Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning, mulighed for salg af bestående ejendom og køb af ny ejendom
| Sagsnummer: | 325 /2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning, mulighed for salg af bestående ejendom og køb af ny ejendom |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning, mulighed for salg af bestående ejendom og køb af ny ejendom.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Nykredit Bank, hvor klagerne blandt andet havde et boliglån i ejendom A.
Banken har oplyst, at klagerne i marts 2022 omlagde deres boliglån i ejendom A, og at klagerne og banken drøftede mulighederne for at købe en ejendom i byen B i Danmark.
Klagerne har oplyst, at det var aftalt mellem M og M’s tidligere partner, P, at M ved et eventuelt salg af ejendom A skulle betale P en del af salgssummen.
Ved e-mail af 14. marts 2022 sendte banken en vejledende skatte- og rådighedsberegning ved finansiering af et køb af ejendom B, som havde en købspris på ca. 2.500.000 kr., til klagerne. Det fremgik blandt andet heraf, at klagernes samlede indtægter i perioden 1. april 2022 til 31. marts 2023 ville være 741.113 kr., hvoraf de skulle betale 209.167 kr. i skat. Klagerne ville herudover have udgifter for 414.698 kr., hvilket gav dem et rådighedsbeløb på 117.248 kr. om året og 9.771 kr. pr. måned.
Ved samme e-mail meddelte banken klagerne:
”…
Hermed forslag til køb af parcelhus i [byen B]. Der er tale om et eksempel og ikke et konkret hus, i har ønsket.
…
Som i kan se, er det nødvendigt at finde besparelser i budgettet, da jeres fremtidige rådighedsbeløb ikke vil være tilstrækkeligt for en kreditgodkendelse. I skal regne med et rådighedsbeløb på omkring kr. 16.000 fremover.
Dette kan også ske ved, at prisen bliver mindre.
Jeg vil foreslå et møde, hvor vi drøfter, hvordan i kommer til en løsning for husskifte. Jeg hører gerne fra jer om kommentarer til det fremsendte budget.
…”
Klagerne har oplyst, at de i løbet af maj 2022 fandt en ejendomsmægler, der vurderede ejendommen A’s pris til 1.495.000 kr.
Ved e-mail af 15. juni 2022 meddelte klagerne banken, at de havde tilrettet deres budget med nye forsikringspriser og anmodede banken om at udarbejde en beregning på to ejendomme, ejendom C og D.
Den 16. juni 2022 svarede banken, at ejendom C ikke var realistisk med klagernes indkomster.
Klagerne har oplyst, at de grundet stigende benzinpriser i løbet af juni 2022 undersøgte muligheden for at udskifte deres Skoda Octavia til en VW e-Golf, og at klagerne den 12. juli 2022 udskiftede deres Skoda Octavia til en VW e-Golf, hvilket banken var bekendt med.
Klagerne har endvidere oplyst, at deres ejendomsmægler anbefalede dem at få undersøgt, hvor deres olietank lå, da dette ikke stod i deres BBR. Klagerne fik et tilbud på undersøgelse og afblænding på 7.670 kr., hvilket steg til 10.610 kr., da olietanken indeholdt urent vand.
Ved e-mail af 14. juli 2022 sendte banken en vejledende skatte- og rådighedsberegning ved finansiering af købet af ejendom E til klagerne. Det fremgik blandt andet heraf, at klagernes samlede indtægter ville være 765.975 kr., hvoraf de skulle betale 216.845 kr. i skat. Klagerne ville herudover have udgifter for 427.928 kr., hvilket gav dem et rådighedsbeløb på 121.202 kr. om året og 10.100 kr. pr. måned.
Ved samme e-mail meddelte banken klagerne, at ejendom E var for dyr i forhold til deres budget, og at gælden ville blive for stor i forhold til deres indtægter.
Klagerne har endvidere oplyst, at de satte ejendom A til salg til 1.595.000 kr. den 14. juli 2022, hvilket blev drøftet med banken.
Klagerne har oplyst, at de grundet energikrisen i efteråret 2022 afdækkede mulighederne for at installere en ny varmekilde i ejendom A.
Banken har fremlagt en udskrift af oktober 2022 fra dens kundehåndteringssystem vedrørende klagernes henvendelse om finansiering af alternative varmekilder i ejendom A, hvoraf det fremgik, at banken afviste at yde klagerne et lån på 200.000 kr. over 10 år til at udskifte deres varmekilde i ejendom A til varmepumpe, da klagerne ønskede at sælge huset, og da de havde træpiller.
