Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån ved køb af ejendom i 2022. Spørgsmål om forældelse.
| Sagsnummer: | 62/2026 |
| Dato: | 20-05-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Christina Bryanth Konge, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Forældelse - rådgivning
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån ved køb af ejendom i 2022. Spørgsmål om forældelse. |
| Indklagede: | AL Sydbank A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån ved køb af ejendom i 2022. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren og klagerens ægtefælle, A, var kunder i AL Sydbank A/S og købte den 16. maj 2022 en ejendom. Klageren anmodede banken om at medvirke til finansieringen af købet af ejendommen.
Klageren har oplyst, at han i perioden fra den 10. til den16. maj 2022 havde en dialog med banken om finansieringen af købet af ejendommen. Banken udarbejdede anbefaling af finansiering og aftale om finansiering – køb af ejendom af 17. maj 2022. Af anbefalingen fremgår blandt andet:
”Om jeres risikovillighed i forhold til rentestigninger har I oplyst at:
- I er villige til at løbe risikoen for en stigning i renten på lånene, mod til gengæld at få en lidt lavere ydelse. I lægger samtidig vægt på muligheden for at begrænse renterisikoen i en periode. I er bekendt med, at et evt. rentetillæg eller bidragssatser kan stige. I har middel risikovillighed.
…
Bankens anbefaling og begrundelse herfor
…
Finansieringsforslag 1
Realkreditlån – Tilpasningslån med afdrag
Vi anbefaler dette lån, fordi:
- I får et lån med en variabel rente, da I er villig til at løbe risikoen for stigning i renten efter et antal år, men I kender renten indtil næste rentetilpasning.
- I kan indfri lånet til markedskurs, som kan være under eller over 100. Jo længere tid til rentetilpasning – jo højere kan kursen være ved førtidig indfrielse. I kan indfri lånet til kurs 100 ved refinansiering – med to måneders varsel
- I betaler afdrag på lånet og nedbringer dermed løbende jeres restgæld. Hvis jeres økonomiske forhold er tilstrækkelige, er det muligt at aftale en periode med op til 10 år uden betaling af afdrag.”
Af aftale om finansiering – køb af ejendom fremgår blandt andet:
”Nye lån og kreditter Lånetype bemærkning
Totalkredit 2.593.000 kr. Ikke kurssikret
Rentetilpasning F3
Lånesagskredit 770.000 kr.
…
Nye lån og kreditter Lånetype Hovedstol Løbetid
Totalkredit 2.593.000 kr. 30 år, […]
Rentetilpasning F3
Vi ønsker at få lånet udbetalt den 30.06.2022.
…
Vi har ikke indgået kurssikring.
Vi har fået oplyst, at kursudsving kan påvirke ydelsens eller provenuets størrelse frem til lånet er udbetalt eller vi indgår kurssikring.
Hvis vi ønsker at indgå en kurssikring, kan aftalen indgås frem til 3 bankdage, før lånets udbetaling.
Banken er ikke forpligtet til løbende at oplyse os om kurs- og renteudvikling på obligationsmarkedet.
…
Lånetype Trækningsret Løbetid
Lånesagskredit 770.000 kr. 3 mdr.
Vi ønsker at få kreditten etableret den 24.05.2022.”
Banken har oplyst, at klageren og A den 18. maj 2022 underskrev anbefaling af finansiering og aftale om finansiering – køb af ejendom af 17. maj 2022.
Banken har oplyst, at invasionen af Ukraine medførte en energikrise, en høj inflation og rentestigninger, som viste sig fra sommeren 2022 og frem, hvilket påvirkede renten på klageren og A’s F3-realkreditlån, som var steget fra indgåelsen af aftalen om finansiering og til det tidspunkt, hvor realkreditlånet skulle hjemtages.
Klageren har oplyst, at han og A den 1. juli 2022 konstaterede, at deres lånesagskredit kom i overtræk den 20. juni 2022, da deres F3-realkreditlån ikke var hjemtaget som aftalt. Klageren blev kontaktet telefonisk af banken, som meddelte ham, at renten på F3-lånet var steget væsentligt. Samme dag skrev klageren en e-mail til banken, hvoraf fremgår:
”…
Jeg troede der var styr på det?
