Indsigelse mod gebyr for ikke effektueret finansiering af køb af sommerhus.
| Sagsnummer: | 49/2026 |
| Dato: | 04-09-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Inge Kramer, Majken Chri- stoffersen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: |
Gebyr - ikke-effektueret lån
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod gebyr for ikke effektueret finansiering af køb af sommerhus. |
| Indklagede: | Nykredit Bank / Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod gebyr for ikke effektueret finansiering af køb af sommerhus.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans kæreste, G, kom i september 2024 i kontakt med Spar Nord Bank (nu Nykredit Bank / Spar Nord Bank) via tjenesten ”findbank.dk” i forbindelse med, at de ønskede at finansiere køb af et sommerhus til 1.245.250 kr. Det var hensigten, at klagerens og G’s engagementer i deres hidtidige pengeinstitutter samtidig skulle overføres til Nykredit Bank / Spar Nord Bank, og at de herefter skulle være StjernePLUS kunder i banken.
Rådgiveren i banken aftalte med klageren og G, at de skulle indsende økonomiske oplysninger, så banken kunne kreditvurdere deres sag og danne sig et overblik over deres økonomi.
Banken har oplyst, at klageren ringede til rådgiveren i banken og fortalte, at han tidligere havde spillet meget, men at han var stoppet, da han ønskede en ny start sammen med G.
Banken aftalte med klageren og G, at der skulle foretages en sædvanlig vurdering af sommerhuset med henblik på at fastsætte sommerhusets værdi i forbindelse med belåningen.
Banken har oplyst, at bankens rådgiver i slutningen af september 2024 afholdt et møde med klageren og G. På mødet fik banken de sidste økonomiske oplysninger, og banken har fremlagt tre vejledende beregninger af 23. september 2024 på finansiering af købet, som den udleverede til klageren og G på mødet. Bankens rådgiver gennemgik de økonomiske beregninger og præsenterede, hvilke finansieringsmuligheder banken kunne tilbyde med forbehold for den endelige vurdering af sommerhuset. Klageren og G ønskede på den baggrund sommerhuset finansieret gennem banken.
Den ene vejledende beregning var med et 30-årigt tilpasningslån F3 uden afdragsfrihed og et 20-årigt banklån, den anden med et 30-årigt F-kort lån uden afdragsfrihed og et 20-årigt banklån og den tredje med et 30-årigt fastforrentet 4 % obligationslån uden afdragsfrihed og et 20-årigt banklån.
Af alle tre vejledende beregninger fremgik som en omkostning, at banken blandt andet beregnede sig et sagsgebyr for ”Pakkepris – køb” på 5.525 kr.
Banken har fremlagt et uddrag af sin prisbog fra februar 2026, hvoraf fremgår, at StjernePLUS kunder betaler en pakkepris for køb på 5.525 kr., og at Stjernekunder betaler en pakkepris for køb på 6.500 kr., der omfatter ydelserne: Rådgivning, midlertidig boligkonto, tingbogsoplysninger, hjemtagelse af realkreditlån og tinglysning af pantebreve. Banken har oplyst, at pakkeprisen for køb for Stjernekunder i 2024 var 6.000 kr.
I en e-mail af 9. oktober 2024 oplyste G banken om, at hun og klageren havde holdt et møde med deres advokat og var blevet enige om en købspris på 1.465.000 kr. svarende til den offentlige vurdering. De skulle dog kun betale 1.250.000 kr. kontant, da G og hendes mor lavede et gældsbrev på 215.000 kr. for den resterende del af købesummen.
Den 24. oktober 2024 bestilte banken en ejerskiftevurdering hos Totalkredit. Klageren og G aftalte en besigtigelse med vurderingsmedarbejderen den 28. oktober 2024 kl. 10.30.
Banken har oplyst, at den bevilligede finansiering af klagerens og G’s køb af sommerhuset fredag den 25. oktober 2024. Der blev i den forbindelse oprettet konti og betalingskort til klageren.
Banken udfærdigede i den forbindelse vejledende budgetter for klageren og G. Banken har fremlagt et vejledende budget for klageren og G udskrevet den 25. oktober 2024, der viste en rådighedsberegning inden købet, og et vejledende budget for klageren og G udskrevet den 25. oktober 2024, der viste en fremtidig rådighedsberegning efter købet af sommerhuset.
