Afgørelse

Spørgsmål om udbetaling i henhold til garanti udstedt i forbindelse med ejendomshandel.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører udbetaling i henhold til en garanti for betaling af restkøbesum

udstedt af indklagede i forbindelse med klagerens salg af sin ejendom.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 7. november 2001 solgte klageren sin ejendom med overtagelse den 1. januar 2002.

Købesummen på 475.000 kr. skulle berigtiges ved deponering af 30.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler ved købsaftalens underskrift eller senest 9. november 2001. Restkøbesummen på 445.000 kr. skulle "ved skødets underskrift dog senest 1. januar 2002 deponeres hos sælgers advokat". I øvrigt fremgår blandt andet:

"Senest inden den 16. november 2001 fremsender købers pengeinstitut til [ ejendomsmægleren] skriftlig dokumentation for at restkøbesummen kr. 425.000 vil blive deponeret hos sælgers advokat senest inden overtagelsesdagen".

Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår blandt andet:

"5. Overtagelse
…..

Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette er før eller på overtagelsesdagen, skal alle deponeringer og al sikkerhedsstillelse være afklaret i.h.t. side 2c, 2d, 2a samt pkt. 20. Køber skal ligeledes inden da have betalt eller deponeret de køberen påhvilende handelsomkostninger, ligesom køber inden da skal have underskrevet skøde, pantebrev samt gældsovertagelseserklæringer. Overgang af risikoen sker på dispositionsdagen, hvorfor køber senest da skal have tegnet forsikring for det købte, medmindre køber indtræder i rettigheder iflg. en fællesforsikring. Aflæsning af forbrugsmålere og evt. oliebeholdning sker på dispositionsdagen.

……9. Vilkår for kontant udbetaling/disponering

…..d).
Såfremt det er aftalt, at der helt eller delvist stilles pengeinstitutgaranti i stedet for deponering, skal denne være uigenkaldelig og stilles på anfordringsvilkår til sikkerhed for ethvert krav, som måtte udspringe af den indgåede aftale, og skal i det hele stilles således, at sælgers retsstilling i enhver henseende svarer til, at kontant deponering havde fundet sted i et af sælger anvist pengeinstitut.

Berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."

Den 15. november 2001 udstedte indklagede på vegne køber en anfordringsgaranti på et beløb af indtil 445.000 kr. til sikkerhed for betaling af købesummen i henhold til købsaftalen af 7. november 2001. Garantibegunstiget var den advokat, A, der repræsenterede klageren i handlen. Af garantierklæringen fremgår i øvrigt blandt andet:

Henholdsvis den 23 og 26. november 2001 underskrev køber og klageren følgende tillæg til købsaftalen:

"Der er aftalt mellem køber og sælger at køberne fra D. 23.11.2001, får fysisk ret over ejendommen når gældsovertagelse er bevilliget og skødet er underskrevet, mod at køberne tegner forsikring på ejendommen, betaler for varme - el.- vand og vandafledning fra ovennævnte dato, og i øvrigt selv tager det fulde ansvar for ejendommen."

Den 26. november 2001 fremsendte A følgende telefaxskrivelse til indklagede:

"Under henvisning til ovennævnte ejendomshandel, hvor der er stillet bankgaranti vedrørende restkøbesummen kr. 445.000,00 kan jeg oplyse, at køberne har fået udleveret nøgler til ejendommen, hvorfor jeg anmoder om, at restkøbesummen straks overføres til mit kontor."

Henvendelsen blev besvaret via købers advokat, som afslog anmodningen under henvisning til, at købers dispositionsret over ejendommen ikke medførte en ændring af aftalen om restkøbesummens betaling, at garantien måtte fortolkes i sin helhed herunder i overensstemmelse med købsaftalen, og at sælgers retsstillling var garanteret med bankgarantien.

Den 27. december 2001 overførte indklagede i henhold til købsaftalen og på foranledning af køber 445.000 kr. til købers advokat "på betingelse af at køber modtager endeligt, anmærkningsfrit, tinglyst skøde".

Parternes påstande.

Den 10. december 2001 har klageren v/A indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal anerkende, at det var uberettiget at afslå anmodningen den 26. november 2001 om udbetaling af garantien, og at indklagede skal erstatte hans tab som følge af den manglende udbetaling.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede var forpligtet til at honorere garantien efter dens indhold. Det fremgår tydeligt, at "garantibeløbet forfalder på anfordring efter første skriftlige påkrav uden yderligere rettergang", og indklagede var derfor ikke berettiget til at afslå anmodningen den 26. november 2001 om udbetaling.

De underliggende aftaler mellem parterne er sagen uvedkommende, og indklagedes fremstilling af forholdene bestrides.

Den manglende udbetaling har medført tab som følge af manglende indfrielse af et eksisterende realkreditlån.

Indklagede har anført, at garantien blev udstedt i henhold til købsaftalen og derfor må fortolkes i overensstemmelse hermed.

Garantien gav klageren sikkerhed for, at køber var i stand til at erlægge købesummen pr. overtagelsesdagen.

Der er ingen bestemmelser i købsaftalen om, at sælger kan kræve kontant deponering ved udlevering af nøgler til køber, når der foreligger en bankgaranti, der sikrer restkøbesummens betaling.

En bankgaranti i en ejendomshandel til sikkerhed for købesummens erlæggelse kan ikke kræves erstattet af kontant deponering for inden overtagelsesdagen, medmindre andet direkte er aftalt mellem parterne. Dette skyldes, at en bankgaranti anses for fuldgod sikkerhed for, at betalingen af købesummen sker pr. overtagelsesdagen.

Købsaftalens bestemmelser om erlæggelse af købesummen blev ikke fraveget i forbindelse med nøglens overgivelse til køber den 23, november 2001.

Klageren har i forbindelse med købsaftalens indgåelse ikke betinget sig, at restkøbesummen skulle deponeres, således at han kunne disponere over købssummen forinden overtagelsesdagen. Købesummen er således erlagt i overensstemmelse med den mellem køber og sælger indgåede aftale, og klageren har ikke lidt noget tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at indklagede i henhold til den udstedte garanti var forpligtet til at efterkomme advokat A's anmodning af 26. november 2001 om udbetaling af garantibeløbet. Ankenævnet har ikke herved taget stilling til, om anmodningen var berettiget i forhold til køber eller til, om A ved at anmode om udbetaling har pådraget sig et erstatningsansvar over for indklagede.

Klagerens påstand om, at indklagede skal anerkende, at det var uberettiget at afslå anmodningen den 26. november 2001 om udbetaling af garantien, tages herefter til følge.

Allerede fordi klageren ikke for Ankenævnet har godtgjort et tab som følge af den manglende udbetaling tages påstanden om erstatning ikke til følge.

Som følge heraf