Indsigelse mod rente på boligskiftkonto samt krav om erstatning som følge af manglende hjemtagelse af realkreditlån til indfrielse af gæld på boligskiftkonto. Spørgsmål om rettidig varsling af individuelle renteforhøjelser.
| Sagsnummer: | 216/2025 |
| Dato: | 18-06-2026 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Majken Christoffersen, Iben Leisner, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Udlån - rente
Rente - udlån Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod rente på boligskiftkonto samt krav om erstatning som følge af manglende hjemtagelse af realkreditlån til indfrielse af gæld på boligskiftkonto. Spørgsmål om rettidig varsling af individuelle renteforhøjelser. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod rente på boligskiftkonto samt krav om erstatning som følge af manglende hjemtagelse af realkreditlån til indfrielse af boligskiftkonto. Spørgsmål om rettidig varsling af individuelle renteforhøjelser.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han havde konti mv.
Klageren ejede flere ejendomme, blandt andet en ejendom E2, to udlejningsejendomme og var medejer af et familiesommerhus.
Banken har oplyst, at den i marts 2020 bevilligede klageren en midlertidig kredit til køb af en sommerhusgrund, E1, til 2.850.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2020 forudsat, at klageren satte sin ejendom, E2, til salg, og at salgsprovenuet blev anvendt til indfrielse af den midlertidige kredit til klagerens køb af E1. Til brug for klagerens køb af E1 blev der den 31. marts 2020 oprettet en boligskiftkonto -887 (boligskiftkontoen) med en kredit på 2.850.000 kr.
Klagerens køb af E1 blev efterfølgende udskudt to gange med et år på sælgerens foranledning, og overtagelsesdagen var herefter den 1. oktober 2022, hvorfor klageren underskrev nye aftaler om boligskiftkontoen henholdsvis den 9. september 2020 og 29. september 2021 med de ændrede overtagelsesdage. Af den seneste aftale om boligskiftkontoen af 29. september 2021 fremgik, at den variable rente for træk på kreditten var 7 %.
Banken har oplyst, at på trods af aftalen mellem klageren og banken om salg af E2 fra marts 2020, satte klageren ikke E2 til salg som aftalt. I marts 2021 meddelte klageren, at han først ønskede at udstykke en grund fra E2 og samtidig opkøbe 118 m2 af nabogrunden til 600.000 kr., hvorefter klageren fik en byggegrund, E3.
Banken har yderligere oplyst, at den i marts 2021 bevilligede klageren en kredit på 600.000 kr. til køb af en del af nabogrunden ved træk på boligskiftkontoen under forudsætning af, at klageren satte E2 til salg hurtigst muligt, dog under hensyn til at udstykningen af E3 kunne gennemføres.
I marts 2021 stillede banken en garanti på 600.000 kr. for klagerens køb af en del af nabogrunden, og den 3. marts 2021 underskrev klageren en garantibegæring, hvoraf fremgår, at garantien skulle erstattes af en deponering, når E2 var solgt, dog senest 1. oktober 2021.
Banken har oplyst, at banken og klageren i marts 2021 derudover aftalte, at hvis der ikke forelå en underskrevet købsaftale på E2 inden udgangen af uge 34 i 2021, skulle banken have sikkerhed for boligskiftkontoen enten som pant i den udstykkede byggegrund E3, eller som pant i E2 på minimum 600.000 kr.
Banken har fremlagt kontoudskrifter for boligskiftkontoen fra oprettelsen den 31. marts 2020 til den 31. december 2024. Banken har oplyst, at det fremgår heraf, at banken i perioden fra den 17. november 2021 til 7. april 2022 accepterede træk på omkring 2 mio. kr. på boligskiftkontoen til brug for klagerens projekter på E2 og E3 med opførelse af et hus.
Banken håndhævede ikke den tidligere indgåede aftale fra marts 2021 om sikkerhed for boligskiftkontoen, og E2 blev først solgt i marts 2022 til 7.850.000 kr. med overtagelse den 1. april 2022. Efter indfrielse af klagerens realkreditlån til Nordea Kredit i E2 opnåede klageren et salgsprovenu på 2.363.000 kr., der blev indsat på boligskiftkontoen. Boligskiftkontoen gik herefter i plus med et positivt indestående på 673 kr.
