Indsigelse mod finansiering af sommerhuskøb.
| Sagsnummer: | 81/2026 |
| Dato: | 29-06-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Inge Kramer, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod finansiering af sommerhuskøb. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod finansiering af sommerhuskøb
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Lån & Spar Bank.
Den 17. juni 2024 holdt klageren og banken et møde i forbindelse med, at klageren ønskede at opnå finansiering til at købe et sommerhus. Klageren har oplyst, at hans økonomiske situation og rådighedsbeløb blev gennemgået på mødet, men at parterne ikke drøftede finansieringsmuligheder. Dette har banken bestridt.
Efter mødet sendte banken dokumentet ”Din privatøkonomi – Hvis du køber [sommerhusets adresse]”, hvoraf blandt andet fremgår:
”Pris på ejendommen 750.000
Fastforrentet obligationslån 4% 30 år med afdrag […] 574.000
Boligprioritet med afdrag […] 141.000
…
Forudsætninger
Du skal være opmærksom på, at vores eventuelle tilsagn er betinget af
Du selv indskyder minimum 120.000 kr.
Realkreditlån optages via [Realkreditinstitut A]
…
De viste beregninger er ikke et endeligt tilsagn om finansiering, men alene en beregning af de konsekvenser, det vil have for din økonomi.
…
Fastforrentet obligationslån 4 % 30 år med afdrag […]
…
Foreslået finansiering
…
|
|
Lån 1 |
Lån 2 |
|
Kreditor |
[Realkreditinstitut A] |
Pengeinstitut |
|
Lånetype |
Obligation - Annuitet |
Boligprioritet med afdrag […] |
|
Hovedstol |
574.000,00 |
141.000,00 |
|
… |
|
|
|
Pålydende rente i procent pr. år |
4,00000% |
5,45000% |
|
… |
|
|
|
Kurs |
97,4640 |
|
|
… |
|
|
|
Bidragssats i procent pr. år |
0,79 |
- |
|
1. års ydelse før skat i kr |
37.434,21 |
9.527,82 |
|
1. års ydelse efter skat i kr |
30.772,38 |
7.979,51 |
|
Samlede omkostninger i lånets/kredittens løbetid |
511.201,14 |
155.776,44 |
|
Samlede omkostninger i lånets/kredittens løbetid efter skat |
390.219,11 |
120.432,69 |
|
ÅOP før skat |
5,37 |
6,35 |
”
Det fremgår endvidere af dokumentet, at omkostningerne i forbindelse med optagelse af et realkreditlån ville udgøre i alt 15.373.kr., mens omkostningerne til et banklån ville udgøre 10.925 kr., i alt 26.298 kr.
Banken har oplyst, at der ved finansiering af et sommerhuskøb kan optages realkreditbelåning op til maksimalt 75 % af realkreditinstituttets vurdering
I perioden 19.-26. juni 2024 korresponderede klageren og banken om blandt andet klagerens egenfinansiering til sommerhuskøbet og klagerens forsikringsforhold.
Den 4. juli 2024 oplyste klageren banken om, at han havde underskrevet en købsaftale vedrørende sommerhuset. Samme dag sendte han købsaftalen til banken.
Den 15. juli 2024 var klageren til møde med banken. Banken udformede i den forbindelse en ny finansieringsplan, som blev sendt til klageren, hvoraf blandt andet fremgår:
”Foreslået finansiering
|
Kreditor |
Pengeinstitut |
|
Lånetype |
Boligprioritet med afdrag [sommerhusets adresse] |
|
Hovedstol |
684.325,00 |
|
… |
|
|
Pålydende rente i procent pr. år |
6,60000% |
|
… |
|
|
1. års ydelse før skat |
52.248,65 |
|
1. års ydelse efter skat |
43.148,22 |
|
Samlede omkostninger i lånets/kredittens løbetid |
902.172,04 |
|
Samlede omkostninger i lånets/kredittens løbetid efter skat |
686.635,36 |
|
ÅOP før skat |
7,05 |
”
Det fremgår endvidere af låneberegningen, at de samlede etableringsomkostninger udgjorde 18.825 kr.
Den 22. juli 2024 indgik klageren en kassekreditkontrakt med banken med en trækningsret på 20.000 kr., som skulle anvendes i forbindelse med klagerens sommerhuskøb. Kreditten var gældende til den 30. december 2024.
I forbindelse med klagerens indgåelse af kassekreditkontrakten udarbejdede banken den 22. juli 2024 dokumentet ”Aftale vedr. fast ejendom”. Af dokumentet fremgår blandt andet:
”Lån
Lån & Spar Bank A/S hjemtager realkreditlån i Totalkredit, for endelig finansiering.”
Banken har oplyst, at dokumentet ”Aftale vedr. fast ejendom” er bankens standardaftale, som benyttes ved finansiering og køb af fast ejendom.