Banken har oplyst, at bankens rådgiver senere den 25. oktober 2024 talte med klageren om hans engagement i banken. I løbet af samtalen oplyste klageren selv bankens rådgiver om, at klageren efter eget udsagn var begyndt at spille igen. Klageren oplyste desuden under telefonsamtalen, at han ville fortælle G det ”i løbet af weekenden”.
Banken har yderligere oplyst, at bankens rådgiver mandag den 28. oktober 2024 mødte ind til en besked om, at den planlagte ejerskiftevurdering var annulleret af G. Derfor ringede bankens rådgiver til G, som oplyste, at handlen var annulleret, da G havde valgt, at de ikke skulle købe sommerhuset. I en e-mail af 28. oktober 2024 til klageren og G anførte banken:
”Hej [klageren og G]
Jeg kan forstå på [G], at I har valgt at droppe købet af [sommerhuset] – og at vi dropper overførelsen til Spar Nord.
Der er respekt for jeres beslutning, dog ændrer det ikke på arbejdet og processen som har været startet op.
Der er bogført 3.000 kr. konto her i Spar Nord for vurderingsspecialisten og bevillingsarbejdet – normal pris er 6.000 kr.
I har nu selv ansvaret for at flytte resterne af jeres indestående på jeres konti retur til jeres respektive pengeinstitutter.
…”
Klageren har bestridt dette sagsforløb vedrørende annullering af finansieringen og har oplyst, at han anvendte sit betalingskort i banken til en hævning på 1.300 kr. Den 25. oktober 2024 ringede bankens rådgiver til ham og konfronterede ham med transaktionen på 1.300 kr. Samme dag ringede bankens rådgiver også til G og oplyste, at han og G alligevel ikke kunne gennemføre købet af sommerhuset. På baggrund af disse telefoniske udmeldinger fra banken annullerede de efterfølgende købsaftalen.
Af en kontoudskrift for perioden fra den 30. september 2024 til den 7. januar 2026 for klagerens konto i banken fremgår, at der den 25. oktober 2024 blev trukket tre betalinger på henholdsvis 500 kr., 500 kr. og 300 kr. til et selskab, der drev cafe, spillevirksomhed og andre sportsaktiviteter.
Banken har oplyst, at det var hensigten, at både klagerens og G’s engagement skulle overføres til banken, men det skete alene for klageren, inden G stoppede processen vedrørende køb af sommerhuset. Derfor var det alene klageren, der havde kontoforhold i banken, hvorfor den af banken reducerede pakkepris blev trukket på klagerens konto.
Banken har endvidere oplyst, at det var meningen, at klageren i kraft af finansieringen af køb af sommerhuset og overførsel af G’s engagement skulle være StjernekundePLUS i banken, men da det ikke skete, var klageren alene Stjernekunde, da købet af sommerhuset blev annulleret. Derfor blev pakkeprisen for køb oplyst til 5.525 kr. i de vejledende beregninger af 23. september 2024, mens klageren på tidspunktet, hvor købet af sommerhuset blev annulleret, alene var Stjernekunde med en pakkepris for køb på 6.000 kr. ifølge bankens prisliste.
Parternes påstande
Den 23. januar 2026 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank / Spar Nord Bank skal tilbagebetale 3.000 kr.
Nykredit Bank / Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han på intet tidspunkt har oplyst bankens rådgiver om, at han var begyndt at spille. Den 25. oktober 2024 kl. 09 ringede bankens rådgiver til ham og angreb ham verbalt angående transaktionen på de 1.300 kr. Rådgiveren nævnte intet om en anden transaktion på 241 kr., som han havde foretaget i et supermarked. Det giver et misvisende billede af hans økonomiske adfærd, at banken selektivt har fremhævet denne ene transaktion.
Bankens fremstilling af sagen er derfor faktuelt forkert og vildledende.
Banken trak uberettiget bevillingen af finansieringen tilbage uden en saglig og dokumenteret begrundelse, efter at han og G havde indgået en bindende købsaftale.
Der er en klar og direkte årsagssammenhæng mellem bankens tilbagetrækning af finansieringen, hans og G’s annullering af købsaftalen og det økonomiske tab. Som en følge af bankens handlinger blev han pålagt 3.000 kr. i bankomkostninger, selv om handlen ikke blev gennemført.
Banken har handlet i strid med god bankskik og skal derfor pålægges at tilbagebetale påførte bankomkostninger samt at anerkende, at annulleringen af købsaftalen skete på bankens foranledning.
Forløbet med annullering af købsaftalen har været meget belastende med helbredsmæssige konsekvenser for ham.