Efter salget af E2 blev købesummen på 600.000 kr. for køb af en del af nabogrunden den 12. maj 2022 overført ved træk på boligskiftkontoen. I perioden fra maj 2022 til september 2022 accepterede banken træk på boligskiftkontoen på i alt 1 mio. kr. til brug for klagerens opførelse af huset på E3.
Klageren har oplyst, at banken i september 2022 foranledigede, at Nordea Kredit foretog en vurdering af E3, forinden byggeriet var helt færdigt med henblik på eventuel realkreditbelåning af E3, hvor nybyggeriet blev vurderet til 8,8 mio. kr.
Banken har oplyst, at den deponerede købesummen på 2.850.000 kr. for klagerens køb af E1 den 1. oktober 2022 ved træk på boligskiftkontoen. Det fremgår af kontoudskriften for boligskiftkontoen, at gælden på boligskiftkontoen pr. 1. oktober 2022 udgjorde 4.417.826 kr. Sommerhuset på grunden (E1) var i så dårlig stand, at det ikke var muligt at belåne ejendommen med et almindeligt realkreditlån på op til 75 % af sommerhusets værdi. Det var alene muligt at optage et realkreditlån på 1 mio. kr. svarende til 40 % af vurderingen på 2,5 mio. kr., da E1 var at anse som en sommerhusgrund.
Banken har yderligere oplyst, at den efterfølgende accepterede yderligere træk på boligskiftkontoen på i alt 450.000 kr. til færdiggørelse af klagerens hus på E3, under forudsætning af, at E3 blev sat til salg snarest muligt og senest indenfor seks måneder.
Den 6. december 2022 underskrev klageren en ny kreditkontrakt knyttet til boligskiftkontoen med forhøjelse af kreditten på 2 mio. kr., hvorefter kredittens maksimum var 4.850.000 kr., den variable rente var 3,75 %, og kreditten skulle tages op til genforhandling den 1. juli 2023. Som sikkerhed for kreditten fik banken pant i E1 ved underpant i et ejerpantebrev på 2.118.000 kr.
Banken har oplyst, at den i marts 2023 bevilligede en forhøjelse af klagerens kredit på boligskiftkontoen med 400.000 kr., hvorefter kredittens maksimum var 5.250.000 kr. til dækning af diverse regninger vedrørende E1 og E3, og den 2. maj 2023 underskrev klageren en kreditkontrakt knyttet til boligskiftkontoen med forhøjelse af kreditten på 400.000 kr., hvorefter kredittens maksimum var 5.250.000 kr., den variable rente var 4,35 %, og kreditten skulle tages op til genforhandling den 1. december 2023. Af kreditkontrakten fremgik blandt andet:
” Rentesatsen er variabel og fastsættes på baggrund af mine/vores individuelle forhold. Renten kan ændres, hvis der sker væsentlige ændringer i mine/vores individuelle forhold eller ved generelle renteændringer i overensstemmelse med bankens punkt 4 Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål og punkt 1.1 Generelle vilkår for privatkunder.
Jeg/vi er bekendt med, at rentesatsen er fastsat inden for det rentespænd, som anvendes for denne kredit på nuværende tidspunkt, og at renten er fastsat på grundlag af en vurdering af mine/vores individuelle økonomiske forhold. Banken har ved fastsættelsen af rentesatsen lagt særlig vægt på min/vores tilbagebetalingsevne, indkomst, formue, gældsforpligtelser og min/vores ejendom, herunder belåningsgrad, omsættelighed, beliggenhed, stand og anvendelse, samt på mit/vores samlede forretningsomfang med Nordea koncernen, herunder ind- og udlån, opsparing, investering og pension, samt alle mine/vores andre forretningsforbindelser med banken.”
