Rådgivning i forbindelse med finansiering af byggeri og overførsel af beløb til byggefirma, der gik konkurs.
| Sagsnummer: | 191 /2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard. |
| Klageemne: |
Byggelån
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med finansiering af byggeri og overførsel af beløb til byggefirma, der gik konkurs. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører rådgivning i forbindelse med finansiering af byggeri og overførsel af beløb til byggefirma, der gik konkurs.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Jutlander Bank (nu Sparekassen Danmark, herefter tilsammen betegnet ”sparekassen”).
Sparekassen har oplyst, at den holdt et møde med klagerne den 15. marts 2021. Af sparekassens log fra mødet fremgår:
”Opfølgningsmøde på overtagelse af engagement og projekt nybyggeri på nuværende grund.
Parret har fået tilbud på projektet på tkr. 2.800 og vi har fået forhåndsvurdering på tkr. 3.800.
[…]
De har sagt ja til at blive kunder i [sparekassen] med det nuværende engagement. De afventer at få et nyt byggetilbud og så tager vi næste del heri. Vi har sagt, at vi skal have en ny forhåndsvurdering af projektet herefter.”
Ved e-mail af 15. april 2021 anmodede klagerne bl.a. sparekassen om en forhåndsvurdering af et projekt hos et byggefirma B og henviste til tegninger af grundplan, facader og beskrivelse af materialer.
Sparekassen har oplyst, at der den 21. april 2021 blev afholdt et møde mellem klagerne og sparekassen vedrørende forsikringsgennemgang.
Klagerne har oplyst, at de den 7. maj 2021 sendte en entreprisekontrakt fra B til sparekassen med henblik på sparekassens gennemgang heraf.
Af entreprisekontrakten kaldet ”Aftalekontrakt” fremgår bl.a.:
”[…]
Den samlede købesum er kr. 2.433.500,00 inkl. moms
4. Betaling
Depositum min. kr. 500.000,00 indbetales ved aftaleindgåelse på [B’s] bankkonto: Reg. Nr. […] Kontonr. [-411]
[Klagerne] kan vælge at betale et samlet depot a kr. 1.000.000,00 som herefter vil udgøre [klagernes] sikkerhedsstillelse.
Den resterende købesum samt evt. ekstraarbejde jf. Tilbudsbrevet betales iht. [B’s] fremsendelse af stadeopgørelse med samlet overblik 1-2 gange månedligt.
Vejledende faktureringsopgørelse iht. vedhæftet dokument.
Betalingsfristen er 8 dage netto.
Evt. bemærkninger til stadeopgørelsen fremsendes indenfor 4 dage.
Materialer kan faktureres ved levering på byggepladsen.
Faktura sendes til den i kontrakten angivet mailadresse for [klagerne].
Ved for sen betaling pålægges, pr. gang, et gebyr på kr. 1.000,00 samt der pålægges 10 arbejdsdages fristforlængelse for [B] ift. afleveringsfrist.
Gebyret tillægges næstkommende aconto faktura.
[B] leverer ikke ny eller revideret tidsplan som følge af denne konsekvens.
Ved udeblivende betaling vil alt arbejde på sagen blive standset 3 dage efter betalingens forfaldsdato iht. faktura, uden yderligere varsel.
Standsningen medfører ubetinget fristforlængelse, frafald af [klagernes] dagbodskrav-/erstatningsberettigelse som følge af udskydelse af afleveringen.
Standsningen medfører at der pålægges et gebyr på kr. 50.000,00. Gebyret skal betales forud for at arbejdet genoptages.
Standsningen medfører at det samlede restentreprisebeløb skal deponeres hos [B’s] bank forud for at arbejdet genoptages.
[…]
8. Tid
[…]
Materiale til ansøgning om byggetilladelse udarbejdes og sendes af [B] til kommunen når [klagerne] har indbetalt sagens depositum.