Klagerne har oplyst, at de den 21. marts 2023 anmodede banken om at oplyse, om de kunne sætte ejendom A’s salgspris ned med 100.000 kr., da deres ejendomsmægler havde oplyst dem, at det kunne give større interesse fra potentielle købere. Klagerne har anført, at nedskrivningen af salgssummen til 1.495.000 kr. var 10.000 kr. over den værdi, som banken vurderede ejendom A til. Klagerne har oplyst, at banken på trods heraf meddelte dem, at det kunne blive svært at indfri deres drøm om et dyrere hus i byen B med det nuværende renteniveau og de aktuelle energipriser.
Den 5. april 2023 blev ejendom A’s pris sat ned til 1.495.000 kr.
Klagerne har oplyst, at banken havde svaret dem, at deres lån i ejendom A kunne indfris med 1.100.000 kr. og foreslog, at de kunne holde et møde 19. april 2023.
Klagerne har endvidere oplyst, at de den 16. april 2023 modtog et bud på huset, og at deres ejendomsmægler gik i gang med at forhandle en pris i henhold til klagernes og bankens forventninger.
Klagerne har oplyst, at de 19. april 2023 drøftede med banken, at mindsteprisen på ejendom A skulle være 1.450.000 kr., og at klagerne skulle finde 208.000 kr. for at kunne købe en ejendom i byen B.
En del af de 208.000 kr. kunne klagerne få ved salg af deres bil. Klagerne har oplyst, at de fik et tilbud på deres bil på ca. 190.000 kr., hvilket var tæt på det beløb, de manglede. Banken afviste dette, da klagerne efter indfrielsen af billånet ville have ca. 36.000 kr., hvorfor klagerne fortsat manglede ca. 170.000 kr. Banken havde på dette tidspunkt ikke medregnet beløbet, som P skulle have ved salget af ejendom A.
Ved e-mail af 25. april 2023 sendte banken et foreløbigt budgetforslag på et budget ved salg af ejendom A og køb af ejendom G. Banken anmodede klagerne om at gennemgå budgetterne og give tilbagemelding på, om de var enige heri. Banken meddelte herudover klagerne:
”Det ser umiddelbart ikke ud til at hænge sammen med køb af [ejendom G]”
Ved e-mail af samme dag sendte klageren deres bemærkninger til budgettet til banken. Klagerne meddelte herudover banken:
”…
Men det ændrer nok ikke helt nok, du kan bare ringe til mig når du får tid omkring kl. 10.
…”
Klagerne har oplyst, at banken den 26. april 2023 telefonisk meddelte klagerne, at de manglede et for stort beløb til at købe en ejendom i byen B. Klagerne kunne købe for samme beløb, som banken havde finansieret ejendom A med.
Klagerne har oplyst, at det ikke var muligt inden for dette budget at finde en ejendom i byen B og samtidig have penge til brug for renovering, hvorfor de besluttede sig for at tage ejendom A af markedet. På grund af dette måtte de betale ejendomsmægleren 10.458,85 kr. til dækning af udgifter for billeder af ejendommen og online markedsføring.
Den 7. maj 2023 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning. Af indsigelsen fremgik:
”…
Misledte kunder i forbindelse med køb og salg af hus. Salget med en køber på hånden gik tabt og nu står vi med en udgift vi kunne have været foruden, hvis vi var blevet rådgivet ordentligt.
…”
Den 17. maj 2023 afviste banken klagernes indsigelse.
Parternes påstande
Den 31. maj 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal betale 33.763,85 kr. i erstatning.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken grundet dens vildledende og mangelfulde rådgivning i forbindelse med et forestående boligkøb har handlet ansvarspådragende og er erstatningsansvarlig for tabet på 33.763,85 kr., som klagerne har lidt.
Tabet udgøres af 10.610 kr. for fremsøgning og afblænding af olietank, 12.695 kr. for udarbejdelse af tilstandsrapport, el-rapport og energimærke og 10.458,85 kr. for ejendomsmæglerens arbejde.
De havde gjort det klart for banken, at de ønskede at flytte tættere på byen B, da deres børns og deres hverdag var her. De spurgte banken, om det var muligt at opnå finansiering af et køb af en ejendom i byen B, hvilket banken meddelte, at det var. Det var først meget sent i forløbet, at de konstaterede, at banken alene ville finansiere købet af en ejendom svarende til samme beløb, som banken havde finansieret ejendom A med. Det var ikke muligt at finde en ejendom til denne pris, der opfyldte deres behov i byen B. Havde banken meddelt dem dette i begyndelsen af deres drøftelser, havde de aldrig sat deres hus til salg eller afholdt udgifter i forbindelse hermed.
Banken lavede flere regnefejl. Banken havde ikke i sine beregninger taget i betragtning, at M ved salget af ejendommen skulle betale en del af salgssummen til en tidligere partner. Banken meddelte fejlagtigt klagerne, at de kunne medregne den fulde salgspris for deres bil til betaling af indskuddet på en ny ejendom, og ikke at det alene var overskuddet efter indfrielsen af billånet, de kunne anvende til betaling af indskuddet.
