Indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med bankskifte i garantiperioden.
| Sagsnummer: | 52/2026 |
| Dato: | 04-09-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Majken Christoffersen, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng |
| Klageemne: |
Garanti - provision
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med bankskifte i garantiperioden. |
| Indklagede: | SJF Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med bankskifte i garantiperioden.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle H var kunder i SJF Bank.
Den 25. november 2025 sendte banken en e-mail til klageren og H, hvoraf blandt andet fremgik:
”Gratis grundkøbskredit;
Det er i udgangspunktet en løsning vi tilbyder, til køb af byggegrund, og er en løsning vi stiller til rådighed uden oprettelsesomkostning, og til 0% i rente, indtil huset er opført.
…
NB!: Vi kræver en overkurs på 104 for indfrielse af kreditten, hvis den indfris med finansiering fra andre end os. Så hvis vi har stillet en gratis grundkøbskredit til rådighed, og kunderne vælger at finansiere det endelige hus et andet sted, skal kreditten altså indfris til 104% af det der skyldes (I Jeres tilfælde et indfrielsesbeløb af en kredit på 9,3 mio. vil koste 9,672 mio.).
…
Byggekredit
…
Byggekreditten er lidt dyrere i rente end et klassisk banklån, så I skal forvente 5% i rente på den (hvor boliglånet med afdrag er til 4%). Så for hver 100.000 kr. der er benyttet af kreditten betaler I 5.000 kr. mere om året i rente. Afhængigt af om [byggevirksomhed H] vil kræve noget i rater, eller blot vil have en garanti for entreprisen, så kan det meget vel være at løsningen om en byggekredit er helt overflødig – en garanti for entreprisen, til en engangspris af 5.250 kr., er alt andet lige billigere end nogen finansiering i perioden.”
Den 4. december 2025 underskrev klageren og H en regaranti for en garanti på 8.705.000 kr., som banken stillede over for sælger i forbindelse med, at klageren og H den 17. november 2025 havde underskrevet en købsaftale vedrørende et boligkøb med overtagelse den 1. februar 2026. Det fremgår blandt andet af regarantien:
”Garantiprovision
Banken beregner:
En variabel provision af garantibeløbet. Satsen er 0,0000 % p.a.
Provisionen vil blive beregnet forud og tilskrives ultimo hver 3. måned, første gang den 31.12.2025. Første betaling sker når garantien etableres, hvorfor første betaling ikke dækker en hel periode.
…
Banken må hæve provisionen på konto -050.
…
I SJF Banks almindelige forretningsbetingelser - I kan læse mere om vilkår for beregning og ændringer af satser – herunder med hvilke varsler ændringer kan ske.
…
SJF Banks Almindelige forretningsbetingelser, som vi bekræfter at have modtaget, gælder mellem banken og os.”
Af bankens Almindelige forretningsbetingelser fremgår blandt andet:
”4. Rente og provision
Du kan se rente- og provisionssatser for ind- og udlån på sjfbank.dk, eller du kan spørge om dem.
Rente- og provisionssatser er variable, hvis ikke du og banken udtrykkeligt har aftalt andet. At satserne er variable betyder, at vi kan ændre satserne.
…
Renteændringer, beløbsgrænser samt beregnings- og rentetilskrivningsmetoder annonceres på bankens hjemmeside eller ved direkte besked. Du vil få besked ved individuel kommunikation om væsentlige renteændringer til ugunst for dig. Det vil fremgå, hvorfor der sker ændringer. ”
Banken har fremlagt prislisten ”Priser for konto, lån og kreditter” (prisliste), som er tilgængelig på bankens hjemmeside, hvoraf blandt andet fremgår:
”Garantier ved ejendomskøb (uden endelig finansiering eller ved finansiering via andet realkreditinstitut)
Produkt Priser
Ekspeditionsgebyr 2.750 kr.
Stiftelsesprovision 0 %
Garantiprovision […] 4,00 %”
Den 12. januar 2026 skrev pengeinstitut D i en e-mail til banken, at klageren og H havde valgt at skifte bank til D. Pengeinstitut D oplyste, at det ville overføre en restdeponering på 8.705.000 kr. senest den 1. februar 2026.
Samme dag skrev banken til klageren og H, at banken som følge af klagerens og H’s bankskifte ville opkræve dem 53.000 kr. i garantiprovision for den periode, garantien var aktiv, hvilket var fra den 5. december 2025 til den 1. februar 2026, svarende til 56 rentedage.
Samme dag bad klageren banken om at redegøre for, hvoraf det fremgik, at banken kunne beregne en garantiprovision.