Byggearbejdet kan først planlægges når [klagerne] har stillet bygherregaranti via bankgaranti eller depot i nærværende aftale, samt [klagerne] har foretaget alle valg jf. tilbudsbrevet, samt evt. tilvalg/ændringer er fastlagt.
11. Sikkerhedsstillelse
[Klagerne] stiller anfordringsbankgaranti for rettidig betaling senest 14 dage efter nærværende aftales indgåelse. Medmindre [klagerne] vælger at deponere en garantisum, jf. punkt 4.
Garantien skal være jf. [B’s] standard: K0.02-Bygherregaranti.
[…]”
Af entreprisekontrakten fremgår endvidere, at dokumentet ”tilbudsbrev” var gældende for aftalen. Af tilbudsbrevet fremgår bl.a.:
”Forudsætninger for tilbuddet
- [B] betales i Aconto-rater tilpasset projektet jf. kontraktsoplæg.
- Aftalegrundlaget er [B’s] byggekontrakt med AB-Forbruger grundlag
- Gebyrer mm. direkte fra kommuner, varmeværker, elselskab, Energinet eller lignende betales af bygherre
- At der kan opnås byggetilladelse og landzonetilladelse hos kommunen, evt. indenfor rimelige og almindelige tilpasninger af projektet som [klagerne] og [B] kan blive enige om i samarbejde. Skulle man mod forventning ikke opnå tilladelser således projektet måtte udføres, må [klagerne] betale for det af [B] udførte og tabte som opgøres efter kontrakten.”
Den 12. maj 2021 afholdt klagerne og sparekassen et møde. Af sparekassens log fra mødet fremgår:
”Møde hvor der blev fulgt op på byggeri. De er klar til at underskrive entrepriseaftale, og alt er på plads. De holder sig pænt indenfor den ramme vi har givet dem til at bygge for.
Der skal stilles garanti 14 dage efter underskrift af entrepriseaftale.
Der skal erlægges tkr 500 i depositum 8 dage efter kontraktindgåelse.
De vender selv tilbage når de har styr på kontrakten.
De ønsker at tegne de forsikringer som blev aftalt med [sparekassen] på seneste måned (5 stk)
Vi skal have gjort klar til udbetaling og garantistillelse”
Klagerne har anført, at de under mødet drøftede entreprisekontrakten, og at sparekassen rådede dem til at deponere 500.000 kr., da de ikke ønskede at stille en højere sikkerhed end nødvendigt, så længe byggetilladelsen ikke forelå, idet beløbet skulle finansieres ved belåning af friværdien i klagernes nuværende bolig. Det var væsentligt for klagerne, at der var sikkerhed for, at beløbet på 500.000 kr. blev tilbagebetalt, hvis der ikke kunne opnås byggetilladelse.
Klagerne underskrev entreprisekontrakten den 18. maj 2021.
Ved e-mail af 19. maj 2021 skrev H til sparekassen:
”Så er kontrakten underskrevet af os og byggefirma - vedhæftet her i mailen.
Der er også en bygherregaranti, hvor du gerne må udfylde […]
Aftalen med [sparekassen] er et depositum på 500.000,- til byggefirma. Beløbet er for at holde processen i gang, og herfra tages løbende udgifter i starten. Når der er brugt op af depositum, sendes løbende fakturaer til afregning.
Vi holder øje med netbanken i forhold til evt. underskrifter.”
Sparekassen har fremlagt sin interne drøftelse af den krævede anfordringsgaranti.
Klagerne har oplyst, at sparekassen den 21. maj 2021 ringede til H og oplyste, at sparekassens jurist havde læst entreprisekontrakten og havde kommentarer til garantistillelsen. H var uforstående over for, at sparekassen havde forbehold, efter klagerne havde underskrevet entreprisekontrakten. H spurgte sparekassen, hvordan klagerne nu skulle forholde sig.