Af bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål”, der var en del af kreditkontrakten, fremgik blandt andet:
”4 Renteændringer
…
Individuelle renteændringer
Med 3 måneders varsel vil satserne i følgende tilfælde kunne ændres:
i) hvis der sker væsentlige ændringer i kundens individuelle økonomiske forhold, herunder formueforhold og tilbagebetalingsevne, der af banken er anvendt ved fastsættelse af renten i forbindelse med ydelsen af lånet/kreditten, og/eller
ii) hvis der sker væsentlig ændring i kundens samlede forretningsomfang med Nordea koncernen, der er anvendt af banken ved fastsættelse af renten i forbindelse med ydelsen af lånet/kreditten.
Banken har oplyst, at banken den 11. maj 2023 forhøjede den pålydende rente på boligskiftkontoen fra 5,1 % til 7,5 % svarende til en stigning på 2,4 %-point. Der var tale om en individuel rentestigning, og klageren blev varslet samme dag om renteændringen.
Den 6. juli 2023 afholdt banken et møde med klageren. Banken har fremlagt et mødereferat, som den sendte til klageren den 14. juli 2023, hvoraf blandt andet fremgår, at det blev aftalt, at klageren løbende skulle orientere banken om salget af E3, og hvis E3 ikke var solgt senest den 1. marts 2024, skulle der træffes en ny aftale om kreditten på 5.250.000 kr. Derudover blev det aftalt, at hvis klagerens daværende kæreste stillede sit aktiedepot i et andet pengeinstitut til sikkerhed for klagerens kredit, ville banken nedsætte renten på klagerens kredit til 5,1 %. Banken har oplyst, at den efterfølgende fik pant i aktiedepotet i form af en tredjemandspantsætning.
Banken har oplyst, at den pålydende rente på boligskiftkontoen den 20. juli 2023 blev sat ned til 5,1 % igen.
Banken har yderligere oplyst, at den til brug for den endelige salgsklargøring af E3 i september 2023 bevilgede en forhøjelse af kreditten på 360.000 kr. Den 11. september 2023 underskrev klageren en kreditkontrakt knyttet til boligskiftkontoen med forhøjelse af kreditten på 360.000 kr., hvorefter kredittens maksimum var 5.610.000 kr., den variable rente var 5,1 %, og kreditten skulle tages op til genforhandling den 30. november 2023.
Banken har oplyst, at den løbende rykkede klageren for, at E3 blev sat til salg og blev mødt med forskellige forklaringer fra klageren om, hvorfor E3 ikke var sat til salg, men at det meget snart ville ske.
Banken har endvidere oplyst, at klageren i januar 2024 satte E3 til salg til 10,75 mio. kr. og derefter løbende sænkede prisen, der i april 2025 var 8.995.000 kr. En ejendomsmægler havde på vegne af banken vurderet E3 den 29. august 2023 til 8.350.000 kr., med forbehold for, at byggesagen på vurderingstidspunktet ikke var endeligt afsluttet. Banken var derfor af den opfattelse, at E3 blev udbudt til en for høj salgspris, hvorfor banken løbende opfordrede klageren til at sænke salgsprisen.
I foråret og sommeren 2024 var der en dialog mellem klageren og banken om renten på boligskiftkontoen og klagerens mulighed for at optage et realkreditlån i E3 på 6.400.000 kr.
Banken har oplyst, at klageren ikke opfyldte de kreditmæssige krav for at få et realkreditlån hos Nordea Kredit, hvilket banken oplyste klageren om og på ny anbefalede klageren at regulere salgsprisen med henblik på at få solgt E3 så hurtigt som muligt.
I juli 2024 blev kreditten på boligskiftkontoen forhøjet med 75.000 kr. til inddækning af renterne på boligskiftkontoen. Den 7. juli 2024 underskrev klageren en kreditkontrakt knyttet til boligskiftkontoen, hvorefter kredittens maksimum var 5.685.000 kr., den variable rente var 5,35 %, og kreditten skulle tages op til genforhandling den 31. december 2024. Kreditkontrakten indeholdt de samme bestemmelser om fastsættelsen af renten på baggrund af individuelle forhold, som fastsat i kreditkontrakten af 2. maj 2023. Udover at have underpant i et ejerpantebrev på 2.118.000 kr. i E1 fik banken endvidere underpant i et ejerpantebrev på 75.000 kr. i E3.
