Indsigelse om forkert indeksregulering af indekslån.
| Sagsnummer: | 375 /2023 |
| Dato: | 28-02-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jes Zander Brinch, Line Sofie Bytoft, Morten Bruun Pedersen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
IS-sikring
|
| Ledetekst: | Indsigelse om forkert indeksregulering af indekslån. |
| Indklagede: | Jyske Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Indsigelse om forkert indeksregulering af indekslån.
Sagens omstændigheder
Klageren er en andelsboligforening (foreningen).
Foreningen optog i 1998 et indekslån type IS (lån til støttet byggeri) på 14.202.000 kr. i Jyske Realkredit (tidligere BRFkredit).
Af låne- og pantsætningsaftalen fremgår:
”Rente- og betalingsvilkår:
Lånet er et inkonverterbart kontantlån. Renten er foreløbigt beregnet til 2,916% p.a. Afdraget beregnes som 1,4% af den regulerede hovedstol pr. termin. Udover rente og afdrag betales pr. termin et bidrag på 0,11000% af den indekserede lånerestgæld, dog min. p.t. 0 kr.
Terminsydelsen incl. bidrag forfalder
- juni for perioden januar til 30. juni
- december for perioden juli til 31. december.
Lånets løbetid afhænger af indeksreguleringen men kan højst udgøre 50 år. Se særlige bestemmelser om refinansiering efter udløbet af den maksimale løbetid.
…
Lånet afvikles på serielånslignende vilkår. For perioden fra lånets udbetaling til førstkommende 1/1 eller 1/7 består ydelsen alene af bidrag og renter af det til lånet svarende obligationsbeløb. Med udgangspunkt i det ved lånets udbetaling gældende indeks, reguleres hovedstol og restgæld hver 1/1 og 1/7 på grundlag af den halvårlige procentvise ændring i det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks for den forudgående maj/november måned.
Overstiger den halvårlige procentvise stigning i nettoprisindekset den halvårlige procentvise stigning i indkomsterne ifølge det af Danmarks Statistik offentliggjorde timelønsindeks for industriens arbejdere for den tilsvarende maj henholdsvis november måned sker reguleringen dog med 75% af den halvårlige procentvise stigning i sidstnævnte indeks. Falder timelønsindekset, sker reguleringen med 100% af det halvårlige procentvise fald.”
Foreningen henvendte sig den 28. marts 2023 til realkreditinstituttet og skrev:
”…
Ud fra de indeksfaktorer som vi har fået oplyst fra Jyske Bank for perioden 1981-2023, har vi beregnet hvad indekseringen skal være for perioden 1999-2023 og beregnet ud fra de afdrag vi har betalt.
Betingelser i lånedokument
Af lånedokumentet fremgår, at hovedstol og restgæld reguleres således:
”Med udgangspunkt i det ved lånets udbetaling gældende indeks, reguleres hovedstol og restgæld hver 1/1 og 1/7 på grundlag af den halvårlige procentvise ændring i det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks for den forudgående maj/november måned.
Overstiger den halvårlige procentvise stigning i nettoprisindekset den halvårlige procentvise stigning i indkomsterne ifølge det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere for den tilsvarende maj henholdsvis november måned sker reguleringen dog med 75% af den halvårlige procentvise stigning i sidstnævnte indeks. Falder timelønsindekset, sker reguleringen med 100% af det halvårlige procentvise fald.”
Ud fra lånedokumentet og de af Jyske Bank fremsendt indeksfaktorer er det Bestyrelsen i [foreningen] vurdering, at ovennævnte lån i visse perioder er blevet indekseret med en forkert faktor. Ud fra det vi kan se har Jyske Bank ved indeksering anvendt den procentvise stigning i Nettoprisindekset. Det gælder også i de perioder hvor stigning i Lønindekset for Industriens arbejdere har været lavere end Nettoprisindekset.
Som det fremgår af lånedokumentet skal der indekseres med 75% den halvårlige stigning i Lønindekset for industriens arbejdere i de tilfælde, hvor den procentvise stigning i Nettoprisindekset overstiger den procentvise stigning i Lønindeks for industriens arbejdere.
Vi vil anmode Jyske Bank om at gennemgå de beregninger som Jyske Bank har foretaget og sende os en ny opgørelse over hovedstol og restgæld på lånet.
…”
Realkreditinstituttet besvarede den 31. maj 2023 foreningens henvendelse, og skrev:
”…
Lånet er et såkaldt IS indekslån.
Vilkårene for indekseringen af lånets hovedstol og restgæld er fastlagt i lov om indeksregulerede realkreditlån (Lovbekendtgørelse nr. 572 af 15. august 1989). Efter § 41, stk. 3 i Lov om realkreditlån og realkreditobligationer finder bestemmelserne i loven fortsat anvendelse på lån ydet efter denne lov.