Senere samme dag oplyste banken i en e-mail til klageren og H, at det fremgik af bankens prisbog, at banken kunne beregne sig en garantiprovision. Banken anførte endvidere, at banken i sin e-mail af 25. november 2025 havde oplyst klageren og H om, at indfrielsen af deres grundkøbskredit med finansiering et andet sted end i banken ville udløse en indfrielseskurs på 104, og at samme princip var gældende for restkøbesumregarantien, dog med en provision på 4 % i stedet for en kurs på 104. Banken anførte endvidere, at parterne havde drøftet dette telefonisk.
Senere samme dag skrev klageren i en e-mail til banken, at han og H var uenige med banken i, at de skulle betale en garantiprovision som følge af deres bankskifte.
Den 13. januar 2026 fastholdt banken sit krav på garantiprovision.
Samme dag klagede klageren til banken.
Den 23. januar 2026 afviste banken klagen med henvisning til, at oplysningerne om bankens opkrævning af garantiprovision var blevet givet til klageren og H i aftalegrundlaget for garantistillelsen, som klageren og H havde underskrevet og accepteret.
Samme dag svarede klageren, at han fortsat var uenig i bankens vurdering. Klageren oplyste, at bankens opgørelse af garantiprovisionen var forkert, da pengeinstitut D havde deponeret et beløb hos sælgernes bank den 13. januar 2026, og at bankens garantistillelse således var ophørt samme dag.
Samme dag bekræftede banken over for klageren og H, at pengeinstitut D havde overtaget bankens garanti med en kontantdeponering den 13. januar 2026, og at banken som følge heraf ville reducere garantiprovisionen til 36.250,96 kr. svarende til 38 rentedage for perioden fra den 5. december 2025 til den 13. januar 2026.
Den 25. januar 2026 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Samme dag gjorde klageren og H i en e-mail indsigelse over for banken mod, at banken tilbageholdt et beløb, som oversteg bankens opgjorte fordring, og anmodede banken om at udbetale dem det overskydende beløb.
Banken har oplyst, at den 2. februar 2026 overførte banken det beløb på klagerens konto i banken, som oversteg garantiprovisionen på 36.250,96 kr., til klagerens konto i pengeinstitut D.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at SJF Bank skal 1) frafalde kravet på kr. 36.250,96, samt 2) tilbagebetale eventuelt tilbageholdte beløb med renter fra tilbageholdelsestidspunktet.
SJF Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sagen ikke angår, hvorvidt han kunne finde oplysninger om bankens priser, men hvordan den konkrete aftale blev udformet.
Det fremgår udtrykkeligt af regarantien, at banken beregner sig en variabel provision af garantibeløbet, og at satsen er 0,00 % om året, hvilket er et klart og individuelt aftalevilkår, som gav ham en berettigede forventning om, at regarantien ikke var forbundet med en løbende garantiprovision.
Hvis banken reelt har ment, at garantiprovisionen udgjorde 4 % om året, skulle dette have fremgået af regarantien. Det gjorde det ikke.
Regarantien er et individuelt aftaledokument udarbejdet af banken, og efter almindelige aftaleretlige principper kan et konkret og individuelt aftalevilkår ikke tilsidesættes af generelle forretningsbetingelser, prisbøger eller henvisninger til bankens hjemmeside. Hvis der måtte være uklarheder i aftalen, må dette efter aftalelovens § 38b og almindelige fortolkningsprincipper komme banken til skade, da banken har udarbejdet aftalen. Eventuelle mundtlige drøftelser ændrer heller ikke ved det skriftlige aftalegrundlag.
Det fremgår endvidere af bankens almindelige forretningsbetingelser, at særvilkår i en aftale har forrang. Regarantien er således det styrende aftalegrundlag mellem parterne.
At provisionen betegnes som “variabel” i regarantien, ændrer ikke ved, at provisionssatsen er konkret angivet. En aftalt variabel sats kan ikke ensidigt erstattes af en anden sats uden særskilt aftale og korrekt varsling. En ændring fra 0 % til 4 % om året udgør ikke en regulering, men en væsentlig vilkårsændring.
Det er i strid med god skik for finansielle virksomheder at anføre en sats på 0,00 % om året i regarantien og siden efterfølgende opkræve et væsentligt vederlag med henvisning til eksterne dokumenter.
SJF Bank har anført, at klageren ved sin underskrift af regarantien den 4. december 2025 bekræftede at have modtaget bankens almindelige forretningsbetingelser samt at være indforstået med, at disse gælder mellem klageren og banken. Af bankens almindelige forretningsbetingelser fremgår, at bankens rente- og provisionssatser for ind- og udlån kan ses på bankens hjemmeside, og at kunderne kan spørge om dem. I bankens prisbog på bankens hjemmeside fremgår, at garantiprovisionen udgør 4,00 % om året, når banken har stillet en garanti ved en ejendomskøb, uden at banken yder den endelig finansiering eller finansieringen ydes via et andet realkreditinstitut.