Banken har oplyst, at den i sommeren 2024 frigav pantet i aktiebeholdningen tilhørende klagerens daværende kæreste efter aftale med klageren.
I en e-mail af 7. oktober 2024 til klageren skrev banken blandt andet:
”Efter dialog med [klagerens daværende kæreste] har vi d.d. frigivet hendes pantsætning på de 3.000.000 DKK i hendes depot i [pengeinstitut].
Det betyder at vi nu kun har følgende sikkerheder for boligskiftkontoen:
Ejerpantebrev 2.118.000 DKK i [E1]
Ejerpantebrev 75.000 DKK i [E3]
Da sikringen af kontoen, i forbindelse med frigivelsen af pantsætningen forringes, varsler vi hermed en stigning i renten på boligskiftkontoen fra de nuværende 5,1 % til 7,1 % (variabel rente) med ikrafttrædelse pr. 07.11.2024 (1 måneds varsel).
Alternativt til rentestigningen, kan vi tilbyde at fastholde renten på de 5,1 % (variabel rente) for nu, såfremt vi får en tilsvarende forhøjelse på 3.000.000 DKK af ejerpantebrevet i [E3]. Dette vil koste dig ca. 45.000 DKK i tinglysningsgebyr, så denne løsning vil være dyrere for dig, med mindre der går mere end ca. 4 måneder før ejendommen sælges.
Som jeg tidligere har sagt, syntes jeg at du kraftigt bør overveje at få reduceret salgsprisen (jeg kan se at den har være 9,5 mio. DKK siden maj 2024), for at få fremskyndet et salg, og udgifterne finansieringen kan bortfalde.”
Banken har oplyst, at banken den 7. oktober 2024 over for klageren varslede en individuel renteforhøjelse fra 5,1 % til 7,1 % på boligskiftkontoen grundet den manglende sikkerhed for kreditten. Banken tilbød samtidig at nedsætte renten til 5,1 % igen, hvis banken fik yderligere pant i E3 for 3 mio. kr., men det var klageren ikke indstillet på.
I en e-mail af 7. november 2024 til klageren skrev banken blandt andet:
”Renten på kreditten er d.d. forhøjet til 6,85 % (0,25 % lavere end tidligere oplyst, da vi har reduceret renten generelt på udlånsprodukter i Nordea pr. 05.11.2024).
Som jeg ser sagen, er det ikke os der er hovedårsagen til din situation, men et manglende salg af ejendommen – så som jeg har opfordret dig til flere gange vil salgsfremmende tiltag være vejen frem, og alternativt yderligere pant i ejendommen, for at få reduceret de løbende omkostninger.
Hvis du ikke er tilfreds med behandlingen, kan du fremlægge dine synspunkter for vores kundeservicechef via vores hjemmeside:
https://www.nordea.dk/privat/ris-ros-klager.html
Jeg kan se at du har reduceret prisen på ejendommen i oktober, så håber at et salg snart kan realiseres.”
Den 20. december 2024 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Klageren har anført, at banken den 25. februar 2025 som et led i forligsdrøftelser med ham telefonisk oplyste, at renten på kreditten knyttet til boligskiftkontoen var 3,25 % for 2025. Banken tilbød ligeledes at nedsætte renten for 2023 og 2024. Han var ikke indstillet på at acceptere et forlig med banken, der stillede ham dårligere end det krav, som han har rejst mod banken. Han skulle i henhold til aftale med banken alene betale en rente på 3,25 % for 2025.