…”
Banken har anført, at klageren og A på grund af dette anmodede banken om rådgivning om alternative finansieringsmuligheder, da de ikke ønskede den højere rente på F3-realkreditlånet i tre år. Banken udarbejdede anbefaling af finansiering og aftale om finansiering – køb af ejendom af 10. juli 2022. Af anbefalingen fremgår blandt andet:
”Om jeres risikovillighed i forhold til rentestigninger har I oplyst at:
- I er villige til at løbe risikoen for en stigning i renten på lånene, mod til gengæld at få en lavere ydelse her og nu. I er bekendt med, at et evt. rentetillæg eller bidragssatser kan stige. I har høj risikovillighed.
…
Bankens anbefaling og begrundelse herfor
…
Finansieringsforslag 1
Realkreditlån – F-Kort med afdrag – mulighed for 10 års afdragsfrihed
Vi anbefaler dette lån, fordi:
- I får et lån med en variabel rente, da I er villig til at løbe risikoen for stigning i renten, der justeres hver 6. måned
- I kan indfri lånet til markedskurs, som kan være under eller over 100. Eller I kan indfri lånet til kurs 100 ved refinansiering – med to måneders varsel.
- I betaler afdrag på lånet og nedbringer dermed løbende jeres restgæld. Hvis jeres økonomiske forhold er tilstrækkelige, er det muligt at aftale en periode med op til 10 år uden betaling af afdrag.”
Af aftale om finansiering – køb af ejendom fremgår blandt andet:
”Nye lån og kreditter Lånetype bemærkning
Totalkredit 2.583.000 kr. Kurssikret
F-kort
…
Nye lån og kreditter Lånetype Hovedstol Løbetid
Totalkredit 2.583.000 kr. 30 år, […]
F-kort
Vi har indgået kurssikring. Lånet udbetales den 15.07.2022 til kurs 99,6500.”
Ved e-mail af 4. november 2022 gjorde klageren indsigelse mod forløbet.
Klageren har oplyst, at banken efterfølgende telefonisk afviste at betale ham og A erstatning.
Klageren har fremlagt årsopgørelser for 2023, 2024 og 2025, hvoraf fremgår, at klageren i årene 2023-2025 afholdt rente- og bidragsudgifter for hhv. 101.641,77 kr., 112.889,72 kr. og 76.890,18 kr.
Parternes påstande
Den 28. januar 2026 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at AL Sydbank A/S skal betale ham erstatning.
AL Sydbank A/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført blandt andet, at han først havde mulighed for at opgøre sit krav i 2023-2025, hvor renterne steg markant. Han var utilfreds med bankens handlinger i 2022, men havde ikke konkret viden om tabets størrelse eller bankens ansvar. Bankens manglende dokumentation, løbende information og forsinkede proces har begrænset hans mulighed for at erkende erstatningsgrundlaget tidligere. Som privatkunde handlede han i tillid til bankens rådgivning og kan derfor ikke pålægges et professionelt ansvar for et forløb, banken havde pligt til at styre. Forældelsesfristen bør tidligst regnes fra det tidspunkt, hvor tabets omfang kunne opgøres.
Han og A aftalte i maj 2022, at købet af deres ejendom skulle finansieres ved et F3-realkreditlån. Det blev ikke etableret rettidigt, og han blev op til overtagelsen sat under betydeligt tidspres, der reelt endte med at placere ham og A i et F-kort-realkreditlån. Han fik ikke et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag på skrift, en reel risikovurdering eller mulighed for at træffe et frit og informeret valg. Han blev først gjort opmærksom på problemerne på tidspunktet for overtagelsen af ejendommen. Der var ikke tilstrækkelig styring af låneprocessen før helt op til overtagelsen. Dette skabte et tidspres og begrænsede hans valgmuligheder.