Ved e-mail af samme dag skrev sparekassen til klagerne:
”Her kommer et forslag til hvad I kunne skrive […]
I har anmodet om, at banken stiller en anfordringsgaranti overfor entreprenøren. Banken stiller som udgangspunkt ikke anfordringsgaranti i byggerier, da en sådan indebærer en stor risiko for bygherren. Sådan som garantien er udformet, afskæres vi fra at få eventuelle mangels-indsigelser prøvet af en sagkyndig.
Vi foreslår, at der anvendes en AB forbruger Standardgaranti.”
Ved e-mail af 24. maj 2021 skrev sparekassen til B:
”Som repræsentant for køber i ovenstående byggeri, har jeg nu modtaget de endelige underskrevne dokumenter fra køber. Et rigtig flot og spændende byggeri, ser det ud til.
Jeg har haft kigget dokumenterne igennem, og alt ser umiddelbart fint ud. Jeg har dog lige et enkelt spørgsmål som jeg er sikker på, I kan hjælpe mig med. Det fremgår umiddelbart ikke helt klart/tydeligt, hvem der fastsætter ”ratestørrelsen”, der skal betales fra bygherre med ca. 14 dages mellemrum – altså hvor langt i processen byggeriet er i forhold til de forskellige underentrepriser. Det ene sted fremgår det som om det er en drøftelse med jer og bygherre, mens det i garantiforpligtelsen ikke fremgår om bygherren er med i processen. Umiddelbart tænker jeg, at det fakturerede beløb baseres på en drøftelse, der inkluderer bygherre, og at der således er tale om en gensidig accept af omfanget af det udførte arbejde og det opkrævede beløb. Er dette korrekt forstået? […]”
Efter sparekassen havde modtaget et svar på sit spørgsmål til B, spurgte klagerne sparekassen, om tilbagemeldingen var brugbar, samt om de skulle have oprettet en konto til depositum.
Ved e-mail af 26. maj 2021 til H svarede sparekassen:
”Ja, processen omkring garantien er i orden. Jeg har fået et brugbart svar fra dem, således vi sikre at eventuelle uenigheder behandles efter ABT (alm. Betingelser for totalentreprise i bygge og anlægsvirksomheder).
Vi får i dag sat gang i processen omkring depositum mv. Jeg tænker vi lige giver et kald i eftermiddag, når der er 100 % klarhed over forløbet […]”
Den 27. maj 2021 overførte sparekassen 500.000 kr. til B. Posteringsteksten på klagernes kontoudskrift var ”Deponering [B]”.
Ved e-mail af samme dato til B skrev sparekassen:
”I henhold til aftalekontrakt underskrevet hhv. 18.05.2021 og 19.05.2021, kan vi til orientering oplyse, at vi d. d. har overført deponering kr. 500.000 til jeres konto [-341].
Beløbet fremsendes på betingelse af, at der opnås byggetilladelse til det i aftaledokumentet beskrevne byggeri. Skulle projektet ændres i forhold til det beskrevne, eller er det ikke være muligt at opnå byggetilladelse til projektet, skal deponeringen returneres til [sparekassen], med mindre eventuelle ændringer i projektet kan godkendes af [sparekassen] og Totalkredit A/S uden yderligere forbehold.
Der skal i forbindelse med ovenstående ligeledes stilles en anfordringsgaranti. Denne modtager I i løbet af de kommende dage.
[…]”
Klagerne har oplyst, at de efter overførslen af de 500.000 kr. blev kontaktet telefonisk af sparekassen, der oplyste, at den havde ringet til direktøren i B, da det oplyste kontonummer i entreprisekontrakten ikke var korrekt. Klagerne har endvidere oplyst, at sparekassen modtog det rigtige kontonummer fra B og meddelte klagerne, at det ikke var usædvanligt, at byggefirmaer ikke kan huske deponeringskonti, da disse er unikke for hvert projekt.
Sparekassen har fremlagt en faktura af 16. juni 2021 udstedt af B til klagerne. Af fakturaen fremgår, at der er faktureret 500.000 kr. inklusive moms fra B, og at beløbet allerede er betalt.
