Deponeret købesum samt renter frigivet til køber ved ophævelse af ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 332 /1998 |
| Dato: | 29-01-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Ole Just, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Deponeret købesum samt renter frigivet til køber ved ophævelse af ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar ved at udbetale en deponeret købesum med tillæg af renter til købers advokat på baggrund af en meddelelse om, at betingelserne for ejendomshandlen ikke var opfyldt.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Ved betinget skøde solgte H et landbrugsareal, der var en del af hendes ejendom, med overtagelse den 1. september 1997. Af det betingede skøde i handlen fremgår bl.a.:
"§ 5
Købesummen er fastsat til kr. 425.000, skriver kroner firehundredetotifemtusinde 00/100, der pr. overtagelsesdagen af køber deponeres i sælgers pengeinstitut på særskilt skødekonto, der kan frigøres til fordel for sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden retsanmærkninger.
Kontoens rentetilskrivning tilfalder sælger, der inden deponeringen aftaler vilkårene for kontoen med sit pengeinstitut.
.....
§ 9
Nærværende handel er betinget af købesummens betaling, af udstykning samt af, at køber opnår respektive myndigheders tilladelse til erhvervelse af arealet og til på dette at opføre fjerkræfarm.
Når disse betingelser er opfyldte, skal køber have endeligt skøde."
Ved skrivelse af 29. august 1997 fremsendte købers advokat 425.000 kr. i check til indklagede til deponering i H's navn. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Beløbet skal forblive deponeret, indtil der foreligger endeligt anmærkningsfrit tinglyst skøde til køber (hvorefter beløbet med tilskrevne renter kan frigives til sælger) - eller det overfor banken godtgøres, at handelen ikke kan gennemføres (i hvilket tilfælde beløbet tilbagebetales køber)."
Ved skrivelse af 24. september 1998 til H meddelte købers advokat, at det ikke havde været muligt at opnå de fornødne tilladelser til erhvervelse af arealet og til på dette at opføre en fjerkræfarm. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Den i skødets § 9 indsatte betingelse for handelen er derfor ikke opfyldt - og handelen annulleres hermed, hvilket betyder, at hver part skal tilbagelevere, hvad man har modtaget.
Med hensyn til renter af den deponerede købesum tilfalder disse i den her opståede situation køber, medens renterne - hvis handelen var gennemført - ville tilfalde Dem."
Ved skrivelse af s.d. blev indklagede under henvisning til skrivelsen til H anmodet om at ophæve deponeringskontoen og overføre beløbet med tilskrevne renter til advokatens klientkonto i et andet pengeinstitut. Indklagede gennemførte den 25. september 1998 overførslen af de 425.000 kr. med tillæg af renter 17.083,72 kr., i alt 442.083, 72 kr.
Parternes påstande.
Den 8. oktober 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 17.083,72 kr. og at retablere deponeringskontoen for så vidt angår 425.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at M den 25. september 1998, da H var forhindret, henvendte sig til indklagede for at sikre, at indklagede ikke frigav deponeringen. M foreviste skødet, hvoraf det fremgår, at renterne tilfalder H, men indklagede fastholdt, at det samlede beløb skulle fremsendes til købers advokat. M protesterede og forsøgte forgæves at kontakte advokaten. Mandag den 28. september 1998 meddelte advokatens sekretær, at pengene var udbetalt til køber, og at advokaten ikke ville tale med ham. De ønskede deponeringen opretholdt til sikkerhed for købers opfyldelse af forpligtelsen til at retablere arealet, hvor køber bl.a. havde påbegyndt et ulovligt byggeri. Retableringen ville efter deres skøn koste ca. 60.000 kr. Rentebeløbet tilkom H i henhold til skødet. Indklagede har pådraget sig ansvar ved trods deres protest at frigive beløbet til køber.
Indklagede har anført, at M's anmodning om udbetaling af renterne var i modstrid med instruksen fra advokaten, hvorfor der blev rettet telefonisk henvendelse til advokatens kontor. Advokatens kompagnon oplyste, at man havde anmodet om udbetaling med henblik på en retslig korrekt behandling af deponeringen, herunder udbetalingen af renter til rette vedkommende. Udbetalingen til advokaten var således ikke ensbetydende med frigivelse af deponeringskontoen, hvilket blev meddelt M, som herefter accepterede, at deponeringen med renter blev overført til advokaten. M ville samtidig kontakte advokaten for at få afklaret spørgsmålet om renterne samt andre krav bl.a. retablering. Det bestrides, at man har pådraget sig ansvar over for klagerne, idet betingelserne for deponeringen er fulgt. Klagerne accepterede overførslen til advokaten og må henvises til at gøre deres krav gældende over for denne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Renter af en deponeret købesum tilfalder som udgangspunkt køberen i tilfælde af, at købesummen skal tilbagebetales til denne som følge af, at handelen ikke gennemføres. Bestemmelsen i det betingede skøde § 5, 2. pkt., findes ikke at indeholde en fravigelse af dette udgangspunkt, idet bestemmelsen omhandler, hvorledes der skal forholdes med renterne af den deponerede købesum ved handelens endelige gennemførelse. Herved bemærkes, at renterne af en deponeret købesum fra overtagelsesdagen sædvanligvis tilfalder sælger. Det kan derfor ikke anses for uberettiget i forhold til klagerne, at indklagede efterkom anmodningen fra køberens advokat om udbetaling af den deponerede købesum med tillæg af tilskrevne renter. Det bemærkes, at klagerne ikke herved afskæres fra over for køberen at gøre gældende, at det omhandlede rentebeløb tilkommer klagerne, og i øvrigt at rejse krav om retablering af grundarealet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.