Bankens rådgivning foregik telefonisk. Banken har ikke dokumenteret, at han havde modtaget en fyldestgørende og balanceret rådgivning om forskelle, risici og økonomiske konsekvenser ved valget mellem F3- og F-kort-realkreditlånet. Imens renterne steg voldsomt, orienterede banken ham ikke herom. Banken havde som professionel rådgiver pligt til rettidigt og konkret at orientere ham om renteudviklingens betydning for den aftalte finansiering. Dette forsømte banken.
Han fravalgte kurssikring efter en dialog med banken. Han fulgte bankens anbefaling i tillid til, at han havde modtaget korrekt og fyldestgørende rådgivning. Han har tidligere haft fastforrentede lån samt et variabelt forrentet F5-lån. Fravalget af kurssikring var ikke udtryk for spekulation. Han blev ikke præsenteret for en konkret beregning af, hvad yderligere rentestigninger ville betyde økonomisk for ham og A. Banken gav ham ikke en tydelig og individualiseret gennemgang af risikoen i det konkrete marked, og han fik ikke en klar drøftelse af konsekvenserne ved at undlade kurssikring. Kurssikring blev ikke gennemgået eller forstået.
Banken har tilsidesat sin rådgivnings- og dokumentationspligt, har handlet ansvarspådragende, og han har som følge deraf lidt et økonomisk tab, der skal fastsættes skønsmæssigt. Tabet udgør som minimum 130.000 kr. efter skat.
Han har opgjort sit tab som forskellen mellem hans faktiske renteudgifter på F-kort-realkreditlånet og de renteudgifter, han ville have haft ved et F3-realkreditlån, som var blevet etableret i maj 2022. Han har taget udgangspunkt i en hovedstol på 2.500.000 kr. og en konservativt vurderet F3-realkreditrente inkl. bidrag på ca. 1,45 %. De løbende merudgifter pr. år udgjorde 62.500 kr. i 2023, 77.500 kr. i 2024 og 35.000 kr. i første halvår af 2025. Herudover var der diverse udgifter forbundet med skiftet. Sammenlagt udgør dette 175.000 kr. før skat.
AL Sydbank A/S har anført blandt andet, at klagerens erstatningskrav er forældet i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1, da forældelsesfristen er tre år regnet fra tidspunktet for den ydede rådgivning. Der er ikke grundlag for at suspendere forældelsesfristen, da det allerede pr. overtagelsesdagen for købet af ejendommen den 1. juli 2022 stod klageren og A klart, at det oprindeligt ønskede F3-realkreditlån ville få en højere rente end forudsat den 17. maj 2022. På dette tidspunkt kunne klageren og A have opgjort og fastholdt deres erstatningskrav som forskellen mellem den rente på F3-realkreditlånet, som klageren og A havde forudsat i maj 2022 og den rente, som F3-realkreditlånet kunne hjemtages til på overtagelsesdagen den 1. juli 2022. Klagerens indsigelse af 4. november 2022 viser, at klageren var bekendt med omstændighederne vedrørende erstatningskravet.
Klageren og A modtog rådgivning og valgte et F3-realkreditlån uden kurssikring. Da realkreditlånet ikke var kurssikret, og det valgte lån var steget i rente, ønskede klageren og A yderligere rådgivning om alternative lånemuligheder, da de var interesseret i en lavere rente. Dette skyldtes muligvis, at det var deres forventning, at de stigende renter i sommeren 2022 var forbigående, og at renten igen ville falde, hvorfor de ikke ønskede at fastlåse renten i tre år med den højere rente. Klageren og A modtog herefter korrekt rådgivning om F-kort-realkreditlånet, som de valgte. Valget af F-kort-realkreditlånet skete på baggrund af et frit og velinformeret valg. Det bestrides, at det skete under tidspres. Banken kan ikke pålægges bevisbyrden for, om klageren og A forstod rådgivningen. Hvis klageren eller A ikke forstod rådgivningen, burde de havde oplyst banken om dette og bedt om yderligere rådgivning. Banken havde ikke en forpligtelse overfor klageren og A i relation til at oplyse dem om kursudviklingen.