Klagerne har oplyst, at B blev taget under konkursbehandling ved konkursdekret afsagt af skifteretten den 5. august 2021. Der blev ikke opnået byggetilladelse til byggeprojektet inden konkursen, hvorfor klagerne henvendte sig til sparekassen og krævede tilbagebetaling af de 500.000 kr.
Klagerne har herudover oplyst, at beløbet ikke var blevet overført til en deponeringskonto, men i stedet til B’s kassekredit. Beløbet kunne således ikke tilbagebetales fra konkursboet.
Sparekassen har fremlagt et brev af 17. august 2021 fra klagernes advokat til B’s konkursbo. Af brevet fremgår bl.a.:
”[…]
Mine klienter har endvidere oplyst, at fremsendelse af de 500.000 kr. skulle anvendes til indkøb af byggemateriale. Mine klienter har den opfattelse, at [B] har indkøbt de nødvendige byggematerialer, som herefter tilhører mine klienter. De bedes således fremsende en liste over hvilke byggematerialer det vedrører, og hvor de befinder sig.
[…]”
Ved e-mail af 26. august 2021 skrev sparekassen til klagernes advokat:
”I forlængelse af vores snak får du her et hændelsesforløb i forhold til de kr. 500.000, der er overført til [B].
[…]
I forbindelse med vores kunder, [H og M], har indgået aftale med [B] omkring byggeri af deres ejendom på [adresse], har vi på foranledning af kunderne overført kr. 500.000 til [B]. Ved e-mail af 27. maj 2021 fremsendte vi forudsætningerne for deponeringen, herunder at der kunne opnås byggetilladelse. I tilfælde af manglende opfyldelse af forudsætningerne skulle overførslen tilbageføres.
[…]”
Sparekassen har oplyst, at klagerne og sparekassen den 27. august 2021 holdt et møde. Af sparekassens log fra mødet fremgår bl.a.:
”…De har adv. [navn] på sagen. De skal forvente det blive en længere sag, da der angiveligt er tale om et større mængde snyd/bedrageri fra direktøren/ejeren af byggefirmaets side.
Hvor sagen lander vides ikke, men de har potentielt mistet tkr 500. Hvis de ikke får deres penge helt/delvist tilbage vil de kunne fradrag "tabet" i skat. Det vil give dem ca tkr. 165 retur…”
Klagerne har anført, at sparekassen under mødet insisterede på, at den ville udarbejde en præcis beregning af et muligt tabsfradrag, og at de har modtaget beregninger, hvoraf fremgår et muligt tabsfradrag på 210.000 kr.
Klagerne klagede til sparekassen, der afviste klagen.
Parternes påstande
Den 21. marts 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal betale 500.000 kr. til dem.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sparekassen ydede mangelfuld og risikobetonet rådgivning, hvilket har påført dem et tab på over 500.000 kr.
Som det fremgår af blandt andet e-mailen af 27. maj 2021, var hensigten og formålet, at der skulle ske deponering, således at de var sikret tilbagebetaling af beløbet, hvis der ikke blev opnået byggetilladelse. Sparekassens e-mail af 27. maj 2021 til B har en klar formulering. Sparekassen vil ikke stå til ansvar for e-mailens indhold.
De ønsker svar på, om sparekassen kunne skrive denne e-mail og efterfølgende ikke stå til ansvar for dens indhold.
Deponeringen skulle efter aftale ikke være til rådighed for entreprenøren, førend der forelå en godkendt byggetilladelse. Derfor betalte de også en faktura for indledende tegninger til brug for materiale til byggesagen hos kommunen. Denne faktura var på 75.750 kr. og blev betalt af sparekassen fra deres opsparingskonto i juni 2021.
Det fremgår tydeligt af tilbuddet, som er en del af aftalegrundlaget, at entreprisekontrakten er betinget af opnåelse af byggetilladelse og landzonetilladelse.