Banken anerkender, at den som led i forligsdrøftelserne med klageren per kulance tilbød klageren en lavere rente - dog ikke en rente på 3,25 % - mod at banken fik pant i E3, og at klageren fortsatte salgsbestræbelserne af E3. Det var imidlertid ikke muligt at opnå en mindelig løsning med klageren, og banken bestrider, at der blev indgået en aftale om nedsættelse af renten til 3,25 %. Klagerens kredit blev derfor i foråret 2025 forrentet med en variabel rente på pt. 6,85 %.
Den 31. marts 2025 forfaldt renter på 96.034,25 kr. for første kvartal til betaling på klagerens kredit på boligskiftkontoen. Den 1. april 2025 indbetalte klageren 46.190,63 kr. på boligskiftkontoen svarende til en rentebetaling på 3,25 %. Banken har oplyst, at den valgte at forhøje klagerens kredit med 50.000 kr. til inddækning af restancen på 49.843,62 kr., hvorefter klageren kun betalte 6,85 % i rente for restancen, og ikke den højere overtræksrente på 9 %. Gælden på boligskiftkontoen kunne pr. 9. april 2025 opgøres til 5.734.843,62 kr. inklusive renter.
Henholdsvis den 1. juli, 1. oktober og 1. oktober 2025 og 2. januar 2026 indbetalte klageren ligeledes 46.190,63 kr. på boligskiftkontoen svarende til en rentebetaling på 3,25 %. Klageren har fremlagt rykkerskrivelser fra banken fra juli og september 2025 vedrørende overtræk på boligskiftkontoen. Klageren har endvidere fremlagt en udskrift fra sin mobilbank, hvoraf fremgår, at boligskiftkontoen pr. den 31. december 2025 var i overtræk med 205.445,76 kr.
Banken har under sagens behandling i Ankenævnet oplyst, at den foreløbig har sat inddrivelsen af klagerens restancer på boligskiftkontoen i bero, indtil sagen er afgjort i Ankenævnet.
Under sagens behandling i Ankenævnet har banken endvidere anerkendt, at de individuelle renteforhøjelser henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024 ikke blev varslet med tre måneder i overensstemmelse med bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål” punkt 4. Banken har oplyst, at den derfor vil godtgøre klageren for de forhøjede renter i varslingsperioderne på i alt 39.138,54 kr., jf. beregningerne nedenfor.
Vedrørende renteforhøjelsen den 11. maj 2023, der blev varslet over for klageren den 11. maj 2023, har banken opgjort de fejlopkrævede renter som følger: Trækket på boligskiftkontoen i perioden fra den 11. maj 2023 til den 20. juli 2023 var maksimalt 5.249.904,20 kr., og perioden var på 70 dage, hvorefter de fejlopkrævede renter kan opgøres til: Renteforskel 5.249.904,20 kr. x 2,4 % = 104.998,08 kr. / 365 dage x 70 dage = 20.136,62 kr.
Vedrørende renteforhøjelsen den 7. november 2024, der blev varslet over for klageren den 7. oktober 2024 og først skulle være trådt i kraft den 7. januar 2025, har banken opgjort de fejlopkrævede renter som følger: Trækket på boligskiftkontoen i perioden fra den 7. november 2024 til den 7. januar 2025 var maksimalt 5.685.000 kr., og perioden var på 61 dage, hvorefter de fejlopkrævede renter kan opgøres til: Renteforskel 5.685.000 kr. x 2,0 % = 113.107 kr. / 365 dage x 61 dage = 19.001,92 kr.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Nordea Danmark skal betale en erstatning på minimum 615.249 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han som privatperson (ikke erhvervsmæssigt) sideløbende med sit normale arbejdsliv har erhvervet fem ejendomme, der pt. alle er uden realkreditbelåning, til en samlet værdi på ca. 18,5 til 19 mio. kr. Han købte den første ejendom som 18-årig.
Han har altid anvendt realkreditbelåning, og han har haft minimum 20 % selv ved boligkøb. Han har optaget afdragsfrie F1 eller mest F3 lån, og alle ejendommene er stort set blevet renoveret til flere kvadratmeter og nyeste kvalitet.