Nykredit Bank har anført, at der i forhold til klagernes udgift på 10.610 kr. til fremsøgningen og afblændingen af en olietank på ejendom A var tale om et forhold, som blev iværksat efter rådgivning fra en ekstern mægler. Da banken ikke rådgav klagerne herom, kan klagerne af denne grund ikke få medhold i dette krav.
Ved det resterende krav på 23.153,85 kr. har banken ikke handlet ansvarspådragende. Erstatningsbetingelserne såsom tab, årsagssammenhæng og påregnelighed er ikke opfyldt.
Banken tog udgangspunkt i en ejendom på 2.500.000 kr. grundet de præmisser for købet, som klagerne fremsatte. Banken gav ikke herved tilsagn om, at den ville finansiere en bolig til 2.500.000 kr.
Banken meddelte klagerne i starten af drøftelserne, at finansieringen af en bolig til 2.500.000 kr. ville kræve, at klagerne fik et højere rådighedsbeløb eller fandt en bolig til en lavere købspris. Ved de efterfølgende boliger, som klagerne forespurgte på, var købsprisen højere end 2.500.000 kr., uden at klagerne i samme periode havde forhøjet deres rådighedsbeløb. Dette havde vanskeliggjort købet af en ny bolig.
Banken har løbende fremsendt budgetter til kommentering og har løbende meddelt klagerne, hvilke økonomiske udfordringer der var i forhold til købet af en ny bolig.
Klagerne besluttede selv at sætte deres egen bolig til salg og at tage boligen af markedet. Det er derfor klagerne, der må bære risikoen for, at salget af den nuværende bolig ikke kunne ske til den forventede pris og de følgende økonomiske konsekvenser heraf.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Nykredit Bank.
Klagerne boede i ejendom A og drøftede i marts 2022 med banken, hvilke muligheder de havde for at købe en ny ejendom i byen B.
Ved e-mail af 14. marts 2022 udarbejdede banken et budget vedrørende købet af ejendom B til ca. 2.500.000 kr. Banken meddelte klagerne, at deres rådighedsbeløb ikke var tilstrækkeligt til at opnå kreditgodkendelse af en ejendom til denne pris, hvorfor det var nødvendigt for klagerne at finde besparelser i deres budget eller finde en billigere ejendom.
Klagerne har oplyst, at de sammen med en ejendomsmægler satte ejendom A til salg til 1.595.000 kr. den 14. juli 2022, hvilket blev drøftet med banken.
Klagerne har endvidere oplyst, at de efter anbefaling fra deres ejendomsmægler og for at opnå en bedre salgspris på ejendom A betalte 10.610 kr. for at få fremsøgt og afblændet en olietank, der var på ejendom A. Klagerne anmodede herudover banken om finansiering til at udskifte deres træpillefyr med en varmepumpe for at hæve salgsprisen på ejendom A, hvilket banken afviste.
Klagerne har herudover oplyst, at de solgte deres bil for at opnå et højere rådighedsbeløb.
Klagerne har anført, at banken havde oplyst dem, at det var muligt at opnå finansiering til køb af en ejendom i byen B, men uden at give et konkret svar på, hvor meget de kunne købe for.
Efter klagerne havde sat salgsprisen på ejendom A ned til 1.495.000 kr. og fundet potentielle købere af ejendom A, meddelte banken klagerne, at de med deres opsparing og rådighedsbeløb alene kunne købe en ejendom i byen B til samme pris, som banken havde finansieret ejendom A med.
Klagerne har anført, at de herefter besluttede sig for at tage ejendom A af markedet, da det ikke var muligt at finde en ejendom i byen B, der opfyldte deres behov, til 1.500.000 kr. Klagerne havde i forbindelse med salgsforsøget afholdt 12.695 kr. for udarbejdelse af tilstandsrapport, el-rapport og energimærke og 10.458,85 kr. for ejendomsmæglerens arbejde.
Ankenævnet finder, at banken var nødsaget til at modtage oplysninger fra klagerne om, hvilken ejendom de ønskede at købe, inden banken kunne vurdere, hvorvidt klagerne kunne opnå kreditgodkendelse til købet af ejendommen.
Ankenævnet lægger til grund, at banken løbende og blandt andet ved e-mail af 14. marts 2022 meddelte klagerne, at klagernes rådighedsbeløb ikke var tilstrækkeligt til at købe en ejendom til 2.500.000 kr., hvorfor klagerne skulle finde besparelser i budgettet eller finde en ejendom med en lavere pris.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i forbindelse med klagernes forsøg på salg af ejendom A har begået fejl eller forsømmelser, der medfører erstatningsansvar for banken.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.