Sparekassen anfører i sine e-mails af 27. maj og 26. august 2021 ”deponering”, ”på betingelse af byggetilladelse” og ”tilbageførsel såfremt forudsætningerne ikke er opfyldt”. De var i den tro, at pengene var sikret ved en deponering, indtil byggetilladelsen var opnået.
Det kan ikke være rigtigt, at sparekassen kan frasige sig ansvaret for overførslen af 500.000 kr. uden at sikre sig, at betingelserne for en tilbageførsel er til stede.
Sparekassen anfører, at entreprisekontraktens bestemmelse om betaling er afgørende for karakteren af forudbetalingen. Entrepriseaftalen indeholder ikke en bestemmelse om forudbetaling.
De var ikke repræsenteret ved egen advokat/rådgiver, men blev rådgivet af sparekassens boligekspert. Forud for entreprisekontraktens indgåelse blev udkast til entreprisekontrakt mv. sendt til sparekassen. Entreprisekontrakten blev gennemgået af en af sparekassens jurister.
Hverken på mødet den 12. maj 2021 eller på noget andet tidspunkt forud for aftaleindgåelsen informerede sparekassen dem om, at der var usædvanlige eller særligt risikobetonede vilkår i entreprisekontrakten. Det fremgår af referatet af mødet, at alt var på plads, og at de skulle have gjort klar til garantistillelse.
Ved et efterfølgende møde i juni 2022 påstod sparekassen, at de var blevet gjort opmærksomme på, at en kontantudbetaling på kr. 500.000 var stor og usædvanlig, ligesom den påstod, at de skulle være henvist til en advokat. Dette er i modstrid med sandheden. Sparekassen har ikke henvist dem til at søge rådgivning hos en advokat. Dette blev de hverken anbefalet under deres møder, telefonsamtaler, og ej heller fremgår det af de referater, de har modtaget fra sparekassen.
Efterfølgende anbefalede sparekassen at ændre i bl.a. garantistillelse. Disse overvejelser skete, efter de havde underskrevet entreprisekontrakten. Da sparekassen kontaktede dem den 21. maj 2021, kunne den ikke forklare, hvordan de skulle forholde sig til de risici, som sparekassen anfægtede i garantien. Rådgivningen fra sparekassen var således yderst mangelfuld.
De har stadig ikke fået svar fra sparekassen vedrørende e-mailen, hvor sparekassen skrev, at den havde lavet en deponering betinget af byggetilladelse og dermed sikret sig, at de kunne få pengene tilbage.
Sparekassen anfører, at konkursboet har henholdt sig til den indgåede aftale, hvorefter der er tale om depositum, og hvorfor der ikke er sket tilbagebetaling fra boet. Dette er ikke korrekt. Boet har henholdt sig til, at sparekassen ikke har sikret sig, at de 500.000 kr. kunne tilbagebetales, jf. aftaledokumenterne, såfremt der ikke blev opnået byggetilladelse.
Sparekassen anfører, at beløbet blev overført i henhold til instruks fra dem. Dette er i modstrid med sandheden. Sparekassen kunne ikke bruge det anførte kontonummer i entreprisekontrakten, og den kontaktede uden deres vidende B for at få oplyst kontonummer til deponering.
Sparekassen anfører, at de først et år efter henvendte sig til sparekassens klageansvarlige med synspunktet om, at der skulle have været tale om en deponering. De klagede i henhold til sparekassens klagevejledning, hvorfor de først kontaktede deres rådgiver, derefter filialdirektøren og derefter den klageansvarlige. De oplevede lange svartider. De konfronterede rådgiveren med den manglende deponering den 29. oktober 2021.
De har lidt et tab på over 500.000 kr. Det indklagede beløb dækker derfor ikke hele deres tab. De har ikke haft en skattefordel og har ikke fået dividende fra konkursboet.
Sparekassen Danmark har anført, at sparekassens boligrådgivning var i overensstemmelse med bekendtgørelse om god skik for boligkredit. Der blev således alene vejledt vedrørende den påtænkte boligkreditaftale og hermed finansieringen af byggeriet.