Hans sidste realkreditlån, som på daværende tidspunkt udgjorde ca. 4,6 mio. kr., blev indfriet ved salget af E2 den 1. april 2022, og han har herefter ikke haft realkreditlån frem til i dag på trods af, at han ejer ejendomme med ejendomsværdier på ca. 18,5 mio. kr.
I september 2022 foranledigede banken, at Nordea Kredit foretog en vurdering af E3, forinden byggeriet var helt færdigt med henblik på eventuel realkreditbelåning, hvor nybyggeriet blev vurderet til 8,8 mio. kr. Der var tale om en kreditvurdering til brug for belåning og ikke en salgsvurdering. Nordea Kredits vurderingsmand udtalte, at der ikke var noget problem med vurderingen op til et lån på ca. 5,5 mio. kr., og at renten på et F3 lån i september 2022 var 2 %.
I sommeren 2022 oplyste hans rådgiver i banken, at man kunne tage et lånetilbud hjem, hvilket betød, at man kunne fastholde renten i seks måneder, hvis man mente, at der var tegn på rentestigninger i nær fremtid. Fra efteråret 2022 og i 2023 steg renten voldsomt, men han hørte intet fra banken om muligheden for at hjemtage et realkreditlån i E3 og indhente et lånetilbud fra Nordea Kredit, der ville være gældende i seks måneder.
I de første kvartaler af 2022 betalte han max. ca. 6.500 kr. i renter pr. kvartal på boligskiftkontoen, men i fjerde kvartal 2022 steg rentebetalingen til ca. 50.000 kr. pr. kvartal. I 2024 steg rentebetalingen til 100.000 kr. pr. kvartal.
Boligskiftskontoen var en midlertidig finansiering af hans køb af E1, og kontoen burde være blevet ophævet/omlagt ved afslutningen af købet af E1. Den måtte ikke bruges til et andet formål. Der var tale om en kassekredit, som banken frit kunne sætte renten på. Kontoen fulgte ikke udviklingen i markedsrenten, især ikke nedsættelser af renten.
På trods af at han har henvendt sig til banken et utal af gange, har løsningen med boligskiftskontoen kørt i fire år fra 2022 til dato med en høj renteudvikling til følge. Denne type belåning, herunder de fire rentetilskrivninger, som fandt sted i 2024, har ikke fulgt markedsrenten, og han har betalt en alt for høj rente. Ultimo 2024 satte banken rentesatsen yderligere op, på trods af den allerede høje rente, selv om banken havde fået underpant i et ejerpantebrev på 75.000 kr. i E3.
Hvad skulle Nordea Kredits vurdering i september 2022 anvendes til, hvis det ikke var til belåning. Banken begik en fejl og indhentede aldrig noget lånetilbud. Bankens fejl og de gentagne renteforhøjelser og den manglende realkreditbelåning til afløsning af byggekontoen efter, at byggeriet var tilendebragt, har sendt hans økonomi ud i frit fald og har haft store konsekvenser for ham og hans familie.
Han har været nødt til at nedsætte prisen på E3 med ca. en mio. kr. over det seneste år af flere omgange grundet boligmarkedet og den høje rente.
Han har været i dialog med to lokale kreditforeninger og må desværre oplyse: ”at der lige pludselig bliver helt stille efter en fin dialog, som næsten er i mål, hvor der ikke vendes tilbage, da, som flere andre oplyser, det er for at man dækker over hinanden, da de har hørt noget, dette er ”også” vilkårene og skal ses i sammenhængen”.
Han skulle i henhold til aftale med banken indgået i februar 2025 alene betale en rente på 3,25 % for 2025. Banken har ikke overholdt denne aftale og har sendt ham rykkerskrivelser. Banken har truet ham med at sætte E1 på tvangsauktion, hvis han ikke betaler.
Han har i perioden fra 1. oktober 2022 til 31. december 2025 lidt et tab på minimum 615.249 kr., idet han i stedet for kredittens oprindelige maksimum på 5.610.000 kr. burde have fået et realkreditlån i E3 på 4,6 mio. kr. til en rente på 2 % i september 2022, og han burde kun have betalt en rente på 3,75 % af de resterende 1.010.000 kr. Han har som følge heraf betalt 615.249 kr. for meget i renter indtil 31. december 2025.