Aftalelovens 38b finder ikke anvendelse, da klageren ved sin underskrift af regarantien har tilkendegivet at være bekendt med bankens garantiprovisionssats. Klageren har derved erklæret sig indforstået med samt accepteret, at garantiprovisionen i banken er 4,00 % om året.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans ægtefælle H var kunder i SJF Bank.
Ved købsaftale af 17. november 2025 købte klageren og H en fast ejendom med overtagelse den 1. februar 2026.
Den 4. december 2025 underskrev klageren og H en regaranti for en garanti på 8.705.000 kr., som banken stillede over for sælger af ejendommen. Garantien skulle på overtagelsesdatoen erstattes af en deponering i sælgers bank. Det fremgår blandt andet af regarantien, at banken beregner en variabel provision af garantibeløbet. Satsen er 0,0000 % p.a. Det fremgår endvidere, at bankens ”Almindelige forretningsbetingelser” var gældende i forholdet mellem på den ene side klageren og H og på den anden side banken. Af forretningsbetingelserne fremgår blandt andet, at bankens rente- og provisionssatser for ind- og udlån fremgår af bankens hjemmeside.
Banken har fremlagt sin prisliste ”Konto, lån og kreditter”, hvoraf blandt andet fremgår, at en garanti stillet i forbindelse med et ejendomskøb uden endelig finansiering i banken eller via et andet realkreditinstitut har en provisionssats på 4 % om året.
Den 12. januar 2026 meddelte pengeinstitut D i en e-mail til banken, at klageren og H havde skiftet bank til D, som ville overtage bankens garantistillelse og deponering af købesummen.
Samme dag skrev banken til klageren og H, at de skulle betale en garantiprovision på 53.000 kr., da de havde valgt endelig finansiering andetsteds end i banken.
Den 13. januar 2026 klagede klageren til banken.
Den 23. januar 2026 afviste banken klagen.
Samme dag anførte klageren over for banken, at garantiprovisionen alene skulle udgøre 36.250,96 kr. Senere samme dag bekræftede banken over for klageren og H, at banken ville reducere garantiprovisionen til 36.250,96 kr.
I en mail af 25. januar 2026 gjorde klageren indsigelse over for banken mod, at banken tilbageholdt et beløb, som oversteg bankens opgjorte fordring, og anmodede banken om at udbetale H og ham det overskydende beløb.
Banken har oplyst, at den 2. februar 2026 overførte den det beløb, som oversteg garantiprovisionen på 36.250,96 kr., til klagerens konto i pengeinstitut D.
Efter almindelige aftaleretlige principper kan et aftalevilkår i forbrugerforhold anses som ikke omfattet af en indgået aftale, hvis det ikke har fremgået tydeligt og har været af væsentlig betydning for forbrugeren. På denne baggrund bærer banken som koncipist og som den professionel part ansvaret for, at regarantiens indhold er klart, gennemsigtigt og forståeligt for forbrugeren.
Ankenævnet finder, at bankens mulighed for at beregne sig garantiprovision udgør en væsentlig oplysning for klageren og dermed udgør et væsentligt vilkår for aftalen/regarantien.
Det er i regarantien anført, at banken beregner sig en variabel provision af garantibeløbet. Satsen er i aftalen angivet til 0,0000 % p.a.
Henset hertil og ud fra en samlet vurdering finder Ankenævnet, at bankens henvisning i regarantien til bankens almindelige forretningsbetingelser og prislisten på bankens hjemmeside ikke kan anses for at udgøre en fyldestgørende oplysning om bankens mulighed for at beregne sig en garantiprovision, og at vilkåret om garantiprovision i forretningsbetingelserne og prislisten ikke kan anses for at være aftalt mellem parterne.
Ankenævnet har lagt vægt på, at det ikke er godtgjort, at der mellem klageren og H og banken blev indgået en mundtlig aftale om, at klageren og H skulle betale garantiprovision, hvis de i garantiperioden valgte at få boligkøbet finansieret i eller via et andet pengeinstitut. Det kan ikke ud fra ordlyden i regarantien fastslås, at klageren og H burde have indset, at banken ville kræve et vederlag for garantien, hvis de i garantiperioden valgte at få boligkøbet finansieret i eller via et andet pengeinstitut.
Ankenævnet finder herefter, at banken ikke havde hjemmel til at opkræve provision af garantibeløbet. Banken skal derfor tilbageføre 36.250,96 kr. til klageren med procesrente fra den 13. januar 2026.
Ankenævnet lægger til grund, at banken efter indbringelsen af klagen har overført det beløb, som oversteg garantiprovisionen, til klagerens konto i pengeinstitut D.
Ankenævnets afgørelse
Banken skal inden 30 dage tilbageføre 36.250,96 kr. til klageren med procesrente fra den 13. januar 2026.
Klageren får klagegebyret tilbage.