På det tidspunkt, hvor beløbet blev overført, var der endnu ikke indgået finansieringsaftale, ligesom der ikke var opnået byggetilladelse. Aftalegrundlaget er e-mailkorrespondancen.
Sparekassen har og kan alene rådgive om de finansielle forhold. Det fremgår af sagens faktum, at der alene er rådgivet vedrørende finansiering.
Sparekassen har ikke påtaget sig at yde juridisk rådgivning til klagerne i forbindelse med indgåelse af entreprisekontrakt, men henviste klagerne til at søge egen rådgivning ved advokat. Sparekassen har endvidere ikke på møder eller anden vis givet klagerne indtryk af, at sparekassen ville yde juridisk rådgivning i forhold til entreprisekontrakten.
Sparekassen har ikke foretaget en juridisk gennemgang af entreprisekontrakten med henblik på rådgivning, men alene afgivet bemærkninger i forhold til den foreslåede anfordringsgaranti, som skulle stilles af sparekassen. Sparekassen har påpeget risici i forhold til en ubetinget anfordringsgaranti overfor klagerne.
Entrepriseaftalens bestemmelse om betaling er afgørende for karakteren af forudbetalingen, og karakteren fastlægges på tidspunktet for aftalens indgåelse, det vil sige på tidspunktet for indgåelse af entrepriseaftalen. Der er ikke aftalt en egentlig deponering af købesum, men en forudbetaling. Klagerne er bevidste om dette, hvilket bl.a. kom til udtryk i klagernes e-mail af den 19. maj 2021, hvoraf fremgik, at ”Beløbet er for at holde processen i gang og herfra tages løbende udgifter i starten. Når der er brugt op af depositum, sendes løbende fakturaer til afregning.” Uanset hvad betalingen senere kaldes, kan betalingen ikke skifte karakter uden aftale herom.
Af såvel tilbud som entreprisekontrakt fremgår, at betaling skal ske i rater. Det fremgår tillige, at depositum skal indbetales på B’s bankkonto. Entreprisekontrakten har ingen bestemmelse om deponering.
Der har ikke fra klagernes side været stillet krav om en egentlig deponering af depositum. Tværtimod har klagerne meddelt sparekassen, at depositum skulle anvendes løbende til byggeriet. Sparekassen har ej heller stillet klagerne i udsigt, at depositummet ville blive deponeret på en spærret konto.
Opstartsydelsen – benævnt depositum – skulle således anvendes til at finansiere de indledende skridt i byggeriet og dermed være til rådighed for entreprenøren. Havde sparekassen uden instruks herom fra klagerne valgt at fortage en egentlig deponering på en spærret konto af beløbet, ville klagerne have misligholdt sine forpligtelser ifølge byggekontrakten.
Af fakturaen af 16. juni 2021 fremgår, at beløbet på 500.000 kr. allerede var betalt på faktureringstidspunktet. Dette støtter, at der var tale om en indbetaling til entreprenøren og ikke som efterfølgende påstået af klagerne en deponering.
Af entreprisekontraktens pkt. 11 fremgår, at bygherre skal stille sikkerhed ved anfordringsgaranti, medmindre bygherre vælger at deponere en garantisum. Denne bestemmelse vedrører alene garantistillelse.
Sparekassen har behandlet sagen i overensstemmelse med instruks fra klagerne. Sparekassen har således ikke begået fejl eller ydet mangelfuld rådgivning, der kan begrunde et erstatningsansvar.
Sparekassen har fået oplyst, at konkursboet henholder sig til den indgåede aftale, hvorefter de 500.000 kr. udgør et depositum, og hvorfor der ikke er sket tilbagebetaling fra boet.
Det var først et år efter overførslen blev foretaget, og efter at dialogen med konkursboet var strandet, at klagerne henvendte sig til sparekassen med synspunktet om, at der skulle have været tale om en deponering.