Nordea Danmark har blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med bankens finansiering af klagerens grundkøb og byggeprojekter.
Den af banken ydede kredit til klageren på boligskiftkontoen var oprindeligt alene tænkt som en midlertidig kredit til brug for klagerens køb af sommerhusgrunden (E1), og senere grundet klagerens ændring af overtagelsen af E1 finansiering af klagerens byggeprojekter (E2 og E3). Indfrielsen af kreditten afventer fortsat klagerens salg af E3.
Bankens bevilling af købet af E1 var betinget af, at klageren satte E2 til salg, men klageren overholdt ikke sin aftale med banken. Klageren ændrede løbende sine planer, herunder i forhold til købet af E1 og salget af E2, hvor klageren nu ønskede at udstykke en del af grunden og opføre et nyt hus med henblik på videresalg.
Banken strakte sig meget langt i forhold til at imødekomme klagerens ændrede planer og behov for finansiering af sine byggeprojekter. Banken forudsatte ved bevilling af kreditten og de mange forhøjelser, at der var tale om en midlertidig kredit, der alene afventede klagerens salg af henholdsvis E2 og E3.
Klageren overholdt gentagne gange ikke sine aftaler med banken, og E3 var i starten af 2026 fortsat ikke solgt, hvilket er årsagen til, at den af klageren valgte finansiering af sine byggeprojekter er blevet en omkostningskrævende løsning for klageren. E3 var fra starten prisfastsat for højt, og klageren fulgte ikke bankens mange anbefalinger om at nedsætte salgsprisen.
Banken har ikke stillet klageren i udsigt, at han kunne få et realkreditlån, når byggeprojektet af E3 var færdigt. Banken har derimod flere gange meddelt klageren, at hans økonomi ikke kunne bære en realkreditfinansiering af restgælden på boligskiftkontoen, at E3 skulle sælges, og at kreditten på boligskiftkontoen alene var en midlertidig finansiering.
Det er alene banken, der fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder, og banken og Nordea Kredit var berettiget til at afvise klagerens anmodning om realkreditbelåning på baggrund af klagerens manglende kreditværdighed.
Klageren har stor erfaring med køb og salg af ejendomme og har en byggeteknisk baggrund, og klageren oplyser i sin klage, at han har handlet med fast ejendom siden han var 18 år. Banken har rådgivet klageren ud fra hans store erfaring med ejendomme. Klageren var fuldt oplyst om bankens forudsætninger for bevillig af kreditten, inklusive kredittens variable rentesats og bankens mulighed for at genforhandle kreditten efter ca. seks måneder.
Banken har endvidere tilbudt klageren at nedsætte renten på kreditten, mod at banken fik yderligere pant i E3, men klageren ønsker ikke at give banken pant i E3.
Banken anerkender, at de individuelle renteforhøjelser henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024 ikke blev varslet med tre måneder i overensstemmelse med bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål” punkt 4. Banken vil derfor godtgøre klageren for de forhøjede renter i varslingsperioderne på i alt 39.138,54 kr.
Bortset fra de individuelle renteforhøjelser henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024, jf. ovenfor, er de af banken opkrævede renter på boligskiftkontoen sket i overensstemmelse med kreditkontrakten, og klageren har ikke lidt noget erstatningsberettiget tab.
Klageren har under hele forløbet frit kunnet tage kontakt til andre banker og realkreditinstitutter og forsøge at opnå realkreditfinansiering. Klageren insinuerer, at karteldannelse/nepotisme der, hvor E1 er beliggende, er årsagen til, at andre banker ikke vil hjælpe ham, hvilket banken på det kraftigste må afvise. Banken er underlagt tavshedspligt om alle forhold vedrørende sine kunder og har ikke uberettiget videregivet nogen oplysninger om klageren.