Den 24. juli 2024 sendte banken en række lånedokumenter til klageren til underskrift, herunder ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)”, ”Anbefaling af lån”, ”Aftale vedr. fast ejendom” og et gældsbrev.
Af dokumentet ”Anbefaling om lån”, udskrevet den 24. juli 2024, fremgår blandt andet:
”Lån & Spar Bank A/S har rådgivet dig ud fra en samlet vurdering af
- Din personlige og finansielle situation, samt
- Dine præferencer og målsætninger
Rådgivningen har resulteret i, at vi anbefaler dig følgende lån:
BoligPrioritet m. afvikling”
Af gældsbrevet fremgår blandt andet, at banken var långiver, og at lånet var et boliglån med afvikling. Hovedstolen udgjorde 684.325 kr., renten var variabel og udgjorde for tiden 6,6 % om året, og etableringsomkostningerne udgjorde i alt 18.825 kr. Renteudgifter i lånets løbetid ville udgøre 783.489,04 kr.
Den 24. juli 2024 underskrev klageren lånedokumenterne.
Den 2. januar 2026 gjorde klageren indsigelse mod, at hele finansieringen af sommerhuskøbet bestod af et banklån.
I perioden fra 2. til 28. januar 2026 korresponderede banken og klageren om blandt andet en omlægning af klagerens banklån til et realkreditlån.
Den 14. januar 2026 klagede klageren til banken.
Den 26. januar 2026 tilbød banken klageren at blive fritaget for bankens lånesagsgebyr på 5.000 kr. i forbindelse med en eventuel omlægning af banklånet til et realkreditlån. Banken oplyste klageren om, at han ville skulle afholde udgifter til tinglysning og omkostninger til realkreditinstituttet, hvis han omlagde banklånet. Banken kunne ikke tilbyde klageren en lavere rente på banklånet.
Den 27. januar 2026 skrev klageren til banken, at han havde modtaget et finansieringstilbud fra pengeinstitut B.
Den 30. januar 2026 afviste banken klagen. Banken oplyste klageren om, at bankens tilbud om, at han kunne blive fritaget for et omlægningsgebyr, hvis han valgte at omlægge banklånet til et realkreditlån, fortsat var gældende.
Banklånet blev på en ikke nærmere angivet dato omlagt til et realkreditlån via pengeinstitut B.
Parternes påstande
Den 3. februar 2026 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal stille ham som om, at han i sommeren 2024 havde optaget et F-kort lån med 10 års afdragsfrihed op til belåningsgrænsen og et supplerende banklån for restfinansieringen, som i afdragsfrihedsperioden var blevet afdraget med den samlede månedlige ydelse, som han har betalt under den nuværende bankfinansiering.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken ikke præsenterede ham for relevante finansieringsalternativer til fuld bankfinansiering, herunder et F-kortlån kombineret med banklån, som var hans præference.
Mødet med banken den 17. juni 2024 handlede om, hvilke økonomiske forudsætninger der skulle være opfyldt for, at han kunne låne til sommerhuskøbet. Der blev hverken drøftet realkreditlån, banklån eller kombinationer heraf. Banklån som selvstændig finansieringsform blev på intet tidspunkt drøftet, og der var intet i bankens kommunikation, der gjorde ham opmærksom på, at finansieringen alene bestod af et banklån.
Han underskrev dokumentet "Anbefaling af lån", men en underskrift er ikke det samme som et informeret valg mellem finansieringsformer. Han opfattede dokumentet som en formalisering i forbindelse med finansieringen med et realkreditlån suppleret med et banklån. Han havde ingen forudsætninger for at indse, at dokumentet afveg fra tidligere beregninger, som han havde modtaget. Det fremgår ligeledes, at hans præferencer og målsætninger var inddraget, hvilket ikke er sandt. Det eneste, han oplyste banken om, var, at han ønskede den lavest mulige låneydelse. Han udtrykte aldrig et ønske om en løsning, hvor han over lånets løbetid kom til at betale cirka 235.195 kr. mere i renter for at spare 15.000-23.000 kr. i etableringsomkostninger.
Han underskrev ligeledes ”Aftale vedr. fast ejendom”, hvoraf fremgår, at banken ville hjemtage et realkreditlån. Oplysningerne i bankens dokumenter modsiger således hinanden.
Banken skulle have tilbudt ham et 4 %-fastforrentet obligationslån over 30 år med afdrag, som bankens eget dokument fra den 17. juni 2024 beskriver eller et F-Kortlån. Bankens egne beregninger viser, at han kunne få bevilget et F-Kortlån med afdrag.