§ 3 i loven om indeksregulerede realkreditlån indeholder bl.a. følgende bestemmelser, som retter sig specifikt mod IS-lån:
”Stk. 2. Den bogførte værdi af hovedstolen og den til enhver tid værende restgæld bortset fra tidligere forfaldne ydelser reguleres to gange årligt, pr. 1. januar og 1. juli. Reguleringen begynder på tidspunktet for lånets udbetaling. Den således regulerede værdi danner grundlag for beregningen af terminsydelsen ved den efterfølgende juni henholdsvis december termin. Reguleringen foretages på grundlag af den halvårlige procentvise ændring i priserne, udregnet på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks. Reguleringen pr. 1. januar foretages på grundlag af nettoprisindekset for den foregående maj måned og reguleringen pr. 1. juli på grundlag af nettoprisindekset for den foregående november måned.
Stk. 5. Overstiger den halvårlige procentvise stigning i nettoprisindekset den halvårlige procentvise stigning i indkomsterne ifølge det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere, reguleres den bogførte hovedstol til brug for beregning af ydelser for lån efter § 2, stk. 1, nr. 1, dog med den halvårlige procentvise stigning i sidstnævnte indeks. Reguleringen pr. 1. januar foretages i så fald på grundlag af timelønsindekset for den foregående maj måned og reguleringen pr. 1. juli på grundlag af timelønsindekset for den foregående november måned. Sker der fald i et af de nævnte indekser, reguleres den bogførte hovedstol efter dette indeks. Sker der fald i begge indekser, reguleres den bogførte hovedstol efter det indeks, der falder mest.
Stk. 16. Lån efter § 2, stk. 1, nr. 2 og 8, og § 2, stk. 3-5, samt stk. 7, 9 og 10, amortiseres ved afdrag, der den første gang udgør 2,4 pct. af den regulerede bogførte hovedstol. Afdraget forhøjes derefter to gange årligt pr. 1. januar og 1. juli med 75 pct. af den halvårlige procentvise stigning i priserne, der er nævnt i § 3, stk. 2.
Stk. 17. Overstiger den halvårlige procentvise stigning i nettoprisindekset, jf. § 3, stk. 2, den halvårlige procentvise stigning i indkomsterne ifølge det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere for den tilsvarende maj henholdsvis november måned, forhøjes afdraget efter stk. 16 dog med 75 pct. af den halvårlige procentvise stigning i sidstnævnte indeks.
Stk. 18. Sker der fald i timelønsindekset, reguleres afdraget efter stk. 16 efter dette indeks. Afdraget nedsættes med 100 pct. af det halvårlige procentvise fald.”
Andelsboligforeningens lån (og tilhørende obligationer) skal altså indekseres i overensstemmelse med ovenstående - ufravigelige - regler.
Som det fremgår af lovteksten, reguleres restgælden (som bestemmer betalingen til obligationsinvestorerne) altid efter nettoprisindekset.
Indeksreguleringen af lånets hovedstol (som bestemmer betalingen fra låntager) følger udviklingen i enten nettoprisindekset eller lønindekset i overensstemmelse med de citerede regler. Indeksene offentliggøres løbende af Nasdaq. Indeksreguleringen af jeres lån er siden låneudbetalingen i 90’erne konsekvent sket i overensstemmelse med de regler, der er fastlagt i loven. Lønindekset er således også anvendt til regulering af hovedstolen i de perioder, hvor dette indeks har skullet benyttes.
Det bemærkes desuden, at formuleringen i pantebrevet efter vores opfattelse ikke på nogen måde udelukker, at reguleringen kan og skal ske i overensstemmelse med lovgivningens krav – tværtimod.
Efter en gennemgang af de gennemførte indeksreguleringer på lånet, som i øvrigt er oplyst i forbindelse med den løbende ydelsesopkrævning, finder vi, at reguleringerne er sket i overensstemmelse med lovens regler og pantebrevets vilkår. Dette har foreningen da også accepteret i de første ca. 25 år af lånets løbetid.”
Parternes påstande
Den 28. juni 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Realkredit skal korrigere lånets indeksering i hele lånets løbetid i overensstemmelse med lånedokumentet.
Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at lånet ikke er indekseret korrekt og i overensstemmelse med lånedokumentet igennem hele lånets løbetid. Realkreditinstituttet har indekseret restgælden med stigningen i nettoprisindekset, trods det fremgår af lånedokumentet, at såfremt lønindekset for industriens arbejdere er lavere, skal dette indeks benyttes.
Formålet med loven må være at sætte nogle rammer, som bevirker, at beboerne i andelsboliger ikke bliver ramt alt for hårdt økonomisk. Rammerne i loven må således sætte rammerne for, hvad det maksimalt må koste beboerne at låne penge til et andelsboligprojekt.
I forbindelse med optagelse af lånet har der været forhandlinger mellem debitor og kreditor. I den forbindelse er der udarbejdet et lånedokument, hvoraf lånets betingelser fremgår. Af lånedokumentet fremgår der specifikke betingelser om, at i det tilfælde, at nettoprisindekset overstiger timelønsindekset, anvendes 75% af timelønsindekset ved regulering af lånet.
Enten har realkreditinstituttet tilbudt foreningen bedre betingelser end det maksimale, som fremgår af loven, eller også har foreningen forhandlet sig til en bedre aftale end det maksimale, som fremgår af loven.
