår bl.a.:
"Deponeringsbetingelser
Deponeringen, med fradrag af deponeringsgebyr kr. 0,00, frigives til sælger eller dennes befuldmægtigede ved forevisning af endeligt, tinglyst skøde som adkomst for køber uden præjudicerende retsanmærkninger, eller når der foreligger skriftlig tilladelse hertil fra køber eller dennes advokat.
Såfremt slutsedlen indeholder bestemmelser herom, er banken eller berigtigende advokat berettiget til af det deponerede beløb at betale ejerskifteafdrag, indfri pantegæld, som ikke skal overtages af køber, betale eventuel restance vedrørende ejendommens driftsudgifter samt udbetale eventuel refusionssaldo i købers favør.
Hvis handlen annulleres, vil deponeringen blive frigivet, når der foreligger en erklæring om annullation underskrevet af køber og sælger samt eventuelle andre berettigede, eller ved endelig dom eller retsforlig. Udbetalingens form og eventuelle fordeling skal fremgå heraf."
Ved skrivelse af 19. juni 1997 anmodede indklagede berigtigende advokat om at acceptere, at kreditforeningslånet pr. 30. juni 1997 blev indfriet med midler på deponeringskontoen. Advokaten besvarede ikke henvendelsen.
Indklagede har anført, at man trods manglende accept fra berigtigende advokat gennemførte indfrielsen af kreditforeningslånet med midler fra deponeringskontoen. Indklagede havde forinden ved en tingbogsforespørgsel konstateret, at skødet var indført i dagbogen den 13. juni 1997, og at der ikke var ukendte hæftelser på ejendommen.
Såfremt ejendomshandelen mod forventning ikke blev gennemført, var det indklagedes opfattelse, at det var muligt at få kreditforeningen til at retablere det indfriede lån.
Den 14. juli 1997 blev skødet afvist fra tinglysning på grund af manglende opholdstilladelse for den ene af køberne.
Ved telefax af 17. september 1997 fra berigtigende advokat fik indklagede meddelelse om, at skødet nu var tinglyst med anmærkning om de to eksisterende prioriteter, som advokaten samtidig accepterede blev indfriet med midler fra deponeringskontoen. Det private pantebrev blev indfriet samme dag ved betaling af 44.328 kr.
Ved telefax af 9. oktober 1997 til indklagede meddelte advokaten, at skødet nu var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og at restkøbesummen kunne frigives.
Parternes påstande.
Den 17. februar 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 4.546,48 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at ekspeditionstiden hos indklagede har været for lang, og at han herved har lidt et tab. Det private pantebrev burde i hvert fald have været indfriet pr. juni termin 1997 ligesom kreditforeningslånet. Ved at pantebrevet først blev indfriet i september, er han blevet påført en merrenteudgift på dette pantebrev på 1.048,55 kr. På grund af den sene frigivelse af restkøbesummen har han i to måneder måttet finansiere købet af en ny bolig til en rente på 13,648%, hvorved han er påført en merrenteudgift på 1.997,93 kr. Indklagede bør erstatte ham disse rentebeløb, og refundere omprioriteringsgebyret på 1.500 kr., i alt 4.546,48 kr. Indklagede havde tilbudt at ekspedere sagen på hurtigste og bedste måde.
Indklagede har anført, at det i omprioriteringssager er fast praksis, at indfrielse af hæftelser ikke påbegyndes, før der foreligger dels tinglyst skøde til køber med anmærkninger, dels tilladelse fra berigtigende advokat til at anvende midler fra deponeringskontoen. Sagen blev ekspederet så hurtigt som muligt, og indklagede er uden ansvar for ekspeditionstiden hos berigtigende advokat.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved deponeringen af købesummen opnåede klageren sikkerhed for købesummens betaling, mens køberen opnåede sikkerhed for retten til at erhverve ejendommen.
Efter formålet med deponeringen må deponeringsbetingelserne forstås således, at indklagede ikke var berettiget til at disponere over det deponerede beløb, så længe man ikke havde den berigtigende advokats accept, idet man herved udsatte køber for en risiko. Under hensyn hertil og til det forhold, at indklagede ved at disponere over midlerne uden købers eller berigtigende advokats accept ville kunne blive erstatningsansvarlig over for køber, såfremt handlen ikke blev gennemført,
Klagen tages ikke til følge.