Banken lagde en finansieringsmodel, som aldrig blev drøftet, til grund for bankens lånetilbud. Bankens lånetilbud var dyrere og i modstrid med hans præferencer. Banken oplyste ham desuden ikke om, at den ville tilbyde ham bankfinansiering.
Hele forløbet, herunder bankens beregninger, vurderingsproces og underskrevne dokumenter, pegede entydigt på en finansiering bestående af realkreditbelåning suppleret med banklån. Alligevel gennemførte banken ensidigt en fuld bankfinansiering uden at drøfte dette med ham.
Han havde altid boet til leje og gjorde banken opmærksom på, at han var førstegangskøber og havde meget begrænset viden om lånemarkedet.
Bankens tilbud om gebyrfri låneomlægning afskærer ikke hans krav på erstatning for de meromkostninger, han afholdt i perioden fra juli 2024 frem til det tidspunkt, hvor han omlagde banklånet til et realkreditlån.
Banken tilsidesatte sine rådgivningsforpligtelser efter bekendtgørelse om god skik for boligkredit i forbindelse med bankens finansiering af hans sommerhuskøb.
Lån & Spar Bank har blandt andet anført, at banken i juni 2024 drøftede klagerens muligheder for at finansiere sommerhuskøbet med såvel et realkreditlån som et banklån, og at banken anbefalede fuld bankfinansiering, hvilket under de givne omstændigheder var faglig korrekt.
Bankens beregning af den 15. juli 2024 tog udgangspunkt i, at sommerhuskøbet skulle finansieres fuldt ud med et banklån. Det har derfor formodningen for sig, at forskellige finansieringsmuligheder blev drøftet, og at klageren valgte bankfinansiering. Klageren var bekendt med, at fuld bankfinansiering havde en højere låneydelse, men undlod at nævne dette i sin korrespondance med banken.
Klageren ønskede at undgå gebyrer og omkostninger, og på den baggrund anbefalede banken et banklån. Klageren fulgte bankens anbefaling og valgte bankfinansiering, og banken handlede derved ikke ansvarspådragende.
Bankens dokument ”Aftale vedr. fast ejendom” er bankens standarddokument, der benyttes ved finansiering af køb af fast ejendom.
Klagerens økonomi tillod ikke optagelse af et afdragsfrit F-Kortlån. Klagerens soliditet udgjorde 14 %, og hans belåningsprocent var 92 % af realkreditinstituttets vurdering af sommerhuset, som var 750.000 kr. Banken bevilger ikke afdragsfrie lån, når soliditeten er under 30 %.
Banken kunne have bevilget klageren et 4 % fastforrentet obligationslån over 30 år med afdrag. Kursen på de bagvedliggende obligationer var i juli 2024 på 97,46, hvilket ville have medført et kurstab for klageren på cirka 14.660 kr. Etableringsomkostningerne ved optagelse et realkreditlån ville udgøre i alt 23.223 kr., og de samlede omkostningerne ville således have været forholdsvis høje.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Lån & Spar Bank.
Efter et møde mellem banken og klageren den 17. juni 2024 sendte banken en vejledende låneberegning med en kombineret realkredit- og bankfinansiering til køb af et sommerhus.
Den 4. juli 2024 oplyste klageren banken om, at han havde underskrevet en aftale om køb af et sommerhus. Samme dag sendte han købsaftalen til banken.
Den 15. juli 2024 var klageren til møde med banken. Banken udformede i den forbindelse en ny finansieringsplan, som blev sendt til klageren, hvoraf blandt andet fremgår, at sommerhuskøbet ville blive finansieret fuldt ud med et banklån til en udlånsrente på 6,6 % om året.
Den 24. juli 2024 sendte banken en række lånedokumenter til klageren, som han underskrev samme dag. Det fremgår blandt andet af det underskrevne gældsbrev, at banken var kreditor på låneaftalen, at lånet var et boliglån/Bolig Prioritet med afvikling, og at hovedstolen udgjorde 684.325 kr.
Den 14. januar 2026 klagede klageren til banken, som den 30. januar 2026 afviste klagen. Banken tilbød klageren at blive fritaget for et lånesagsgebyr, hvis han valgte at omlægge banklånet til et realkreditlån via banken.
Banklånet blev på en ikke nærmere angivet dato omlagt til et realkreditlån via et andet pengeinstitut.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at banken rådgav klageren om både muligheden for et realkreditlån kombineret med et banklån og et banklån alene, og at klageren valgte bankfinansieringen. Klageren accepterede ved sin underskrift på gældsbrevet, hvoraf lånetype, långiver, hovedstol, rentesats og omkostninger fremgik, bankens lånetilbud.
Ankenævnet finder på den baggrund ikke grundlag for at fastslå, at banken har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med, at klageren optog et banklån i stedet for en kombination af realkredit- og bankfinansiering i forbindelse med sommerhuskøbet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.