Når aftalen ikke overskrider rammerne i loven, mener vi, at lånet skal afvikles på baggrund af de konkrete og specifikke betingelser, som fremgår af låneaftalen. Dette skal ses i lyset af, at realkreditinstituttet, som den professionelle part, altid må give bedre betingelser til foreningen, end det som loven sætter som rammerne.
Efter underskrift af en låneaftale må det forventes, at en professionel kreditor opkræver ydelser i henhold til lånedokumentet.
Det, at en bestyrelse, der løbende udskiftes, ikke foretager kontrol af, at lånedokumentets betingelser overholdes, er ikke et argument for, at opkrævninger er godkendt.
Kommentaren om, at 25 års betalinger skulle være et argument for ikke at rette fejlen, er derfor ikke er gyldigt argument.
Jyske Realkredit har anført, at realkreditinstituttet siden lånets ydelse konsekvent har beregnet indekseringen i overensstemmelse med vilkårene i lovgivningen. Det gælder således også, hvor timelønsindekset har skullet anvendes i stedet for nettoprisindekset.
Klageren har i forbindelse med hver ydelsesopkrævning fået meddelelse om den foretagne indeksering, herunder fået oplyst den regulerede restgæld af lånet. Klageren har ikke før nu gjort bemærkninger til indekseringen på lånet.
Klageren har på intet tidspunkt konkret påpeget, hvornår der skulle være foretaget ukorrekte indeksberegninger.
Lånets restgæld skal i overensstemmelse med lovgivningen alene reguleres med ændringen i nettoprisindekset.
Alle beregninger af restgæld, hovedstol, rente- og afdragsbetalinger er sket i overensstemmelse med lovgivningens ufravigelige regler og den indgåede låneaftale.
Lånets hovedstol og restgæld reguleres efter de stadig gældende regler i den tidligere realkreditlovs § 24, dvs. efter nettoprisindekset, mens afdragsbetalingerne reguleres efter § 23.
Indeksobligationer udstedt under de dagældende regler var ”skattebegunstigede”, idet de modsat nominalobligationer var, og fortsat er, fritaget for realrenteafgift. Denne fordel havde afsmittende virkning på obligationernes attraktivitet.
Klagerens lån er ydet iht. realkreditloven. Realkreditlovens § 23 definerer låntypen IS, og anvendelsen af betegnelsen i pantebrevet er således en henvisning til realkreditlovens ufravigelige bestemmelser herom.
Afdragsprocenten er som angivet i realkreditlovens § 23, stk. 1, samt i pantebrevet, 1,4 % af den regulerede hovedstol. Ved beregningen af det hovedstolsbeløb, som afdraget skal beregnes af, reguleres hovedstolen med nettoprisindekset eller timelønsindekset i overensstemmelse med realkreditlovens § 23, stk. 2, og pantebrevets bestemmelser. Restgælden indgår ikke som et element i beregningen af afdragenes størrelse.
Vilkåret i pantebrevet er således en henvisning til realkreditlovens bestemmelser om indeksregulering.
Realkreditinstituttet har ikke med nogen låntager forhandlet individuelle aftalevilkår på den type indekslån, som klageren har optaget, idet vilkårene for indeksregulering på indekslån, type IS, var ufravigeligt fastlagt i lovgivningen og kunne således ikke fraviges ved aftale med låntager. Der er derfor heller ikke aftalt nogen særvilkår med klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren er en andelsboligforening.
Foreningen optog i 1998 et indekslån type IS (lån til støttet byggeri) på 14.202.000 kr. i Jyske Realkredit (tidligere BRFkredit).
Lånet afvikles på serielånslignende vilkår, og lånets hovedstol og restgæld bliver indeksreguleret.
Det fremgår af lånedokumentet, at lånet er et inkonverterbart kontantlån. Renten er foreløbigt beregnet til 2,916% p.a. Afdraget beregnes som 1,4 % af den regulerede hovedstol pr. termin. Udover rente og afdrag betales pr. termin et bidrag på 0,11000 % af den indekserede lånerestgæld, dog min. p.t. 0 kr.
Klagerne har anført, at lånets restgæld gennem hele lånets løbetid er blevet indekseret forkert, da den er indekseret efter stigningerne i nettoprisindekset, selv om det fremgår af låneaftalen, at lønindekset for industriens arbejdere skal benyttes, hvis dette er lavere.
Realkreditinstituttet har anført, at lånets restgæld i følge lovgivningens ufravigelige regler skal reguleres med ændringen i nettoprisindekset, og at realkreditinstituttet siden lånets ydelse konsekvent har beregnet indekseringen i overensstemmelse med vilkårene i lovgivningen.
Ankenævnet bemærker, at lånet er ydet i henhold til bestemmelserne om indekslån i realkreditloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 708 af 8. september 1997, der fortsat finder anvendelse for lånet, jf. lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 41, stk. 4.
Af den således for lånet gældende bestemmelse i realkreditlovens § 24, stk. 4, følger, at lånets hovedstol og restgæld samt indeksobligationer skal reguleres på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks. Formuleringen af bestemmelserne om lånets afvikling m.v. nederst på pantebrevets side to kan ikke føre til et andet resultat.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.