De erstatningsretlige betingelser er ikke opfyldt. Hvis banken havde hjemtaget F3-realkreditlånet ville det have haft en højere rente som følge af de rentestigninger, der indtraf mellem indgåelsen af aftalen om finansiering den 17. maj 2022 og hjemtagelsen af lånet få dage før overtagelsesdagen den 1. juli 2022, da klageren og A havde valgt ikke at kurssikre det. Det forhold, at banken ved en fejl ikke havde fået hjemtaget F3-realkreditlånet få dage før overtagelsesdagen gav klageren og A mulighed for at overveje, om de fortsat ønskede F3-realkreditlånet med en højere rente. Efter yderligere rådgivning om alternative lånemuligheder valgte klageren og A selv F-kort-realkreditlånet.
Klagerens tabsopgørelse og påståede krav bestrides, da det er ukorrekt og udokumenteret.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og klagerens ægtefælle, A, var kunder i AL Sydbank A/S og købte den 16. maj 2022 en ejendom. Klageren anmodede banken om at medvirke til finansieringen af købet af ejendommen.
Klageren har oplyst, at han i perioden fra den 10. til den 16. maj 2022 havde en dialog med banken om finansieringen af købet af ejendommen. Banken udarbejdede anbefaling af finansiering og aftale om finansiering – køb af ejendom af 17. maj 2022.
Af anbefalingen fremgår blandt andet, at banken anbefalede klageren og A at optage et F3-realkreditlån, da klageren og A var villige til at løbe en risiko for en stigning i renten mod til gengæld at få en lavere ydelse, og at klagerens og A’s risikovillighed var middel.
Ved aftale om finansiering indgik klageren og A og banken en aftale om optagelse af et F3-realkreditlån med en hovedstol på 2.593.000 kr., som skulle udbetales den 30. juni 2022 og en lånesagskredit med en hovedstol på 770.000 kr. Af aftalen fremgår, at klageren og A og banken ikke indgik aftale om kurssikring, og at klageren og A var blevet oplyst om, at kursudsving kunne påvirke ydelsens eller provenuets størrelse frem til lånet blev udbetalt eller der blev indgået en aftale om kurssikring. Herudover fremgår, at banken ikke var forpligtet til løbende at oplyse klageren og A om kurs og renteudviklingen på obligationsmarkedet.
Klageren har oplyst, at han og A den 1. juli 2022 konstaterede, at deres lånesagskredit kom i overtræk den 20. juni 2022, da deres F3-realkreditlån ikke var hjemtaget som aftalt. Klageren blev kontaktet telefonisk af banken, som meddelte ham, at renten på F3-lånet var steget væsentligt.
Banken har anført, at klageren og A på grund af dette anmodede banken om rådgivning om alternative finansieringsmuligheder, da de ikke ønskede den højere rente på F3-realkreditlånet i tre år. Banken udarbejdede anbefaling af finansiering og aftale om finansiering – køb af ejendom af 10. juli 2022.
Af anbefalingen fremgår blandt andet, at banken anbefalede klageren og A at optage et F-kort-realkreditlån, da klageren og A var villige til at løbe en risiko for en stigning i renten mod til gengæld at få en lavere ydelse på optagelsestidspunktet, og at klagerens og A’ risikovillighed var høj.
Ved aftale om finansiering indgik klageren og A og banken en aftale om optagelse af et F-kort-realkreditlån med en hovedstol på 2.583.000 kr. Af aftalen fremgår, at klageren og A og banken indgik aftale om kurssikring, og at lånet skulle udbetales den 15. juli 2022.
Ved e-mail af 4. november 2022 gjorde klageren indsigelse mod forløbet.
Den 28. januar 2026 indbragte klageren en klage for Ankenævnet.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, sammenholdt med § 2, stk. 3, at erstatningskrav baseret på bankens rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshaverens (klagerens) ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald i november 2022, hvor han over for banken gjorde indsigelse mod rådgivningen om finansiering af hans og A’s køb af ejendommen i maj 2022, havde kendskab til sit eventuelle erstatningskrav mod banken.
Ankenævnet finder, at klagerens eventuelle erstatningskrav vedrørende bankens rådgivning i forbindelse med finansieringen af købet af ejendommen var forældet den 28. januar 2026, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet, jf. den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.