Nykredit Bank / Spar Nord Bank har anført, at særligt pakkeprisen for køb af bolig blev drøftet med klageren på mødet afholdt sidst i september 2024, hvor klageren og G fik udleveret de vejledende beregninger af 23. september 2024 med forslag til finansiering af køb af sommerhuset.
Det var meddebitor, G, der selv kontaktede banken telefonisk den 28. oktober 2024 og meddelte, at handlen var annulleret. I forlængelse af telefonsamtalen sendte bankens rådgiver den 28. oktober 2024 en e-mail til klageren og G, hvoraf fremgik, at handlen og finansieringen vedrørende sommerhuset var annulleret.
G har ikke klaget over banken.
Det var en væsentlig forudsætning ved kredittilsagnet og den bagvedliggende kreditværdighedsvurdering, at både klageren og G hæftede for finansieringen og begge stod som ejere af sommerhuset.
Banken har ikke videregivet oplysninger om klagerens transaktioner til tredjemand.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende eller usagligt i sagen vedrørende købet af sommerhuset.
Klageren var på tidspunktet, hvor købet af sommerhuset blev annulleret, Stjernekunde i banken. Det fremgik af bankens prisliste i 2024, at pakkeprisen for køb for Stjernekunder var 6.000 kr. (nu 6.500 kr.). Banken nedsatte pr. kulance pakkeprisen til 3.000 kr.
Som følge af klagerens og G’s bestilling af finansieringen af sommerhuset, var banken berettiget til at opkræve en nedsat pakkepris for køb på 3.000 kr. for det arbejde, som banken nåede at udføre, inden købet blev annulleret. Der var tale om rådgivning ad flere omgange, afholdelse af møde, rådighedsberegninger i form af både nuværende og fremtidig rådighedsberegning efter købet, udarbejdelse af vejledende beregninger på købet samt kreditmæssigt arbejde relateret til bevillingen. Hertil kommer, at vurderingsmedarbejderen til fysisk besigtigelse og vurdering af sommerhuset blev aflyst på dagen for den aftalte besigtigelse.
Klageren har udvist passivitet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans kæreste, G, kom i september 2024 i kontakt med Spar Nord Bank (nu Nykredit Bank / Spar Nord Bank) via tjenesten ”findbank.dk” i forbindelse med, at de ønskede at finansiere køb af et sommerhus. Det var hensigten, at klagerens og G’s engagementer i deres hidtidige pengeinstitutter samtidig skulle overføres til Nykredit Bank / Spar Nord Bank, og at de herefter skulle være StjernePLUS kunder i banken.
Rådgiveren i banken aftalte med klageren og G, at de indsendte økonomiske oplysninger, så banken kunne kreditvurdere deres sag og danne sig et overblik over deres økonomi.
I slutningen af september 2024 afholdt banken et møde med klageren og G. På mødet udleverede banken tre vejledende beregninger af 23. september 2024 på finansiering af købet. Bankens rådgiver gennemgik de økonomiske beregninger, herunder hvilke finansieringsmuligheder banken kunne tilbyde med forbehold for den endelige vurdering af sommerhuset. Klageren og G ønskede på den baggrund sommerhuset finansieret gennem banken.
Banken har oplyst, at den bevilligede finansiering af klagerens og G’s køb af sommerhuset fredag den 25. oktober 2024. Der blev i den forbindelse oprettet konti og betalingskort til klageren.
Uanset uenigheden mellem klageren og banken om hændelsesforløbet i forbindelse med annulleringen af klagerens og G’s sommerhuskøb lægger Ankenævnet i overensstemmelse med det i bankens e-mail af 28. oktober 2024 til klageren og G anførte til grund, at i hvert fald G meddelte banken, at hun havde besluttet at ”droppe” købet af sommerhuset og dermed finansieringen i banken, og at overførslen af klagerens og G’s engagementer til banken derfor heller ikke blev effektueret.
Under disse omstændigheder, hvor banken som en betingelse for finansieringen havde forudsat solidarisk hæftelse af to debitorer, og hvor den ene debitor efterfølgende ikke ønskede at gennemføre købet af sommerhuset, finder Ankenævnet, at banken ikke har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med, at finansieringen af købet af sommerhuset ikke blev effektueret.
Med baggrund i bankens prisbog samt bankens redegørelse for det arbejde, som banken nåede at udføre, inden købet blev annulleret, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte det opkrævede gebyr på 3.000 kr.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.