Hvis det imod forventning måtte være Ankenævnets vurdering, at sparekassen har begået ansvarspådragende fejl, udgør klagernes eventuelle tab ikke 500.000 kr., men et mindre beløb, der som minimum skal reduceres med den skattefordel, som klagerne har haft samt eventuel dividende fra konkursboet.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Sparekassen Danmark.
Klagerne ville opføre nybyggeri på deres grund og havde drøftelser med sparekassen herom.
Den 7. maj 2021 sendte klagerne en entreprisekontrakt fra et byggefirma B til sparekassen med henblik på dens gennemgang heraf. Af kontrakten fremgår bl.a., at den samlede købesum for opførelse af et nyt hus var 2.433.500 kr. inklusive moms, og at klagerne skulle betale depositum på minimum 500.000 kr. ved aftaleindgåelse til B’s bankkonto. Af kontrakten fremgår endvidere, at materiale til ansøgning om byggetilladelse skulle udarbejdes og sendes af B til kommunen, når klagerne havde indbetalt sagens depositum.
Om betaling fremgår endvidere af kontrakten, at der ved for sen betaling pr. gang blev pålagt klagerne et gebyr på 1.000 kr. samt 10 arbejdsdages fristforlængelse for B i forhold til afleveringsfrist. Endvidere fremgår bl.a., at i tilfælde af udeblivende betaling ville alt arbejde på sagen blive standset tre dage efter betalingens forfaldsdato i henhold til faktura uden yderligere varsel, samt at standsning medførte, at klagerne blev pålagt et gebyr på 50.000 kr.
Klagerne underskrev entreprisekontrakten den 18. maj 2021, og den 27. maj 2021 overførte sparekassen 500.000 kr. til B’s konto.
B blev taget under konkursbehandling ved konkursdekret afsagt den 5. august 2021 af skifteretten. Klagerne henvendte sig til sparekassen og krævede beløbet på 500.000 kr. tilbagebetalt. Sparekassen afviste klagernes krav.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Jimmy Bak – udtaler:
Vi finder, at den omtvistede betaling af 27. maj 2021 skete i henhold til entreprisekontrakten af 7. maj 2021, hvoraf fremgik, at klagerne skulle betale depositum på minimum 500.000 kr. ved aftaleindgåelse til B’s bankkonto.
Klagerne har imidlertid anført, at de indgik aftale med sparekassen om, at beløbet på 500.000 kr. skulle deponeres. Sparekassen har anført, at den behandlede sagen i overensstemmelse med instruks fra klagerne, og at klagerne ikke stillede krav om en egentlig deponering af depositum, men derimod at depositummet skulle anvendes løbende til byggeriet.
Vi finder, at det på dette grundlag er uklart, hvad klagerne og sparekassen aftalte i forbindelse med betalingen af 500.000 kr. til B.
På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder vi, at en afgørelse af sagen vil forudsætte bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene.
Vi stemmer derfor for, at sagen afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
To medlemmer – Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard – udtaler:
Vi finder, at sparekassen over for klagerne udtrykkeligt burde have præciseret sparekassens rolle med finansiering og i øvrigt have henvist klagerne til at søge juridisk rådgivning om byggeriet og aftalegrundlaget, inden klagerne underskrev handelsdokumenterne. Forudbetalingen af de 500.000 kr. udgjorde en så risikabel disposition, at sparekassen af egen drift burde have advaret klagerne om risikoen eller have henvist klagerne til at søge juridisk bistand. Sparekassen har ikke dokumenteret, at den anbefalede klagerne at søge juridisk bistand.
På denne baggrund finder vi, at sparekassen handlede ansvarspådragende i forbindelse med rådgivningen af klagerne, hvorfor sparekassen skal erstatte klagernes tab på 500.000 kr. med fradrag af en eventuel opnået skattefordel og modtaget dividende fra B’s konkursbo.
Vi stemmer derfor for, at klagerne får medhold i klagen.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnet afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.