Klager har anført, at han alene skal betale 3,25 % i rente, så længe ankenævnssagen verserer med henvisning til forligsdrøftelser med banken. Banken anerkender, at den som led i forligsdrøftelserne per kulance har tilbudt klageren en lavere rente – dog ikke en rente på 3,25 % – mod at banken fik pant i E3, og at klageren fortsatte salgsbestræbelserne af E3. Det var imidlertid ikke muligt at opnå en mindelig løsning, og banken bestrider, at der blev indgået en aftale om nedsættelse af renten til 3,25 %. Klagerens kredit forrentes derfor med en variabel rente på pt. 6,85 %
Den 31. marts 2025 forfaldt renter på 96.034,25 kr. for første kvartal til betaling på klagerens kredit på boligskiftkontoen. Klageren indbetalte den 1. april 2025 46.190,63 kr. på boligskiftkontoen svarende til en rentebetaling på 3,25 %. Banken valgte at forhøje klagerens kredit med 50.000 kr. til inddækning af restancen på 49.843,62 kr., hvorefter klageren kun betaler 6,85 % i rente for restancen, og ikke den højere overtræksrente på 9 %. Hvis klageren måtte ønske det, vil banken nedsætte kreditten til 5.685.000 kr. mod forretning af restancen på 49.843, 62 kr. med en overtræksrente på 9 %.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han havde konti mv.
Klageren ejede flere ejendomme, blandt andet en ejendom E2, to udlejningsejendomme og var medejer af et familiesommerhus.
Sagen vedrører klagerens boligskiftkonto -887 med en tilknyttet kredit, der oprindeligt blev oprettet til brug for klagerens køb af en sommerhusgrund, E1, i marts 2020 og senere blev anvendt som en byggekredit til finansiering af klagerens byggeprojekter vedrørende ejendommene E2 og E3. Gælden på boligskiftkontoen kunne pr. 9. april 2025 opgøres til 5.734.843,62 kr.
Klageren har gjort indsigelse mod renten på boligskiftkontoen og har rejst et erstatningskrav mod banken som følge af manglende hjemtagelse af et realkreditlån med pant i E3 til indfrielse af boligskiftkontoen.
Banken har anført, at den ikke har stillet klageren i udsigt, at han kunne få et realkreditlån, når byggeprojektet af E3 var færdigt. Banken har flere gange meddelt klageren, at hans økonomi ikke kunne bære en realkreditfinansiering af restgælden på boligskiftkontoen, at E3 skulle sælges, og at kreditten på boligskiftkontoen alene var en midlertidig finansiering.
Efter sagens indbringelse for Ankenævnet har banken anerkendt, at de individuelle renteforhøjelser henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024 ikke blev varslet med tre måneder i overensstemmelse med bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål” punkt 4. Banken har oplyst, at den derfor vil godtgøre klageren for de forhøjede renter i varslingsperioderne på i alt 39.138,54 kr.
Banken har anført, at de af banken i øvrigt opkrævede renter på boligskiftkontoen er sket i overensstemmelse med kreditkontrakten, og at klageren ikke har lidt noget erstatningsberettiget tab.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har givet klageren tilsagn om, at den ville formidle et realkreditlån til ham med pant i E3, når byggeprojektet var færdigt.
Det beror på bankens egen afgørelse, om banken ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og banken var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om formidling af et realkreditlån i E3.
Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klageren, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge banken at formidle et realkreditlån til klageren.
Ankenævnet lægger til grund, at renten på boligskiftkontoen har fulgt den aftalte rente i de underskrevne kreditkontrakter og generelle renteændringer på udlånsprodukter i banken bortset fra de individuelle renteændringer foretaget af banken på boligskiftkontoen henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024.
Da banken efter sagens indbringelse for Ankenævnet har oplyst, at den vil godtgøre klageren for de fejlopkrævede renter vedrørende de individuelle renteforhøjelser henholdsvis den 11. maj 2023 og den 7. november 2024 på i alt 39.138,54 kr., hvorved klageren stilles som om, at varslingen var sket med tre måneders varsel, finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge banken at tilbagebetale yderligere rentebeløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.